房建工程跟踪审计方案.docx

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房建工程跟踪审计方案

（房建）跟踪审计服务实施方案

第一章概述

根据《》投标要求的工作内容、范围和工作成果要求等，本公司结合自身的造价咨询工作经验，制定如下方案，主要包括：

前期总成本测算、编制招标工程量清单及招标控制价等甲方要求应提供的资料，各阶段的工作内容，遵循的规范、规程、规则及行业管理部门相关规定，计算直接费、各项取费采用的定额，非定额类人工费、材料费、机械费的单价确定原则，不同工作内容的各自的质量标准、质量保证措施，各阶段在正常工作条件下公司需要的时间，审核的重点与注意事项。

在整个工程过程中成本控制的关键节点及控制思路，服务结束向甲方提交的成果等。

下面分别介绍如下：

第二章工程概况

第三章咨询服务业主需提供的资料

前期总成本测算、编制招标工程量清单及招标控制价甲方应提供的资料：

土地取得等工程建设其它费用情况、设计院提供的各阶段的设计文件（包括方案设计图、初设图、施工图等）、地勘资料、甲方的编制要求（包括完成时间、范围、标段划分、拟采用的规范、各种表格、格式等），主要材料的品牌选用和价格的确定原则或方法，拟签订的施工合同等。

第四章本项目全过程跟踪审计价格控制措施

（一）、扩初设计阶段

1、参加设计阶段图纸评审工作，根据甲方提供的扩初设计资料完成对扩初设计图中建筑面积、外墙面积、公共部位面积的初步计算，对建筑结构形式、基础形式、水电配套设施方案进行测算并提供成本评估意见及优化建议；

2、为甲方提供类似项目的经济数据，包括结构形式、单方造价、钢筋含量、砼含量、楼盘档次、材料的使用情况等相关数据，以便甲方和设计顾问能选择最佳经济效益的方案；

3、根据甲方提供的扩初设计资料，做目标概算，以便指导后期的施工图设计；

4、根据甲方提供的扩初设计资料，对成本影响较大的因素，可向甲方提出合理化建议；

5、在设计过程中监控和评估成本状况，当设计产品成本一旦超过概算时，提出补救方案和意见，以便甲方和设计师能尽快做出修改，使项目成本控制在方案概算内。

（二）、施工图设计阶段

1、根据甲方提供的施工图纸设计资料，配合完成目标成本的制定工作，配合项目造价人员完成对施工图纸中：

建筑面积、窗地比、外墙涂料、面砖面积、公共部位面积、景观面积、道路面积的计算。

根据结构优化的需要完成对设计单位设计过程中的结构指标的计算；

2、针对成本可节约范围、材料替换和施工工艺，提出最优化的预算开支和可建设性的建议；

3、参加总包施工图纸会审意见。

（三）、招投标和合同文件商谈阶段

1、完成总包招标清单（有施工图纸按施工图提清单，无施工图提模拟清单）、控制价编制工作；

2、针对工程、物料、设备发包方、招标程序、合约整理和其他合约文件向甲方提供招标建议（含招标计划建议）；

3、配合招标工作，协作起草总包、直接分包和供应商的招标文件，提供项目主要材料设备清单并进行品牌建议；

4、协作编制总包、直接分包和供应商的招标文件报价范围、基本要求、工程量清单（无施工图则为模拟清单）综合单价组成表、招标与合同谈判过程中就注意事项和对应的工程成本，工程分包方式和设备材料供应方式；

5、参与分包工程的招标工作：

主要是计算分包工程的工程量、编制工程量清单；由甲方审查工程量、审核工程量清单；

6、总包及分包计算工程量以及工程量价的核对工作按甲方进度节点要求完成；

7、参加相应协调会议；

8、协助甲方进行投标人的谈判和商议。

（四）、合同执行阶段

1、参加总包施工图纸会审并提出会审意见；

2、协助甲方进行现场工作的管理，并对甲方执行中现场管理制度和合同条款提出合理化建议；

3、无论何种原因引起成本大幅上升的费用测算并陈述原因；

4、设计变更和现场签证的核量估价，对实施完成变更进行一单一结的办理并参与现场收方工作；

5、每月按合同要求进行工程进度款的付款审核；

6、配合完成对施工组织设计方案的审核及经济评估；

7、参加相应协调会，组织工程付款、索赔及结算会议；

8、工程量的计算与核对：

在全套（或分阶段）正式施工图纸完成后（经过施工单位、监理单位、甲方共同确认的指导施工图），根据施工图纸、总承包合同、工程量清单、总承包招标文件及投标文件等资料，在甲方要求合理时间范围内负责准确计算总承包范围内的工程量，并与施工单位核对直至确认，形成完整的阶段性结算资料；

9、各分包工程招标中，负责根据施工图纸、总承包合同、招标文件等要求，（按照甲方提供的工程量清单）对整个项目包括各专业分包、甲方指定分包工程（及指定供应商）等全部工程的施工图工程量进行计算和工程量清单编制，并在评标过程中与施工单位进行核对；根据甲方的意见对审核成果进行最终汇总，形成预算报告，并提出成本控制风险预警注意事项；

10、市场询价：

每月组织进行至少一次的钢材、砼、安装材料、设备的市场考察，并提交考察报告；

11、在整个咨询工作服务期间，需建立合同台账，设计变更台账，签证台账，付、扣款台账及成本动态控制台账，并在每月28日前报送至甲方合约预算部；每周需填报周工作情况报告单，每月提交项目造价咨询月报；

12、对项目主体建筑工程、社区管网、园林景观、配套工程的动态成本进行管理并反馈意见，同时完成每月动态成本整理，对影响成本较大因素发出预警通知；

13、提供现场造价咨询服务，完成《咨询公司服务周工作报告单》，周报含：

设计变更、现场签证情况、总分包清单编制情况、总分包工程结算情况、现场成本工作简述、下周工作计划。

每周五下班之前报送，完成《造价咨询工作月报》，月报含：

清单编制、预结算编制情况明细表、变更结算明细、市场材料价格变化、市场建安单位变化、造价管理出现的情况预警，每月10日前报送。

第五章、遵循的规范、规程、规则及行业相关规定

1、中华人民共和国国家标准《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）；

2、四川省现行《建设工程工程量清单计价定额》及配套文件；

3、《建设工程价款结算暂行办法》；

4、《工程造价咨询业务操作指导规程》；

5、《工程造价乙方执业行为准则》；

6、《造价工程师职业道德行为准则》。

第六章、与建设单位、施工单位及招标人的配合措施

（一）指标测算

1、工程项目的指标测算主要包括各项设计正式施工图出图前的设计限额指标审核，并提出成本优化的修改意见。

根据以往类似项目的指标经验积累，结合工程的实际定位（如：

性质是综合楼还是住宅、品质要求如高档还是中档等）确定适当的经济指标。

2、跟踪设计：

与结构设计同步或慢半拍进行指标测算，根据已出的图纸规模、特点、品质等计算出相应的工程量，进行指标分析，重点的钢筋、砼、外墙保温等每平米含量以及装饰工程的每平米造价，提出合理化建议，供业主、设计参考。

（二）工程量清单编制配合措施

1、工作内容：

工程量清单、招标控制价的编制造价咨询服务。

（1）按照甲方要求，编制项目清单和控制价，并出具报告；

（2）参与甲方组织的工程量清单编制的交底会议，分析、讨论，提供合理化专业意见；

（3）工程量清单编制前，认真考察现场，预见性提出清单中的措施项目及预设项目编制意见，供甲方参考；

（4）参加招标（比选）现场踏勘、招标（比选）答疑会，配合甲方做好详细记录及答疑工作；

2、配合措施：

工程量清单及控制价编制时业主方应提供实施的施工图纸和编制要求（包括材料、设备价格的确定方案、编制时间），部分装饰项目的图纸在实施之前，不是很清楚，在编制清单时应尽量做到不漏项，有些项目可以先模拟，后与设计、业主方充分沟通，最终确定实施方案，这样避免了实施过程中才发现问题，浪费了施工时间和增大了变更工作量，相应的增加了过程造价成本。

具体措施如下：

（1）首先按拟建项目配备相应的专业造价人员，组成项目部，提供在招标阶段全过程造价控制的咨询服务。

（2）在业主委托的时间内完成工程量清单和预算控价。

具体编制方案如下：

●对工程量清单的编制，就是要保证工程量清单的完整性、准确性、可行性、适度性等。

完整性是指列项要完整，不能漏项和多列；准确性是指对工程量和项目特征的描述；可行性是指措施项目清单的列项，一定要结合该项目的实际情况，注意该项目有无采用新技术、新规定、新材料及施工现场的条件等，做到正确列项，并准确描述项目特征，必要时提供项目影像资料等；适度性是指对招标风险应估计准确，不能采取风险包干、转移、扩大或缩小风险范围及费用等。

A、对分部分项工程量清单中的项目编码、项目名称、计量单位和工程量的编制

（1）依据施工图和《计价规范》套项，同时要注意工程量清单套用的附录及选用的项目编码是否一致；选用的项目编码与项目名称计量单位是否一致，工程量清单中的项目名称与施工图的项目名称是否一致；对《计价规范》中多个单位的项目，清单中选用的单位与工程量计算口径是否一致等。

（2）合理划分并列项目名称（也叫合理列项），注意有无漏项、多列或重复列清单项目。

依据《计价规范》、技术规范、标准图集、施工图，按工程结构、施工部位、使用材质及规格，合理划分并列出项目名称；同时认真审查有无漏项、多列或重复列清单项目，如工程量清单中常常漏列措施钢筋。

（3）对项目特征描述的编制，这是编制工程量清单中重要的环节，因为项目特征描述不准确或错误，将会影响到招标控制价、投标价、合同价、结算价，造成施工中的分歧、纠纷和索赔等情况。

因此要重点关注项目特征描述是否具体、特征清楚、界限明显，与施工图及施工规范是否相符等，对描述不清楚、分项不准确的清单项目，必要时应对分部分项工程量进行调整。

总之，对涉及计量、结构要求、材质要求、安装方式的项目特征必须详细描述。

（4）根据施工图及项目特征，严格按《计价规范》的工程量计算规则对工程量进行编制。

这个工作是编制招标控制价中最为繁锁也是最为重要的一个环节，不能蜻蜓点水一带而过，因为工程量不准确，直接影响招标控制价、投标价、合同价等，同时也没有真正起到编制招标控制价的作用。

B、对措施项目清单的编制

措施项目清单是指为完成某项工程项目施工，在该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全等方面发生的非工程实体项目清单。

编制措施项目清单重点在以下两方面：

（1）列出完整、合理的措施项目。

编制时一般无拟定的施工方案，因此应对拟建工程的具体情况和施工现场进行了解，对特殊情况要仔细分析，再根据《计价规范》、《计价定额》、招标文件和施工规范列出完整、合理的措施项目。

如：

建筑工程应根据地勘资料，是否列施工排水、降水等项目或其它措施项目等，故编制工程师必须了解拟建项目的特征和踏勘现场，不能随心所欲地添加或删减一些措施的项目。

（2）根据《计价规范》、招标文件的规定，将可以计算工程量的措施清单项目采用综合单价方式列入措施清单与计价表

（二）中；不能计量的措施清单项目采用以“项”为计量单位的方式列入措施清单与计价表

（一）中。

有的编制工程师为了编制时的方便，都以“项”为计量单位的方式列入措施清单与计价表

（一）中，这是不符合《计价规范》规定的，也给施工过程和竣工结算的计价带来了难度，失去了工程量清单计价的意义，违背量、价、费分开的原则。

C、其他项目清单的编制

应根据拟建工程的具体情况和招标文件对暂列金额、材料暂估价、专业工程暂估价、总承包服务费、计日工项目清单进行一一编制，重点编制其他项目清单的完整性和真实性。

有的编制工程师仅因为招标文件中无分包项目，就把总承包服务费删去。

其实，究竟能否删去总承包服务费还要看有无甲供材料等。

还有一种情况是将暂列金额也删了，这是不对的，因为暂列金不但不能删，还应合理确定暂列金额比例，根据工程的复杂程度、施工图的设计深度、工程环境条件，同时充分考虑设计变更、现场签证、清单漏项以及市场波动和物价通涨因素进行估算，特别是对工期较长的项目，在暂列金内建议设置物价通涨系数。

D、对工程量清单编制说明的编制

首先，总说明的完整性。

工程量清单编制说明的主要内容包括：

工程概况、工程施工招标和分包范围、工程量清单编制的依据、工程质量和材料要求、施工工期、施工现场条件及其他需要说明的问题等。

其次，编制工程量清单中有关投标报价的要求、施工期间发生的设计变更和现场签证、工程量清单漏项等对工程量的计量原则、综合单价确认的方式、清单中的工程量和材料单价方面的风险范围分担作详细说明。

第三，编制清单说明与招标文件是否一致。

因为在实际工作中，经常遇到清单说明与招标文件规定不一致的情况，给事后的造价控制带来很多麻烦，不能忽略这些问题的编制。

●招标控制价的编制

招标控制价是为完成拟建工程，根据招标文件、施工图、《计价规范》、《计价定额》及解释、配套文件、造价信息、工程量清单编制出的一个限额总费用，包括分部分项工程费、措施项目费、其它项目费及规费、税费。

招标控制价编制的重难点主要是对清单项目中的综合单价、规费和税费的编制。

A、分部分项工程费的编制

分部分项工程费，简单地理解就是分部分项工程量清单中的工程量与对应的综合单价之积的汇总，因此对分部分项工程费的编制就是对综合单价的编制（前面已对分部分项工程量清单进行编制）。

而综合单价是根据工程量清单、施工图，执行相关《计价定额》，套用相关定额编码，对人工费、材料单价进行调整而组成的，因此综合单价的编制主要包括以下几方面。

（1）对选用的《计价定额》和套用定额编码的编制

首先，是依据工程量清单的项目编码、项目特征描述，结合施工图对选用的《计价定额》和定额编号进行编制。

如小区内的砼道路：

若是按建筑规范设计，则砼路面就只能选用《建筑定额》，并执行室外砼面层相应的定额编号；若是按市政规范设计的，则应选用《市政定额》，并执行道路相关定额编号。

其次，是根据工程量清单中项目特征的描述，首先编制套用定额编号有无漏套、重套、错套的情况。

如基础土（石）方的运输问题，在分包工程量清单的项目特征中，通常描述为运距由投标人综合自主考虑，编制时就要根据施工现场实际情况确认运距并计算运费，而不能漏项；又如块料面层地面的项目特征中有C10砼垫层、找平层，那么不仅要执行《装饰定额》的找平层和贴块料面层相应定额编号，还要执行《建筑定额》的砼垫层相应定额编号等。

（2）对计量单位与工程量的编制

因《计价规范》中有些分项工程的单位和计量规则与《计价定额》的单位和计量规则不一致，因此在组价套用定额号时，要按工程量清单的项目特征并依据《计价定额》的规定，对单位和工程量进行复核，不能都按工程量清单中的工程量进行组价。

如工程量清单中的门窗工程的单位采用“樘”时，而《装饰定额》中的计量单位只能是㎡，这时不仅单位不相同，工程量也要重新计算；又如，xx项目，在编、审招标控制价时，块料地面的目项目特征：

（1）100mm厚的C15砼垫层；

（2）1：

2．5的水泥砂浆找平……在组价套定额号时，砼垫层应为580m3，而不要错误地计为5800m3，就会造成多计一百多万元，因此在编制时，对《计价定额》与《计价规范》中对同一项目的单位、计量口径不一致的项目应进行重点编制。

（3）对综合单价中的人工费、材料费的编制

综合单价是指完成一个规定计量单位的分部分项工程量清单项目或措施清单项目所需的人工费、材料费、机械使用费和综合费（指管理费和利润），以及一定范围内的风险费用。

其中机械费和综合费按职能部门出的相关文件执行；人工费、材料费应按当地工程造价管理机构公布的人工费标准及材料价格信息评审（招标文件对部分材料有暂估价的除外），尤其要注意，《计价规范》（GB50500—2008）要求把甲供材料的材料单价进入综合单价内，这与《计价规范》（GB50500—2003）的规定不一致。

B、对措施项目费用的编制

首先必须按现行的相关文件要求对措施项目中的文明施工、安全施工、临时设施费进行编制；其次是依据工程量清单和《计价定额》对其它措施项目一～编制，不能因某部门或业主要求降低招标控制价，而编制工程师就可随心所欲地删掉一些措施项目或不按《计价定额》而随意估价；还要查看有无漏计、多计或重计措施费的情况，如装饰外脚手架常为漏计或错计；第三部分是《计价定额》中没有标准、又没有文件规定的措施项目，如在对成品保护费、夜间施工费、冬雨季施工费等这类措施清单费编制时，一定要在充分了解项目特征、现场施工条件及施工时期等因素的基础上，科学地评审相关费用。

C、对其他项目费用的编制

对其它项目费用的编制，主要根据招标文件、工程量清单和拟建工程特点，对各项费用的真实性、合理性进行编制。

D、对规费和税费的编制

在编制规费时，应按《计价定额》中规费标准幅度的上限计列，对《计价定额》中未规定标准或没有规费的项目，实际发生时，按政府和有关部门的规定计取。

税金按工程所在地的相关规定执行。

E、对招标控制价说明的编制

与前面的工程量清单的编制说明基本类似，不再重复。

（4）根据业主意见，出具最终结果，并提出成本风险控制预警注意事项。

（三）项目施工阶段全过程配合措施

1、施工阶段在项目实施过程中应作好以下工作：

（1）成立全过程造价咨询服务项目部，在收到委托书后2个日历天给甲方提交本项目全过程造价咨询服务方案（包含专业造价人员配置情况等），派专业造价人员长期驻施工现场（根据项目情况）；

（2）施工方案的评审：

由于工程造价同施工方案密切相关，通过对施工方案的评审，找出隐含的造价因数以供业主关注。

（3）总包工程工程量的计算与核对：

咨询单位在全套（或分阶段）正式施工图纸完成后（经过施工单位、监理单位、业主共同确认的指导施工图），根据施工图纸、总承包合同、工程量清单、总承包招标文件及投标文件等资料，负责准确计量总承包范围内工程量，并与施工单位核对直至确认，形成完整的工程量清单。

（4）每月参加甲方组织的工程当月形象进度的确认工作，根据工程项目实际完成情况审核承包单位的计量报表并按甲方要求出具进度计量审核报告；

（5）参加工程变更合理化的论证，提出工程造价分析结论报告及建议意见；

（6）根据甲方的要求，对工程变更进行审核并完成变更造价的核定工作；

（7）根据甲方管理办法完成新增材料价格的确定、新增工程项目综合单价的确定及新技术、新工艺项目综合单价的确定；

（8）对重大变更、新技术、新工艺、新材料提供造价分析报告；

（9）根据甲方《建设工程合同管理办法》，按甲方的要求对本工程的合同节点办理节点结算（包括分包工程、材料、设备、基础、主体及其它）；

（10）配合甲方作好施工过程中施工合同执行情况的落实工作，检查合同执行情况并提出建议意见：

（11）做好工程造价过程控制管理日志；做好工程计量支付台帐；做好工程变更台帐；进度款支付台帐等；

（12）针对施工过程中及时、主动提出或对施工单位可能提出的工程索赔事件按照招标文件、施工合同、国家或地方相关政策认真研究并提出详细建议及处理意见；

（13）对施工过程中出现的超出招标、施工合同范围，委托施工或其他的违背了施工当期施行政策规范要求的情况进行认真分析并提出建议意见；

（14）按甲方要求每季度提供投资及资金控制情况报告，并根据建设情况适时提出资金调整及控制计划和方案。

2、实施方案

过程控制中，业主方应提供实施的施工图、总承包合同、工程量清单、审定的施工组织（设计）方案、总承包招标文件及投标文件、业主方关于工程造价的管理流程（包括签字流程、要求、时限等）等

本公司的主要技术力量要参与主要环节内部把关。

在服务过程中，总负责人及专家将协助业主与当地职能部门进行协调及沟通；保证咨询服务质量及工期，保证后期随叫随到，保证按合同约定的时间完成本工程咨询服务；有责任向业主定期（每周五下班前）通报咨询工作进展情况。

具体实施内容内容如下：

、总包工程量及清单的计算和清理

（1）工程量清理

根据施工图纸、总承包合同、工程量清单、审定的施工组织（设计）方案、总承包招标文件及投标文件等资料，负责准确计量总承包范围内工程量，并与施工单位核对直至确认，形成完整的工程量清单。

（2）漏项的工程量计算、漏项的综合单价的组价，漏项涉及的新增材料暂按当期信息价进入，待确认后进行调整。

（3）对施工现场关于高程测量涉及到工程造价增或减的，在测量过程中提出科学的、依据充分的、计算方便的测量办法和意见。

并如实反映到当月或下月工程造价施工过程控制月报中。

对重大的工程变更（含设计）方案论证会、工地例会、各种专题工作会议，提出详细的带有选择性的工程造价对比分析方案及建议。

（4）在项目施工过程中应作好当月形象进度的确认、工程价款的调整，根据变更审批表及形象进度确认单对节点控制金额予以调整，及时、准确编制工程造价，动态调整月报，为业主工程进度款支付、掌握投资情况和进行决策时参考。

在项目施工过程中应做好设计变更、现场签证及漏项等引起的暂定价材料、设备是否属（若有时）核定范围的审核，材料、设备的询价。

现场签证单、新增项目材料、设备价格的核定在7个工作日内提交。

新增项目、漏项项目综合单价的核定在3个工作日内提交。

设计变更、经济签证审核与管理要点（包括以下的A、B、C、D、E、F、G款）。

A、坚持一个原则：

设计修改由原设计单位负责。

根据《中华人民共和国建筑法》的规定，工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。

因此，涉及设计的变更应该由设计单位（设计单位代表）签章后生效。

不合法不合规的“设计变更”不予采信。

B、强调一个规定：

签证人在书面授权范围内行使签字权。

在施工合同中明确签证人员和签证范围，亦可采用单独书面授权方式。

签证人员和签证范围变动，必须采用书面形式并送达各有关方面。

C、执行一个制度：

必须按有效签证原件计量计价。

特殊情况下使用复印件必须责任人签署“与原件核对无误”。

D、破除一个观念：

签证计量计价是“眼见为实”。

合同约定施工范围内和计价定额范围内的事项，即使现场上发生了，不应另行计量计价的，就不能计量计价。

E、明确一个观点：

签证只能调整合同约定以外的事项，合同已约定的事项，只能采用补充合同（协议）方式变更和调整。

F、制定一个规则：

签证必须满足计量计价要求。

签证要做到内容清楚、表述准确、有计量依据可供复核。

签证要及时，对签证事项确认还是否认，要有明确态度，不能不签意见只签名或只笼统签署“属实”。

同意事项，不要既签工程数量又签工日。

G、材料、设备价格咨询：

1）施工单位因市场暂时无货、采购困难、提高施工质量或施工效果，提出新增（变更）材料，应按签证签价管理制度和程序，经授权单位代表确认后方可受理。

2）新增（变更）材料、设备的价格确定，应在各有关方面已确定材料、设备的品名、厂商、产地、型号、规格、颜色的基础上进行（注明是预算价还是出厂价、是否包含采管费）。

只有具备了以上2种条件的暂定价或新增材料价格、设备才能进行价格咨询，询价办法：

新增（变更）材料、设备的价格确定时，通过审核生产厂商报价书、考察生产厂家（供货商）、市场询价、同类同质材料价格比较等等。

应每个月进行一次价格调查，编成价格询价报告，供委托方确定价格时参考。

特别是高档的装饰材料、贵重少有的设备等，当施工图确定后就应根据项目的施工期进行询价，并且签订完成材料、设备采购合同（且应注明采购时若价格下浮应随着下降），这样不会影响工期，也不会影响采购谈判时间和价格，保证了价格最合理，质量最优。

、配合业主作好施工过程中施工合同执行情况的落实工作，检查合同执行情况。

在造价过程控制管理中，作好日志，在日志中重点反映工程项目的工程造价、合同执行、资料情况等问题；重点记录工程造价的现场详细记录（含详细尺寸、高程等）及相关处理情况。

针对施工过程中出现的索赔事件，认真研究，依照招标文件、施工合同、国家或地方相关政策，提出详细建议处理意见。

认真分析超出招标、施工合同范围，可能存在的一些政策问题，并提出建议意见。

、在实施过程中根据工程完成情况分阶段进行节点结算审核，主要包括分包工程、材料、设备、±以下工程、主体封顶、工程竣工等阶段性结算编制、审核等。

由于该项目竣工结算办理时间短，特别是大商业项目，分包多、材料、设备品种多，若不是在施工过程中办理完分包结