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深圳市住房保障发展规划

深圳市住房保障发展规划（2011-2015）

（征求意见稿）

目录

第一章现状与“十一五”评价1

第一条发展现状1

第二条“十一五”规划实施与评价2

第二章指导思想与基本原则6

第三条编制依据6

第四条指导思想6

第五条基本原则7

第三章形势与需求8

第六条住房保障形势8

第七条需求现状与预测9

第四章规划目标10

第八条总体目标10

第九条分类人群保障目标10

第十条筹集建设目标11

第十一条土地供应目标12

第十二条资金安排目标12

第十三条标准与质量目标12

第十四条品质目标12

第五章保障性住房筹集建设策略13

第十五条渠道与模式13

第十六条时序指引13

第十七条进度指引14

第十八条配套建设比例15

第六章用地与空间布局策略16

第十九条用地供应渠道16

第二十条用地供应年度指引16

第二十一条用地布局17

第二十二条用地区域安排18

第二十三条用地供应策略18

第七章资金安排策略19

第二十四条筹措渠道19

第二十五条时序指引20

第八章保障措施20

第二十六条建立完善的政策制度体系20

第二十七条加强组织领导，健全住房保障机构21

第二十八条强化部门责任分工，保障规划有效实施22

第二十九条建立保障性住房土地储备制度，确保土地有效及时供应22

第三十条探索保障性住房建设投融资机制23

第三十一条继续创新建设管理模式，不断提高项目管理的进度和效益23

第三十二条完善管理，打造优质精品工程23

第三十三条加快保障性住房建设前期工作的审批速度，缩短审批周期24

第三十四条夯实住房保障基础，提升管理水平24

第三十五条完善统计和信息化管理，形成长效管理机制25

第九章附则25

第三十六条概念界定25

第三十七条规划范围、期限和形式26

第三十八条解释权限26

第三十九条生效日期26

附表12006～2010年保障性住房完成情况27

附图1深圳市“十二五”保障性住房建设用地布局示意图

附图2深圳市2006～2009年保障性住房项目建设现状图

附图3深圳市2010年新增安排筹集建设保障性住房项目分布图

深圳市住房保障发展规划（2011～2015）

第一章现状与“十一五”评价

第一条发展现状

（一）人口与经济

2009年末，深圳常住人口891.23万人，其中户籍人口241.45万人，占常住人口比重27.1%。

2009年，全市生产总值8201.32亿元，人均生产总值为92771元，人均可支配收入29245元。

（二）住房总量

2010年末，全市住房总建筑面积4.09亿平方米，约810万套。

其中商品住房建筑面积1.02亿平方米，约110万套。

（三）居住水平

2009年末，全市常住人口人均住房建筑面积27平方米，较“十五”期末提高了3平方米；住房成套率达到84.2％,成套状况良好；住房自有率为40％，自有水平偏低，住房资源占有或使用存在不均衡现象。

（四）住房保障工作

2010年末，全市已建成保障性住房总建筑面积约0.27亿平方米，占全市住房总建筑面积的6.6％，占全市商品住房建筑面积的26.5%；全市保障性住房已建成总套数约27万套（其中市本级财政安排投资建设7.8万套、区级财政安排投资建设2.6万套、单位房改房等其他保障性住房16.6万套），占全市住房总套数的3%，占全市商品住房总套数的25%。

“十一五”期间，通过提供保障性住房和货币补贴两种方式，对2007年列入普查范围、审查合格的户籍低收入家庭实现应保尽保，切实解决户籍低收入家庭住房困难问题，并不断探索经济社会所需人才住房问题的解决途径。

第二条“十一五”规划实施与评价

（一）“十一五”目标安排

“十一五”期间，全市规划建设保障性住房14万套，建筑面积766.6万平方米，到“十一五”期末基本解决户籍低收入人群的住房困难，逐步改善非户籍常住低收入住房困难人群的住房条件。

（二）执行情况

1、筹集建设情况

“十一五”期间，全市新增安排筹集建设保障性住房共计16.9万套，分布在151个项目，建筑面积约1267万平方米，超出“十一五”规划安排建设14万套目标2.9万套。

2、建设进度

至2010年末，全市已竣工保障性住房约2万套（占“十一五”16.9万套的12%），分布在40个项目；已开工在建保障性住房约7.9万套（占“十一五”16.9万套的47%），分布在36个项目；处于前期阶段保障性住房约7万套（占“十一五”16.9万套的41%），分布在75个项目。

3、土地安排

至2010年末，全市新增安排供应保障性住房建设用地2.13平方公里。

4、资金安排

2006年～2009年,全市已安排的保障性住房项目计划总投资约343亿元。

其中，计划政府投资104亿元，目前累计完成投资50亿元（市财政35亿元，区财政15亿元）；计划引入社会投资239亿元，目前累计完成投资61亿元。

2010年新增安排的筹集建设5万套保障性住房分布在51个项目，计划总投资约152亿元。

5、货币补贴

至2009年末，全市对符合条件的户籍双困低保家庭实现连续5年应保尽保，累计已安排资金约0.5亿元。

2010年，在原安排货币补贴的基础上，补贴范围由户籍双困低保家庭扩大到户籍低收入家庭，计划为5000户家庭提供货币补贴，发放资金约0.6亿元。

6、政策法规体系

“十一五”期间，我市出台一系列政策法规，健全了保障性住房建设、分配及管理机制，对准入条件、资格审查、定期复核、退出机制等方面进行了严格规定。

包括2007年以来出台的“1+3”文件，即《关于进一步促进全市住房保障工作的若干意见》（深府〔2007〕262号）和《深圳市经济适用住房管理暂行办法》（深国房〔2008〕37号）、《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》（深国房〔2008〕36号）、《深圳市廉租住房保障管理办法》（深国房〔2008〕38号），以及2010年出台的《深圳市保障性住房条例》、《中共深圳市委深圳市人民政府关于实施人才安居工程的决定》（深发〔2010〕5号）。

（三）“十一五”评价

1、实施成效

（1）住房保障对象逐步扩大。

2007年以前，我市住房保障对象主要是机关和企事业单位职工。

2007年以后，住房保障的对象转移到户籍低收入家庭上来。

2010年，我市进一步将住房保障对象从低收入家庭扩大到中、低收入家庭，从户籍人群扩大到符合一定条件的非户籍人群，特别是将对深圳长远发展具有重要意义的广大人才作为住房保障的重点对象，进一步扩大了住房保障覆盖面，形成了多层次、广覆盖的住房保障体系。

（2）住房保障方式不断创新。

在国家廉租住房、经济适用住房的基础上，较早建立了公共租赁住房制度,并根据人才安居工程的需要，创造性地提出“安居型商品房”这种新的保障类型。

除实物保障外，还进一步扩大货币补贴的范围，对杰出人才、领军人才实行3-10年的免租优惠政策或住房租赁补贴，对高、中、初级人才实施3年的住房租赁补贴。

（3）住房建设力度不断加码。

“十一五”期间，我市计划安排建设保障性住房14万套，建筑面积770万平方米。

实际安排筹集建设保障性住房16.9万套，总建筑面积1267万平方米。

这五年计划安排建设的保障性住房数量，相当于我市过去30年已建成的政策性保障性住房总量的65%。

（4）住房建设模式不断完善。

积极借鉴香港等地轨道交通建设运营的成功经验，通过地铁车辆段（站）上盖物业配建、商品房用地出让配建、城市更新配建等方式，多渠道筹建保障性住房，提高土地资源利用效率，解决土地供应瓶颈问题；通过探索代建总承包、引入BT等模式，拓宽保障性住房投融资渠道，加快建设速度，缓解资金压力；在保障性住房推行绿色建筑标准，打造宜居社区。

（5）住房保障机制日益健全。

2009年成立了市住房和建设局，进一步强化政府的住房保障职能。

在住房保障规划计划、房源筹集、资金落实、申请审核、定价定租、后续管理等方面，实行“八个统一”，提出了筹建保障性住房的“八种来源”和资金筹集的“八个渠道”，并建立了“三级审核，两次公示”和“九查九核”的审查程序，逐步摸索出一套相对科学的住房保障管理工作机制。

（6）住房保障制度体系初步建立。

2007年以来，通过出台相关文件，逐步形成了具有深圳特色，涵盖廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房的城市低收入家庭住房保障政策体系。

2010年，以《关于实施人才安居工程的决定》和《深圳市保障性住房条例》出台为契机，进一步构建以夹心层和人才为的重点住房保障制度体系。

2、存在的问题

（1）保障性住房供需矛盾还比较突出。

“十一五”期间，通过规划建设一批保障性住房，较好地解决了户籍低收入家庭特别是低保户的住房困难问题，但是随着房价的快速上涨，广大人才和“夹心层”家庭买不起房、租不起房，存在较大的“住房难”问题。

加上保障性住房建设具有一定的周期性，因此在一定时期内保障性住房的供需矛盾仍将比较突出。

（2）保障性住房建设进展不如人意.“十一五“期间，虽然已安排建设保障性套数总量超出了规划目标，但由于用地紧缺，部分项目用地存在征地拆迁、规划功能调整、处理历史遗留问题等方面的障碍难以及时“落地”，以及建设资金不足、前期工作环节过多、审批流程过长等原因，造成建设进度缓慢，保障性住房面临开工率低、竣工率低、供应率低的局面，尚未形成较大规模供应，距离市民特别是低收入居民的期望值有较大的差距。

（3）住房保障实施机制有等完善。

市、区两级责任分工不明确，市一级抓得多、抓得紧，而区一级的积极性、主动性不高。

市、区、街道三级联动不健全，住房保障机构不健全，人员与工作量不匹配，影响了住房保障工作的深入开展。

各部门间分工协助、协调配合的工作机制有待进一步完善，针对各级各部门推进保障性住房建设的问责考核机制尚未建立。

第二章指导思想与基本原则

第三条编制依据

本规划是全市“十二五”住房保障工作的纲领性文件，是贯彻落实全市第十二个五年国民经济和社会发展规划的重要手段。

本规划的编制依据主要包括：

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24、《国家中长期人才发展规划纲要》（2010－2020年）、《关于做好住房保障规划编制工作的通知》（建保〔2010〕91号）；

《深圳市保障性住房条例》、《中共深圳市委深圳市人民政府关于实施人才安居工程的决定》（深发〔2010〕5号）。

第四条指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，转变发展模式，突出和强化政府住房保障责任，充分调动社会各方面力量，加快推进保障性安居工程和人才安居工程建设，逐步构建以人才为重点、覆盖全体居民的“分层次、多渠道、广覆盖”的住房保障体系，逐步形成以住房保障为核心、保障性住房体系和商品房体系“双轨并行”的住房供应体系，为实现住有所居、打造民生幸福城市、建设现代化国际化先进城市奠定稳定的基础。

第五条基本原则

（一）立足长远，统筹规划。

明确住房保障总体目标，统一规划期内住房保障的发展方向和工作思路，提出多样化的实施策略，部署住房保障工作重点。

强化年度计划的落实机制，统筹协调全市住房保障工作，规划计划相配合，提高规划的实施效率。

（二）加大力度，扩大范围。

认真贯彻落实《深圳市保障性住房条例》和《中共深圳市委深圳市人民政府关于实施人才安居工程的决定》，在基本解决户籍低收入人群住房困难的基础上，“十二五”期间将住房保障范围扩大到户籍中低收入住房困难人群，特别要把保障的重点转移到经济社会所需人才上来。

为此，要进一步加大保障性住房规划建设的力度，推动我市住房保障事业在原有基础上实现质的飞跃。

（三）以人为本，创新方式。

根据全市居民的收入状况和住房需求，创新住房保障方式，形成实物保障与货币补贴相结合、租房与售房相结合、特惠与普惠相结合的住房保障体系。

实施人才安居政策，优化人才创业环境。

落实绿色建筑标准，打造绿色宜居环境。

完善小区配套设施，建设文明和谐社区。

（四）突出重点，破解难题。

结合全市资源紧约束，建设用地减量发展原则，合理调整全市住房用地供应结构，确保规划期内保障性住房建设用地不低于全市住房建设用地的40％，并充分发挥城市更新在保障性住房建设中的积极作用。

（五）完善机制，协调推进。

立足新起点、瞄准新目标，结合全市特区一体化、财政改革、住房公积金建立、交通枢纽建设等契机，在全市保障性住房筹集建设模式、空间布局、投融资手段、工程质量和进度监管、住房保障服务水平，以及全市信息系统互联互动等多个方面实现跨越式突破，走出新路子、实现新发展。

第三章形势与需求

第六条住房保障形势

经过30年的发展，我市居民的居住水平有了显著改善。

但是由于快速城市化和过度市场化，使我市的住房发展出现三个结构性难题：

一是户籍人口与外来人口比例倒挂，户籍人口住房自有率达76%，而全市常住人口住房自有率才33.6%；二是住房保障工作相对滞后，政策性保障性住房只占总量的6.6%，商品房与保障房比例悬殊；三是户籍低保家庭廉租住房保障实现了“应保尽保”，户籍低收入家庭的住房困难问题基本得到解决，但是商品住房价格上涨过快，广大人才和“夹心层”家庭买不起房、租不起房，存在较大的“住房难”问题。

当前，我市住房保障覆盖的主要目标人群已转移到户籍中低收入家庭和事关可持续发展的各级各类人才住房，所需规模较大、区域分布不均衡，全市特殊的土地资源和住房结构现状以及人口结构导致住房保障供需矛盾将长期存在。

除了这种供需总量的矛盾外，住房供应“以租为主”与需求“以购为主”、住房建筑面积较小与申请家庭对需求较大建筑面积住房、优惠的租售价格与低收入群体的支付意愿等结构上的矛盾也比较突出。

立足深圳未来30年发展，“十二五”时期是住房保障建设全面推进，实现“住有所居”的关键时期；是住房保障思路大胆创新，破解我市人才流失、产业迁移、经济发展瓶颈的攻坚时期；是优化保障性住房建设和运营模式，建立绿色生态保障环境和引领低碳生活模式的重要时期，通过住房保障工作先行先试，创新保障性住房土地、资金、建设、管理等政策，引导资源合理配置，增强经济社会发展动力，创建人才宜聚、住房宜居的城市环境。

第七条需求现状与预测

（一）需求现状

根据2007年深圳市户籍住房困难家庭普查结果，结合2008、2009两年全市户籍人口增长情况，至2009年底，全市户籍低收入住房困难人群数量约6万户，可通过“十一五”期间已安排项目予以保障。

根据我市现有人口学历情况、入户毕业生统计以及住房自有率水平，目前尚无自有住房的户籍人才约9.7万户，非户籍人才约15.1万户，合计24.8万户，计划在“十二五”期间安排保障。

（二）新增需求预测

“十二五”期间，结合人口规模变化、经济社会发展和保障范围调整，预计全市新增符合条件的户籍住房困难人群约8万户；同时，综合考虑全市规划期内经济发展需要和人才引进需求，新增符合保障条件的人才约16万户。

（三）规划期总需求

“十二五”期末，全市住房保障需求总规模约为48.8万户，其中符合条件的户籍住房困难人群约8万户、人才约40.8万户。

第四章规划目标

第八条总体目标

规划期内，计划新增安排筹集建设保障性住房24万套，总建筑面积约1616万平方米。

规划期末，将全市保障性住房建筑面积与商品住房建筑面积的比率由25%提高到30%。

到本世纪中叶，力争实现保障性住房套数占全市住房总套数的50%，建立“双轨并行”的住房供应体系。

第九条分类人群保障目标

（一）为8万户符合条件的户籍住房困难人群实施住房保障

规划期内，为8万户户籍住房困难人群安排住房保障。

其中，通过提供廉租住房和货币补贴方式对符合廉租住房保障条件的户籍住房困难人群实现应保尽保；通过提供公共租赁住房等实物与货币补贴方式有效保障其他户籍住房困难人群。

（二）为40.8万户符合条件的人才实施住房保障

规划期内，通过实物与货币相结合的方式，为40.8万户符合条件的人才安排住房保障，其中新增安排筹集建设保障性住房16万套，通过现有住房清理及货币补贴保障24.8万户。

（三）逐步提高外来务工人员等其他住房困难人群居住水平

结合旧住宅区及城中村综合整治、产业园区配建宿舍等工作，逐步提高非户籍住房困难人群和外来务工人员居住水平。

第十条筹集建设目标

规划期内，全市计划筹集建设保障性住房约24万套，总建筑面积约1616万平方米；计划新开工保障性住房约21万套，开工率力争达到并超过60%；计划竣工保障性住房约21万套，竣工率力争达到并超过50%，其中“十一五”安排项目力争达到竣工率100%，“十二五”新安排项目力争达到并超过竣工率30%。

第十一条土地供应目标

规划期内，全市保障性住房用地计划供应总量约5平方公里，其中经济适用住房用地0.35平方公里，公共租赁住房用地1.15平方公里，安居型商品房用地3.5平方公里。

第十二条资金安排目标

规划期内，全市住房保障预计安排资金投入约692亿元，其中保障性住房租售回收资金约191亿元，财政新增安排资金投资约165亿元，社会投资约333亿元，租赁补贴约3亿元。

第十三条标准与质量目标

规划期末，保障性住房人均住房基准建筑面积不低于18平方米，使用系数不低于70%，100%实现一次性装修；确保工程建筑质量，力争五年内获得五个省部级以上工程质量奖项、一个项目获评“鲁班奖”。

第十四条品质目标

规划期内，实现保障性住房项目100%达到《深圳市绿色建筑评价规范》铜级标准，打造十个绿色低碳生态示范社区，推行可再生能源技术和垃圾减排技术，实现30%保障性住房项目应用垃圾减量和垃圾分类技术产品。

第五章保障性住房筹集建设策略

第十五条渠道与模式

坚持政府主导、市场运作为主，充分利用市场资源，发挥企业建设保障性住房积极性，全面拓宽保障性住房筹集建设渠道。

（一）利用新增居住用地建设保障性住房13.7万套

规划期内，利用新增居住用地建设保障性住房约13.7万套，其中包括政府直接组织建设、企业采取建设运营转移方式建设、商品住房配套建设、产业园区配套建设等渠道。

（二）利用存量用地建设保障性住房9.8万套

规划期内，利用存量用地建设保障性住房约9.8万套，其中包括城市更新配套建设、用地功能调整配套建设、企业采取建设运营转移方式建设、产业园区配套建设等渠道。

（三）利用多种方式筹集保障性住房0.5万套

通过依法没收、依规定清退，或向社会购买现有住房等方式筹集保障性住房约0.5万套。

第十六条时序指引

规划期内，各年度保障性住房新增安排筹集建设规模，应根据年度保障性住房需求变化进行调整，制定相应的住房保障年度计划，经市政府批准后向社会公布，时序指引如下：

2011～2015新增安排筹集建设保障性住房时序指引表

（不包含“十一五”已安排项目）

年度

经济适用住房

公共租赁住房

（含廉租住房）

商品房配建

安居型商品房

年度合计

套数

（万套）

建筑面积

（万平方米）

套数

（万套）

建筑面积

（万平方米）

套数

（万套）

建筑面积

（万平方米）

套数

（万套）

建筑面积

（万平方米）

2011

0.6

36

2.1

105

3.5

262.5

6.2

403.5

2012

0.2

12

0.8

40

3

225

4

277

2013

0.2

12

0.8

40

3

225

4

277

2014

0.2

12

1.2

60

3.1

232.5

4.5

304.5

2015

0.4

24

1.5

75

3.4

255

5.3

354

合计

1.6

96

6.4

320

16

1200

24

1616

第十七条进度指引

（一）开工指引

为加快全市保障性住房筹集建设进度，在建设用地有效供应、具备开发建设条件的前提下，“十一五”剩余未开工项目7万套，应在2013年底前开工；“十二五”新增安排筹集建设的保障性住房项目，当年应完成土地出让手续，在完成土地使用权出让合同签订基础上，原则上在三年内开工。

规划期内，预计总开工21万套（包括“十一五”已安排项目7万套），各年计划开工量如下：

2011～2015年计划新开工量

单位：

万套

年份

2011

2012

2013

2014

2015

合计

套数

3

（包括“十一五”已安排项目3万套）

4

（包括“十一五”已安排项目3万套）

4

（包括“十一五”已安排项目1万套）

5

5

21

（包括“十一五”已安排项目7万套）

（二）竣工指引

为提高保障性住房有效供应，切实解决各类人群住房困难问题，项目在开工后，三年内应竣工并交付使用，规划期内，预计总开工21万套（包括“十一五”已安排项目14万套），各年计划竣工量如下：

2011～2015年计划竣工量

单位：

万套

年份

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

合计

套数

1

（包括“十一五”已安排项目1万套）

4

（包括“十一五”已安排项目4万套）

3

（包括“十一五”已安排项目3万套）

6

（包括“十一五”已安排项目3万套）

7

（包括“十一五”已安排项目3万套）

21

（包括“十一五”已安排项目14万套）

第十八条配套建设比例

规划期内，全市将通过商品住房配建、城市更新配建、用地功能调整项目配建等方式配套建设保障性住房，扩大保障性住房建设渠道，优化空间布局。

（一）对每年全市新供商品住房用地及城市更新项目进行统筹，总量上配建不低于当年商品住房总建筑面积30%的安居型商品房；

（二）城市更新项目配套建设保障性住房及工业用地调整功能改造建设保障性住房等情况的具体要求参照相关政策执行。

第六章用地与空间布局策略

第十九条用地供应渠道

规划期内，全市保障性住房建设用地供应5平方公里，其中新增用地3平方公里，存量用地2平方公里。

新增用地中，经济适用住房用地0.23平方公里，公共租赁住房（含廉租住房）用地0.77平方公里，安居型商品房用地2平方公里。

存量用地中，经济适用住房用地0.12平方公里，公共租赁住房（含廉租住房）用地0.38平方公里，安居型商品房用地1.5平方公里。

第二十条用地供应年度指引

规划期内，各年度保障性住房用地供应规模，应根据年度保障性住房建设需求变化进行调整，年度指引如下：

2011～2015年保障性住房用地供应指引

单位：

平方公里

年度

经济适用住

房用地面积

公共租赁住房用地面积

安居型商品房用地面积

年度供应总量

2011

0.11

0.38

0.77

1.26

2012

0.04

0.15

0.66

0.85

2013

0.04

0.13

0.66

0.83

2014

0.08

0.21

0.67

0.96

2015

0.08

0.28

0.74

1.10

总计

0.35

1.15

3.50

5.00

第二十一条用地布局

（一）新增保障性住房建设用地

优先选用周边配套较成熟、公共交通较便捷的已开发地区，与城市发展总体布局相衔接，综合考虑全市近期城市发展、产业发展和重大交通设施建设，充分利用地铁车辆段上盖保障性住房和公交场站综合开发等合作建设模式，配合地铁二期工程、地铁三期工程、“七横十三纵”干线路网建设