万达广场项目投资分析报告.docx
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万达广场项目投资分析报告
万达广场项目投资可行性分析报告
年级专业:
10财务管理
小组成员:
于平
施喆
李欣
崔焯羽
陈嫣雨
河海大学商学院
一、项目背景分析...................................................................................................-2-
1、项目概括......................................................................................................-2-
2、项目的主要技术经济指标..........................................................................-2-
3、项目方案......................................................................................................-3-
4、项目功能面积分布......................................................................................-3-
二、项目投资估算与资金筹措...............................................................................-4-
1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表......................................-4-
2、项目投资计划与资金筹措表......................................................................-5-
三、项目借款还本付息分析...................................................................................-5-
四、项目销售与租赁收入测算...............................................................................-6-
五、项目销售与租赁税金及附加测算...................................................................-7-
六、项目财务评价...................................................................................................-8-
1、本项目财务分析的假设前提......................................................................-8-
2、损益表与项目静态盈利能力分析............................................................-10-
3、现金流量表与动态盈利能力分析............................................................-10-
4、项目资金来源与运用表............................................................................-12-
七、项目盈亏平衡分析.........................................................................................-13-
1、销售部分盈亏平衡分析............................................................................-13-
2、租赁部分盈亏平衡分析............................................................................-13-
八、项目财务评价结论.........................................................................................-13-
-1-
一、项目背景分析
1、项目概括
银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目,总投资
30亿元,是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档
KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城
市综合体。
通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、
购、住等5大流行时尚生活元素于一身,形成城市核心区的城中之城,
为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务,满足各项商务、
生活、娱乐体验需求,成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。
2、项目的主要技术经济指标
(1)总用地面积:
70143㎡
(2)总建筑面积:
288000㎡
(3)建筑密度:
49.75%
(4)容积率:
3.80
(5)地下建筑面积:
11743m2
(6)地上建筑面积:
161197m2
(7)西塔楼建筑面积:
71771m2
(8)东塔楼建筑面积:
101169m2
(9)已完成工程部分:
地下室工程,西塔楼上部四层混凝土结构
-2-
3、项目方案
根据市场调查与分析的结构(过程略),主要建主力楼(以出租
为主)和公寓(以出售为主)。
主力楼是由大型购物中心、室内外商
业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约
30万平方米的城市综合体。
通过各类业态的有机结合在万达广场内
汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身,形成城市
核心区的城中之城
4、项目功能面积分布
表1(主力楼)功能面积分布表
楼层使用功能每层面积(平方米)总面积(平方米)
负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464
夹层170170
负一层商场30133013
1层大堂、商场等2648026480
2层商场1541015410
3层商场15411541
4层酒楼、餐厅25052505
5层技术层17741774
6~16层写字楼154116951
17层避难层15411541
18层设备层15411541
19~25层写字楼154116951
表2(公寓楼)功能面积分布表
楼层使用功能每层面积(平方米)总面积(平方米)
负二层地下车库20482048
-3-
负一层地下室20482048
小计4096
1~19层精装公寓等204845.752
二、项目投资估算与资金筹措
1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表
(1)本项目的开发总工期为2年,从2010年3月起,至2011年10
月。
(2)从项目开始动工起,本项目的剩余土地使用权年限为50年。
(3)根据银川市房地产开发的实际情况,本项目各项成本费用可以
归纳为:
土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管
理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。
经测算,开发总投资为:
3012706132元人民币。
表3项目总投资估算表
项目主力楼成本主力楼单价公寓楼成本公寓楼单价合计
1、开发成本(静态)907992780897560037139283651508364172
2013.11土地购置费29249739828912075026022891500000000
2013.12前期工程费
2013.13工程建设费55130212254493561257274962907427849
2013.14开发期间税费6419326063536743063512100936323
2、开发费用1046200671033997218951390204341962
2.1管理费165390641631068377214927222836
2.2其他费用5058450503588550508647000
2.3不可预见费165390641631068377214927222836
2.4财务费用6648348965747164512657113648001
2.5销售费用002760128938527601289
-4-
3、总计10126128471000870009328797551712706134
2、项目投资计划与资金筹措表
本项目开发投资的资金来源有三个渠道:
一是企业自有资金,二
是银行借款,三是租售收入用于投资部分。
考虑到开发商已投入了5
亿元完成了项目前期的有关工作,因此本项目实际资金缺口为5.52
亿元,计划由开发商投入自有资金0.97亿元作为启动资金,另需向
银行贷款4.55亿元用于投资,剩余部分6.67亿元由租售收入补充,
总追加投资为10亿元。
项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。
表4项目投资计划与资金筹措表
序号项目合计建设经营期
10年3月10年6月10年10
1投资总额12127124252425433956
2013.15建设投资12127124252425433956
2资金筹措12127124252425433956
2.6自有资金97202425582696
2.7借款资金45500060004500
2.8销售收入再投资6605101767228760
3资金缺口(2.1+2.2)55200242565825196
三、项目借款还本付息分析
根据建设期每年投资额估算,本项目需向银行贷款4.55亿元用
于投资。
银行贷款还本付息方式采用等额还本付息,从2010年开始还本
付息,2020年还清。
根据中国人民银行2009年2月调整后的利率,
-5-
10年以上的贷款年利率为5.76%。
目前银川市房地产开发贷款利率
通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数,即本项目当前
融资成本为年利率:
5.76%*1.1=6.336%。
本项目合计需支付利息
113648001元,详见借款还本付息表7。
表5借款还本付息表(单位:
元)
项目合计
建设经营期20102011
年初借款累计210036334108242981
本年借款455000000
本年应计利息133079026858275120506276
年底还本付息115101255115101255575506275
年末借款累计1082429810
四、项目销售与租赁收入测算
本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售,共58093m2。
主
力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。
每年各项收
入预测详见表6、表7所示。
表6主力楼写字楼销售收入测算表
售价13000
销售率30%
销售面积17428
销售收入(万元)226562010
-6-
售价14000
销售率75%
销售面积26142
2011销售收入(万元)36598
售价13500
销售率100%
销售面积14523
2012销售收入(万元)19606
合计(万元)78861
表7主力楼商场租赁收入测算
年份2010201120122013201420152016
平均月租金
(元)460480450430410450450
出租率96%92%90%88%87%85%85%
租赁费用(万
元)38403836343838
商场(-1至地面四
租金收入(万
层)
元)7210720866106175582162416241
年份2025202620272028202920302031
平均月租金496.1496.1496.1496.1496.1496.1496.1
(元)25252525252525
出租率85%85%85%85%85%85%85%
租赁费用(万
元)41414141414141
商场(-1至地面四
租金收入(万
层)
元)6881688168816881688168816881
五、项目销售与租赁税金及附加测算
本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表8、表9所示。
-7-
表8销售税金及附加一览表
序号项目计算依据建设经营期合计
2010201120122013
1销售收入22656365981960678860
2销售税金及附加1391224712044842
2013.16营业税
(1)*5%113318309803943
2013.17城市维护建设税(2.1)*7%7912869276
2013.18教育费附加(2.1)*3%345529118
2013.19防洪工程维护费
(1)*0.09%20331871
2013.20交易印花税
(1)*0.05%11181039
2013.21交易管理费
(1)*0.5%11318398394
3土地增值税
(1)*1%227366196789
表9租赁税金及附加估算一览表
序号项目计算依据合计
2010201120122013201420152016
1租赁收入68553028776292692722924208222222348223482
2租赁税金及附加1209275076516348034270392041424142
2.9营业税
(1)*5%342761439146313611210111111741174
2.10城市维护建设税(2.1)*7%23991011029585788282
2.11教育费附加(2.1)*3%102843444136333535
2.12防洪工程维护费
(1)*0.09%61726262522202121
2.13交易印花税
(1)*0.05%34314151412111212
2.14房产税
(1)*12%822643453351232672905266728182818
六、项目财务评价
1、本项目财务分析的假设前提
本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上,按尽可
-8-
能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设,并据此进行计
算。
(1)价格水平的假定
本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合银川市商业物业
的发展状况进行时间修正后,得出物业将来推出市场时的价格。
(2)租金升幅的假定
在计算本项目的出租收入时,根据银川市商业物业的发展状况,
设定租金每五年绝对升幅为5%。
本租金基本可视为净租金标准。
(3)税费的规定
本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标
准均严格按照政府的有关规定。
(4)出租物业的折旧
本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。
折旧年限取
物业产生收入起的年份至经营期最后一年(2005年至2032年,共28
年)。
(5)出租物业的期末转售价值
本项目不考虑出租物业的期末转售价值。
(6)期望收益率(基准收益率)的确定
设定为7%。
-9-
2、损益表与项目静态盈利能力分析
表10项目损益表
序号项目名称计算依据合计2010201120122013201420152016
1收入76439128776292692722924208222222348223482
2013.22销售收入78860
2013.23租赁收入68553028776292692722924208222222348223482
2总成本费用1712714748474847484748474847484748
由于销售写字楼总成本分
摊383392.1
2.15用于租赁物业折旧1329324748474847484748474847484748
3税金1257705076516348034270392041424142
3.1销售税金及附加4842
3.2租赁税金及附加1209275076516348034270392041424142
4土地增值税789
5利润总额
(1)-
(2)-(3)-(4)46656118952193581767815190135541459214592
6所得税(5)*33%1539656254638858345013447348154815
7税后利润(5)-(6)31259612698129701184410177908197769776
分析:
项目年投资利润率为9.08%>基准收益率7%,基本达到行业
收益水平,可以认为其静态盈利能力满足要求。
3、现金流量表与动态盈利能力分析
(1)全部投资现金流量表
本项目全部投资现金流量表如表11所示。
表11全部投资现金流量表
序号项目名称合计建设经营期
2010201120122013201420152016
1现金流入76439628776292692722924208222222348223482
1.1销售收入78860
1.2租赁收入68553628776292692722924208222222348223482
-10-
2现金流出500001133011551106379283839389588958
2013.24建设投资17127050000
2013.25销售5631
2.16销售税金及附加4842
2.17土地增值税789
2013.26租赁税金及附加707105076516348034270392041424142
2013.27所得税1539636254638858345013447348154815
3净现金流量-500017446177181659214925138291452414524
4累计净现金流量-5000193053702353615685408236996894111418
根据评价指标显示:
①本项目投资回收期为7.89年
②本项目全部投资净现值(NPV)=86866万元
③全部投资内部收益率为21.27%
由此可见,本项目从动态盈利角度分析,满足投资要求。
(2)自有资金投资现金流量表
本项目自有资金投资现金流量表如表12所示。
表12自有资金现金流量表
序号项目名称合计建设经营期
2010201120122013201420152016
1现金流入76439628776292692722924208222222348223482
3.3销售收入78860
3.4租赁收入68553628776292692722924208222222348223482
2现金流出4638432284011551106379283839389588958
1.3自有资金59720
1.4预售收入再投入
1.5贷款还本付息5755011510
1.6销售税金及附加4842
1.7租赁税金及附加1209295076516348034270392041424142
1.8土地增值税789
1.9所得税1539636254638858345013447348154815
3净现金流量5936177181659214925138291452414524
4累计净现金流量-37746-20028-343611489253183984354367
根据评价指标显示:
-11-
①本项目自有资金投资净现值(NPV)=50829万元
②自有资金投资内部收益率为21.27%
由此可见,从自有资金动态盈利角度分析,本项目满足投资要求。
4、项目资金来源与运用表
资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力,是财务评价
的重要依据。
本项目的资金来源与运用详见表13所示。
表13资金来源与运用表
序号项目名称
2010201120122013201420152016
1资金来源28776292692722924208222222348223482
2013.28销售收入
2013.29租赁收入28776292692722924208222222348223482
2013.30自有资金
2013.31银行贷款
2资金运用2284011551106379283839389588958
2.18建设投资
2.19借款还本付息11510
2.20销售税金及附加
2.21租赁税金及附加5076516348034270392041424142
2.22土地增值税
2.23所得税6254638858345013447348154815
3盈余资金5936177181659214925138291452414524
4累计盈余资金219753969356285712108503999564114088
由表中计算结果看出,本项目累计盈余资金大于零,故从资金平衡能
力角度分析,本项目满足投资要求
-12-
七、项目盈亏平衡分析
1、销售部分盈亏平衡分析
假定本项目总投资不变,且售价与收款进度如基
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