物业管理法规.docx

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物业管理法规

北京市住宅物业管理服务标准

一、普通商品住宅物业管理服务标准

项目

范围

工作内容及要求

（一）综合

管理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理

（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施

（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；

（3）白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；

（4）协助召开业主大会并配合其运作；

（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；

（6）与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准;

（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；

（8）全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；

（9）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。

（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。

（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：

共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备

确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：

（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；

（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；

道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；

（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；

（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；

（5）定期清洗外墙。

（三）绿化

小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地

按市园林局规定的《二级养护标准》养护。

（四）保洁

小区规划红线以内，业主户门以外

维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：

（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；

（3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；

（4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;

（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；

（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

（五）公共

秩序

维护

小区规划红线以内，业主户门以外

公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

（1）相对封闭：

做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；

（2）维护交通秩序：

包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；

（3）看管公共财产：

包括楼内的门窗消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；

（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；

（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。

（六）

停车

管理

机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理

（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；

（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；

（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案；

（4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。

（七）

消防

管理

公共区域消防设施的维护及消防管理

（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；

（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；

（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。

（八）

高压

供水

养护、运行、维修

（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；

（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；

（3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。

（九）电梯

养护、运行、维护

（1）主梯6：

00－24：

00不间断运行，0：

00－6：

00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。

凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；

（2）凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；

（3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；

维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。

（十）装修

管理

服务

房屋装饰装修管理

（1）有健全的装修管理服务制度；

（2）查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；

（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；

（4）业主装修结束后，应进行检查。

对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；

（5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知（中物协[2004]1号）

2005-07-26

各物业管理企业：

为了提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价

有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，根据国家发展与改革委员会会同建设部印发的《物业服务收费管理办法》，我会制

定了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行），现印发给你们，作为与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确

定物业服务等级、约定物业服务项目、内容与标准以及测算物业服务价格的参考依据。

试行中的情况，请及时告我会秘书处。

附：

1、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）　

   2、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）的使用说明。

　二○○四年一月六日

附件1：

　　普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）　

一　级

（一）基本要求

　1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

　2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

　3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

　4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

　5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

　6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、

维修和回访记录。

　7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

　8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

　9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

　10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。

（二）房屋管理

　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

　2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、

中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主

大会的决定，组织维修。

　3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

　4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依

规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每日巡查1次装修施工现场，发

现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

　5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

　6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

（三）

共用设施设备维修养护

　1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

　2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

　3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

　4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或

者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与

建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

　5、载人电梯24小时正常运行。

　6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

　7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

　8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

　9、路灯、楼道灯完好率不低于95％。

　10、容易危及人身安全的设施设备有咀显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

　1、小区主出入口24小时站岗值勤。

　2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

　3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

　4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

　5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

　1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。

垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

　2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

　3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日

拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯楼道灯每月清洁1次。

及时清除道路积水积雪。

　4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半

年清掏1次，发现异常及时清掏。

　5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

　6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化养护管理

　1、有专业人员实施绿化养护管理。

　2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

　3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

　4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

　5、定期喷洒药物，预防病虫害。

　　二　级

（一）基本要求

　1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

　2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

　3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

　4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

　5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

　6、公示16小时服务电话。

急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

　7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

　8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

　9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

　10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。

（二）房屋管理

　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

　2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于

大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根

据业主大会的决定，组织维修。

　3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

　4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依

规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每3日巡查1次装修施工现场，

发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主

管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

　6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

　1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

　2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

　3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

　4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或

者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告

与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

　5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

　6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

　7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

　8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

　9、路灯、楼道灯完好率不低于90％。

　10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

　1、小区主出入口24小时值勤。

　2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

　3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

　4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

　5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委

员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

　1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

　2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦

洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。

及时清除区内主要道路积水、积雪。

　3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检

查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

　4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

　5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化养护管理

　1、有专业人员实施绿化养护管理。

　2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

　3、定期清除绿地杂草、杂物。

　4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

　5、适时喷洒药物，预防病虫害。

　　三　级

（一）基本要求

 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

 5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

 6、公示8小时服务电话。

报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

 7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

 8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

 9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70％以上。

（二）房屋管理

 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

 2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、

中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据

业主大会的决定，组织维修。

　3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

　4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，

依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

至少两次巡查装修施工

现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委

员会和有关主管部门。

　5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

　6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

　1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

　2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

　3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

　4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或

者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告

与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

　5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

　7、路灯、楼道灯完好率不低于80％。

　8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

　1、小区24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

3、车辆停放有序。

　4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

　1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

　2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年

清洁1次。

　3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查

1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

　4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

（六）绿化养护管理

1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

2、定期清除绿地杂草、杂物。

3、预防花草、树木病虫害。

附件2：

《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的使用说明　　　

1、本《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。

物

业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。

2、本《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，

表示物业服务标准越高。

3、本《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养

护管理等六大项主要内容组成。

本《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。

4、选用本《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因

素，选择相应的服务等级。

作者：

物业管理处

北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》和关于开展全市居住小区物业管理企业服务情况检查的实施意见》的通知（京国土房管物[2004]338号）2005-02-04

2005-07-26

各区县国土房管局，各业主委员会、各建设单位、物业管理企业，各有关单位：

   为全面贯彻《物业管理条例》（国务院令379号），维护物业管理各方合法权益，规范物业管理市场秩序，经市政府同意，现将《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》和《关于开展全市居住小区物业管理企业服务情况检查的实施意见》印发给你们，请遵照执行。

　北京市国土资源和房屋管理局

                          　二○○四年三月三十日　

　　北京市贯彻《物业管理条例》的若干意见　　　

 《物业管理条例》（国务院令379号，以下简称《条例》）已于9月1日起正式施行。

为贯彻实施《条例》，我市正在起草制定本市物业管理办法。

由于该办法出台尚需一定的时间，我市原有物业管理的有关规定与《条例》有很大差异，为做好这一期间内物业管理工作，妥善解决当前业主要求解决的问题，制定本意见。

　一、基本原则　

  根据《条例》及北京市人民政府第四次城市管理工作会议关于居住区物业管理纳入社区建设精神，就业主大会、物业管理区域划分、前期物业管理、物业管理服务、专项维修资金、物业管理企业与供水、供电、供气、供热等专业服务单位的关系等问题明确意见，其他未涉及问题，按照《条例》及本市现行有关规定执行。

　 二、关于业主大会和业主委员会　

（一）业主大会成立按以下规定进行组织和筹备：

   1．《条例》施行前已组建的物业管理委员会，应当按照《条例》要求，在物业所在地街道办事处、乡镇人民政府（以下统称街道办事处）和区县国土房管局指导下，与社区居委会共同组织召开业主大会会议，选举业主委员会；或经业主大会同意，将原物业管理委员会变更为“业主委员会”，制定《业主大会议事规则》或将《物业管理委员会章程》修订为《业主大会议事规则》，制定《业主公约》。

召开业主大会会议前，原物业管理委员会不得履行《条例》规定的业主大会的职责。

   2．新建和