不动产登记数据整合方案.docx

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不动产登记数据整合方案

不动产登记数据整合建库方案

1目标与任务

1.1目标

以现有的地（海）籍数据库为基础，将现有的分散存放、格式不一、介质不同的土地、房产、海域、土地承包经营权、林木等不动产测绘成果和登记信息进行规范整合，依据不动产登记数据库标准整合建设不动产权籍成果数据库，为不动产登记信息平台运行提供数据支撑。

1.2任务

1、对土地、房产、海域、森林林木、土地承包经营权等已有的信息按现行的数据标准和技术规范进行梳理与规范，形成符合相关技术标准的数据集。

2、依据不动产登记数据库标准通过抽取、转换、检查、补录、整合、入库等方法，建立不动产权籍成果数据库。

2整理内容

以宗地为单位，查清宗地及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息及不动产单元权利信息。

2.1宗地信息

宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积、界址点坐标等土地状况。

针对土地承包经营权宗地和农用地的其他使用权宗地，还包括承包地块的发包方、地力等级、是否划定为基本农田、水域滩涂类型、养殖业方式、适宜载畜量、草原质量等内容。

2.2房屋信息

房屋等构（建）筑物信息。

包括房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、户号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。

针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还包括其权利人、构（建）筑物名称、构（建）筑物数量或者面积、分摊土地面积等。

2.3森林、林木信息

森林、林木信息。

包括森林与林木的权利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面积、起源、主要树种、株数、林种、共有情况等内容。

2.4不动产图形信息

2.4.1.宗地图：

包括宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。

2.4.2.房屋分层分户平面图：

包含房屋编码、房屋座落、图幅号、丘号、产权面积、分摊面积、所在层次和该户房产的图形；

2.4.3.房产分丘图：

分丘图有明确的丘址界线（分幅图上的红实线范围）、丘号、幢的轮廓线（分幅图上的黑实线范围）、产别、房屋坐标控制信息（界址点坐标）、结构、层数、建成年份、幢号（丘内只有一幢房屋则没有幢号）、门牌号等信息。

2.4.4.其他空间信息

包括行政区、行政区界线、行政要素注记、地籍区、地籍子区、栅格数据。

3技术路线与方法

3.1主要依据

GB/T2260中华人民共和国行政区划代码

GB/T13923基础地理信息要素分类与代码

GB/T21010土地利用现状分类

GB/T26424森林资源规划设计调查技术规程

TD/T1001地籍调查规程

TD/T1015城镇地籍数据库标准

CJJ/T115房地产市场信息系统技术规范

JGJ/T246房屋代码编码标准

JGJ/T252房地产市场基础信息数据标准

HY/T123海域使用分类

NY/T2539农村土地承包经营权确权登记数据库规范

NY/T2538农村土地承包经营权要素编码规则

LY/T1955林地保护利用规划林地落界技术规程

LY/T1955林地保护利用规划林地落界技术规程

GB/T17986.1房产测量规范

国务院令第656号不动产登记暂行条例

国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发〔2015〕25号）

3.2整理原则

3.2.1.完整性原则

整合过程中要遵守土地、房屋等数据库标准和规范的要求，对相关数据项进行补充和完善，确保规定的必选项和条件必选项内容完整。

3.2.2.一致性原则

在数据整合的过程中不应对原始数据进行修改，确保整合前后的数据一致。

3.2.3.规范性原则

依据现行的土地、房屋等数据库标准，对已有的不动产登记信息进行梳理并规范化。

3.2.4.尊重历史原则

因测绘历史过程变迁较多，标准多次调整，形成不同的历史数据，特别是建筑面积及分摊面积，有同一户型楼上楼下有面积差的现象。

从权属管理的角度，应尊重历史，不应按现在规则进行重新计算。

3.3技术路线

以地籍调查为基础，以宗地为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有地籍调查成果、房产测绘成果、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图、地形图、影像图等图件做工作底图，通过内外业核实、登记档案查询、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测量等工作，并关联不动产单元空间数据和属性数据，并以此为基础进行地籍区、地籍子区、宗地以及建筑物、构筑物等空间数据统一编码，形成不动产权籍成果数据库。

3.4整理的基本方法

3.4.1.多源信息收集整合利用技术

不动产登记所需的基础资料和信息来源十分广泛，既有通过传统测量的纸质档案成果，也有使用不同类型和不同版本的测绘软件进行制图的电子测绘成果，还有与不动产单元有关的登记信息，多数据源、多数据格式，若对这些数据进行整理，统一转换成一种格式，就要对这些不同时期、不同格式的数据采取不同的整理办法，因此需要广泛收集并整合利用。

3.4.2.信息系统提取及共享方法

根据《不动产登记暂行条例》的相关规定和各地不动产登记的实际需求，不动产登记有关信息要与房产、农业、林业、海洋等部门的审批、交易等信息实时互通共享。

房产局的商品房备案信息、存量房备案信息、楼盘信息要共享给不动产登记局；不动产登记局在不动产登记业务办理过程中实时将登记数据推送共享前置机，房产局在审批与交易业务过程中实时将审批与交易数据推送共享前置机。

3.4.3.不动产权属调查。

采用内外业核实和实地调查相结合的方法开展不动产权属调查，查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容，确保不动产单元权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确。

（1）对权属来源资料完整的不动产权属，主要采用内外业核实的调查方法。

（2）对权属来源资料缺失、不完整的不动产权属，主要采用外业核实、调查的方法。

（3）对无权属来源资料的不动产权属，主要采用外业调查的方法。

3.4.4.不动产测量。

统筹考虑基础条件、工作需求、经济可行性和技术可能性，在确保不动产权益安全的前提下，依据不动产的类型、位置和不动产单元的构成方式，因地制宜，审慎科学地选择符合本地区实际的不动产测量方法，确保不动产单元的界址清楚、面积准确。

（1）对城镇、村庄、独立工矿等区域的建设用地，宜采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积，实地丈量房屋边长并采用几何要素法计算房屋面积。

（2）对于分散、独立的建设用地，可采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积；也可采用图解法测量界址点坐标，此时，宜实地丈量界址边长和房屋边长并采用几何要素法计算土地面积和房屋面积。

（3）对于海域和耕地、林地、园地、草地、水域、滩涂等用地，既可选择解析法也可选择图解法获取界址点坐标并计算土地（海域）的面积，如果其上存在房屋等定着物，则宜采用实地丈量其边长并采用几何要素法计算房屋面积。

4数据整理方案

不动产权籍成果数据库的建设分阶段采用集中数据库建设和日常数据库建设两种方法。

前阶段采用日常数据库建设，后阶段采用集中数据库建设。

4.1集中批量数据整合

图4.1集中批量数据整合流程

集中批量数据整合包括对现有存量数据清理、各类不动产数据整理、数据检查和数据入库等环节。

4.1.1.资料收集

1、对于已利用信息化手段实现房产项目测绘（楼盘表、分层分户图）、房产基础测绘（分丘图）、地籍测绘（宗地图）、集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、房屋所有权、林权及构（建）筑物所有权等测绘和登记管理的，已经建成较为完备的数据库的，搜集完备的电子数据信息、元数据信息以及相应的数据库结构设计、执行的数据库标准、技术规程等资料。

2、对于利用传统手段完成房产项目测绘（楼盘表、分层分户图）、房产基础测绘（分丘图）、地籍测绘（宗地图）、集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权，房屋所有权、林权，海域、无居民海岛使用权及构（建）筑物所有权等测绘和登记管理，已经建成相应档案系统，实现档案查询管理或登记结果以电子化方式存储的，需要搜集完备的纸质登记簿和电子化档案，以及原来执行的技术规程等。

3、对于利用全手工方式完成房产项目测绘（楼盘表、分层分户图）、房产基础测绘（分丘图）、地籍测绘（宗地图）、集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权，房屋所有权、林权、海域、无居民海岛使用权及构（建）筑物所有权等测绘和登记管理的，需要搜集全部的纸质登记簿册以及原执行的技术规程。

4.1.2.数据清理

数据清理是对实施统一登记前各类不动产登记存量数据进行完整性、正确性、关联性的检查清理。

基本方法：

收集土地、房屋、林地、海域等各类不动产登记存量数据和档案资料，依据原有技术标准和技术规范，分别对各类不动产登记存量数据进行检查清理，包括补充缺失数据、删除冗余数据、更正错误数据，建立数据关系等，确保各类不动产登记存量数据达到数据整合要求。

4.1.3.数据整理

数据整理是对各类不动产登记存量数据按照国家技术标准和技术规范进行整理，形成支撑不动产登记需要的各类不动产登记数据库。

基本方法：

按照国家和省不动产登记数据标准，对已完成数据清理的土地、房屋、林地、承包地等存量数据结构标准化；以地籍数据库为基础，采用地籍图的坐标系统和投影方法，整合房屋、林地、承包地等不动产信息，其中房屋以1：

500分丘测量和地籍调查数据库为基础进行整理，林地和承包地以1：

10000集体土地所有权调查登记数据库为基础进行整理；按照不动产单元划分和编码原则，划分不动产单元，编制不动产单元编号；通过不动产单元编号，建立土地、房屋、林地、承包地等各业务间关联。

4.1.4.数据关联

将整合后的空间数据和非空间数据进行关联，形成用宗地编号把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。

图4.1.4属性、图形关联关系图

4.1.5.数据检查

通过计算机检测软件、人工检查核对等方式，对整合后的数据进行规范性、完整性、正确性、关联性检查，保证数据质量。

在不动产登记信息整合过程中，要严格执行质量控制规范，核心的质量控制要素罗列如下：

空间数据的质量评价要素：

1、图层名称规范性。

图层命名应保持和《不动产登记数据库标准》一致。

2、属性数据结构一致性。

在数据库属性结构表中，属性项的定义应和《不动产登记数据库标准》保持一致，必选属性项的描述应采用《不动产登记数据库标准》的描述，可以适当扩展，但不得冲突。

3、代码一致性。

有明确命名规则、编码规则和数据字典的属性项，应严格执行编码方法，保持编码语义一致。

4、数值范围符合性

属性项的值域应符合《不动产登记数据库标准》中相关值域的要求。

5、点层内拓扑关系

点层内无拓扑错误。

6、线层内拓扑关系

线层内无拓扑错误。

7、面层内拓扑关系

面层内无拓扑错误。

8、线面拓扑关系

线面拓扑无错误。

9、碎片多边形、碎线检查

不存在超限的碎片、碎线。

10、点线层拓扑关系

点线层无拓扑错误。

11、点面层拓扑关系

点面层无拓扑错误。

非空间信息的质量评价要素

1、完整性。

数据表齐全，如《不动产登记数据库标准》中无信息，必须保留空表，并且属性结构不得与《不动产登记数据库标准》冲突。

2、属性数据结构一致性。

在数据库属性结构表中，属性项的定义应和《不动产登记数据库标准》保持一致，必选属性项的描述应采用《不动产登记数据库标准》的描述，可以适当扩展，但不得冲突。

3、代码一致性。

有明确命名规则、编码规则和数据字典的属性项，应严格执行编码方法，保持编码语义一致。

4、数值范围符合性

属性项的值域应符合《不动产登记数据库标准》中相关值域的要求。

5、表内逻辑一致性检查

对数据表中的关联主键进行检查，保证关联关系正确；相关联的属性项之间没有逻辑错误。

4.1.6.数据入库

按照《不动产登记数据库标准》（试行），对基础地理信息、宗地数据、不动产单元数据、权利数据、权利人数据、登记业务信息等进行数据组织、编码、入库，建成支撑不动产登记信息管理基础平台运行的不动产权籍数据库，生成不动产登记元数据。

4.2日常数据整合

集中数据库建设在短期内实现区域内各类测绘和登记数据的整合集成，但数据整合的质量很难完全符合登记业务办理需要，特别是历史遗留数据问题，还要在日常登记运行中逐步解决。

日常数据库建设对日常工作中涉及到的登记数据进行变更和维护，通过日积月累的滚动更新，逐步沉淀到不动产数据库。

不动产权籍数据日常更新的模式，可采用如下工作模式：

窗口收件在完成申请人申请房地登记后，首先由落宗后台在不动产登记系统中查询地籍信息、房屋测绘成果，如果资料缺少则转测绘窗口进行相应的地籍调查或房屋测量调查，由不动产登记中心对地籍调查和房屋测量成果进行审查，经审核合格后，对地籍、房屋测绘成果进行更新维护。

在此之后，不动产登记窗口才可受理房地登记事项，开始进入房地登记审批流程，并将流程数据实时进入不动产登记数据库。

图4.2日常数据整合流程

建议土地登记数据和房产登记数据基础好的，可以采用集中数据库建设；如果土地登记数据和房产登记数据无数据库等情况，建议前期采用日常数据库建设，逐步启动集中数据库建设。

对于林权和承包权等更新量不大的数据，建议采用集中数据库建设。

4.3规范化整理

以土地、房产等不动产登记的最小单元为单位进行整理，通过对已有不动产登记的登记档案、登记簿、权籍图等信息的梳理、补充和完善，形成包括空间权籍图、登记簿和登记档案等内容的不动产登记规范化整理成果。

根据最新设计的不动产登记簿数据描述要求，考虑到数据完整性、历史继承性和落地化等管理因素，将原来的不动产登记数据进行规范化封装整理，形成全面、规范、电子化的不动产登记数据（原始数据库）。

4.3.1.无效数据清洗

此部分主要在土地、房产等已有不动产登记资料中逐项检查，把已注销的权利在登记簿中、权籍图中进行标注剔除，并把相应的信息转入档案库管理。

档案库管理现遵循土地、房产等现行的档案管理要求。

4.3.2.规范化梳理

对土地、房产等不动产有效登记信息进行梳理，主要解决三方面问题：

1、解决同名异质和同质异名的问题，实现全部不动产登记信息不存在语义不一致的描述；

2、解决数据类型、小数点位数和数量单位不统一的问题，实现在同一个县级行政区域内，同一类不动产登记的数据类型完全一致；

3、在一个具体的地理范围内空间参考不一致的问题，实现相同比例尺下同一地理范围内空间参考一致。

同时，对缺漏的信息进行补充完善。

4.3.3.空间数据信息整理

通过对土地、房产等已有不动产登记涉及的空间信息的整理，参照比例尺、属性结构、空间参考以及精度等指标，在保证拓扑无错误、属性值域正确、信息表达一致等前提下，考虑到数据管理、存储、更新等因素，并与已有的不动产登记簿建立有效关联，形成按指定格式分别存储的不动产登记空间数据库。

4.3.4.宗地信息整理

1、查询档案下载所有档案馆存档土地证宗地图的扫描件，按年份分类，以档案号为文件名，所下载宗地图应为最后一手资料；

2、对所有宗地图扫描件进行整理，提取扫描件中的宗地号、权利人、工程号等宗地基本信息；

3、将宗地图扫描件及提取的信息发送给土地测绘机构进行核实，核实无误后提交宗地界址点坐标串文件；

4、将宗地界址点坐标串文件及属性信息进行核实、入库。

4.3.5.项目测绘信息整理

项目测绘数据首先要判断该项目是否办证，可以根据坐落信息在产权库进行查询，能查询到的数据参照以下进行整理。

1、对于没有电子档有纸档的数据

此类数据由于电子档缺失需要重新作图及赋属性，可以比照纸档数据或者产权证上的附图用南方软件重新作图生成图形文件，制作《房屋面积产权对照表》（见附录D），建立楼盘表，需要逐户填写房屋的户室号及建筑面积、套内面积、分摊面积、房屋类型、层数、单元，生成属性文件。

然后利用ARCGIS软件对图像数据和属性数据进行关联，关联后的数据直接生成GIS格式文件。

2、对于有电子档没有纸档的数据

整理此类数据只能调取产权数据，产权库有扫描的分层分户图，可以打印出来，重新作图。

根据办证信息整理出户室信息，填写《房屋面积对照表》，建立楼盘表，整理及关联方法同上。

3、对于有电子档，但数据不符的数据

此类情况多见于变更多次的测绘数据，整理时，可以利用原有的图形，按照纸档数据或者产权证附图在南方软件下进行修改，保证户室号和图形正确，通过此办法确保图形的正确。

然后根据产权信息填写《房屋面积对照表》，建立楼盘表，保证户室面积的正确。

最后对这两个数据文件进行关联，生成GIS格式文件。

4、电子档与产权信息一致的数据

整理此类数据是最简单的，只需在南方软件下直接导出即可。

4.3.6.登记信息整理

通过整理已有的不动产登记簿册信息，按照土地、房产等现行的技术标准和规范要求，保留各类指标信息，并利用宗地编号使之与空间属性信息、地役权、抵押权、查封登记、异议登记信息、权利人信息等建立关联。

4.3.7.不动产登记历史档案整理

通过对已有土地、房产等不动产登记的业务处理过程数据进行整理产生，按土地、房产等现行不动产档案管理的要求建库，并通过宗地号、原不动产权证号、业务号、档案编码等信息建立和空间信息、不动产登记簿的关联关系。

4.3.8.逻辑关系重建

将不动产权利和基于权利设定抵押权、地役权或者发生预告登记、异议登记、查封登记情况的依据原有的不动产登记单元编号进行关联，形成原不动产登记簿。

同时通过原有的业务号将原不动产登记簿和原不动产登记档案进行关联。

通过原不动产登记单元编号将原不动产登记簿和其对应的空间对象进行关联挂接。

4.3.9.阶段成果

在逻辑关系重建后，该阶段性成果进行全面的信息复核，形成了集空间、属性于一体的阶段性成果。

1、土地登记数据集。

2、房产登记数据集。

3、林权登记数据集。

5整合成果

5.1数据库成果

1、不动产空间信息数据库，数据格式满足汇交后数据管理的要求。

2、不动产单元及楼盘表信息，数据格式满足汇交后数据管理的要求。

3、不动产登记电子登记簿，数据格式满足汇交后数据管理的要求。

4、不动产登记历史档案数据库，按档案管理要求格式存放，扫描内容以文件形式存放。

5、不动产登记信息元数据，数据格式要求为XML文件。

5.2图形成果

1、宗地图：

包括宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等，数据格式满足汇交后数据管理的要求。

2、房屋分层分户平面图：

包含房屋编码、房屋座落、图幅号、丘号、产权面积、分摊面积、所在层次和该户房产的图形，数据格式满足汇交后数据管理的要求。

3、房产分丘图：

分丘图有明确的丘址界线（分幅图上的红实线范围）、丘号、幢的轮廓线（分幅图上的黑实线范围）、产别、房屋坐标控制信息（界址点坐标）、结构、层数、建成年份、幢号（丘内只有一幢房屋则没有幢号）、门牌号等信息，数据格式满足汇交后数据管理的要求。

5.3文字成果

1、不动产登记信息数据整合实施方案。

2、不动产登记信息数据整合技术细则。

3、不动产登记信息数据整合质量检查报告。

4、不动产登记信息数据整合验收意见。

５、不动产登记信息数据整合建库技术报告。

６、不动产登记信息数据整合建库工作报告。

附录A各类不动产登记数据整理

1土地登记数据整理

1.1集体土地所有权

1.1.1空间数据整理

对集体土地所有权登记的空间数据进行整理时，需保留行政区划层、地籍区层、地籍子区层、集体土地所有权宗地层、界址线、界址点以及与之相关联的属性信息。

1.1.2登记簿册整理

1、整理集体土地所有权登记的信息，保留宗地编号、坐落、宗地面积、业务号、权利人、证件类型、证件号、共有情况、登记机构、登记类型、登记原因、分类面积、不动产权证号、登记时间、登簿人、附记等信息。

1.1.3关联关系重建

1、通过宗地编号建立和对应的空间信息的关联。

2、通过宗地编号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息。

其中：

（1）地役权信息，保留宗地编号（供役地）、业务号、地役权人（需役权人）、证件类型、证件号、供役地人、登记类型、登记原因、地役权内容、地役权利用期限、不动产登记证明号、登记时间、登簿人、附记等信息。

（2）抵押权信息，保留宗地编号、业务号、抵押权人、证件类型、证件号码、抵押人、抵押方式、登记类型、登记原因、在建工程坐落、在建工程抵押范围、被担保主债权数额（最高债权数额）、债务履行期限（债权确定期间）、最高债权确定事实和数额、不动产登记证明号、登记时间、登簿人、注销抵押业务号、注销抵押原因、注销时间、登簿人、附记等信息。

（3）查封登记信息，保留宗地编号、业务号、查封机关、查封类型、查封文件、查封文号、查封期限、查封范围、登记时间、登簿人、解封业务号、解封机关、解封文件、解封文号、登记时间、登簿人、附记等信息。

（4）异议登记信息，保留宗地编号、业务号、申请人、证件种类、证件号、异议事项、不动产登记证明号、登记时间、登簿人、注销异议业务号、注销异议原因、登记时间、登簿人、附记等信息。

3、通过宗地编号建立和权利人信息关联，权利人信息整理后保留宗地编号、权利人名称、证件类别、证件号码、发证机关、所属行业、国家/地区、户籍所在省市、性别、电话、地址、邮编、工作单位、电子邮件、权利人性质、权利面积、权利比例、共有方式、备注等信息。

1.2建设用地使用权

1.2.1空间数据整理

对建设用地使用权登记的空间数据进行整理时，需保留地籍区层、地籍子区层、建设用地使用权宗地层、界址线、界址点以及与之相关联的属性信息。

建设用地使用权登记的空间信息与房屋空间信息的空间参考保持一致。

1.2.2登记簿册整理

1、整理建设用地使用权登记的信息，保留宗地编号、坐落、宗地面积、用途、权利类型、权利性质、权利设定方式、容积率、建筑密度、建筑限高、办理业务号、权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记类型、登记原因、使用期限、取得价格、不动产权证号、登记机构、登记时间、登簿人、附记、空间坐标、位置说明、四至描述等信息。

并依据本宗地的历史信息整理形成通过宗地编号相关联的变化原因、变化内容、登记时间、登簿人以及附记信息的扩展属性信息。

1.2.3关联关系重建

1、通过宗地编号建立和对应的空间信息的关联。

2、通过宗地编号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息。

其中：

（1）地役权信息，保留宗地编号（供役地）、业务号、地役权人（需役权人）、证件类型、证件号、供役地人、登记类型、登记原因、地役权内容、地役权利用期限、不动产登记证明号、登记时间、登簿人、附记等信息。

（2）抵押权信息，保留宗地编号、业务号、抵押权人、证件类型、证件号码、抵押人、抵押方式、抵押顺位、登记类型、登记原因、在建工程坐落、在建工程抵押范围、被担保主债权数额（最高债权数额）、债务履行期限（债权确定期间）、最高债权确定事实和数额、不动产登记证明号、登记时间、登簿人、注销抵押业务号、注销抵押原因、注销时间、登簿人、附记等信息。

（3）查封登记信息，保留宗地编号、业务号、查封机关、查封类型、查封文件、查封文号、查封期限、查封范围、查封轮候顺序、登记时间、登簿人、解封业务号、解封机关、解封文件、解封文号、登记时间、登簿人、附记等信息。

（4）异议登记信息，保留宗地编号、业务号、申请人、证件种类、证件号、异议事项、不动产登记证明号