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广东财经大学资产评估期末论文
一、资产评估的基本理念
资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员,依据国家的有关规定,为了特定的评估目的,遵循适用的评估原则,选择适当的价值类型,按照法定的评估程序,运用科学的评估方法,对特定资产的价值进行估算的过程。
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(一)资产评估的目的决定价值类型和方法
1、目的
资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估,评估结果是为何种资产业务服务。
它是资产评估业务的基础,在较大程度上决定了资产估价标准的采用,并在一定程度是制约着评估途径和方法的选择。
主要包括以资产交易为目的的评估、融通资金、资产保全、资产清算、债务重组、咨询服务、税收等。
2、价值类型
资产评估中的价值类型是指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形成的价值属性的抽象和归类。
其实质是为不同的资产业务提供适用的价格标准。
资产评估中之所以要讲求价值类型,其原因在于同一资产相对于不同的评估目的、不同的所有(持有)人和不同的市场条件而言,可能具有不同的价值,每一种价值均有不同的内涵与适用范围。
我国的资产评估的价值类型主要有以下几种类型:
1以资产评估的估价标准形式表述价值类型,具体包括重置成本、收益现值、现行市价和清算价格四种。
2从资产评估假设的角度来说表述资产评估的价值类型,具体包括继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种。
3从资产业务的性质,即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型,具体包括抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值和补偿价值这十一种。
4以资产评估时所作依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划
分资产评估的价值类型,具体包括市场价值和市场价值以外的价值两大类。
3、方法
①成本法
重置成本法既可以用于评估资产的市场价值,也可用于评估资产的非市场价值,包括有限市场资产、专用资产以及以产权变动为目的的评估。
适用范围:
单台机器设备;以资产保全补偿为目的的评估业务。
②收益法
也称收益折现法、收益还原法。
它是通过估测被评估资产的未来预期收益,并将其按一定的折现率或者资本化率折成现值,来确定该项资产的评估值。
换言之,一项资产目前的价值即为人们为拥有该项资产预期收益的权利,根据目前的市场利率以及该收益的风险状况,目前应支付的价格。
③市场法
市场法也称市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
市场法是一种最简单、有效的方法,因为评估过程中的资料直接来源于市场,同时又为即将发生的资产行为评估。
但是,市场法的应用与市场经济的建立和发展、资产的市场化程度密切相关。
在我国,随着社会主义市场经济的建立和完善,为市场法提供了有效的应用空间,市场法日益成为一种重要的资产评估方法。
在资产评估工作中,确定资产评估目的是一个关键且首要的一个环节。
目的的确认将会影响到评估方法的选择和限制前提,从而影响后续的评估方法的运用进而影响评估结果。
因为即使是相同的资产在不同的评估特定目的下,以及由不同评估特定目的约束的利用条件和市场条件下可能会有不同的评估结果和价值表现形式。
而不同的资产评估结果,会对评估事项当事人的经济利益产生不同的影响。
在实践中,决定价值类型是多方面的,其中最核心因素是特定的评估目的。
这主要是由于资产特定评估目的直接影响市场条件,因而最终影响资产功能和状态。
资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型适应。
资产价值类型是由资产的特定的评估目的决定。
一般认为,在某一特定的评估目的必然有其相适应的价值类型或者价值属性,资产价值类型决定评估方法选择和使用,也就是说,不同评估方法其实体现了资产不同价值属性或者价值类型。
(二)资产评估是对额定产权的评估
资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算,为各项资产业务提供公正的价值尺度。
这是资产评估最基本的功能。
就像任何商品不能没有价值尺度一样,在生产要素、产权等生产条件由市场配置的情况下,各项资产业务都需要有与之相适应、符合该资产业务性质的价值尺度,才能在维护当事人合法权益的基础上,保证资产业务的顺利进行。
二、三大方法的评估范围与公式
(一)成本法
1评估范围
①可复制、可再生、可重新建造和购买的,具有有形损耗和无形损耗特性的单项资产。
例如:
房屋建筑物、各种机器设备,以及具有陈旧贬值性的技术专利、版权等无形资产。
②可重建、可购置的整体资产。
例如:
宾馆、剧院、企业、车间等。
但是,与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估。
2前提条件
与市场法和收益法相比,成本法的运用并不存在严格的前提条件,但是在成本法的运用过程中应该注意以下两方面的问题。
1历史资料的真实性、准确性
2形成资产价值的成本耗费是必要的
3公式
被评估资产评估值=重置成本-实体性损耗-功能性损耗-经济性损耗
(二)收益法
1评估范围
①一般适用于企业整体价值的评估,或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动,如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。
②单独计算收益的房地产、无形资产。
2前提条件
1资产的预期收益可以预测并可用货币计量
2资产所有者所承担的风险可以预测并能用货币计量
3资产的预期获利年限可以预测
3公式
A.资产未来收益有限情况下的基本计算公式
a)每期收益不等额
b)每期收益等额
B.资产未来收益无限期的情况下的计算公式
a)稳定收益法
P=
b)分段法
P=
+
·
c)纯收益按等比级数变化
被评估资产的价值=
+R
·
·
或P=R
·
(r>g>0)
d)纯收益按等差级数变化
P=
+
或P=
-
C.资产未来收益有限情况下的特殊公式
a)分段法
b)纯收益按等比级数变化
等比递增:
(r>g>0)
等比递减:
(r>0,0 c)纯收益按等差级数变化 等差递增: 等差递减: (三)市场法 1)适用范围 ①主要适用于单项资产交易价格的评估。 ②不宜采用市场法的如下: a)因资产具有特定用途或性质特殊,很少在公开市场出售,以致没有公开市场价格的资产,如专用机器设备,或无法重臵的特殊设备都不宜采用市场法; b)对于大多数无形资产而言,因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点,所以其交易价格资料往往不对外公开,评估人员无法收集其价格资料,因此不宜采用市场法。 2)前提条件 1充分发育活跃的资产市场 2参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。 3)公式 A.单一因素比较法 评估对象价值=参照物成交价格 a)现行市价法 b)功能价值法 资产评估价值=参照物成交价格 c)价格指数法 资产评估价值=参照物成交价格×(1+物价变动指数) 或 资产评估值=参照物成交价格×价格指数 d)成新率价格法 资产评估价值=参照物成交价格 e)市价折旧法 资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率) B.类比调整法 a)市场售价类比法 交易案例A的调整值=参照物A的成交价×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×情况补正系数 或 b)价值比率法 成本市价法: 被评估资产评估值=参照物成交价格 市盈率乘数法: 企业评估值=被评估企业相同口径收益率×参照物(企业)市盈率 三、案例简介 (一)评估资产简介 (1)估价对象区位状况 估价对象位于辽宁省朝阳市双塔区朝阳大街38号,所在地段属朝阳市城区征税三级地段、朝阳市商业二级地段。 估价对象西临朝阳大街,东临五一街,南邻新华路,北临竹林路,周边有市城乡建设委员会、燕都宾馆、商业城、物资大厦等物业。 估价对象所临朝阳大街有数班公汽通过,交通便利;周边基础设施、公共配套设施较为完善;靠近朝阳大街一侧商务办公氛围较好。 (2)估价对象实物状况 估价对象为一栋办公楼,共柒层,建成于1998年,根据《朝阳市房屋重置价格标准》,结合建成年限及估价人员实地勘查状况,确定估价对象为九成新,建筑结构为混合,为自用办公。 估价对象装修状况如下: 该栋楼外立面面饰白色条型面砖,大门为铝合金玻璃门;大厅为水磨石地面;室内: 实木套装门,水泥地面双层铝合金窗,内墙面面饰白色涂料,踢脚线采用木质踢脚线面饰硝基清漆。 楼梯为水磨石踏步,木扶手,铁护栏。 估价对象维护保养状况一般。 (3)估价对象权属状况 本次评估的范围为双塔区朝阳大街二段38号,产权属朝阳市房地产开发有限公司所有。 其《房屋所有权证》证号为朝房权证所字第R1015267号,证载设计用途为办公,建筑面积为4755.00平方米;其《国有土地使用证》证号为朝阳国用(2010)第254号,证载用途为商业用地,土地使用权类型为出让,终止日期为2050年8月4日,土地使用权面积为1253.69平方米。 至估价时点,其权利状况明确,未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。 (二)目的 为委托方转让估价对象评估估价对象的市场价格。 (三)假设前提 1、本次估价以估价对象的证载用途整体、持续使用为估价前提,即估价对象以办公用房用途为整体、持续使用为估价前提。 2、本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估价时点时的状况为依据进行估价,即估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产正常市场价格。 3、在评估过程中,我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业,且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。 4、本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期内,该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。 5、注册房地产估价师于2010年11月1日进行现场查勘,但并未对建筑基础、结构等隐蔽工程进行测量,因此无法确认该物业是否存在结构性损坏或质量问题。 同时,未进行实地丈量以核实该物业的土地面积及建筑面积,因此我们将采用委托方提供的估价对象的《房屋所有权证》(朝房权证所字第R1015267号)和《国有土地使用证》(朝阳国用(2010)第254号)上载明的面积,即建筑面积为4755.00平方米、土地面积为1253.69平方米为本次估价的前提条件。 6、委托方提供的估价对象资料部分为影印件,估价人员不保证影印件与原件的一致性。 本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的,其合法性和真实性应由委托方负责。 (四)评估基准日 2010年11月1日 (五)基本模型 (1)市场比较法: 1将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2采用公式: 比准价格=可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正 或: 比准价格=可比实例价格×× × × × (2)收益法: 1预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2采用公式: 其中: V为收益价格;Ai为年纯收益;R为资本化率;n为未来可获收益的年限。 (六)评估结果 经过评估人员实地勘察、资料分析和价格测算与判断,并结合朝阳市房地产行情,确定估价对象在估价时点2010年11月1日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为人民币13570770元,大写金额: 人民币壹仟叁佰伍拾柒万零柒佰柒拾元整;单价人民币2854元/平方米,大写金额: 每平方米人民币贰仟捌佰伍拾肆元整。 四、案例分析 (一)选用此种方法的原因 a)选用市场法的原因: 房地产存在着一个活跃的交易市场,可以说算是一个充分发育活跃的资产市场,因此在这个市场中,参照物和被评估资产之间的比较所需要的各种指标和参数等等资料都能比较全面的收集到,得到的数据相对也是比较准确,具有市场的参考价值,有利用对被评估资产进行准确的评估,所以运用市场法来评估该种资产是可行的。 b)选用收益法的原因 根据《房地产估价规范》,“收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法”。 由于估价对象系经营用房,属收益型物业,且经营状况良好,故可采用收益法进行评估。 (二)公式严谨性 市场法的公式与教材的公式基本一致,但在考虑该评估项目的差异的因素考虑方面不够全面,严谨性较差。 收益法的公式与教材是一致的,所以其公式也是严谨的。 (三)评估具体过程演算 Ⅰ市场法 1、可比实例的选取 选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。 ●可比实例A——圣达商城。 圣达商城位于朝阳大街西藏侧朝阳大街二段56号,为17层钢混结构综合楼,建于2004年,九成新。 环亚大厦紧临新华广场,周边有新玛特、商业城、丽都名品,等综合性商场;有商行、建行、工行等多家金融机构;朝阳市公安局、朝阳市检察院等多个行政部门,商务办公氛围较好。 该物业由朝阳市平安物业管理有限公司进行专业管理。 目前市场租金为29元/㎡•月,出租率达到95%。 其停车位60个,基本上能满足其商务需要。 ●可比实例B——物资大厦。 位于新华路二段34号,为21层高层写字楼,约建于九十年代后期,九成新,商务办公氛围一般。 紧临火车站,毗邻新华广场、交通便利。 总建筑面积约5万余平方米,且全部可相对独立使用,是集商业、居家、办公为一体的智能化高层写字楼。 现租售率已达95%;商务办公氛围较好。 该写字楼市场租金为27元/㎡•月,物资大厦停车位为地下停车位,基本上能满足其商务需要。 现该物业朝阳市新海物业进行管理。 ●可比实例C——新玛特商厦。 新玛特商厦位于朝阳大街二段,建于2005年,为九成新,由2幢22层高楼组成,1-5楼为商场,6-22层为写字楼。 总建筑面积为91968平方米。 地下停车位100个,室外停车数量约30辆,基本上能满足其商务需要。 新玛特商厦紧临朝阳日报社,周边有木兰大厦、朝阳百货大楼、物资大厦、商业城等商务中心,商务办公氛围较好。 现该写字楼市场租金为28元/㎡•月,出租率为95%,由朝阳金鑫物业公司进行管理。 表一可比实例资料 实例 项目 A 圣达商城 B 物资大厦 C 新玛特 D 估价对象 交易日期 10年10月20日 10年10月2日 10年10月15日 10年11月1日 交易情况 正常 正常 正常 正常 坐 落 朝阳大街 新华路 朝阳大街 朝阳大街 建筑面积(㎡) 4058.54 5264.10 3152.31 4755.00 土地使用权性质 出让 出让 出让 出让 土地级别 征税三级 征税三级 征税三级 征税三级 区域因素 繁华程度 相同 相同 相同 优 交通便捷度 优 优 优 较优 环境 相同 相同 相同 优 公共设施配套完备程度 完备 完备 完备 完备 个 别因素 新旧程度 新 九成新 新 九成新 土地剩余使用年期 39 38 36 39.75 空置率 5% 5% 5% — 租金 (元/月.㎡) 43 40 42 — 停车位 充足 充足 充足 充足 物业管理 有 有 有 有 建筑装修 简装 简装 简装 简装 设施设备 三部电梯 三部电梯 三部电梯 无电梯 平面布置 合理 合理 合理 合理 建筑结构 框架 框架 框架 混合 工程质量 良 良 良 良 总楼层 17 21 22 7层 朝向 南 西南 南 东南 交易价格(元/m2) 3100 2950 3050 ----- 2、可比实例修正系数 ⏹ (1)建立价格可比基础。 可比实例A、B、C付款方式均为在成交日期一次付清,单价均为按建筑面积计算,币种均为人民币,货币单位均为元; ⏹ (2)交易情况修正。 可比实例A、B、C均属正常交易,交易情况无需修正,故修正系数分别为100/100、100/100、100/100; ⏹(3)交易时间修正。 可比实例A、B、C的成交日期与估价时点非常接近,而与估价对象类似的房地产价格在估价时点之前的一个月未出现价格波动,故交易时间不需修正,修正系数分别为100/100、100/100、100/100; ⏹(4)区域因素修正。 采用直接比较调整法进行区域因素修正: 首先,以估价对象的区域因素为基准(100分),将可比实例的区域因素与估价对象的区域因素进行比较、评分。 如果在某个因素方面可比实例的区域因素比估价对象的区域因素差,所得的分数就低于100分,反之,就高于100分。 然后,将可比实例的区域因素的得分转化为调整价格的比率,对可比实例价格进行调整。 (见表二、表三所示) ⏹(5)个别因素修正。 采用直接比较调整法进行个别因素修正: 首先,以估价对象的个别因素为基准(100分),将可比实例的个别因素与估价对象的个别因素进行比较、评分。 如果在某个因素方面可比实例的个别因素比估价对象的个别因素差,所得的分数就低于100分,反之,就高于100分。 然后,将可比实例的个别因素的得分转化为调整价格的比率,对可比实例价格进行调整。 (见表二、表三所示) ⏹(6)各项修正的具体计算。 根据以上对各项因素修正的分析和评分,对各项因素修正计算见表二和表三所示。 表二各项修正因素得分表 实例 项目 A 圣达商城 B 物资大厦 C 新玛特 D 估价对象 交易日期 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区域因素 繁华程度 100 100 100 100 交通便捷度 101 101 101 100 环境 100 100 100 100 土地级别 100 100 100 100 公共设施配套完备程度 100 100 100 100 个 别 因 素 新旧程度 102 100 102 100 土地剩余年期 100 99 98 100 空置率 100 100 100 100 租金(元/月.㎡) 100 100 100 100 停车位 100 100 100 100 物业管理 100 100 100 100 建筑装修 100 100 100 100 设施设备 102 102 102 100 平面布置 100 100 100 100 建筑结构 102 102 102 100 工程质量 100 100 100 100 楼层 101 101 101 100 朝向 100 100 100 100 表三各项修正因素修正系数及比准价格计算表 实例 项目 A 圣达商城 B 物资大厦 C 新玛特 D 估价对象 交易日期 100/100 100/100 100/100 100/100 交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100 区域因素 繁华程度 100/100 100/100 100/100 100/100 交通便捷度 100/101 100/101 100/101 100/100 环境 100/100 100/100 100/100 100/100 土地级别 100/100 100/100 100/100 100/100 公共设施配套完备程度 100/100 100/100 100/100 100/100 个 别因素 新旧程度 100/102 100/100 100/102 100/100 土地剩余年期 100/100 100/99 100/98 100/100 空置率 100/100 100/100 100/100 100/100 租金(元/㎡·月) 100/100 100/100 100/100 100/100 停车位 100/100 100/100 100/100 100/100 物业管理 100/100 100/100 100/100 100/100 建筑装修 100/100 100/100 100/100 100/100 设施设备 100/102 100/102 100/102 100/100 平面布置 100/100 100/100 100/100 100/100 建筑结构 100/102 100/102 100/102 100/100 工程质量 100/100 100/100 100/100 100/100 楼层 100/101 100/101 100/101 100/100 朝向 100/100 100/100 100/100 100/100 交易价格(元/m2) 3100 2950 3050 --- 比准价格(元/m2) 2863 2807 2875 2848 ◆对获得的比准价格取平均值,估价对象比准单价为: (2863+2807+2875)÷3=2848(元/㎡)(取整) ◆估价对象房地产的比准价格为: 2848×4755.00=13542240(元) 3.市场法的估价测算结果 采用市场比较法,经过以上测算得出: 估价对象总价为13542240元;单价为2848元/平方米 Ⅱ收益法 ⏹1.估算年潜在毛收入 本次评估可获收益房地产的建筑面积为4755.00平方米。 通过对估价对象周边类似物业租金和对实地经营状况的调查了解,结合朝阳市同类房地产市场租金水平以及对未来市场行情的预测进行综合分析,选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。 可比实例A——圣达商城,月租金29元/平方米;可比实例B——物资大厦,月租金27元/平方米;可比实例C——新玛特,月租金28元/平方米。 取平均值,估价对象租金标准为: (28+27+29)÷3=28(元/m2) 由此确定估价对象在现时状态下,在未来收益年限内租金将保持较平稳的状况,估价对象月租金为21元/平方米,根据此租金水平,计算估价对象房地产在充分利用、无空置情况下的年潜在毛收入为: 28×4755.00×12=1597680(元) ⏹2、估算年有效毛收入 根据估价人员对朝阳市办公物业市场的调查,与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产,参照可比实例A——圣达商城、可比实例B——物资大厦、可比实例C——新玛特三个物业空置率,确定因空置、拖欠租金以及其它原因造成的收入损失为其年潜在毛收入的5%,则年有效毛收入损失为: 1597680×(1-5%)=1517796.00(元) ⏹3、年运营费用的测算 运营费用是维持估价对象房地产正常使用所必须指出的费用,包括维修费、管理费、保险费以及税费等。 (1)估算年管理费 管理费用为管理估价对象房地产经营活动所发生的费用,包括人员工资、福利费、办公费、差旅费等,依行业标准,管理费按照估价对象潜在毛收入的2%测算,则年管理费为: 15
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