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倘甸产业园区

倘甸产业园区

XX复合型商业大酒店投资项目

云南浩泰投资

〔2013年6月〕

可

行

性

研

究

报

告

一、项目名称

倘甸产业园区XX复合型大酒店投资项目

二、项目投资、实施单位及公司简介

投资企业名称：

云南浩泰投资

地址：

云南省昆明市金实路8-号

法人代表：

孙常云

注册资本：

壹仟万元〔人民币〕

企业类型：

股份

经营范围：

项目投资及对投资项目进行管理

云南浩泰投资成立于2011年，公司宗旨：

仁、义、礼、智、信；公司本着舒服、共赢的原则为发展思路。

公司现经营项目有：

红木家具厂〔由旗下云南永林木业负责〕、怒江卢库老城区拆迁项目〔由旗下怒江捷安拆迁有戏公司负责〕、曲靖马龙月望乡沙场、禄劝九龙石场、

公司有职工60余人，都为本科以上学历，有卓越的战略性眼光，超前的思想认识，公司团结向上紧跟国家的相政策积极发展，拓展未来。

三、项目概况及需要

倘甸产业园区XX大酒店投资项目位于马街经开区，该地区位于寻甸县倘甸最繁华的经济旺地，是寻甸县县目前功能全面、设施全面的星级酒店；聚集客房、桑拿、KTV、高档餐厅；酒店大厦拟建筑面积为10000m2（其中酒店左右临街商铺可出租为当地银行、电信、水费、电费、电视费等办公用），临街正门一楼为酒店接待大厅和商务中心，酒店大厦左右临街2楼、三楼、四楼为酒店桑拿会所和KTV商务会所，酒店整栋为客房，顶楼为会议接待、会务中心专用和行政办公，另设茶艺会所。

酒店建成后可配置200套左右标准星级酒店客房，是寻甸县倘甸产业园区建立城市商务餐饮娱乐的理想平台，所以需在该地向有关部门征地200亩为作该酒店的项目开发地和后续建设其它项目用地，望两区管委会和有关镇府部门给以扶持及帮助。

四、项目背景

1、倘甸产业园区是云南经济发展现状及未来发展趋势

寻甸县是我省著名红色旅游县，全县城区人口万，距昆明市区8０公里，寻甸矿藏资源丰富，主要有褐煤、磷矿、硅藻土、铅锌、重晶石等，蕴藏有优质褐煤3.5亿吨，磷矿2.1亿吨，硅藻土4亿吨。

寻甸的名优土特产主要有清真牛干巴、板栗、蜂蜜等，农产品有玉米、稻谷、洋芋、荞子、大豆、烤烟、油菜、小麦、大麦、蚕豆、芸豆，其中烤烟、芸豆、洋芋等在国内外均占有一定市场。

清水海引进北欧先进养鳟模式，培养出红肉彩虹鳟鱼，其品质可与北欧鲑鳟鱼相媲美。

清海村委会建设1080亩车厘子生产示范基地。

市委、市政府决定，成立昆明倘甸产业园区管委会和昆明轿子山旅游开发区管委会，托管东川区红土地镇、舍块乡，禄劝县的转龙镇、雪山乡、乌蒙乡，以及寻甸县的倘甸镇、凤合镇、联合乡、金源乡，着力打造以倘甸片区为重点的经济增长极，辐射带动北部县区迅速崛起。

现倘甸产业园区及轿子山旅游开发区指位于云南省昆明北部的包括东川区红土地镇、舍块乡，禄劝县的转龙镇、雪山乡、乌蒙乡，以及寻甸县的倘甸镇、凤合镇、联合乡、金源乡等共9个乡镇地区，简称昆明“两区”。

“两区”由昆明市“两区管委会”直接托管，“两区管委会”拥有该区经济以及社会管理权。

“两区”目前为昆明市市级开发园区，省级扶贫综合实验区，省级工业园区申报顺利，有望2012年内获准，同时正在开展国家级扶贫开发区合作，有望划入国家乌蒙扶贫开发片区。

两区规划面积1837.54平方公里〔包括轿子雪山省级风景名胜区253平方公里〕。

 未来20年以内，将“两区”打造成滇中经济增长极和昆明北部崛起的引领区。

倘甸片区也已被获准纳入《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划》，作为滇中北部的重要增长极进行打造，将成为云南北部面向西南地区开放的桥头堡城市和物流中心，云南北部面向川渝的交通枢纽城市。

城市规划总面积为701.43平方公里，规划城镇人口其中倘甸片区20万人口以上，转龙片区3万以上〔国际旅游度假城市〕。

中心城区100平方公里，人均建筑用地110平方米〔不含工矿用地〕，将成为滇中北部的重要城市。

目前，“两区”1、2号市政道路已在建设中，招商大厦计划8月中旬开工，新高中计划2012年9月投入使用，建制村路面硬化项目已经接近完工。

2011年，“两区”将确保完成园区基础设施投入5亿元，收储土地3000亩。

到2015年，基础设施建设投入45亿元，工业固定资产投资突破50亿元，旅游服务业投资达5亿元。

倘甸镇距寻甸县城87公里，东川90公里，禄劝92公里，昆明121公里，素有“旱码头”之称，是“两区”重要的商品交易集散地、农产品初加工基地、人流物流中心。

全镇辖12个村民委员会，91个村民小组，行政村道路硬化28公里，硬化率达100%，自然村道路硬化60公里，硬化率达75%。

集镇建成区2，绿化率17%，常驻人口1万人。

倘甸集镇辐射周边10个乡镇约30万人口，平均海拔2086米，最高海拔大黑山主峰2905米，最低海拔虎街1994米。

年平均气温13℃，最高气温26℃，最低气温-2℃。

年降雨量950毫米，适合种植水稻、玉米、烤烟等农作物。

〔一〕经济情况。

2010年，全镇实现国民生产总值2.049亿元，农民人均纯收入2235元，非公经济营业性收入4880万元，固定资产投资1.26亿元，农村经济总收入1.44亿元，粮食总产2100万公斤，种植烤烟1万2170亩，共收购185.235万公斤，均价14.91元，总产值2761.85万元，实现税收607万元。

全镇镇有个体工商户327户，年总收入2728万元，实现税收43万元。

依托丰富的农特产品资源成立了福坤食品，福坤公司始建于2008年7月，注册资金100万元，占地面积25.3亩，建有1200平方米生产车间一个，仓库2400平方米，仓储量6000吨，大型冷库一座，烘干设备两套，松子仁加工机组8个台组，大白芸豆筛选机两台。

年收购大白芸豆2000吨、野生菌300吨、松子仁2000吨，公司还拥有大白芸豆种植基地6000亩，吸纳当地人员就业156人，年总收入600万元

倘甸产业园区通过近几年的高速发展，经济发展取得了辉煌的成就。

充分说明该产业园区整体经济水平发展较快。

同时昆明市政府重点提出城市发展战略规划。

倘甸产业园区民营经济在未来当地经济中占有重要比重。

力争把倘甸产业园区及轿子山旅游开发区简称昆明“两区”打造成为滇中北部的重要城市，全省经济强区，全省工业大区，突出重点，实施五大战略，突出工业富民战略，突出两区，实施民营兴县战略，突出特色经济，把层次作高，实施开放强县战略，突出招商引资，突出山水城市，把形象作美，从整个政府20年发展战略可以看出倘甸产业园区的经济已进入一个高速增长的快速通道，整个城市的发展和各种产业提升都迎来了历史性的民展机遇，作为第三产业的代表性行业，商务型酒店和餐饮娱乐都将在城市发展中获得重大商机。

2、倘甸产业园区餐饮娱乐业发展现状及潜力

〔1〕倘甸产业园区餐饮乐业发展现状

倘甸产业园区餐饮娱乐业主要表达在餐饮、娱乐和近郊的休闲度假三个方面：

餐饮业：

目前餐饮业分为以山庄为代表的中档酒楼和众多小食店为主二种类型业态，服务对象主要为当地民众消费，上庄等中档酒楼营业面积２００平方米——４００平方米之间有５－８个包间，装修档次中等，主要以中档集团消费、商务型消费为主，生意较好，各中档酒楼日营业额在２０００元－５０００元之间，且各酒楼同时也提供茶坊，洗脚坊等综合配套服务，而面向市民的众多小食店则以当地市民的日常消费为主，服务水平和服务档次都很一般。

娱乐业：

目前倘甸产业园区的娱乐业，主要以卡拉ＯＫ和按摩方式进行，卡拉ＯＫ在当地极为简陋，以大众工薪消费为主，在城市中分散有几十家按摩院提供按摩美容服务，经营类型和档次规模都极为初级。

休闲业：

以休闲度假山庄是主要表现形式。

其地理位置都分布在城市的近郊和风景区，以提供餐饮娱乐综合性服务，接待客户以市民消费和外地游客相结合，其余度假地除节假日外经营情况都一般。

结论：

总体看来目前倘甸产业园区餐饮娱乐业发展都极为粗放，市场服务档次有待提升，大型高档集合型餐饮娱乐是整个行业的空白。

〔2〕倘甸产业园区餐饮娱乐业发展潜力分析：

倘甸产业园区餐饮娱乐业消费类型主要分为：

集团性消费：

〔如银行、电信、电力、政府部门〕主要以政务性消费和企业消费为主；

商务性消费：

以民营企业、私营业主和高薪阶层应酬交际为主。

普通工薪阶层消费：

工业企业，全城镇个体劳动者，私营和个体经济占全县工业总产值８７％。

商务型消费没有在当地消费，而实际情况是当地许多大型重要的商务性，政务性消费都存在价值，其主要原因在于倘甸产业园区没有一个能够提供大型商务活动，上档次餐饮娱乐消费平台，巨大的市场需求与消费平台之间出现了重大结构性矛盾。

从个个消费潜力上我们可以看到，倘甸产业园区有国有经济单位人员几万人，其中，电力、煤气及水生产和供给业人均工资22138元，交通运输仓储和邮电电信业人均工资９６２０元，金融保险业人均工资15675元，房地产业人均工资10902元，卫生、体育和社会福利业人均工资12190元，教育文化人均工资11653元，国家机关、政党机关和社会团体人均工资14317元〔总人数为11975人〕其它行业人均工资13407元〔100人〕将带来巨大的个体消费。

这种情况下产生的大量政府政务性消费，商业性消费，集团性消费，无论是消费档次和消费规模都无法通过现有消费平台得到很好的满足，最终导致产生大量跨区消费〔主要以中高档消费为主〕，大型主题旅游促销活动，以及周边地区〔主要是两区〕消费者因节假日而产生的大量假日旅游经济为两区旅游业带来了巨大的发展商机。

2013年旅游人口达195万人次以上，而倘甸产业园区目前餐饮娱乐和酒店业却只能提供初级的消费平台，硬件设施的不上档次和不上规模，服务内容和服务业态的初级使倘甸产业园区经济潜力没有得到开掘，倘甸产业园区整个工业、经济发展受到严重制约。

两区政府机关及附近政府单位每年要举行诸多政府工作会议以及大型企业的商务会议没有合适的平台举行，大型工业活动和商业性展览、演示也不能顺利展开，硬件设施的不配套导致倘甸产业园区整个会展经济无法良性发展，在日益注重信息化发展的今天显得极不适应。

从多个方面可以得出这样的结论，倘甸产业园区的餐饮娱乐性消费市场潜力巨大，特别是高端消费市场空白是餐饮娱乐业发展的重要时机。

3、倘甸产业园区酒店业及商务型酒店消费市场现状

倘甸产业园区目前这些酒店全部是私营酒店，规模和档次较一般，具体情况如下：

酒店外立面形象：

一般都较陈旧是多年前的老建筑，没有风格和特色可言；各酒店位置都在城区的边沿地段；

接待客户类型：

较低层次的客房接待，一般性业务活动；

酒店配套服务：

单一，局限于客房服务，有茶坊、洗脚坊等休闲功能配套，缺乏餐饮、宴会配套，更没有上档次的娱乐配套。

客房数量：

22间－42间不等。

客房挂牌价：

因为都不是星级酒店，挂牌价在60元－120元/间，实际结算价为8－9折；

酒店管理：

较为粗放的旅社式管理；

酒店经营状况：

一般的开房率在60％－90％之间，也提供一些钟点式服务；

五、项目SWOT分析

1、项目优势

1〕地处中心旺地，地理位置显赫；

2〕城市标志性建筑，具垄断性和唯一性，个性突出；

3〕整体规模较大、设计现代、配套功能完善，具有强大竞争力；

4〕可有著名金融机构、各行业单位入驻，可提升大厦形象，完善酒店金融及其它业务服务功能；

2、项目时机

1〕城市发展形象提升和投资软件环境改善是政府大力提倡和重点支持方向；

2〕强大的酒店消费市场需求；

3〕酒店行业规模化、品牌化及多元化服务是当地市场空白；

3、项目威胁

消费和投资理念的引导是决定项目成功的关键；

结论：

通过以上优劣比较可以看出本项目具有较强的唯一性和较强的综合性优势，只要通过合理的具有针对性的形象包装和理念引导，将成为倘甸产业园区〔两区〕的标志性地产项目，其社会效益和经济效益都能得到极大的表达。

六、项目定位

针对倘甸产业园区目前在高档商务餐饮娱乐中心平台空白的现实，我们建议将项目定位成倘甸产业园区三星至四星级豪华配置的产权式酒店和高档商务餐饮娱乐消费中心。

1、形象定位：

XX首席三星级商务酒店；

2、功能定位：

集住宿、餐饮、娱乐和商务活动为一体的两区时尚中心；

3、客户定位：

政务性消费较多的官员、大型企业集团；民营企业主管、私营业主；

七、项目开发经营理念和规划特色

〔一〕项目开发经营理念

1、强化硬件建设，高档化。

主要表现在采用新思维，新材料和新工艺，设备和设施都力争一流，突出地方风物情韵和民族文化氛围成为现代城市中心欣赏景观。

2、提高科技含量、智能化。

在众多硬件设施中大量采用电脑控制，自动操作提高管理效益。

3、品牌意识个性化。

主要表现在装饰装修环境，服务内容营销能够以“专”定位，以“特”扬名，以“异”取胜，从而形成可贵的无形资产，为企业增值和市场份额扩大做出奉献。

4、强联合发展战略。

以著名酒店管理商作为项目管理品牌参谋，以品牌引导提升项目的市场形象和品质。

5、服务星级化，标准化。

通过品质服务商的加盟，突现项目四星级服务水准，增设科学标准的“服务110”系统，突出特色经营。

6、实施现代管理、网络化。

树立以市场为中心的观念，依靠信息和数据分析形成电脑网络，强调管理人员的知识化与专业化，针对城市消费特征，努力提高特色化营销，促进项目营销管理的融合性。

7、经营特色化。

结合当地旅游特色，使酒店经营与地方特色相融合，提高酒店知名度和品牌形象。

〔二〕项目规划特色

1、规划设计目标

1〕本项目要建设成为“城市商务餐饮娱乐中心”，提供星级服务和配置的集合型服务平台。

2〕本项目要在档次上和规模上突现个性在硬件设施和软件服务上有别于目前两区及两区附近的所有酒店，以“四星级”为配置标准，使项目具有超前性，艺术性、环境温馨、配套完善、服务个性化。

2、规划构思

1〕功能分区：

大堂、接待区——大堂

项目由三大区域组成住宿区——星级客房

公共配套服务区——商业裙楼

2〕环境结构

本项目规划的环境结构是一个有机整体，以客户需求动线为骨架，以层次分明的景观装饰梯级相连，配以各区域的特色，保证“星级中心”这一设计意念的实现，使区域性休息活动与娱乐活动明显的空间界限，有利于安全防卫功能，而不失功能的整体性，本规划将公共娱乐设施集中设置，特别将商业设施集中在裙楼内，在功能防止了对休息区的干扰，又保证了足够的繁荣度。

3、配套功能设施

1〕在空中厅上建立“XXXXX”特别商务会所，方便经商业主与政界，金融界人仕交流，沟通。

会所设小酒吧，咖啡厅，茶吧供会员使用，保证独立性，有利于提高物业档次。

2〕多功能宴会中心。

投影显示系统，视频系统，可提供新闻发布，新产品展示，商务咨询等多层次，全方位的商务服务。

3〕品牌餐饮店、河鲜美食长廊；

4〕健身、保健娱乐为一体的康乐中心；

5〕商务酒廊，咖啡吧，露天生态茶艺中心；

6〕精品服装店、旅行社、花店、银行；

7〕停车场。

八、项目的经营和营销策略

〔一〕经营策略

首先突出三星级酒店形象，以提供星级高档次酒店服务为支撑，以锁定当地集团消费和商务性消费为目标，以标志性强化垄断性和独占性，占领两区当地高端消费群体市场，形成整个城市的集“商务、餐饮娱乐中心”为一体的中心平台，通过品牌酒店管理公司的管理支持，实现管理星级化，标准化，特色化营销与科学管理相结合，努力实现品牌效益和经济效益双丰收。

〔二〕营销策略

以完善丰富的包装迅速树立市场的唯一性形象，以硬件和配套的品质确立城市商务中心酒店概念，针对特定目标群体进行特殊渠道，营销以非常规手段制造市场饥渴，通过销售隐性化，使销售与未来酒店经营相结合，宣传造势力度强，销售控制有节有序；

〔三〕项目包装

以“提高项目的内在素质”为包装理念，并从以下几个方面入手：

1、在以装修为主的硬件设计中表达和贯彻概念设计及营销思路。

项目

内容

公用部份

大厦射灯、酒店大堂、内天井茶坊装饰

电梯

增设观光电梯、一楼电梯间装饰、品牌电梯

楼宇管理

采用全自动化管理系统、配严密的安保监察报警系统

服务个性化

客户私人服务中心、服务110

内墙

高级乳胶漆

地面

地毯

门扇

套房门采用豪华实心雕花门、配磁卡门锁

浴室洁具

品牌洁具、大理石、高级瓷砖

空调采暖

中央空调

2、以全新的会所概念为契机强化物业的功能定位

在空中餐厅上建立“海玉大中华商务会所”提供特别商务私家会籍，方便经商业主与政界，金融界人士交流、沟通，会所设小酒吧，咖啡座，供会员专用，保证独享性，有利于提高物业档次。

3、确定强强联合的名牌策略

XXXX酒店邀请众多名家参与物业管理的各项事务：

如：

餐饮名店――某某餐饮服务公司等

酒店管理――某某酒店管理公司

品牌装修设计公司

品牌服装店、品牌娱乐管理公司

某某集团、某某公司、某某商会等知名企业协议接待点

电信、电力、联通、移动公司等特约服务联盟

4、造势运动与特殊营销相结合

形象宣传以品质、品味为主题，以尊贵、财富中心为诉求，突出酒店的档次：

“星级豪华商务酒店”作为宣传的目标。

针对几类主流群体，进行隐性化销售，强化他们的需求满足感。

5、主题卖点

1〕年投资回报２１％；

凡购买海玉酒店产权套房之业主，可凭业主卡享受：

价值为投资总额２１％的星级客房住宿和餐饮服务冲抵现金优惠权。

即：

业主入住星级客房仅支付房价３０％的现金，其余部分可凭卡冲抵。

当业主进行餐饮消费时，可凭业主卡享受餐饮服务消费额２０％的现金冲抵权。

2〕履约公证　投资有保障；

3〕XX首席三星级酒店；

4〕尊贵需要体验：

铂金卡、金卡、贵宾卡冲值消费惊喜多多〔详见策划案〕。

九、项目投资价值分析

〔一〕项目成本投资投入预测

项目成本投资投入预测表

　项目名称

工程量〔m2〕

单价〔元/m2〕

金额〔万元〕

备注

收购成本

/

收购费用

/

设计费

9380

10

按工程造价5%

改建工程

3000

800

240

装饰工程

9380

700

客房配置

6500

500

325

电梯工程

/

/

105

单价35万元，共3部

水电智能安防

9380

228

214

空调、锅炉等配套设施

9380

含安装费用

300

按照改造成本10%计提

50

合计

〔二〕项目现金流量表见附表1

编表说明：

〔计算期10年〕

1、客房约总面积6566平米，单间客房面积35平米，客房总数186个标准间；

2、客房均价：

200元/天.标间，第一年入住率50%，第二年业务在第二年的基础上增长5%、第三年在第二年的基础上增长8%；第4年在第三年的基础上增长10%；第五年在第四年的基础上增长12%；第六年回到入住率50%,之后按照一个周期为5年的循环；

3、餐饮消费率50%，餐饮50元/人.天；娱乐消费率50%，娱乐一次性消费金额50元/人.天。

4、第一年收入计算

财产处置〔含1楼铺面和辅助建筑铺面[扣除土建及相关费用后]〕：

①产权式酒店出售：

186*16=2976

②消费卡收入：

钻石卡60*5=300；铂金卡：

3*100张=300

金卡：

200*1=200；银卡：

0.5*400=200

*消费卡不计入纳税总额

5、成本计算

①

②餐饮娱乐成本按收入的68%计

③

④管理费用按投资总额的5%计算3498*0.05=175

⑤销售推广费按收入的5%计算6794.35*0.05=340

⑥餐饮娱乐按照第一年收入类推；

⑦成本与收入同比增长，另每年客房成本及维修基金加计100万元；

⑧本项目总投资3500万元，自有资金8000万元，可一次性或分阶段投资于该项目建设；

6、第2-5年每年预提维修基金50万元，在第6年投入重新装修405万元。

7、预测计算期为10年

〔三〕利润分配表见附表

通过上表比照分析可看出来项目通过产权式酒店经营价值较高，同时，产权式酒店可将酒店营销与项目营销进行有机的融合，能迅速锁定高端客户群体，使酒店和住率迅速进入平稳、安全的经营状态，同时其回报率也高于自主经营方案，因而我们建议采用产权酒店项目开发模式进行操作，结合三种方案和政府对本项目周边整体规划所带来的增值前景，确定本经营和开发风险较低，安全性较强、含金量较高、有极高的投资开发价值。

一、XXXX酒店项目投资风险评估及对策

1、成本风险：

从现时的社会物价情况看，物资价格大幅上升的可能性不大，关键是要在两区倘甸产业园区须征地200亩，因而物资价格上升影响不大，只要进行科学的工程决策和管理，与工程承包商进行公开招标，以质、以价取胜就可良好进行成本风险控制。

2、市场风险：

市场风险是指由市场供求关系，市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好，竞争对手状况发生变化所带来的风险，而本项目由于其独特而潜力巨大的市场空间和没有竞争对手的独特定位，同时配合品牌酒店管理商和具有强烈市场吸引力的营销手段，其可能产生风险性较低，因而在项目开发和经营过程中必须强化品牌意识，强化形象意识，强化高端客户群体的需求锁定。

3、政策风险

本项目作为XX政府形象工程，得到了政府的大力支持，政府将给予各项政策扶持，是政府战略发展的重要载体。

项目成本投资投入预测表

　项目名称

工程量〔m2〕

单价〔元/m2〕

金额〔万元〕

备注

收购成本

/

收购费用

/

设计费

9380

10

按工程造价5%

改建工程

3000

800

240

装饰工程

9380

700

5年摊销

客房配置

6500

500

325

平均2年

电梯工程

/

/

105

单价35万元，共3部

水电智能安防

9380

228

214

空调、锅炉等配套设施

9380

含安装费用

300

按照改造成本10%计提

50

合计

楼层设置：

1、2层出租或出售；3层接待总台；4层餐厅〔可以别离设计〕；5层娱乐；6层、13层商务会所；

客房：

6或7-12层；面积：

净空8m×××（1.2~1.4）=52.5~2

每层1000m2,16~19个房间,客房总数96-112个。

186

客房价格：

团队普标元/天；豪标元/天；

套房：

天；单间：

元/天

均价：

150元/天，入住率50%，餐饮消费率50%，娱乐消费率20%

餐饮人均50元/天，娱乐

财产处置〔含1楼铺面和辅助建筑铺面[扣除土建及相关费用后]〕：

产权式酒店出售：

186*16=2976

消费卡收入：

钻石卡60*5=300；铂金卡：

3*100张=300

金卡：

200*1=200；银卡：

0.5*400=200

*消费卡不计入纳税总额

2

餐饮娱乐成本按收入的68%计

管理费用按投资总额的5%计算3498*0.05=175

销售推广费按收入的5%计算6794.35*0.05=340

第二年业务增长5%、第三年8%；第4年10%；第五年12%；第六年回到入住率50%,5年一个周期

餐饮娱乐按照第一年收入类推

第二年客房成本加计低值易耗品100万元，成本与收入同比增长，以后年度同理

财务费用第二年按2000万元计息；贷款2000万元。

第一年还1500万元，第二年还款500万元

现金流量预测表〔50%入住率〕

单位：

万元

　收入项目

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

合计

1.现金流入〔50%入住率〕

客房收