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土地流转方案
cxxxxxx土地流转方案
在旅游业蓬勃发展的今天,旅游产业已经成为了我国很多地区新的经济增
长点。
伴随着旅游产业迅猛发展,旅游景区的数量也在不断增加,在景区的建
设当中,旅游用地的总量也在不断的增加。
旅游景区中的用地类型比较复杂,
涉及到国有土地,集体土地,而旅游用地主要的取得方式是通过政府的征地为
主,但是在征地后农民得到的补偿较少,农民土地权益受到了较大的损失。
旅
游业的发展给我国乡村地区带来了一个新的机遇,但是在农业用地在向旅游用
地的转变过程中,面临着国家、集体和农民三个不同主体之间复杂的利益纠葛。
如何在我国土地产权制度下对旅游业及旅游用地的进行合理的开发,并为当地
农民带来收入的增长,这将是今后在旅游开发中研究的又一焦点,也是解决好
“三农”问题的,提高农民收入的重要途径之一。
本文共分为五章
第一章引言。
说明了本文选题的背景,研究的意义与目的,通过梳理了国
内外关于土地流转的相关研究成果。
第二章旅游区开发中集体土地流转相关理论分析。
对基本概念作出了相应
的界定,同时在结合区位理论、马克思地租理论、土地产权理论等理论,为旅
游开发中农民土地流转问题提供理论依据和基础。
第三章旅游开发模式及流转问题。
在旅游开发中有着不同的用地模式,本
文根据现行土地分类将旅游开发模式分为了三种基本类型,并对每种模式用地
方式做出分析。
同时分析了我国旅游开发中涉及农村土地流转的三种经营模式
以及其所采用的土地流转方式,并在此基础上分析了其优劣势,说明土地流转
方式有利于旅游业在我国乡村地区的发展。
第四章丘北县普者黑景区流转意愿农民实证研究。
通过具体旅游景区,丘
北县普者黑旅游区中农民流转意愿的分析,得出结论即在旅游区农民倾向于采
用流转的方式参与旅游开发。
同时本文在对当地政府、村集体和农民的访谈调
研中发现对于农村集体建设用地流转是得到极大支持,在旅游区的土地流转有
利于发展旅游业带动农民增收,但是同时由于在政策上的不完善,还是给土地
流转带来了阻碍。
I
摘要
第五章旅游区土地流转的对策建议。
为了有效促进农村集体建设用地流转提
出了改革的方向和政策建议。
关键字:
旅游开发;土地流转;流转模式
II
第一章引言
第一章
引言
第一节
选题背景
20世纪80年代以来世界旅游业的高速发展从产值上已经越居世界第三位,
旅游产业已经成为了2l世纪最具发展潜力的行业之一。
在我国旅游业的发展也
十分迅速,目前全国已有24个省、市、自治区把旅游产业确定为支柱产业来发
展,在旅游消费不增长的同时,旅游投资也在高速增长,随着旅游产业开发规
模的不断扩大,开发过程中出现的问题日益增多。
旅游景区旅游开发项目一般
规模较大,少则上百亩,多则数十甚至数百平方公里,规模上不断的扩大,进
而导致的结果就是其使用土地范围的飞速增加,从而也就更多的占用大量农用
地和部分耕地,也就使得景区周边用地问题变得更加严峻。
面对巨大的利益驱
动和旅游业的快速发展使得很大一部分乡村地区,毫无节制的采取各种方法开
发当地的旅游资源,这也就是导致这部分地区土地资源的滥占滥用和大量优质
耕地的流失的原因。
而在旅游用地的取得上主要就是通过国有土地的依法征收,
但是由于旅游规划范围的土地权属和地类非常复杂,存在很多问题景区用地一
部分属国有土地,部分又属农村集体土地,使得在我国很多旅游景区中在两者
之间产生了巨大的矛盾。
由于旅游开发在乡村地区的土地利用性质产生了变化,
这也将给当地带来诸多社会问题。
同样旅游业的发展也使得当地农民的生活以
及生产方式被迫转变,旅游景区的用地取得一般是通过国家的有偿征收,如果
在征地补偿或是流转中处置不当,必将给旅游开发中农民的权益带来巨大的损
失。
因此,在加快发展旅游的过程中,如何妥善处理好旅游用地取得方式,从
而保护农民土地权益以及保持旅游产业的健康发展和社会主义新农村建设,从
而增加农民收入,构建新农村的一个重要课题。
第二节
研究目的及意义
通过研究对旅游开发中由于大量的征地给农民带来了极大的土地权益的损
失,农民土地权益受损的原因分析,并结合目前对于旅游开发的分类研究,试
图说明在旅游项目的开发中,农用地就转化成了旅游用地如何调整目前旅游开
发中以征用为主要取得方式的,使得乡村居民对于旅游的开发,无法进行直接
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第一章引言
的参与并且与其土地收益挂钩。
而作为旅游开发有赖于土地资源,正是由于土
地资源的稀缺性使得在土地使用权转移过程中能够产生巨额的收益。
当土地资
源作为一种生产要素用于旅游开发后,如果不能为当地居民带来合理的收入,
将不利于旅游业在乡村中的发展,单纯的提高征地补偿方式是治标不治本的,
而应该积极鼓励广大农村积极将土地作为一种生产要素参与到旅游开发中,通
过合理的自愿的土地流转的方式参与到旅游开发中,使农民享受在旅游开发中
所带来的收益分配。
同时配合征地制度合理的补偿方式和补偿额度,将有利用
于加速旅游产业发展。
此外如果将农业用地作为土地资本参与旅游业开发中,
这也是农用地发展权的一种体现,让农民随着旅游业的发展而获得合理的土地
增值补偿,同时也作为农民支持参与当地旅游业发展的内在动力。
合理的流转
方式将在农用地增值价值的补偿过程中,使得农民土地增值收益随之增加,当
然在流转中也需要当地政府的积极支持,同时也要将引导农民自发的学习并且
参与到旅游业经营中,从传统的农业种植通过培训向旅游业经营发展,最终让
农民实现从农业向旅游业的转变。
第三节
国内外文献综述
针对旅游区集体土地流转的研究并没有直接性的研究,但是对于土地流转
的问题国内外学者已经做了大量的研究工作,从主要集中在以下几个方面:
一、国外文献综述
因各国土地制度的不同、产权关系不同、性质不同、国情不同,而土地流转
是中国化的问题,国外一般没有与此直接相关的研究成果,一般主要研究集中在
农地流转、乡村合作组织、乡村旅游经营模式上,美国、法国、德国、荷兰等国
家在乡村旅游业发展过程中积累了一些乡村合作模式的经验但这些研究还没有
真正涉及到乡村旅游业发展过程中土地及地上资源的整合利用、规模化经营的
本质问题:
土地流转的模式,而该问题恰恰是当前我国旅游业在乡村地区发展过
程中遇到的最关键性的矛盾。
国外的乡村旅游研究对我国的土地流转借鉴作用
有限。
国外的乡村旅游研究对我国的土地流转借鉴作用有限。
国外农地流转制度。
美国属于发达资本主义国家中最为典型的土地私有制
国家。
政府转让公有地所有权时,美国不同级政府之间,甚至同一级政府的不
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第一章引言
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同部门之间,一旦需要使用对方的土地时,不能通过行政无偿划拨,而同样是
通过市场,按照等价交换原则实现。
交换的价格亦依赖于市场的供求状况,受
市场价格的调节。
美国土地流转用于发展旅游业一般都是由政府进行主导的。
其手段主要有法律、规划、土地登记等。
英国土地的流转是在税收驱动下的,在英国土地如需要进行流转则需要上
交各类税费,而在对土地权属转移、流动的税收相对较小,有效的形成了一种
有利于土地合理流动、高效配置的经济机制,满足了英国市场经济发展的需要,
刺激了对土地的投资。
法国制定了促进土地流转的土地改组政策,其中主要包括了合并小型农场;
支持中型农场的发展;建立农地整治公司,限制农地用途;建立政府的土地调
整公司,收购土地后将其租赁或出售给大农场主,从而促进土地的集中经营。
除此之外法国还设有土地事务所和土地银行,为农民进行土地流转提供便利。
二、国内文献综述
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国内学者对土地流转和旅游开发中土地问题进行了大量的研究。
国内学者
研究主要集中在以下几个方面:
(一)农村土地流转的主体。
农民作为流转的主体,在流转中必须充分尊
重农民的意愿,流转的目的在于通过流转增加土地利用效率实现规模化经营,
进而保护农民的利益。
积极构建土地使用权市场,促进农民土地使用权流转的
合法化。
在农民土地承包期内,不能采取强制征地等方式直接收回农民的土地
承包权。
如何在土地流转中保障农民基本的土地权益,真正实现土地流转给农
民取之于农赋之于农,这是目前解决当前土地流转的一个根本问题,也是讨论
土地流转其他问题的一个前提条件,同时我们必须让农民真正掌握土地流转的
话语权。
在巨大利益的驱动下政府部门应该因地制宜,宏观把握土地流转问题
不能不切实际的贸然推进,必须在土地流转中加强对农民土地权益的保护,农
民在土地流转中的权益不容侵犯。
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汪秀莲.发达资本主义国家公有土地的流转[J].中国土地科学,1998
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傅强.从英国的土地税制说起[J].中国土地科学,1996(11)
陈利冬.发达国家或地区的农地流转制度及其启示与借鉴[J].南方农村,2009
(2)
陈锡文、韩俊.传统农区制约农民收入增长的主要因素[J].调查研究报告,2003(71)
彭景.农村土地流转的核心[J].乡镇经济,2009(4)
黄英伟.尊重农民的主体地位,在土地流转中保障农民权益.中国农村研究网,2009
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第一章引言
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(二)农地流转方式。
在学术界对于农村土地流转方式有很多不同的看法。
其中有部分学者认为我国土地流转的主要方式应该是以出租和入股两种方式进
行。
通过对农村集体土地等农用地的出租或是租赁的在流转方式,在对于土地
有效流转和土地的集中管理比较有效,同时也可以使得农民对于土地的增值收
益有较好的保障,同时在此流转模式下也可以为农民建立起基本的收入保障。
而另一些学者则认为,吸引资金下乡,通过引入社会资金运作整合土地使土地
细碎化,从而使的土地可以进行规模化经营;可以在实行入股制模式下,引导
土地流转走上公司加农户的经营方式;无论从理论上讲,还是从实践上看,入
股制能够较好地解决当前我国农村家庭承包经营责任制面临的问题,这对促进
我国三农问题的解决具有重大意义,股田制应该作为我国目前最主要的农地流
转形式。
而另一些学者则认为,土地流转的真正目的在于如何增强及巩固农民
和集体经济地位,使集体和农民对于土地流转有主导地位,进而走向集体合作
社的道路。
(三)旅游区土地问题。
针对旅游开发中用地问题国内学者也已经开展了
研究,主要研究方向集中在政府行为方式、土地使用权流转、农民土地权益保
护上。
但是在大部分的研究中都以描述性研究为主,其中定量分析较少。
由于旅游开发中经济驱使,使得旅游景区不断扩大,在乡村地区旅游业的
发展确实给当地经济带来的较大的收益,使得旅游开发进入了飞速发而在热造
成了众多土地违法违规的使用。
一些学者认为由于土地制度存在问题,政府垄
断了土地的供给,在土地价格上分配不合理,土地产权不明确造成了旅游开发
中有洞可钻。
沈自玉认为在开发中由于管理体制的缺失,使得各级政府为了经
济利益,无节制的批设开发区。
钟京涛在文章指出了当前旅游用地管理存在的
问题,例如在旅游资源经营权转让中土地使用权没有得到充分重视导致权利主
体农民的权益受到了损失,同时还提出了由于在旅游土地供给上国家占有垄断
地位使得在旅游用地供地上存在不合理,并进一步提出了加强和完善我国旅游
业供地制度、强化旅游用地立法等措施。
章牧通过土地利用规范体系中旅游用
地地位的不明确,土地旅游规范作用得不到有效实施,使得旅游用地取得上产
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杨德才.论我国农地流转模式及其选择[J].当代经济研究,2005(12)
沈自玉.对当前清理整顿开发区的思考[J].山东国土资源,2004
钟京涛.旅游资源开发中的土地问题探讨[J].上海土地,2002(4)
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第一章引言
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生了绝大的问题,通
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