某高尔夫别墅可行性研究报告.docx

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某高尔夫别墅可行性研究报告

某高尔夫别墅

可行性研究报告

2010年6月

第一部分房地产市场宏观分析

一、2009年全国房地产行业销售回顾

1、国家统计局日前公布2009年全国房地产市场运行情况，2009年全国商品房销售面积超过9.3亿平方米，比上年增长42.1%。

其中，商品住宅销售面积增长43.9%。

受楼市量价齐涨的影响，全年商品房销售额近4.4万亿元，比上年增长75.5%。

2、2009年，全国完成房地产开发投资3.6万亿元，比上年增长16.1%。

开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积2.3亿平方米，下降19.9%。

3、资金面的宽松成为房地产市场火爆的重要原因。

去年房地产开发企业资金来源5.7万亿元，比上年增长44.2%。

4、自2009年12月到2010年3月底,从二手房营业税调整开始,一系列房地产调控政策密集出台,中央到地方纷纷打出楼市调控组合拳，对2010年伊始的房地产市场产生较大的影响。

5、2010年一季度投资增速平均为3.3%,今年出台了很多调控地产投资的措施,处于历史低谷。

二、2010年一季度房地产市场情况

1、2010年一季度中,一线城市自住型需求日渐式微,二、三线城市将随2009年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。

2、商品住宅短期静态供应明显不足,中长期供应有望跟上，2010年一季度的1-2月,全国完成房地产开发投资3144亿元,同比增长31.1%,增幅比去年同期提高30.1个百分点。

其中,商品住宅完成投资2233亿元,同比增长32.8%,长期供应方面,2010年一季度中的1-2月,全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米,同比增长11.2%。

三、房地产发展前景分析

1、政策方面：

“新国十条”于2010年4月17日公布推出，从国家出台的调控政策上看，起到了一定的效果。

部分大城市商品房价格出现下降，政府还将出台更加严厉的政策，预计未来半年到一年的时间，房地产将面临艰难的时期。

渡过该时期，我们相信房地产还会迎来一定程度的发展。

2、供应方面：

市场供给将稳步增长，但土地供应结构出现较大变化，部分城市短期内供应仍显不足。

2009年的购置面积低于以往6年任何一年的面积，商品房供给不足。

3、需求方面：

首次购房继续得到鼓励和支持，投资投机性需求将受到一定抑制，部分城市成交量已经出现下降，可以预见在未来半年到一年时间内，消费观望情绪浓厚，市场需求会有较大程度抑制。

4、价格方面：

房价将在高位继续盘整。

2010年上半年房地产市场上行动力仍然存在，房价上涨动力比下降动力大，即使交易量下降，由于资金充裕，房价仍然会保持一个时期的惯性。

随着国家调控政策的实施，房地产销售价格及成交量都将会有一定的下降。

第二部分调控政策解读及市场影响分析

一、政策出台背景

1、全球金融危机趋稳复苏，世界主要经济体经济皆由负转正。

2、中国经济在全球率先复苏，并保持较快增长，对房地产业依赖降低。

3、2008年系列救市政策初步效果达到，一些负面效应将逐步显现，如产能过剩、流动性加大、通胀预期、催生资产泡沫等。

4、2009年房地产市场迅速复苏，房价再次快速上涨，价量皆创新高，市场风险和民怨再次累积。

5、迪拜外债危机、希腊国家主权信用危机12月初相继爆发，引起全球一阵恐慌，给全球走出金融危机拨了一瓢冷水，也为我国中央政府敲响了警钟，之后房地产调控政策立即转向。

二、已出台政策及解读

１、中央经济工作会议精神

2009年度中央经济工作会议于12月5－7日在京召开，会议明确了2010年我国宏观经济工作六大任务和“调结构、促消费”的重点。

解读：

这些内容公布后，使市场出现了较为乐观的预判，因为政策没有出现紧缩信号，且加强棚户区拆迁改造、推进城镇化进程、放宽城镇户籍管理等都被认为是增加住房消费和促进民生的工作，对城市商品房市场而言是利大于弊。

２、营业税优惠政策收回

2009年12月23日财政部和国家税务总局出台细则，规定普通住宅超过5年转让才能免税，普通住宅不足5年和非普通住宅超过5年后转让将按照差额征收，非普通住宅持有不足过5年则全额征税（营业税及其附加征税标准为5．5％）。

解读：

这个政策出台后，结合温家宝总理和相关部委领导相关讲话，中央开始担心房地产市场继续过热，将把抑制投资和投机性购房作为重点，以免房价被大幅度炒高。

但对首次置业和改善需求等自住性需求还是支持的。

３、新的“国四条”出台

2009年12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，会议要求按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。

重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

解读：

以上政策被简称为“国四条”，刚一发布就引来市场一遍热议，因为这表明2010年国家房地产调控政策基调变向，由之前相对乐观的预期到明确转向，将有保有压的维护市场稳定和健康发展。

其重点目标是遏制部分城市房价过快上涨的势头，并将综合运用土地、金融、税收等手段来加以调控。

４、五部委出台政策提高购地门槛

2009年12月17日财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署日前联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》。

核心内容为：

①要求将地方政府土地出让收益收支全额纳入监管系统；②分期缴纳土地出让价款首次不得低于50％（原实际为20－30％），且剩余款项缴纳期限原则上不超过一年；③未缴纳全款者不得按土地价款缴纳比例分割核发国有土地使用证发证，也不得参与新的土地出让交易活动。

解读：

★主观愿望：

⑴、提高政府土地出让收入和支出的规范性与合理性，增加保障房建设资金等；

⑵、提高土地供应和使用效率，一定程度上打击开发商囤地炒地；

⑶、促使开发商加快手中楼盘开发和销售，以加快回笼资金，达到增加有效供给的愿望。

★实际情况：

⑴、该政策有利于资本雄厚、融资渠道广泛的开发商，而对实力小、资金仍紧张的开发企业不利，最终结果是可能增加市场垄断，再次出现由于垄断增强而出现的系列副作用；

⑵、该政策主观愿望是增加市场有效供给，从而抑制房价过快上涨，但实际的效果可能是导致广大中小开发商放慢开发节奏，减少市场供给，推升房价。

三、2010年宏观调控政策调整总结及其对房地产市场的影响分析

通过前面的分析我们已经知道了2010年房地产调控政策的基调和主要内容，总结起来如下：

调控目标：

保持房地产市场的平稳健康发展，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

调控手段：

综合运用土地、金融、税收等手段。

调控方式与内容：

⑴、增加普通商品住房的有效供给。

⑵、继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。

加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

⑶、加强市场监管。

继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。

加强房地产信贷风险管理。

⑷、继续大规模推进保障性安居工程建设。

力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

第三部分龙口市概况及发展环境分析

一、某市概况

某市地处胶东半岛西北部，渤海湾南岸。

东邻烟台，南近青岛，与大连、秦皇岛、天津隔海相望。

公路有206国道、威乌高速公路（威海—乌海）、滨海观光大道，交通发达。

面积893.8平方公里，海岸线长68.4公里，人口62.3万。

这里已成为胶东半岛重要的能源基地和交通枢纽。

某市距人间仙境蓬莱25公里，烟台90公里，青岛200公里，新机场50公里，威乌高速路口15公里，威乌高速、龙青高速、大莱龙铁路贯穿全境，去北京、天津、青岛、烟台以及东北三省及豫晋冀蒙等到省份非常快捷。

随着经济、社会的全方位发展，综合实力不断壮大，排名逐年稳步攀升，2009年全国第九届县域经济基本竞争力排名中跃居第11位，山东省第一位。

二、某发展环境分析

1、2009年龙口经济发展情况

2009年，龙口全市经济社会发展在困境中取得了新成绩、在挑战中实现了新突破，全市完成地区生产总值623亿元，比上年增长14%；实现地方财政收入29.1亿元，增长16.6%。

预期目标基本完成，经济增长持续平稳健康；产业结构深入调整，经济发展方式加快转变；对外经贸趋于活跃，园区承载能力日益增强；城乡建设统筹推进，融合发展进程明显加快；社会事业更加繁荣，群众生活质量持续改善。

2、重大城市建设事宜

从改革开放到2001年，龙口市先后对城市总体规划进行了4次调整，目前，城市规划区面积达128平方公里，建成区80.5平方公里。

2005年，龙口市对城市总体规划进行了新一轮修编，规划近期城市发展框架为“三城布局，一轴展开，山海呼应，组团发展”，到2020年，经过各个城镇不断的对接融合，最终形成“一城一区”。

近年来，龙口市相继实施了北巷、宋家疃、南巷、赵家庄、财源泊、松岚、杨家疃、王家疃、和平、红光、央格庄等城区旧村改造工程，改造面积达200多万平方米，有效改善了城区居民的居住生活条件。

先后开通改造了牟黄路城区段、柳莺大道延伸段等13条城区主干道，新增城市道路总面积5.62万平方米，城市道路总长度达187.6公里，形成七横六纵、通畅合理的主干道网络。

同时，进行龙口市新区基础设施建设，先后开通建设了新区港城大道4.4km（南山路至张招公路）、府东一路、府西一路各800m，府东二路3650m，府西二路3720m，和府北一路2590（张招公路至府东二路）和北环城路府东二路至中村河段的排水沟等道路、排水工程。

目前全市城市道路总长度达到298公里，道路总面积达到676万平方米；人行道面积达到191万平方米。

第四部分别墅类项目调查分析

一、龙口南山区域别墅类项目汇总

1、南山•佛观山水B区

项目概况：

项目位于南山旅游度假区内，自然环境最为优美；位居南山景区核心，产品形态最为高档；五层带电梯，三层花园洋房，联排花园别墅；户型面积：

59㎡——103㎡；

项目进展：

2010年9月交房；部分精装修，精装修价格5000元/平米，即买即住；

项目评价：

1.社区周边和内部配套完善齐全；生活便利无忧

2.国内一流疗养中心，各项高端养生配套尊荣尽享

3.投资升值潜力无限

2、佛光观海3号

项目概况：

位于难山国家4A级风景区，36洞佛光高尔夫球场内，仅27栋72㎡-191㎡进口木结构别墅，距南山大佛仅360余米，项目建筑面积有76.59㎡、71.92㎡、148.89㎡、159.74㎡、191.15㎡等。

项目进展：

项目价格在10000元/㎡左右，已售出17栋，共27栋。

项目评价：

项目的规划设计比较有特点，山景别墅，自然风景优秀。

但配套设施及生活便利性较差，交通不便。

第五部分地块分析

一、地块概况：

项目坐落在南山国际高尔夫球场中央，拥有无可比拟的绿色环境和人文景观及温润的海滨气候。

拥有球会全新会籍，高尔夫会所、南山康乐宫、大剧院、会议中心、五星级酒店及国家4A级渡假景区，以及从幼儿园到大学本科等整套教育体系，医疗、商贸，金融等配套保障；地块规划建设占地约40亩，建筑面积1万余平米。

项目区域总体规划优势明显，具有非常大的发展空间；区域交通优势突出，东临烟台，南靠青岛、西依龙口港、北与大连隔海相望，海、陆、空交通极为便利。

二、主要指标：

居住用地，容积率：

地上≤0.5。

三、SWOT分析

1、优势：

区位：

南山景区目前常住人口有7万以上，拥有成熟的生活环境。

具有居住、教育科研、商业金融、文化娱乐等功能，发展潜力巨大。

周边配套：

紧邻南山集团总部大楼，周围学校、医院、商场、肯德基等生活设施近在咫尺，生活便利无忧。

生态景观：

坐落在南山高尔夫球场内，紧邻南山旅游风景区，退享宁静，近享繁华，生活动静两相宜。

项目配套：

依托南山集团公司完善设施，小区水、电、气、暖配套完善，一应俱全的成熟配套，让居住成为享受。

2、劣势：

项目规模偏小，后期宣传会受到影响，产品品质不容易提升。

3、机会：

市场需求:

南山风景区及高尔夫球场的巨大吸引力，使得该区域别墅产品逆势热销。

同时南山地区的旅游、休闲等资源的开发利用带来了大量具有购房愿望和购房需求的置业者，该区域的良好环境和区位，将吸引广大购房者的关注。

经济：

龙口市经济整体发展态势良好，房地产市场稳步上升。

4、威胁：

房地产市场不稳定性：

国家调控政策力度加强，会对项目有所影响。

第六部分产品建议及价格预计

总建议：

以传统中式四合院建筑和徽派建筑为灵魂，参考万科第五院规划设计进行总体规划，充分体现传统中式建筑的立面形象，内部则应充分考虑现代生活方式的需要和品质，打造高端生活享受的具有持久生命力的传承居所。

1、高档独栋别墅：

面积：

350-370平米，规划4套左右，约1500平方米，每套占地不少于1亩地。

根据占地面积和装修配套不同，销售价格可在12000元/套。

2、高档四合院（一院四户）：

每户面积：

300平米左右，规划5套（20户）左右，约5600平方米左右，必备配套：

室内配汤池。

销售单价10000元/平米。

3、高档六合院（一院六户）：

每户面积：

200平米左右，规划6套（36户），约7200平方米左右，必备配套：

室内配汤池。

销售单价8000元/平米。

第七部分经济匡算

1、地块经济匡算

◆土地成本：

该地块可规划用地约为40亩，2.67万平方米左右，按照总建筑面积约1.43万平方米计算，容积率0.55左右，土地成本按40万/亩计算，土地总成本约为1600万元。

◆地块建设综合成本：

地块以别墅类产品为主，建设成本按1500元/平米、绿化、景观及配套,设计等成本按1000元/平米计算：

建设总成本：

14300*2500=3575万元。

2、预计销售收入

根据地块周边项目目前经济指标、市场行情和开盘销售价格计算

类型

平均单价（元/㎡）

面积（㎡）

总销售额（万元）

高档独栋别墅

450（万元/套）

1500（4套）

1800

高档四合院

10000

5600

5600

高档六合院

8000

7200

5760

总建筑面积合计

14300㎡

13160

3、预计利润

由以上测算分析，本地块的预计利润可以初步确定为：

费用按照营销费用（含广告推广费）5%、管理费用5%、不可预见5%（均为销售收入的比例），综合税费率11.7%合计26.7%计算：

3513万元。

（以上成本和费用估算都比较宽裕）

保守利润为（万元）：

13160-1600-3575-3513=4472万元

4、本项目启动资金匡算:

1）土地出让金：

1600万元；

2）建设启动资金：

3575万元。

济南永骏地产推广机构

2010-6-9

附件：

中式四合院建筑风格参考