014房价走势揭秘 买房千万不要犯的14种失误要点.docx
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014房价走势揭秘买房千万不要犯的14种失误要点
014房价走势揭秘买房千万不要犯的14种失误
又到一年年终时,各地产大佬对于即将过去的2013年楼市总结后对2014年得房价走势意见纷纷,又看涨派,也有看跌派,那么,2014年的房价到底会怎样发展呢,小编只能说买房还是要看清楚形势的,下面小编就带你看看买房时易犯的14种失误。
1、以人均收入来分析房价泡沫程度的
对普通收入者来说,一般情况下,房价历来超出其购买承受力甚多,因此由人均收入推导出房价存在泡沫的观点很有群众市场,是破裂党、暴跌党、崩盘党、腰斩党的主要理论利器。
如果说,房价是有效需求群体购买力竞争的结果,够不到门槛的群体,只是看客而已,用通俗的话来阐述,“房子不是卖给穷人的”,这话让人情何以堪,但又有多少人买“合理价位房”的梦想却在现实中破碎。
2、以价值决定价格来分析房价高低
从建筑成本、楼面价、开发成本等分析出房价的技术派,颇受尊宠,但往往却经受不住时间考验。
供需关系决定价格的观点一般不受待见,即便偶尔被承认,更多的是坚持供过于求之论点,伴随对炒房客的讨伐。
总之,卖方太黑心,不买冤价房,这是不买房运动的主要动力源泉,但现实中,其成员难逃“囚徒困境”的宿命----购买力达到门槛的刚需离弃组织是主要原因。
3、忽略土地相对稀缺性来分析房价
承载房子的土地,其稀缺性是决定房价及趋势的主要因素,这一般被认为是狗屁观点。
主流观点认为,房子只是一堆钢筋混凝土砌出来的骨灰盒,高房价是炒起来的。
问题1,上海和玉门的房子,建筑成本相差不大,为什么价格一个在天上,一个地下?
问题2,上海和玉门的房价,为什么一个快速上涨,一个持续暴跌?
问题3,为什么炒房投资的,不去玉门捞便宜货,而去上海血拼?
问题4,上海和玉门,哪个城市的房价是虚高的、有泡沫的?
4、忽略自住房性能价值来分析需求刚性程度的
普遍地,自住房的居住功能(出租房即可提供)被着重强调,而自住房能提供婚育便利、更好的生活品质、成就感等性能,被漠视或否定,不买房的种种依据由此可以罗列一堆。
但是,现实中,有很多人在出租房里,因为买不起房子而怒气冲天,点解?
、买/卖房钱用于炒股、买外币的
尽管论坛里股神颇多(基本上不贴实盘),不过,相比楼市、黄金市场,中国股市里常常是哀嚎遍野。
看衰中国经济的人士,出于财产避难目的,倾向于购买外币,但这些年背时得很。
6、采取对抗式博弈方式的
和开发商、银行、中介硬扛,就是不给他们占便宜,站在买方的角度来说是可以理解的。
但是,现实中,对不愿让利的买方,卖方显然也不乐意提供共赢的机会。
即使适度啃老,也一向被从道德上鄙视得无地自容。
然现实中却往往是另外一种局面,孝子父母的积蓄在通胀过程中被理财得当的人给洗劫了,其中可能还包括憎恨的炒房客、啃老按揭族,肥水流入了“恶人”田啊,父母为子女老买不上房而操心,也不见得把孝顺给做好了。
啃老买房的,结婚买房生子流程比较圆满,生活难了点,可能父母反而比较安心,也不见得没尽好孝道。
、将买房希望寄托于集团或首脑身上
指望小宝、小强顾及民生来打压房价?
让我想起封建时代,愚民遇到冤屈要么盼青天老爷来主持公道,要么盼剑侠来拯救。
退一步讲,如果把命运交给别人主宰,那不意味着别人想怎么玩你就怎么玩你?
8、将买房希望寄托于持有房产吐血甩卖
房价一有降的苗头,开发商、炒房、房奴等就扛不住要跳楼贱卖房了?
他们难道不会采取策略降低供给,明知要赔钱还使加量?
他们难道就那么脆弱,随便一折腾就顶不住玩完?
他们难道就那么不熟悉行业规则,没有经验,傻不拉叽的等着挨宰?
小心看跳楼大戏不成,反坐翻了板凳,细佬。
、将买房希望寄托于经济危机、战争、地震、恐怖活动的
经济危机来的时候,人类会不会束手无策,眼巴巴地望着经济一夜之间回到原始社会?
战争、地震、恐怖活动来的时候,是保小命要紧还是抄底要紧?
10、盲目照搬别国经验来分析楼市趋势的
谁也不能证明,日本、香港、海南楼市萧条史,在地球上每个国家或地区都复制一遍。
、以股市模式来分析楼市趋势的
楼市会不会像股市一样,今天涨停明天跌停?
楼市是否能像股市一样,快进快出,随心所欲地买卖?
实践证明,在低点买上房的,不是专业的,就是瞎蒙的。
12、忽略通胀分析房价、房租趋势的
“涨吧涨吧,有本事涨到10万/平”,通货膨胀,让这种泄愤的话成为现实。
通胀让以全款买房为目标的郁闷无比,也让提前还贷的懊恼不已。
不考虑通胀计算租售比,已经成为笑柄。
13、不能从宏观上把握楼市发展阶段的
楼市发展初级阶段,其实很短暂,也不过10来年。
眼睛一睁,开发商在三环卖楼;
眼睛一闭,开发商在五环卖楼;
眼睛一睁一闭,开发商到卫星城市卖楼了;
哎呀,咋一下市中心没地了,偶尔开一个新盘价格老高了,还得靠关系靠运气去抢。
买得起就尽快买,这个建议在过去十年是被骂房托的重要依据。
但是,血淋淋的事实证明,在此阶段,地段比波段重要得多。
14、被无房人士忽悠
在论坛上,预测房市的大仙相当多,其中很大一部分恐怕连售楼处的门槛都没踏过,但这并不影响他对楼市掌控的自信,也不影响信徒的狂热。
等到验证时间到了,弃楼逃跑也还好,有的牛B大仙,对前来诉苦的受害者冷冷地说“都成年人了,自己不会做主啊?
我让你去吃屎也你也吃?
”。
没买过房子人士提供的建议,值得毫无犹豫地去相信,去实施?
【买房必看】购房流程四步走贷款买房需要什么手续
于老百姓来讲买一套称心如意的住房是一个很重要的问题。
但往往是大家买房时非常茫然,不知道从何下手。
今天小编就带你了解一下买房都需要哪些手续吧!
第一步:
看房 验明产权是关键
买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。
注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等;要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。
集资房需要单位盖章后才能真正上市交易,而经济适用住房要住满5年才能上市交易。
二步 签合同 确认买卖双方合法身份
行家提示:
签署房产中介合同前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续;二要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。
签订《买卖契约》时,买方需交纳购房首付款或订金,切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。
交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否是卖主的合法代理人。
三步 办手续 必要程序不能简化
经过选房、看房、签合同三个步骤后,将进入买房的实质性阶段。
具体是:
房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。
行家提示:
购房后应尽快办理房产证,并督促卖方尽快迁出户口;千万不要简化程序,不要私下交易,要合法、彻底办理过户手续。
产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。
四步 交房 按照合同约定执行
办理完所有手续后,买卖双方按合同条款交接房屋,验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。
行家提示:
买方在未取得房产证前,不应付清全部房款。
关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳,未注明的要按照规定各自承担;最后,按照房地产交易中心规定,领取房产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。
贷款买房有很多种,有公积金贷款和商业贷款。
在贷款前,你要先知道自己的公积金帐户上有多少钱,单位每月给你多少钱。
只有知道自己的情况才能去贷款。
公积金是职工的一种福利,贷款的利息比商业贷款低很多。
商业贷款一般是可以和公积金一起,做成组合贷款,如果你要贷很多款,但是你的公积金余额有不多,这时可以组合贷款。
确定自己的公积金后,就是去选房子。
确定这个房子总价多少钱,首付多少,总价减去首付就是贷款的钱。
首付是不能贷款的,所以你手上必须要有些现金,一般的首付是30% 。
如果你手上的钱多于首付的30% ,那么你还可以再给现金,这样做的原因是减少你贷款的钱,因为贷款是要利息的,这样从总额来说,给的现金越多,贷的越少还是合算的,当然这个得由你自己的情况来决定。
在贷款的时候,要有担保,比如你要贷10万,那么你得提供公积金5万元的担保,你可以找你所在的城市的朋友,合伙起来公积金总的余额加起来超过5万就行了。
提供担保的方式除了公积金担保外,还有存折担保和房产证担保,但这两种比较麻烦。
存折担保,如果要贷10万,得由11万的存折,而且存折到期不能提取;房产担保,得看你所提供房产的面积有多少,太小了也不行,而且只能是本地区的。
担保是别人给你担保,自己的帐户钱是可以取出来的。
每年可以取一次。
所以说取钱和贷款是两个不相干的过程。
办好了贷款,银行会给你一个账号,公积金中心会给你算每个月需要还的钱,你只需要每个月20前,将钱汇入这个账号就行了。
你也可以提前还款,但是必须得贷款满1年。
提前还款可以少给利息。
但是具体规定还得看你和银行签订的合同。
假如只是进行商业贷款,依照自身承受能力决定还款金额。
衡量资金承受能力遵守以下三条准则:
1.贷款的月还款额≤月均可支配收入的50%-月物业管理费;
2.贷款的月还款额≤月均可支配收入的55%-月物业管理费-其他债务月均偿付额;
3.现金、银行存款等可应急的资金需可维持三个月以上的日常开支以备不时之需。
需要提示的是,大部分银行都提供房贷还款方式变更业务,同时提供还贷组合方式。
如果发现目前采取的房贷还款方式并不适合,应该咨询专业人士,选择合适的组合方式进行变更,以免伤害到自身信用,或者使得负担、压力过大。
尽量提高首付层数可规避利率风险(非固定利率房贷)
以50万元贷款15年期为例,首付为2成,利率为6.12%的要比利率为5.51%多付23572.43元;当首付为3成时,增加额为20625.87元,即在首付确定的
情况下,利率带来的增加额与首付成反比。
首付成数越高,利率提高后,利息增加额越少。
所以购房者不妨考虑提高首付比例,降低成本。
而且如果首付提高,对于购房者也可减轻月供负担:
假设利率为5.51%,首付3成比首付2成减少购房支出73585元,每月还款额减少408.81元;利率为6.12%,首付3成比首付2成减少购房支出76531.84元,每月还款额减少425.17元。
银行设置等额本金、本息贷款门槛
目前,大部分银行在提供等额本金和等额本息贷款时,有收入限制。
相对来说,等额本金贷款由于初始还款额较高,门槛也较等额本息高。
举例来说,15年期20万元贷款,等额本息每个月还款额大约为1707元,大部分银行需要贷款人每月收入高于3000元。
同样贷款,等额本金还款额,首月偿还2200元,银行就将门槛自动抬高至4000元。
选择哪种贷款方式,也要考虑到不同方式对贷款人收入的要求。
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