某住宅小区可行性研究报告.docx

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某住宅小区可行性研究报告

第一章项目概况

一、项目概况

（一）项目名称：

******住宅小区项目

（二）建设单位：

******中兴房地产开发有限责任公司

单位法人：

******

（三）建设单位简介：

******房地产开发有限责任公司成立于2006年11月8日,公司地址位于******新兴北路******号。

法定代表人******,公司注册资本金为人民币壹佰万元,注册号为******,经营范围：

房地产开发与经营；商品房销售。

（四）建设性质：

新建

（五）建设地点：

******新兴北路******号

（六）项目建设内容及规模：

拟建******住宅小区设有住宅楼、商业区、地下停车库等。

规划建设用地面积为27957.48m2,实际建设用地面积23380.25㎡,道路建设用地面积4577.23m2。

容积率为3.7,总建筑面积为105347.23m2,其中住宅建筑面积69742.15m2,商业及配套建筑面积16764.77m2,地下车库18427.99m2,架空层面积412.32m2。

项目共建设9栋住宅楼房和6个商业区,其中4栋为32层的高层住宅楼,4栋为18层的高层住宅楼,1栋为10层的小高层住宅楼,并建地下人防工程和停车库。

项目总投资15056.37万元。

二、设计依据

（一）有关法律法规

《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）

《中华人民共和国土地管理法》（2004.8）

《中华人民共和国环境保护法》（1989年）

《中华人民共和国环境影响评价法》（2002年）

《中华人民共和国固体废物污染防治法（修订）》（2004年）

《中华人民共和国环境噪音污染防治法》（1996年）

《中华人民共和国水污染防治法（修订）》（2008年）

《建设项目环境保护管理条例》（1998年）

（二）有关规范、规程及标准

《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）

《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006版）

《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）

《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）

《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（2008年版）

《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）

《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）

《民用建筑电气设计规范》（JGJl6-2008）

《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）

《广西居住建筑节能标准》

《******市城市总体规划（2008-2025）》。

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析

一、发展规划

（一）******自然概况

******位于******中部,素有“桂中”之称。

地理位置在东经108°24′～110°28′,北纬23°16′～24°29′之间。

市域东西横距202.1公里,南北纵距134.3公里,总面积1.34万平方公里,总人口252.74万,境内壮、汉、瑶等10多个民族和睦相处,少数民族人口占74.8％。

******是大西南出海通道重要枢纽,区位条件、交通条件、资源条件配合良好,有着较好的产业基础,将成为广西重要的以能源、特种冶金、建材等为主的重装备制造业基地。

******市的建立是桂中发展史上新的里程碑,是桂中改革新的起点,有着重要的现实意义和深远的历史意义。

合理划分桂中地区的行政区域,促进区域经济中心的形成和发展具有十分重要的意义。

******市政府驻******内,位于桂中平原,湘桂走廊尾部。

*****东西横距84km,南北纵距87.5km,土地面积为4364.2k㎡,人口96.14万人。

工业生产已形成规模经营,制糖、发电、冶炼、建材、造纸、煤炭开采已成为******主要工业支柱产业,主要企业有******冶炼厂、东塘集团迁江糖厂、桂中水泥厂、东江煤矿、八一铁合金厂等。

2002年地级*****市成立以后,******发展较快,城市布局趋于合理,逐步形成以河西为主的工业开发区及开发区凤凰镇、迁江、小平阳、平阳镇等工业相对集中区。

******城区交通运输比较发达。

*****火车站有直达外省的上海、广州、武汉及区内南宁、柳州、桂林的旅客列车。

国道322（南柳线）县境路段长34km,南柳高速公路通过区域。

全市已形成以市区为中心,通向各限时、乡镇的公路网。

水路交通以红水河为主,枯水期可航行120t级驳船,成为******内煤矿外运的一大通道。

华侨投资区作为一个全新的城区,已纳入*****市总体规划,区域面积55平方公里；总人口1.498万人,同世界上34个国家、地区有着广泛的亲缘关系,海外侨胞5456人。

按照规划,*****华侨投资区将建成商贸物流、金融保险、高新产业、旅游观光、科教文化、外向型工业为一体的现代化新城区,是*****市对外开放的窗口,项目附近区域没有大型的污染企业。

*****市主要历史文物为“麒麟山人”古遗址,位于*****桥巩乡合隆村麒麟山卡母洞,于1958年公布为广西文物保护单位。

该古遗址距项目约15km。

本项目评价范围内没有需要特别保护的文物古迹。

随着地级市*****市的设立,在*****市党委和政府的管理统筹下,全市经济快速发展,各级领导干部、专业人才大量引进。

设市后大量引进的人才,对*****市的发展做出了应有的贡献,今后*****市的的快速发展也离不开这一大批优秀人才。

居住,是职工基本的生活需求,为了稳定现有的队伍,进一步引进优秀人才,加速*****市的经济建设,建设本项目是非常必要的,同时也能改变*****市人民居住条件。

本项目正是在这样的背景下被提出来的。

本项目由广西*****市中兴房地产开发有限责任公司建设,销售采取面向社会销售方式实施。

该项目建成后,有效的解决*****市人们及周边县市人们的住房需求,对整个*****市的社会经济发展具有重要的意义。

从规划到建设都是为了满足*****市经济不断发展和随之而来的中心城区人口不断增加的需要。

（二）产业政策分析

房地产产业政策是房地产发展的指导性政策,对区域的房地产业进行宏观调控：

房地产产业政策的运行包括政策制订、实施评价、反馈和调整5个阶段,必须尊循一定的的规律。

在分析房地产业和产业政策特征的基础上,探讨我区房地产产业的内容、特征、基本逻辑、基本要求和发展趋势。

近几年,我国房地产产业发展迅速,产品产出持续扩张,国家产业政策鼓励房地产产业向高技术产品方向发展。

国务院也发布了关于促进房地产市场健康发展的若干意见,支持房地产开发企业积极应对市场变化；强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；加强房地产市场监测等等,以促进房地产市场的健康发展。

******省房地产起步较晚,近几年投资处于稳定增长状态,同时总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。

虽然增速有所下降,但是房地产开发投资额在全社会固定资产投资中所占比重有所上升。

从商品住宅的投资类型结构看,商品住宅投资在投资总额中所占比重保持平衡,投资增带波动较小。

居住面积的改善,再加上我区城镇化进程的加速—城市化年递增的比率大于1.1%,城镇人口的不断增加,以及每年GDP以高于10%的速度增长,这些因素必然会促使我区对房地产的需求持续增加。

（三）*****市房地产市场分析及预测

1、*****市房地产的发展及现状

*****市是2002成立的新的地级市,房地产开发起步较晚,商品房小区配套设施不够完善,小区建设的环境品质不如人意,住宅商品房建设标准不高,在房屋的设计和建设过程中往往忽视采光,通风和建筑的美学效果,未能真正体现以人为本的理念。

但随着中国·东盟自由贸易区的建立和“强市富民”方针的实施,全市经济发展迅猛,国民生产总值呈快速上升趋势,城市发展稳中有进,尤其是市政府加大城市建设力度,进行大规模的旧城改造,极大地推动*****市房地产的蓬勃发展,2009年*****市房地产业健康发展,完成增加值9.07亿元,比上年增长16.2%,商品房竣工面积43.77万平方米,增长18.3%,商品房销售面积51.56万平方米,增长31.4%,商品房销售额7.31亿元,增长21.7%。

目前,*****市房地产市场运行具有如下特点：

（1）房地产发展迅猛,投资额逐年递增,占全社会固定资产投资的比重基本保持了连年增长。

（2）商品房供需两旺,空置率低。

2002年以来,*****市商品房竣工面积和销售面积不断攀升,商品房销售仍是以预售房形式强售。

2009年,*****市商品房年空置面积较低,空置2.85%,远低于10%～15%的国际警戒线,房地产市场泡沫成分较少。

（3）*****住宅销售价格呈逐年上升趋势,价格走势稳中有升。

（4）近年来,随着*****市房地产业的飞速发展,楼宇外形设计、颜色搭配和园区绿化设计等细部特征,已逐渐在*****市房地产市场上得到关注,随着广大消费者在消费时越来越理性和成熟,市民对生活质量的要求也越来越高,这也迫使开发商必须不断提高产品品质,以适应消费者由居住型和舒适型发展。

2、*****市的市场需求预测

*****市作为新兴的地级市,在市委、市政府领导及*****市人民的努力拼搏下,*****市的经济建设和社会发展取得了优异的成绩,城镇居民收入进一步增长,人民生活质量不断提高,人口不断增长,给*****市的房地产带来了前所未有的机遇,大部分消费群体都希望拥有属于自己的住房,不仅如此,随着人们对居住条件要求越来越高,良好的居住环境,,经济实用的户型结构,价格适中的住房,能够极大地刺激消费者的购买欲望。

开发舒适、美观,具备以人为本功能的商品化规模化的住宅小区,具有广阔市场前景。

（1）新建商品房供求结构情况

2009年,*****市的房地产开发投资保持快速增长,商品房销售面积大幅增长,销售价格上扬较快,全市商品销售面积51.56万平方米,每平方米综合销售价格2650元,同比增长45.7%,究其原因是因为全市当前还处于城市建设发展初期,2008年同期基数小,房地产投资增幅大。

（2）新建商品住宅购买对象情况

随着*****市经济快速发展和花园城市建设步伐的加快,*****市市区的居住和投资环境不断改善,特别是区内其他地市的人士纷纷来该市就业和投资,外地居民购房的比重逐年上升。

从购房的目的分析,以自住为主,但置业投资的比重逐年上升。

3、*****市商品房价格的趋势

2001年以来,*****市商品房开发与上年相比,销售面积逐渐增长,房价稳中有升,交易价格曲线持续走高。

5、*****市房地产发展的有利条件

城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间,*****市现有人口250.15万人,其中城区人口约28万人。

成立地级市以来,外地涌入*****市经商的人口不断增加,随着城乡居民可支配收入的提高,人们的居住观开始由“有房住”向“住得宽,环境好”的方向发展。

从总体上看,*****市房地产市场的发展逐渐趋于理性并已开始进入最佳发展期。

2011年,*****市房地产市场将会延续上年的发展势态。

第三章建设用地分析

一、场址选择

该地块位于*****市新兴北路246号,用地四周建筑几乎均为建筑质量低劣的天地房民宅,环境不佳。

但此地段由于老汽车站的存在,人口密集。

用地南侧的新兴北路为城市主要干道,交通便捷。

东侧为柳来路延伸区域,现状为土路,但随着城市道路的改造完善,交通便捷程度将进一步提升。

项目北侧紧邻草鞋沟,拥有230米滨水带,滨水绿化面积超过8100平方米,可先做滨水景观设计,共同成为“草鞋沟景观整治”的重要组成部分。

随着景观环境的改造,地块区域的居住生活环境在不久的将来会有更大的提升。

二、项目建设条件

（一）地形、地貌、地质

*****市位于广西中部,北纬23°19′-26°04′,东经108°24′-110°28′,北面环抱广西工业重镇柳州市,东北与湘西南交界,西北与黔东南接壤,东临桂林市、梧州市,西毗河池地区,南与南宁地区、贵港市相连,居于西南、华中各省与华南沿海的连接带上,是建设大西南出海通道不可缺的有机整体。

*****市城区在*****境内,*****境内以石山峰林过渡到平原为主,北、西部多为岩溶峰林洼地,南部为峰林谷地,东部为孤峰平原及红水河沿岸阶地,是典型的岩溶溶蚀地貌。

大部分地区地势在海拔200m以下,一般丘陵海拔在100m左右,河谷阶地海拔在70～100米。

（二）气候

*****市属南亚热带季风气候区,北回归线从南缘经过,具有典型的亚热带季风气候特征。

其气候特点是气候温暖,雨量充沛,太阳辐射强、日照充足,雨热同季、干湿季节分明、无霜期长。

全地区年均日照1325-1734小时,年平均气温在18度至21度左右,年降雨量1225-1942毫米之间,年均无霜期为332天,5～8月以东南或偏南风为,其余月份以北风或东北风为主,由于无霜期长对本项目施工有利,但夏季多暴雨,天气炎热给施工造成一些影响。

（三）地震

*****市地处较为稳定的华南地区,至今地震震级小于5.5级,本区域构造运动相对较为微弱,周边地区的地基相对稳定。

据《中国地震烈度区划图》（GB18306-2001）柳江地震动峰加速分区小于0.05g,地震烈度为6度。

根据《城市道路设计规范》（CJJ37-90）及《建筑抗震设计规范（GB50011-2001）可不考虑地震设防。

根据场地地形、地貌和岩石土特征,对建筑抗震的影响综合评价,本拟建工程场地属于可进行抗震建设的一般场地。

（四）给排水

1、给水系统：

商业与生活用水由*****市市政给水管道提供,整个小区分两路DN200引入,在小区成环状布置,保障供水的安全性。

室内给水直接由*****市市政供水管网统一供水,采用分区供水方式。

市政供水压力按0.3Mpa考虑。

2、排水系统：

项目建设用地范围内的雨、污水排放采用分流制排放体制,分别排入市政污水和雨水管网。

一层以上采用重力排水。

污水经化粪池处理后,最终排入市政污水管网,雨水经收集后排入市政雨水管网。

供电

负荷等级：

一级负荷：

疏散照明、消防水泵、消防控制室设备、消防电梯等；

二级负荷：

生活水泵、普通电梯；

三级负荷：

住宅用电、商铺用电。

供电电源及电压等级：

本工程采用10KV电源环网供电,由市政10KV电网引来一路电源,经变电所变换成380/220V供住户使用。

（五）场地条件

拟建场地四周地形平坦开阔、平缓,不存在滑坡、崩塌等不良地质作用；该场地属于覆盖型岩溶平原区,北临草鞋沟,南接新兴北路,西侧500米为维林大道,东侧临来华路。

本项目场地相对较为平坦,有足够的场地供施工时堆放材料及搅拌物料,施工队伍的用地也很容易解决。

（六）建材

本项目所需的材料均可在本地解决,水泥可在柳州市、合山市、*****直接从厂家购入,钢材可由柳州钢铁厂直供,木材可通过本地木材公司或木材供应站购买。

本地沙石资源丰富,可通过由当地企业组织人员开采供应。

（七）通迅

电信网络及移动通迅信号已覆盖项目区,项目建设所需出口信号可由本市信部门提供。

第四章工程技术方案

一、建筑设计方案

建筑作为现代经济社会建筑业发展的一大主流,是经济发展的标志,它正在不断的改变着城市的经济结构与城市景观。

（一）地块概况

本项目用地使用性质为：

城镇住宅兼批发零售用地。

本地块位于新兴北路246号,南临新兴北路,东面50米为柳来路,西面500米为维林大道,周围民房低矮。

该地块地势平坦规整,交通便利,紧邻*****市近期将启动的“引河入城”工程的景观河—草鞋沟,区域位置极其优越。

（二）规划理念

如今人们都向往绿树成荫、高山流水,单纯的物质生活已经满足不了当今人们的生活需要。

崇尚自然是一种达到物质和精神平衡的状态,这种平衡是高尚生活所追求的一种境界。

本项目地理位置优越,紧邻草鞋沟,拥有230米滨水带,滨水绿化面积超过8100平方米,这一优秀的亲水自然景观,为打造本项目成为一个集居住、购物、商务、休闲、餐饮、娱乐、文化于一体的区域标志性社区,提供了充分的条件。

项目地处*****市老城区,人口密度大,打造市民广场,为市民提供一个休闲活动场,回馈城市空间。

通过社区景观、文化、生活空间,营造和谐健康的社区氛围,使居民生活在和谐、友善、积极、上进、健康、乐观、豁达的氛围中,使生活更闲逸、更幸福、更健康。

（三）总平规划

合理划分功能分区,组织好不同的交通流线,使建筑与景观资源相互融合,是整个规划设计的重点。

在规划中,建筑以点式高层建筑为主,在用地东南角面向新兴北路设置一处中型集中商业区,其退后用地红线近40米形成尺度舒适的活动广场,既可作为商业推广宣传等活动的场所,也是老城区市民公共交往与公共生活的绝佳场所。

用地北侧布置32层的高层住宅,而东南部分和中部则布置10～18层的住宅,较小的体量为商业内街的行人营造更舒适亲切的空间尺度。

小区景观节点独立于商业网络之外,营造出静谧的居住环境。

滨水景观、小区景观节点组成贯穿小区的景观轴线,站在小区主入口,内部景观一览无余。

设计中形成了商业和住宅相互依存但又各成体系、互不干扰的格局。

整个小区的规划结构完整,建筑布局合理,充分利用土地,交通流线顺畅,小区居住品质良好。

（四）交通规划

本项目采用人车分流的交通流线方式。

小区的主入口设置在临新兴北路民房的北侧,次入口设置在用地西侧,均具有一定的私密性。

商业入口设置在新兴北路的临街面和用地东北角靠来华路的部分。

尽量使住宅区入口和商业入口相对独立,闹中取静。

基地内设环形消防车道,消防车可从新兴北路和用地北面进入小区内部,消防道路坡道均小于或等于8%。

小区停车通过地上、地下结合,以便捷安全为原则进行设计,合理提供了足够的停车设施。

车行流线环用地设置,并沿车行道设置三处地下车库出入口,出入口设计也充分考虑了管理方便,使用便捷等基本要求。

（五）立面设计

基地周边建筑老旧,本项目作为该区域旧城改造的试验田,为了激活老区活力,成为旧城区改造样板,立面风格力求做到差异化,设计感强,塑造区域标志。

立面风格设计以简约欧式风格为蓝本,以简约的线条、明快清晰的颜色,既保留了古典欧式的典雅和豪华,又更适应了现代生活的休闲和舒适。

追求深沉中显露尊贵、典雅中浸透豪华。

简约欧式风格能够完整的体现出居住人对品质。

典雅生活的追求,视生活为艺术的人生态度,是古典美的现代演绎。

（五）户型设计

本案规划中,住宅部分设计了一梯三户、一梯四户户型,酒店式公寓设计为一梯八户。

其中住宅每户户型均结合景观方向和日照朝向,设置了朝南向或朝向小区景观的客厅和主卧室,使住户更有效的享受景观资源,同时又享有良好的通风和采光。

户型设计中保证各户型都具备双阳台,以满足现代居家生活的各种需求。

酒店式公寓设计四户东向及四户南向由开敞的外廊连接,采光及通风良好。

在充分考虑住宅的均好性后,在细节上也进行了精心设计,公共空间,入口大堂、电梯厅的尺度、品质感、空间趣味性等。

总体来说,户型平面布局紧凑,方正实用,采光方面基本上做到所有的功能用房全明设计,合理组织穿堂风,尽可能做到最好的通风、采光效果。

建筑单体在满足建筑间距的前提下,尽量最大化地利用土地,并使得每户都有良好的景观视野（具体户型祥见标准户型表）。

标准层户型表

1#1、2单元3-30层标准户型（注：

1、2层为商业,31及32层为复式）

编号

户型

套内面积

建筑面积

总赠送

面积

入户花园赠送

面积（1/2）

阳台赠送

（1/2）

凸窗赠送面积

标准层建筑面积

实用率

D1

三房二厅二卫

96.72㎡

119.37㎡

16.04㎡

4.88㎡

3.15㎡

8.01㎡

396.85㎡

81.02%

B1

二房二厅一卫

64.05㎡

79.05㎡

7.52㎡

3.65㎡

3.87㎡

2#、3#楼3-30层标准户型（注：

1、2层为商业,31及32层为复式,3#与2#楼为左右镜像关系）

编号

户型

套内面积

建筑面积

总赠送

面积

入户花园赠送

面积（1/2）

阳台赠送

（1/2）

凸窗赠送面积

标准层建筑面积

实用率

E1

三房二厅二卫

116.76㎡

144.88㎡

17.69㎡

5.76㎡

3.52㎡

8.41㎡

373.69㎡

80.59%

D5

三房二厅二卫

96.96㎡

120.32㎡

16.03㎡

4.56㎡

3.30㎡

8.17㎡

D6

三房二厅二卫

87.43㎡

108.49㎡

9.07㎡

3.59㎡

5.48

4#、5#楼3-16层标准户型（注：

1、2层为商业,17及18层为复式）

编号

户型

套内面积

建筑面积

总赠送

面积

入户花园赠送

面积（1/2）

阳台赠送

（1/2）

凸窗赠送面积

标准层建筑面积

实用率

D7

三房二厅二卫

97.69㎡

119.18㎡

15.04㎡

4.04㎡

3.15㎡

7.85㎡

345.02㎡

81.97%

D8

三房二厅二卫

87.43㎡

106.66㎡

9.06㎡

3.69㎡

5.48㎡

6#楼3-18层标准户型（注：

1、2层为商业）

编号

户型

套内面积

建筑面积

标准层建筑面积

实用率

A1型

一房一厅一卫

30.04㎡

38.63㎡

358.42㎡

77.76%

A2型

一房一厅一卫

31.48㎡

40.48㎡

A3型

一房一厅一卫

42.90㎡

55.17㎡

A4型

一房一厅一卫

32.40㎡

41.67㎡

A5型

一房一厅一卫

31.48㎡

40.48㎡

A6型

一房一厅一卫

32.92㎡

42.34㎡

A7型

一房一厅一卫

46.00㎡

59.16㎡

7#楼3-16层标准户型（注：

1、2层为商业,17及18层为复式）

编号

户型

套内面积

建筑面积

总赠送

面积

入户花园赠送

面积（1/2）

阳台赠送

（1/2）

凸窗赠送面积

标准层建筑面积

实用率

D9

三房二厅二卫

96.69㎡

116.44㎡

16.37㎡

4.85㎡

3.15㎡

8.37㎡

387.15㎡

83.04%

B2

二房二厅一卫

64.05㎡

77.13㎡

7.52㎡

3.65㎡

3.87㎡

8#楼3-8层标准户型（注：

1、2层为商业,9及10层为复式）

编号

户型

套内面积

建筑面积

总赠送

面积

入户花园赠送

面积（1/2）

阳台赠送

（1/2）

凸窗赠送面积

标准层建筑面积

实用率

D10

三房二厅二卫

99.06㎡

114.88㎡

16.03㎡

4.87㎡

3.15㎡

8.01㎡

378.31㎡

86.23%

B3

二房二厅一卫

64.05㎡

74.28㎡

7.52㎡

3.65㎡

3.87㎡

（六）主要技术经济指标

技术经济指标

建设用地面积

23380.25

m2

总建筑面积

105347.23

m2

建筑面积（计入容积率部分）

86506.92

m2

A

商业及配套建筑面积

16764.77

m2

B

住宅建筑面积

69742.15

m2

建筑面积（不计入容积率部分）

18840.31

m2

A

地下车库面积

18427.99

m2

B

架空层面积

412.32

m2

建筑占地面积