写字楼办公楼可行性研究报告.docx
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写字楼办公楼可行性研究报告
附件:
1、投资估算汇总表
2、设备安装工程一览表
3、室外总体估算表
4、《党政机关办公用房建设标准》
第一章概述
一、项目名称
……大厦建设项目
二、项目组织实施单位
………………房地产开发公司
三、项目建设的背景
………………市是我国一座典型的能源重化工基地城市,目前,根据本市城市总体规划,对一些在拆迁范围内许多单位的办公楼进行重修和改建,这些办公楼都是80年代的旧房改建而成,没有统一的规划设计,存在着功能严重不足等问题。
经过30年的发展,随着单位人员的增多,办公用房紧张,公共服务设施不齐全等问题日益凸显,干部群众前往办理公务、反映问题极不方便,对此意见颇多。
另一方面,一些市政单位大院处于城市中心位置,不仅没有扩建的余地,而且影响城市的扩展与发展。
基于此,市人大代表、政协委员多次提出建议、提案,要求将一些行政单位的办公区搬出老城区,以改善人居环境、提升城市形象。
市委、市政府决定将旧机场国有土地作为城市扩容发展方向,决定在中心商务区新建一座大厦,以安排相关单位的集中办公。
为了从根本解决事业的办公设施落后、场地拥挤的局面,市政府提出建设本项目工程。
工程拟选址在中心商务区,计划总占地50亩,筹集28000万元,建设写字楼及配套设施,解决事业单位办公用房需求。
此项目完成以后,有利于缓解目前状况,改善现有办公条件,为创国家卫生城市提供更优质的办公环境。
四、项目编制依据
1、《党政机关办公用房建设标准》;
2、《………………市“十二五”城镇化发展规划》;
3、………………省建筑工程概预算指标及有关费用标准;
4、…………市城市总体规划;
5、…………市统计局《榆林统计年鉴》、《统计公报》;
6、建设单位提供的基础资料;
五、项目选址
根据市关于《党政机关办公用房建设标准》,结合本市城市建设总体规划及社会经济发展的需要,拟建的大厦位于…………路东、……此地地理位置平坦,环境优越,出行方便,也便于群众办事,周围无地质灾害,符合建设要求,是较为理想的办公地址。
六、建设规模
根据国家计委投资(1999)2250号《党政机关办公用房建设标准》,项目拟占地50亩,建设大厦及其配套设施,总建筑面积120560平方米。
其中办公用房建筑面积为110000平方米;公共服务用房,包括功能性用房、卫生间、公勤人员用房、警卫用房等,建筑面积为5560平方米;设备用房,包括变配电室、水泵房、水箱间、锅炉房、电梯机房、通信机房等,建筑面积为2500平方米;附属用房,包括食堂、汽车库、人防设施、消防设施等,建筑面积为2500平方米;地下停车场建筑面积500平方米。
七、投资估算及资金筹措
经估算,该建设项目总投资28000万元,其中工程直接费24000.0万元,其他费用2400.00万元,预备费1600.00万元。
资金筹措:
此项目建设资金由建设单位自筹,不集资,不挪用各类专项资金。
八、主要技术经济指标(见表1-1)
九、研究的主要结论
研究认为,该大厦的建设,一方面能极大改变事业单位现有办公环境,满足现代化、信息化办公的需要,提高行政办公效能,改变行政机关的形象,另一方面,项目的建设,将会有利于旧城区基础设施的建设,带动城市区域均衡发展。
因此,本项目的实施不仅十分必要,也是切实可行的。
主要技术经济指标表
表1-1
序号
名 称
单位
数量
备 注
1
建设规模
1.1
占地面积
m2
33334
50亩
1.2
总建筑面积
m2
120560
1.2.1
办公用房
m2
1.2.2
公共服务用房
m2
1.2.3
设备用房
m2
1.2.4
附属用房
m2
1.2.5
地下车库
m2
2
人员定编
人
3
绿地率
%
4
总投资
万元
其中:
建筑工程
万元
其他费用
万元
预备费
万元
5
建设期
年
十、项目的进度安排
本项目建设期为2.5年,计划2011年9月前完成可研项目编制、施工图设计及项目前期立项等前期工作,2012年3月开工,至2014年9月完工。
十一、项目建议
1、在项目建设资金不十分充裕的情况下,严格控制费用支出,设立帐户专款专用。
尽可能把资金集中用在项目的土建安装部分和建筑配套设施费用上。
2、主管部门在政策、资金上予以及时指导和支持,使项目能尽快进行建设。
3、建议项目建设单位进一步加强管理,坚持按建设程序办事,精心组织、精心设计、精心施工。
4、在项目实施当中,要力求保证区域的环境卫生,布局规划满足城市总体规划要求。
建设中要强调绿化建设,在资金许可的情况下,增设与城市环境相协调的景观、园林及绿地建设。
5、本项目建设用地较为紧张,设计中应做多方案比较,使项目即能满足实际需要,同时又能符合相关建设标准。
第二章需求分析、建设的必要性及建设规模的确定
一、需求分析
根据对市………………单位的编制人员的统计,定编860名。
详细名单如下:
人员编制基本情况表
单位名称
编制定员
根据《党政机关办公用房建设标准》,大厦的建筑面积测算如下:
1)办公用房:
根据国家计委投资(1999)2250号《党政机关办公用房建设标准》,本建设项目属于二级办公用房,单位编制定员共860人,每人平均建筑面积为20m2,同时考虑到预留和发展,增加20%的调整系数,则办公区建筑面积2064m2。
2)公共服务用房:
包括功能性展厅、招投标大厅、会议室、接待室、档案室、文印室、资料室、收发室、计算机房、储藏室、卫生间、公勤人员用房、警卫用房等。
按总建筑面积的35%计,另外考虑到功能性展厅和招投标大厅可适当增加相应面积,则公共服务用房的总建筑面积为42196m2。
3)设备用房:
包括变配电室、水泵房、水箱间、锅炉房、电梯机房、
通信机房等,按总建筑面积的25%考虑,建筑面积为30140m2。
4)附属用房:
包括食堂、汽车库、人防设施、消防设施等,按总建筑面积的7%计,则附属用房建筑面积8439m2。
5)地下停车场:
参考有关市建筑工程配建停车场(库)规划设置规则,按总建筑0.8车位/100m2计,需停车964辆。
按地上停车60%,地下停车40%考虑。
地下停车场与人防工程一同考虑,平战结合。
二、建设规模
通过需求分析,根据《党政机关办公用房建设标准》,本项目总建筑面积120560m2,占地面积50亩。
主要建筑包括办公用房、公共服务用房、设备用房、附属用房、地下停车场等。
此外还有大院内的道路、绿化、停车场等辅助设施的建设。
三、项目建设的必要性
(一)现有办公场所严重影响了机关正常办公
现行办公楼都是80年代的旧房改建而成,没有依照行政办公需要统一规划设计,且位于旧城区,地势低洼,城防设施差,年久失修,办公用房紧张,公共服务设施不齐全,干部群众前往办理公务、反映问题极不方便,对此意见颇多。
同时也无接待室、计算机房、大型会议室等必要的公务用房,总体功能布局没有达到要求标准,无法满足现代化、信息化办公的需要,严制约了行政效能的提高,影响了行政机关的形象
(二)本项目的实施有利于旧城改造和旧机场的扩展与发展
近年来,……市虽然对老城区进行了改造,但由于经济的快速发展,城市人口急剧增加,地域狭窄、人口密度过大的矛盾始终没有得到很好的解决。
加上以重化工项目为龙头的工业的上马与规模的不断扩张,对城区更形成了挤压之势。
城市发展用地受到限制,老城区已没有发展的余地,只能向城郊拓展。
根据中国的城市发展规律,行政单位的选址对调节城市空间布局具有重大的影响力,因此本项目的建设必将带动服务设施、商贸、地产等一系列的发展,加速城乡一体化进程,对城市发展具有重要战略意义。
(三)建设本项目有良好的的经济基础
2011年上半年全市经济保持良好发展态势。
据统计局的最新统计,全市实现生产总值……亿元,同比实际增长……%,名义增长……%。
。
其中,第一产业实现增加值……亿元,增长……%;第二产业实现增加值……亿元,增长23.8%;第三产业实现增加值……亿元,增长……%。
种植业生产形势较好,粮食播种面积增加。
2010年上半年全市夏粮播种面积……万亩,同比增长…………%;夏粮产量…………万吨,增长…………%;蔬菜产量增长较快。
我市工业生产在市场需求增加、产品价格上涨等有利因素带动下,呈现出高速增长的良好势头。
2011年上半年全市规模以上工业企业完成工业总产值…………亿元,同比增长…………%,实现增加值…………亿元,增长…………%。
因此,建设本项目是有经济保障的。
第三章场址选择
一、场址现状
(一)地点与地理条件
拟建场址位于……………………此处地理位置平坦,环境优越,出行方便,也便于群众办事,周围无地质灾害,符合建设要求。
(二)场址土地权属类别及占地面积
本项目的建设用地属于国有土地,共50亩,规划土地用途为公共建设用地。
二、场址条件
(一)地理位置
(二)气象条件
(三)工程地质、水文地质及地震情况
1、地层岩性
2、地质构造
3、水文地质
4、地震烈度
三、建筑材料来源及运输条件
区域内主要建筑材料较少,基本都要从邻近省份购买,成本较高、运距较远。
砂子、碎石可就近购买。
项目的水、电都已到位,只需根据项目的供水、供电的设计要求,用相应的水管、电缆与市政给水管网、供电网相连,即可满足市供水、供电需要。
第四章设备工程
一、给排水设计
1、设计依据
⑴有关本专业收集到的当地市政资料;
⑵建设单位提供的楼周围设施、资料和设计要求;
⑶本工程其它专业提供的作业图和设计资料;
⑷有关现行设计规范和规程;
A、《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003)
B、《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)
C、《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)
D、《建筑设计规范》(JGJ25-2000)
2、设计内容
(1)生活给水:
A、给水现状
B、用水量
按给水系统供水情况分别计算其各路管径系统。
按建筑给排水规范,用水定额范围:
q=30~50L/人·d,小时变化系数Kh=1.5~1.2,T=8h。
建筑面积S=…………M2,有效面积S有效=60%×S=…………M2,按6M2/人计算,人数:
………………人。
计算标准:
40L/人·d,未以预见水量以10%计算,总用水量=………………M3/d。
C、室内生活给水:
①建筑单体的生活给水,采用带自动增压水箱的管网叠压供水方式供给,充分利用市政给水管网压力。
②蹲便及小便器采用延时自闭冲洗阀,卫生器具排水均设高水封,卫生洁具给水及排水五金配件应采用与卫生洁具配套的节水型。
③给水管材:
干管均采用衬塑钢管,卡环式连接;给水支管采用PP-R管,热熔连接系统工作压力为0.60MPa,采用S4系列。
给水管道必须采用与管材相适应的管件,生活给水系统所涉及的材料必须达到饮水卫生标准。
(2)、雨污水:
①污水排水量按日用水量的100%,污水系统采用排水管均采用单立管伸顶及专用通气系统两种形式,重力排出,需经室外化粪池后排入城市污水管网。
污水立支管采用UPVC下水管,粘接;干管采用离心铸铁管。
②屋面雨水采用外排水,见建筑图要求。
雨水由雨水管道收集后,汇集至场地西南部雨水排放口,进入市政配套的雨水管道。
(3)消防给水:
按规范,设置室内消火栓给水系统,按规范,本建筑室内消防用水量取15L/s,消火栓系统管径为DN100;按规范设置手提式灭火器;办公区的档案室设置非卤代烷气体灭火系统。
灭火器配置:
该楼按严重危险级A类火灾设计,按规范配3A手提式干粉(磷酸铵
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