新世界广场项目可行性研究报告.docx
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新世界广场项目可行性研究报告
新世界广场
可研报告
编制日期:
2014年1月12日
第一章总论
一、项目背景
1、项目名称
X新世界广场项目
2、项目建设单位概况
建设单位:
X省X城市城建开发有限公司
3、可行性研究报告编制依据
(1)《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
(2)《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)
(3)X市城市发展规划
(4)X市土地储备中心土地出让文件
(5)项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料。
(6)项目单位提供的有关资料。
4、编制原则
(1)以国家和省市有关法律、法规和标准为原则,以省、市有关部门的批文、批件为依据,在相关规划文件指导下进行;
(2)根据X市国民经济和社会发展计划及X市城市发展规划,考虑建设单位在经济上承受能力,合理确定项目的建设规模和实施步骤;
(3)根据X市发展趋势,结合项目单位现状,合理筹措资金,科学使用。
(4)依据X市总体规划,结合蜀山区的总体规划,对建设项目进行合理布置,通过精心策划、精心设计、精心施工、精心管理,坚持项目实施与周边环境相结合,使项目创造良好的社会效益。
(5)项目的建设在满足功能的前提下,尽量降低工程造价,使项目投资发挥最大经济效益和社会效益。
5、研究工作的范围
本可行性研究报告主要研究范围:
1、项目建设的必要性、可行性和意义;
2、项目建设规模及建设内容;
3、项目建设条件;
4、工程方案;
5、公用工程和辅助设施;
6、消防、环保及安全防护;
7、组织管理;
8、项目实施计划和工程招投标管理;
9、投资估算与资金筹措;
10、工程建设的经济效益和社会效益。
二、项目概况
1、项目建设地点
项目位于X省X市徽州大道与九华山路交口,占地面积约15313平方米。
该区域交通便利,地理、地质、抗震、气象条件均可满足项目需要。
2、建设规模与内容
本项目占地面积约15313平方米,总建筑面积约104165平方米,总投资约5.13亿。
具体建设内容:
1-3#楼34层高层住宅,4#楼24层商业及写字楼,5#楼5层商业楼,地下室2层27600平方米。
3、主要建设条件
本项目建设用地15313平方米,各种用地手续已办理完毕。
项目建设主要原辅材料,来源于当地。
当地原辅材料资源丰富,供应有保证。
从项目建设的社会经济状况、交通运输状况、基础设施条件以及自然环境方面分析,加上X市的投资环境、人力资源优势及区位优势,为项目建设提供了可靠的保证。
项目建设地各项公用及配套设施齐全。
供电能力、供水、通讯等配套设施完善、供应能力充足,完全可满足项目建设需要。
4、项目资金投入和效益情况
本项目总投资5.13亿元。
其中:
建设投资4.4亿元,建设期利息0.37亿元。
建设投资构成中,建筑工程费占51.6%,土地使用费占28.4%,工程其它费用占3.3%。
资金来源:
企业自筹27000万元,其中23300万元用于建设投资,3700万元用于支付建设期利息。
申请银行贷款25000万元。
在经营期可实现利润32021万元,财务内部收益率44.19%,财务净现值(Ic=8%)22959万元,投资回收期2.30年,贷款偿还期3年(含建设期3年)。
5、项目实施进度建议
本工程自2014年1月开始前期准备工作,2014年4月开始土建施工,2015年10月底完成所有土建及安装工程。
2015年12月底完成各项验收工作,项目建设期24个月。
6、主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号
名称
单位
数量或指标
备注
1
建设规模
1.1
建筑面积
平方米
104165
1.1.1
商业建筑面积
平方米
11392
29层
1.1.2
办公建筑面积
平方米
17920
30层
1.1.3
住宅建筑面积
平方米
47253
33层
1.1.4
地下总建筑面积
平方米
27600
地下2层
1.2
建筑密度
%
32.6
1.3
容积率
5.0
1.4
绿地率
%
30.0
1.5
住宅总户数
户
533
1.6
机动车停车数
辆
762
1.7
建设总投资
万元
64830
2
经济指标
2.1
营业收入
万元
101173
经营期
2.2
总成本费用
万元
69151
经营期
2.3
利润总额
万元
42695
经营期
2.4
投资利润率
%
83.15%
2.5
投资回收期
年
2.30
全部投资,含建设期3年
2.6
内部收益率
%
44.19%
全部投资
2.7
净现值(I=8%)
万元
22959
2.8
贷款偿还期
年
3
含建设期3年
第二章投资环境及市场分析
1、项目宏观环境分析
1.1城市定位研究
作为X首府,交通区位优势突出,人力成本低、人口素质高,是产业转移的首选地。
作为皖江产业承接带的龙头,X将发挥核心引擎的作用,重点承接现代装备制造业、高新技术产业,加快发展配套服务产业。
十二五期间,X将培育发展战略性新兴产业,构建“6+10”产业体系。
即6个千亿级产业,10个500亿级产业。
1.2城市发展布局
从“8+1”,到“1+4+1”,再到“1+3+3+1”,X市域面积正以其独特的方式向外围延展;城市结构调整,人口将大幅增长。
“8+1”城市规划布局
8:
以老城区为中心,向东、北、西南三翼伸展,“风扇型”城市布局
1:
再在东南方向设立一个滨湖新区
“1+4+1”城市规划布局
1:
以老城区、政务区为核心的城市主城区4:
即向东南、西南、西、北方向城市组团
1:
滨湖新区,即沿巢湖周边逐步兴建一个生态型、综合性的现代化新城区
“1+3+3+1”城市规划布局
1:
优化提升中心城
3:
发展巢湖、庐江、长丰三个城区
3:
打造空港新城、庐南循环重化基地和巢北产业新城三大产业增长点
1:
建设环湖一体新型城乡空间
未来以向南、向西作为重要发展方向,滨湖区的重点规划方向在于打造一个品质型示范区,核心功能以行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地和综合居住为主。
城市以老城为中心,沿几条对外交通放射线向东、南、西南、西、北五个方向伸展,形成星形空间形态。
城市发展方向:
重点向南、向西发展,建设滨湖新区、科技创新示范基地,适度向北部、东部和西南部发展。
重点建设区域:
滨湖新区、科技创新示范基地(包括高新技术开发区、蜀山经济开发区)、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、蜀山公园地区、森林公园地区等6个地区。
项目位于城市重点向南发展方向的滨湖区,区域核心功能主要以行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地和综合居住等为主。
目前,区域各方面发展已现雏形,但尚不成熟,有待逐步完善。
1.3城市交通规划
中国二级区域综合交通枢纽;6条高速公路、6条铁路在此交汇;新桥机场于2013年5月30日投入使用;规划8条地铁,其中1、2号线已进入建设阶段;8座规划高架,其中6座已投入使用。
1.4城市产业研究
重点鼓励投资工业项目,支持高新技术产业企业和中小型企业发展,加快现代农业发展。
重点建设四大产业集聚区、两大示范园区和四大产业带,促进产业集群发展,形成“西高”、“东重”、“南优”、“北特”的产业布局。
“十二五“产业规划
“西高”:
依托高新技术开发区,重点发展电子信息及软件、电子通讯设备、新材料、新医药及先进制造业等具有高新技术为特征的新兴工业。
“东重”:
依托肥东经济开发区和X化学工业集中区,大力发展以电力、化工、冶金、起重机械等为代表的重化工业。
“南优”:
依托经济技术开发区,全力支持汽车、装备机械、新兴家电制造及装备加工、住宅产业化等先进制造业的优势企业的发展,形成优势企业为龙头的产业群。
“北特”:
依托瑶海工业区、新站综合开发试验区、庐阳产业园及双凤—岗集开发区,形成企业集群、产业集聚、特色鲜明、分块连片的特色工业群带。
近年来,X产业呈现少有的“二产进,一三产退”情况;服务业中,12年房地产业销售额占GDP比重为15.75%。
1.5城市经济研究
2012年年末全市常住人口757.2万人,比上年增加5.1万人。
城镇化率为66.4%,比上年提高1.8个百分点。
年末全市户籍人口710.5万人,比上年增加4.37万人,其中市区户籍人口222.2万人。
目前人口受教育程度集中在初中等文化层次,劳动力人口数量庞大,乡村人口比重大,平均家庭户人口却逐年减少。
这表明,X人口结构具有一定的提升空间,发展潜力较大。
GDP增速最高,但人均GDP数值较低,经济拉动三驾马车走势良好,预计3.5年GDP可达到南京现阶段水平,中低端劳务人口基数较大,对人均GDP提升贡献有限。
受政策影响,近年来房地产开发投资额增速放缓;12年各项指标同比11年均小幅上涨。
X人均消费支出增幅已明显落后于收入增长,储蓄存款余额增幅虽有所下降,但仍高于周边城市,从侧面反映出X消费渠道及结构存在升级空间。
X产业基础雄厚,招商增长迅速。
目前已有33家世界500强企业在肥投资;2013年全年新批63个外资项目中,投资总额达到15.16亿美元。
食品、文化娱乐、交通、衣着消费占比排名居前,一、二线名牌陆续进驻,中高端市场消费氛围已然形成。
餐饮、娱乐业、外企品牌市场渗透率开始有所增加,但仍以本土企业为主导,产品服务有待进一步升级。
规划利好及经济的快速发展,将给城市带来“人口导入”、“财富积聚”、“阶层调整”三方面利好,进而衍生出多方面的需求;
人口导入:
蓝领工人、青年学生、企业高管、外籍人员;
财富积聚:
精英白领、企业高管、政府官员、私营业主;
阶层调整:
小资阶层、中产阶层、企业家阶层。
1.6房地产市场概况
楼市政策频频出台,房地产处于调控严控期,但X的房产进驻政策环境总体较为宽松。
当地政府鼓励商业、服务业等项目开发,建筑设计限制条件不多。
目前虽部分区域暂时实行限购政策,但预售证获取条件较为宽松。
土地前期阶段(鼓励商业、服务业项目开发)
对于存量商业用地,鼓励土地使用权人经政府批准后自行改造升级,建设商业、服务业项目。
加大对闲置和低效利用工业用地情况的清查和处置工作,追究违约责任,建立退出机制。
原有工业、办公、综合等具有合法权属来源的存量国有建设用地,鼓励土地使用权人自行升级改造,发展商业、服务业项目
规划设计阶段(总体上建筑设计限制条件不多)
入户花园全计入面积
半地下室,抬高地上2.2米以内不计入面积
飘窗不计面积
阳台计入一半面积
现在没有90/70政策
挑高4.8M已不审批
办公独立卫生间分割情况不予批准
项目销售阶段(目前暂实行区域限购政策、预售政策管理较松)
限购政策:
X市城区(瑶海区、庐阳区、蜀山区和包河区)暂时实行住房限购政策,本市户口限二禁三,外地户口限一禁二。
限贷政策:
X市户口(包含三县)首套房首付三成,执行基准利率;二套房首付六成,利率上浮10%。
外地人需提供一年以上社保和纳税证明,贷款政策等同X市户口贷款政策办理;三套房停贷。
预售政策:
出正负零或达到投资额的25%。
市场综述:
2012年X商品房供应总量持续高位运行,成交量小幅上涨,商业、办公产品占比同比缩小。
1.7全市住宅市场研究
2012年X住宅市场供求比为1.03,供求均衡,受限购的老城区住宅市场容量仍是全市主力军,新城区以滨湖、政务、经开区为热点区域,新站区、高新区市场容量较小。
近两年商品住宅价格水平较为稳定,2012年为6605元/㎡,区域对比中高新区和包河区价格提升较快。
2012全市商品住宅成交单价集中在6000-7000元/㎡,总价段集中在40-60万元和60-80万元。
近三年来X商品住宅成交主力为二房、三房,其中三房成交占比呈现上升趋势。
随着生活水平的提高,置业观念发生微变,改善型产品需求有所上扬。
二房:
成交主力面积段分别为70-90㎡
三房:
成交主力面积段分别为100-120㎡
四房:
成交主力面积段分别为135-145㎡
从长远来看,X住宅市场容量具有较大的发展空间;从结构来看,中小户型产品及中高端品质产品市场值得关注。
X商品住宅市场供需平稳,存量库存量少但未上市大,去化周期约3.35年;
受限购的老城区住宅市场容量仍是全市发展的主力军;
二房成交主力面积段为70-90㎡;三房成交主力面积段为100-120㎡,四房成交主力面积段为135-145㎡;
市场刚需为主,但改善型需求同比小幅上扬;
中小户型产品及中高端品质产品市场值得关注。
1.8全市商业市场研究
商圈发展:
随着人均产值增长,X商业已进入快速提升阶段,各类区级MALL和特色商业将高速发展,目的性、专属型消费特征将更为突显。
商圈潜力:
商业发展方面:
X批发和零售业产值逐年增长,但是增速有所放缓;住宿和餐饮业产值逐年上升,增速相对平稳。
消费特征:
从恩格尔系数来看,以农村和城镇分项数据为标准,近几年分别进入小康水平及富裕水平,均在达标线附近徘徊,城市消费能力相对保守但趋于稳步改善。
商圈格局:
目前商业发展处于由一核向多级扩散阶段,未来发展呈现两极分布的商业格局,“一核多强”成为趋势。
未来X城市继续凭借政策支持,在城市快速发展的推动下,大量常住人口的导入为商业前进积聚了底气,轨道交通的建设更给商业片区整合发展和消费人口的流动带来契机。
供求特征:
商业市场近5年供过于求的局面未改,销售型市场存量较大,存在风险。
2012年商业开发放量集中在包河区、蜀山区、庐阳区及瑶海区,主要表现为卖场、百货为主力的大型购物中心、专业市场等。
价格走势:
X商业用房成交均价保持上升态势,历年增幅均保持在10%以上。
商业类型:
销售型商业主要以底商为主,其次为专业市场和购物中心,2012年底商价格水平为13756元/平米。
商铺特征:
底商主要以一拖二的形式销售,进深主要集中在10-15米,开间宽度集中在3-4米以及4米以上,层高集中在3.6-4.2米。
成交特征:
X商铺销售市场以投资客户为主,成交面积集中在20-40㎡(专业市场为主),一层商铺最受欢迎,60万以内总价去化最好。
商业市场近5年供过于求的局面未改,销售型市场存量较大,存在风险;
商业用房成交均价保持上升态势,历年增幅均保持在10%以上;
销售型商业主要以底商为主,销售形式以一拖二为主,进深主要集中在10-15米,开间宽度主要集中在3-4米以及4米以上,层高主要集中在3.6-4.2米;但从成交面积段来看,因面积小、总价低,主力成交产品以20-40㎡的专业市场为主。
1.9全市办公市场研究
X目前主要在售办公项目约59个,年均去化69万方,未来供应放量集中在滨湖区和包河区。
从存量来看,X办公市场后市供应较充足。
产品结构:
X目前销售型办公去化较快的面积段集中在60-80平米。
租金情况:
X目前建成办公项目111个,租赁面积439.08万方,主要分布在庐阳(老城区)、包河(马鞍山路沿线)、政务区等发展较为成熟的区域。
价格水平:
政务区因近年政府重点打造商务区建设,租售价格均较高;庐阳区、蜀山区为老城区,办公发展较为成熟,租售价格位居第二梯队;包河区租金因万达项目拉高,接近政务区水平。
以滨湖为首的新兴区域,办公市场租售价格相对较低。
X办公市场供需充足,但受第三产业影响,供求比同比略降;
办公租赁市场较为成熟的集中在庐阳、蜀山、包河等老城区,随着X市政府的大力建设,政务区办公数量上升明显,租售价格水平已领先全市;
X办公目前去化较快的面积段为60-80平米。
1.10全市别墅市场研究
发展特征:
X市别墅发展经历了四个阶段,别墅项目分布从市中心向城市周边扩散、从蜀山区向城市各区域扩散、别墅种类从仅有城市别墅到第二居所别墅开始崭露头角。
发展现状:
X别墅市场正逐步进入快速发展阶段,真正高端的别墅项目较稀缺,目前以经济型别墅项目为主,别墅产品的升级、细分已迫在眉睫。
供求走势:
12年至今别墅供应量较大,整体去化一般,月均成交0.87万方。
产品类型:
在售别墅中以联排别墅为主流,集中在蜀山、高新等自然环境优越的区域。
成交结构:
成交面积主要集中在220-300㎡户型及300以上户型,大面积产品较多,小面积别墅在X较少。
价格水平:
在售别墅项目主力成交均价15000-20000元/㎡,低价经济型别墅占据成交主力。
典型项目:
绿地内森庄园:
政务区首个低密度住宅,别墅定位高端,自然环境较好,强调居住品质。
X别墅市场正逐步进入快速发展阶段,真正高端的别墅项目较稀缺,目前以经济型别墅项目为主,别墅产品的升级、细分已迫在眉睫;
12年至今别墅供应量较大,整体去化一般,月均成交0.87万方,市场表现欠佳;
联排别墅占据主流,成交面积主要集中在220-300㎡户型及300以上户型,大面积产品较多,小面积别墅在X较少;别墅主力成交均价12000-20000元/㎡,低价经济型别墅占据成交主力。
1.11全市公寓市场研究
市场格局:
公寓集中分布在以蜀山区为主的城市西南片区,东、北城区项目较少且靠近市区繁华地段或成熟居住区,滨湖区板块价格相对较低。
产品特征:
X公寓市场现有类型多样,客户选择面较宽,随着报批条件规范化,挑高公寓成为稀缺产品,溢价空间较高。
供应结构:
市场供应主力户型为40-80㎡,而40㎡以下产品受个盘影响大,滨湖区80-100㎡户型居多,类住宅性质的公寓占据主流。
典型项目:
安粮QQ公寓:
70年产权,48-65平米精装公寓,靠近市中心核心区域,周边配套较为成熟,两房去化较好。
天时·非常空间:
50年产权,经开区核心地段精装商务公寓,主要依托大学城及周边配套资源,一房去化较好。
X公寓集中分布在以蜀山区为主的城市西南片区,东、北城区项目较少且靠近市区繁华地段或成熟居住区;滨湖区板块价格相对较低;
X公寓市场现有类型多样,客户选择面较宽,随着报批条件规范化,挑高公寓成为稀缺产品,溢价空间较高;
市场供应主力户型为40-80㎡,而40㎡以下产品受个盘影响大,滨湖区80-100㎡户型居多,类住宅性质的公寓占据主流
2区域竞争分析
本项目位于X市徽州大道与九华山路交汇处,属X市成熟住宅区域和重点打造的徽州大道商务圈。
2.1区域内商业发展概况
区域尚未形成商业氛围,业态单一,购物、休闲娱乐、餐饮等中高端消费外溢至中心及周边商圈。
区域商业发展滞后,缺少综合性商业,整体商业氛围尚未形成,目前区域商业以苏果超市、日之惠超市为代表,业态单一,仅满足区域生活类消费;区域至周边中心商圈等通达性较好,受到周边成熟商圈癿辐射影响,区域休闲娱乐、餐饮、购物等中高端商业消费外溢至周边商圈。
其中马鞍山路商圈业态以大型超市(永辉超市、合家福,苏宁超市),部分中高端餐饮业为主,娱乐、购物业态少。
区域交通条件优越,客群基础优质,消费能力较强,竞争压力小,商业发展具备良好的基础和较大空间。
2.2写字楼
目前X办公市场已形成包河区商务区、中心商务区、新站区商务区、濉溪路商务区、五里墩商务区、高新区商务区和政务区商务区等七大主要聚集区域,集群化特征开始凸显,其中包河区商务区主要沿马鞍山路和徽州大道沿线发展,商务办公气氛已形成,但部分写字楼较老,品质较差,近期以九华国际、吉瑞泰盛、万达广场等为代表中高端写字楼开始投入使用。
未来1-2年,X市办公市场供应量超150万平米,多集中在三里庵区域、政务区及黄潜望板块,达65.3万平米,包河区供应量在10万平米左右,供应量小,区域竞争较弱。
目前沿马鞍山路与徽州大道周边虽已形成商务办公氛围,但从区位价值与配套服务相比优势不明显,部分企业客户流向中心区域和政务区区域;区域内写字楼产品整体品质一般,产品本身及配套服务无特色,品质性产品还未出现,产品发展空间较大。
2.3住宅
项目所处板块配套成熟,价值优越,楼盘分布密集,房价处于X市中等偏上水平。
代表项目
项目位置
物业类型
户型面积(㎡)
销售价格(元/㎡)
销售情况
宝利丰广场
徽州大道与靶场路交汇处
高层
两房:
88-97、三房:
116-148
11000
去化约25%,
檀宫
宁国路与青年路交口
小高层
266-733
12000
2012年12月开盘
顶峰国际公寓
南一环与桐城路交汇处
高层
两房:
95-99、三房:
126-128
9400
近期开盘去化约30%
宝业桐城绿苑
桐城南路与水阳江路交口
高层
两房:
80、三房:
91-139
8000
板块居住氛围浓厚,配套设施完善,交通便利,受中心辐射较强,成为房地产发展的热点区域。
3项目区位优势
3.1项目位于城市传统的成熟生活板块,区域辐射能力强
项目所在地为城市核心地段,城市南扩关键节点,紧临城市黄金“中轴线”徽州大道,距四牌楼2.8千米,南一环1.2千米,辐射力强;
地块所处片区为卫岗、东城岗,为传统老城区,为X传统认知上的成熟生活板块,客户认知度高,接受度好,向心力较强。
3.2具有便捷的交通体系,交通辐射范围广
地块西侧、东侧临近金寨路、马鞍山路高架,南北快速连接快速干道1环路、2环路,快速通达X市各功能区。
地块300米范围内,有9路公交线路通,1000米范围内,近30条公交线路经过,市内交通便捷度高。
3.3区域商业配套齐全,以生活服务类为主导,但单体规模小、集中度和知名度一般;具有良好的发展机会和空间。
区域超市众多,有苏果、沃尔玛、日之惠、合家福等,但相对单体规模有限,辐射范围有限;区域餐饮娱乐有宁国路美食街、阿里巴巴KTV、富桥良子足浴等,商业氛围浓厚,但集中度低,没有形成规模集群优势;区域商业缺乏高端百货、高端餐饮及特色商业,消费外溢明显。
3.4地块所属区域医疗配套完善、中小学教育资源分布密集、品质高。
区域周边有中学10所,包括48中,二中等;小学18所,包括屯溪路小学、青年路小学等,是X市中小学教育资源最密集、优质学区最集中癿区域;周边医疗配套齐全,有大型医院7所,几乎集中了X市所有癿优质医疗机极,包括综合性医院安医附院、省立医院,、妇幼保健院、省立儿童医院等。
3.5区域优越的人文环境、徽州大道深厚的历史沉淀,为项目发展赋予灵魂
地块与科大,工大临近,且地处老城区,历史沉淀深厚,同时紧邻省体育馆、X大剧院、省图书馆等人文胜地,人文环境优越。
同时徽州大道是老X人心中的明珠,承载着几代人的美好回忆和X及X发展的历史印迹。
为项目发展赋予灵魂。
3.6地块周边成熟社区集中,居住氛围浓郁,同时伴随区域开发,高端社区逐步集聚,已形成都市中夬生活区
地块位于老城区,为典型的X早期居民,社区较成熟,居住氛围浓厚;据不完全统计,地块周边1千米范围内,成熟社区超过30个,集中度高。
近年伴随区域开发,区域价值不断被挖掘,高端社区不断出现,区域居住品质不断提升。
3.7区域省直机关、事业单位的客群优质,为项目发展提供客群基础,为市场信心提供有力保障
地块周边有省军区、省烟草局、省工商局、省人大、省水利厅等省直机关单位近20家,也不乏中铁、水泥院等实力央企单位,科大、工大等众多高等院校以及中小学、幼儿园等初等教育单位,为项目发展提供最宝贵的客群资源。
4、价格定位
本项目可销售产品业态分为住宅、写字楼、商业、地下车位,参照X市同类项目产品价格,综合考虑竞争和市场走势,确定本项目各业态销售均价如下:
项目
住宅
商业
写字楼
车位
销
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