郑州市房地产市场监控报告定稿doc.docx
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郑州市房地产市场监控报告定稿doc
郑州市房地产
7月份市场监控报告
深圳市泰辰置业顾问有限公司
2011年8月22日
1.行业新闻
1.1经济热点
1.1.1上半年中国GDP同比增长9.6%,6月CPI创三年新高
国家统计局9日发布的统计数据显示,上半年全国国内生产总值(GDP)为204459亿元,按可比价格计算,同比增长9.6%。
其中,一季度增长9.7%,二季度增长9.5%。
6月份全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨6.4%,创3年以来的新高。
猪肉价格暴涨成为物价上涨的主要推手。
泰辰点评:
CPI持续高走是推动紧缩性货币政策加剧的诱因之一,目前存款准备金率已达到较高水平,央行年内也已进行过三次加息,但距离07年7.41%的高位尚有近1个百分点的距离,就目前形势来看,年内仍有一到两次加息空间。
1.2城市规划及建设
1.2.1郑州宜居职教城方案敲定2015年建成
宜居职教城将以宜居职教园区为中心,形成知识集聚型的集教育教学、科研开发、二产配套和三产服务为一体的“宜居、宜教、宜企、宜游”的综合型城市功能组团,拟打造中原地区规模最大、品位最高的国际化新型宜居职教城。
宜居职教城建成后,可入驻近30所国内外中高等职业教育院校,容纳师生20多万人,吸纳并解决5万人的配套三产服务及就业问题。
目前,已有国内外20所院校有意向进驻宜居职教城,其中郑州铁路技师学院项目已正式签约。
宜居职教城:
位于上街区南部的浅山丘陵地带,北起丹江南路,南至郑上快速通道,西临汜水河花卉产业集聚区,东至上街区界附近,总规划30.42平方公里。
泰辰点评:
宜居职教城是郑州市的重大建设项目“十大组团”之一,它的建成可以拓展城市发展空间,承接并带动城市的服务功能,打造新的经济增长点,也为房地产市场催生新的热点板块。
1.2.2惠济区打造高端服务业新城,由“城区里的花园”变“花园里的城区”
按最新规划动态,惠济区将展示出“高端服务业新城”的新形象。
“一带、一中心、四组团”
将以北四环为核心区,北起黄河大堤、南达连霍高速,规划面积145平方公里。
通过北四环串联各类特色城镇功能区与乡村产业区,形成“一带、一中心、四组团”的基本格局。
一带,即“沿黄文化旅游生态产业带”,对辖区黄河沿线27公里区域进行整体规划,着力打造一批滨河生态旅游小镇。
一中心,即“综合行政商务中心”,以行政区为中心,江山路以东,中州大道以西,北四环以南,贾鲁河以北的区域范围,打造会议休闲、文化创意、教育科研、商业服务等产业综合商务中心。
四组团,以花园口镇为主体,规划面积9.13平方公里的花园口组团;以大河路街道为主体,规划面积4.91平方公里的大河路组团;以古荥镇为主体约5.3平方公里的古荥组团;以长兴路街道为中心,连霍高速南约9.7平方公里的中心城区。
泰辰点评:
惠济区本身以高端居住项目为主,目前高端服务业新城的建设,将带来区域医疗、教育、养老等基础设施和公共服务设施的改进,从而提高城区公共服务体系的配建标准,因此将进一步引来高端项目投资,稳固区域高端居住形象。
1.2.3二七新城建设及招商引资项目
二七新城是目前郑州市重点规划片区,截止目前已签约13个项目,总投资额639亿元。
二七新城分为运河新区和龙西湖生态文化区两大板块,运河新区板块面积49平方公里,功能定位为总部经济、商贸物流业、现代服务业集聚区。
龙西湖生态文化区板块面积26平方公里,功能定位为生态、文化、休闲、旅游产业集聚区,郑州文博森林公园项目作为龙西湖生态文化区起步项目,拟着力打造博物馆功能区、演艺功能区、创意产业功能区等八大功能区。
核心区是以京广南路、大学南路、嵩山南路,南三环、南水北调中线运河、南四环“三纵三横”所构筑的12平方公里。
二七新区入驻项目概况
序号
名称
简介
1
郑州世茂广场
二七新城的开篇之作。
该项目由上海世茂股份有限公司投资建设,占地面积约350亩,总投资60亿元,项目总建筑面积约81万平方米,项目包括318米和218米两栋超高层塔楼、品牌五星级酒店、购物中心、甲级写字楼、室外步行街等。
2
二七新城总部经济产业园
二七新城的点睛之作。
该项目分为南北两个片区,北片区为绿城煤化总部经济产业园项目,占地610亩,总投资120亿元,总建筑面积186万平方米,包括:
总部经济办公大楼、酒店式公寓、高端住宅、商业综合体、健康服务中心等。
南片区为绿地滨湖国际产业园项目。
占地668亩,总投资130亿元,总建筑规模180万平方米,包括:
两栋70层塔楼(一栋五星级大酒店、一栋总部经济大楼)配建为企业总部服务的现代服务业中心、购物中心、商务酒店等。
3
百荣金源商业综合体
二七新城的扛鼎之作。
由世纪金源集团和百荣投资控股集团有限公司共同投资建设,项目占地约3000亩,总投资额200亿元,包括企业总部基地、甲级写字楼、五星级酒店、国内第一家大型室内外互动游乐场、儿童职业体验馆等。
4
河南煤业化工集团土地一级开发项目
该项目由二七区政府与河南煤业化工集团合作,项目总投资额120亿元,并成立“郑州市二七新区建设投资开发有限责任公司”,以项目公司的名义实施合作项目的各项开发建设工作。
一期合作项目主要是二七新城核心区(12.1平方公里)的土地一级整理开发工作。
开发建设的主要内容是,拆迁安置房建设及回迁工作、土地整理工作、基础设施建设工作。
5
红星美凯龙第八代家居Mall项目
该项目由红星美凯龙家居集团股份有限公司投资建设,占地面积约89亩,项目总建筑面积约20万平方米,总投资12亿元。
6
六星级旋宫大酒店项目
该项目由河南德润置业有限公司与英国阿特金斯集团合作建设,占地面积约175.64亩,总建筑面积41万平方米,总投资25亿元,项目建设业态包括:
六星级酒店、高端商业和住宅。
7
河南省郑州市电信枢纽大厦项目
该项目由中国电信集团公司河南省郑州市分公司投资建设,总投资4亿元,建设内容为郑州电信枢纽楼(机房)、郑州电信综合生产楼(含办公及营业厅)及辅助生产楼。
8
郑州奥马投资大厦项目
该项目由郑州环宇置业有限公司投资建设,占地约150亩,总投资10亿元,可提供约1000个就业岗位。
9
金逸时代广场项目
该项目由金逸影视传媒股份有限公司投资建设,占地面积约50亩,总投资约10亿元,包括五星级影视城、特色剧院、影视文化产业孵化基地等。
10
金地格林小城项目
该项目由深圳金地集团股份有限公司投资建设,占地总面积约600亩,总投资约60亿元,包括三级甲等医院、高档住宅、安置房和配套商业。
11
恒大城项目
该项目由恒大地产集团投资建设,占地总面积约150亩,总投资约20亿元,包括高档住宅和配套商业。
12
金泰成国际灯饰广场项目
该项目由郑州金泰成实业有限公司投资建设,占地面积约80亩,总投资约16亿元,总建筑面积约28万平方米。
13
滨河新型农民社区项目
该项目由啟福置业股份有限公司投资建设,占地总面积约247.5亩,总投资约12亿元,其中用于建设村民安置房面积约40万平方米,用于建村民卫生站、学校等配套设施74.2亩。
14
康桥溪岸项目
该项目由郑州康桥房地产开发有限责任公司投资建设,占地约300亩(路砦村城中村改造捆绑用地),总投资约60亿元,总建筑量70万平方米,包括:
住宅、办公、酒店及高端商业。
15
浙商总部大厦项目
该项目由在郑州的温州商会、浙中商会、台州商会、东阳商会共同投资建设,占地约30亩,总投资约15亿元。
建成后将其打造成浙商在河南的商业航母和各浙江财团驻郑中心。
泰辰点评:
二七新城是当前政府极为重视的一项建设,目前已经引进较多国内知名开发企业,在郑州市三环以内土地已极为稀缺的情况下,二七新城将成为未来3-4年内,郑州市商品房主要供应片区,且高端项目的引进将快速推动区域房价上升。
1.3房地产行业快讯
1.3.1全国动态
1.3.1.1央行年内第三次加息
自7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
这是央行今年以来第三次加息,也是金融危机之后第五次加息。
调整后,金融机构人民币一年期存款利率达3.5%,一年期贷款利率达6.56%。
泰辰点评:
央行此次加息,主要是针对稳定物价,抑制通货膨胀。
但对于房地产行业来讲,这无疑是“雪上加霜”。
市场流动资金受限,放贷更为困难,无论是开发商还是购房客户,都将面临贷款受限的问题,此种情况将导致部分开发商降价以求回款,预计下半年的9、10月份将成为房价松动的分水岭。
1.3.1.2房价涨得过快二三线城市拟将限购
“国五条”解析:
房价过高的地区,要加大调控力度。
一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。
各地要从严把握和执行房价控制目标,进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策,房价过高的地区要加大调控力度。
【解析】:
屡次提出的基本策略,对高房价的城市提出警示。
二要完善相关政策措施,加大政府投入和贷款支持力度,确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。
要以对历史和人民负责的态度,切实抓好工程质量安全。
建立健全公开透明的分配制度和退出机制,确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。
【解析】:
确保保障房建设,意欲以此牵制商品房价格,保证供应。
三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,遏制投机投资性购房,合理引导住房需求。
已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
【解析】:
依然强调信贷措施,释放对二三线城市限购的信号,表明抑制房价上涨的决心。
四要认真落实今年的住房用地供应计划,确保保障性住房用地,加快普通商品住房用地投放,认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
【解析】:
依然从保证需求的层面调节市场。
五要规范住房租赁市场,抑制租金过快上涨。
加强市场监测和监管,完善房地产市场信息披露制度。
【解析】:
年初以来高房价和限购令推动了租赁市场价格攀升,因而此次将租金和租赁市场提出议程,但具体监管方法仍待落到实处。
泰辰点评:
此次会议主要释放了对二三线城市即将限购的信息,就目前效果来看,限购政策确实能在一定时间内对市场造成冲击,遏制房价过快上涨,但同时,限购政策也使知名企业、闲置资金向非限购城市转移,此次二三线城市若同样落实限购政策,则不难引发更小城市的投资资金引入和房价过快上涨,这当是政府应慎重考虑的问题。
1.3.2郑州动态
1.3.2.1继恒大、万达之后,保利地产、雅居乐地产等一线品牌地产企业纷纷进驻郑州
继恒大、万达、华润之后,近日国内地产龙头企业保利地产、雅居乐地产也开始高调进入郑州市场,前者以合作方式取得郑州市天山路东、牛庄路南面积为54503平方米的一块土地,后者则与惠济区签下了68亿元“合村并城”的大单。
外地地产巨头看好郑州市场的另一个原因,在于当前市场热点向二三线城市转移。
受国家宏观调控政策的影响,一二线城市地产受到了冲击,成交量持续低迷,房价明显松动,而二三线城市受国家政策影响较小,成交量虽然也有波动,但房价依然坚挺。
在这种情况下,一线地产龙头企业纷纷将战略重点转向二三线城市。
在这轮战略重点转移过程中,恒大、万达已经捷足先登,雅居乐地产、保利地产也不甘落后,纷纷进驻郑州。
这些一线地产品牌企业的进驻,无疑将加快郑州都市区建设的步伐。
泰辰点评:
在中原经济区建设的大背景下,许多一线品牌开发商开始开拓郑州市场。
另一方面,房地产政策的加剧也是地产大鳄向二三线城市转移的重要原因。
以郑州为核心的中原地区定将成为投资兴业的热土。
1.3.2.270个大中城市新建住宅价格超六成上涨郑州二手住宅价格涨幅居中部倒数第二
7月18日,国家统计局公布了6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,与上月相比,有44个城市房价环比上涨,价格上涨的城市中,环比涨幅均未超过0.5%。
在中部6省省会城市中,郑州二手住宅价格出现下跌,跌幅居中部省会城市第二位。
超六成城市房价环比上涨
6月份,70个大中城市中,新建住宅价格下降的城市有12个,持平的城市有14个。
也就是说,超过六成的新建住宅销售价格出现了环比上涨。
二手住宅价格方面,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有19个,持平的城市有12个。
中部省会城市,郑州新房价格涨幅并列第二
从中部6省省会城市来看,6月份,长沙的新建住宅销售价格以0.4%的环比涨幅位列第一,郑州、太原以0.3%的涨幅并列第二位,武汉、南昌则以0.2%的涨幅并列第三,合肥则与上月持平。
郑州二手住宅价格涨幅倒数第二
二手住宅方面,6月份,郑州二手住宅销售价格在中部省会城市中以0.2%的环比跌幅居第二位。
当月,南昌以0.3%的环比跌幅居第一位,长沙与上月持平,太原、合肥、武汉则出现0.2%的环比增幅。
也就是说,6月份,南昌、郑州二手住宅的环比涨幅居中部6省省会城市倒数前两位。
泰辰点评:
郑州商品房价格涨幅远远低于去年同期,二手房的销售价格涨幅更低,说明刚性需求较多转入观望,且卖方信心不足,市场已呈现价格松动的迹象。
1.3.2.3河南将加大公租房建设5年内开建57万套
“十二五”期间,河南省将开工建设公共租赁住房57万套。
规定:
除了要将公租房建设资金纳入年度财政预算,加大对公共租赁住房的投入外,住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于公租房、廉租房建设。
同时,要从土地出让净收益中安排不低于10%的比例,用于公租房和廉租房建设。
对于公租房建设工作不力的地方,省政府将对当地政府主要负责人进行问责。
1.3.2.4全省保障房开工不足一半
截至7月19日,河南省保障房已开工20.48万套,占全年目标的48.7%。
2011年全国计划开工建设1000万套各类保障房,下达给河南省的目标是42.09万套。
但就目前的进度看,河南保障房开工不足一半,开工率低于56.6%的全国平均水平。
泰辰点评:
本地政府响应中央号召大力推进保障房建设,意在牵制商品房、保证供应、分流需求,但就实际情况来看,执行效果一般,且就此开工效率来看,本批保障房入市也将在两年以后,因此政府想通过保障房冲击商品房的目的在短期内不会实现。
2.土地市场分析
2.1土地供应分析
区域
土地面积(亩)
土地面积(㎡)
容积率
用途
位置
起始价(万元)
惠济区
97.29
64862.9
≤1.7
其他普通商品住房用地
南阳路西、兴南路北
37945
高新区
403.89
269260.9
>0.7
工业用地
梧桐街北、红松路西
11471
合计
501.18
334123.8
--
--
--
--
(数据来源:
泰辰数据监控中心)
(数据来源:
泰辰数据监控中心)
2011年7月郑州市出让土地501.18亩,合33.41万㎡,其中住宅用地97.29亩,合6.49万㎡;工业用地403.89亩,合26.92万㎡。
(数据来源:
泰辰数据监控中心)
7月份仅惠济区、高新区两个区域各有1宗土地出让,其中惠济区地块用地面积97.29亩,合6.49万㎡,容积率<3;高新区地块用地面积403.89亩,合26.92万㎡,容积率>0.7。
2.2土地成交分析
土地位置
区域
面积(亩)
面积(㎡)
用途
容积率
年限(年)
成交额
(万元)
地价(万元/亩)
买受人
学理路南、后贾西街西
郑东新区
50.43
33621
其他普通商品住房用地
3.5
70
18307
363.02
河南宏光正商置业有限公司
经开第八大街东、经南八路南
经济技术开发区
121.64
81097
其他普通商品住房用地
3.11
70
7362
60.52
河南和谐置业有限公司
第五大街西、经南九路南
经济技术开发区
244.46
162974
其他普通商品住房用地
2.19
70
18127
74.15
河南和谐置业有限公司
经开第七大街东、经南八路南
经济技术开发区
156.96
104639
其他普通商品住房用地
3.09
70
10190
64.92
河南和谐置业有限公司
经开第六大街东、经南九路南
经济技术开发区
275.54
183693
其他普通商品住房用地
1.75
70
15568
56.5
河南和谐置业有限公司
长江路北、冯庄东路两侧
二七区
45.80
30532
经济适用住房用地
3
无
无
无
郑州市永丰房地产开发有限公司
农业路南、文化路东
金水区
1.50
1000
批发零售用地
0.93
40
95.9057
6.39
郑州市正中商贸有限公司
工业路北、日照路东
二七区
176.30
117537
工业用地
1
50
4802.6421
27.24
日照钢铁有限公司
东明路东、红专路南
金水区
11.54
7693
经济适用住房用地
3.5
无
无
无
郑州东韩实业公司
西三环西、柿园路北
中原区
57.54
38362
经济适用住房用地
2
无
无
无
郑州正大房地产有限公司
发展路南、明晖路东
二七区
132.62
88414
工业用地
1
50
3571.55
26.93
郑州新大方重工科技有限公司
经开第四大街东、经南一路南
经济技术开发区
9.98
6656
工业用地
>1.6
50
249.17
24.97
郑州汉威电子发展有限公司
才高街西、正光北街北
郑东新区
12.00
8000
商务金融用地
3.5
40
2927.64
24.4
华能国际电力股份有限公司
北三环北、安顺路西
惠济区
36.82
24547
经济适用住房用地
3
无
无
无
郑州市金地置业有限公司
南三环东、陵园路南
管城区
78.15
52102
经济适用住房用地
3.5
无
无
无
河南万隆方正置业有限公司
规划路东、南三环北
管城区
28.31
18871
经济适用住房用地
3
无
无
无
郑州永恒置业有限公司
黄郭路西、南绕城公路北
二七区
27.26
18175
工业用地
1.6
50
447.4954
16.42
郑州市中岳消防器材有限公司
九如路东、龙湖中环南路北
郑东新区
48.09
32063
商务金融用地
2
40
27705
576.11
郑州中联创郑东置业有限公司
合计
--
1514.9
1009976
--
--
--
109353.4
87.01
--
(数据来源:
泰辰数据监控中心)
2011年7月,郑州市土地成交1514.96亩,合101万㎡,按指定容积率计算,预计建成商品房220.75万㎡。
其中住宅用地占849.03亩,合56.60万㎡,预计建成住房137.15万㎡;商务金融用地占61.59亩,合4.11万㎡,预计建筑面积9.31万㎡;工业用地占346.17亩,合23.08万㎡,预计建筑面积23.50万㎡;经济适用房用地258.16亩,合17.21万㎡,预计建成保障房50.79万㎡。
(数据来源:
泰辰数据监控中心)
就区域分布来看,7月份成交面积居多的是经济开发区,总用地面积808.58亩,合54万㎡,其中798.6亩皆为普通住宅用地,由河南和谐置业有限公司取得,将建成高尔夫球场和高端居住项目。
其次为二七区,用地面积381.99亩,合25.47万㎡;郑东新区本月交易土地110.53亩,合7.37万㎡;管城区以106.46亩的交易量位居第四,金水区土地交易面积持续减小,中原区、惠济区本月土地交易量表现亦不突出。
3.郑州商品房市场分析
3.1商品房月度预售分析
3.1.1商品房月度预售走势
(资料来源:
郑州房地产网)
2011年7月,郑州市商品房批准预售面积88.78万㎡,环比增加20.6%,同比减少14.37%。
虽然市场交易量未有大的提升,但在销售回款压力进一步加大的情况下,各项目均加紧推盘,意欲加速销售,同时不少项目采取周周开盘的方式,实现淡市暖场。
3.1.2商品房不同物业类型月度预售情况
(资料来源:
郑州房地产网)
2011年7月,商品住宅新增预售面积为71.55万㎡,占商品房新增供应的81%;非住宅产品新增预售面积17.23万㎡,占商品房新增供应比例为19%,就比例分布来看,与上月变动不大。
但与去年同期相比,非住宅物业的供应比例有明显上升,再次表明开发企业加紧推售非住宅的现象。
3.2商品房月度成交分析
3.2.1商品房月度成交走势
(资料来源:
郑州房地产网)
2011年7月,全市商品房备案销售面积为49.19万㎡,环比下降2.4%,同比下降50.4%。
本月商品房交易量仍未有提升,且同比下滑量呈进一步扩大趋势,当前打折促销、各种优惠充斥市场的现象已经开始显现,加紧回款是开发企业面临的紧要问题,但在加息、提高存款准备金率的影响下,放贷困难、有效需求难以转换仍是市场最为困难的问题,预计随着“金九银十”旺季的到来,市场交易量将稍有提升,但仍难以实现突破性进展。
3.2.2商品房月度成交区域分布
Ø区域分布列表
销售数据
商品住宅
办公用房
商业用房
销售套数
销售面积
销售均价
销售套数
销售面积
销售均价
销售套数
销售面积
销售均价
(套)
(万㎡)
(元/㎡)
(套)
(万㎡)
(元/㎡)
(套)
(万㎡)
(元/㎡)
全市
3487
34.88
6672
422
4.38
14239.8
709
4.66
20447.9
二七区
620
5.68
6325
6
0.07
8566
513
1.47
30898
管城区
493
5.02
4851
29
0.37
10207
25
0.39
15061
惠济区
455
4.56
5658
0
0
0
6
0.14
6834
金水区
689
7.49
7494
67
0.59
9041
99
1.29
13921
郑东新区
670
6.92
9720
219
2.79
17433
35
0.82
18933
中原区
560
5.21
6287
101
0.56
7182
31
0.55
17370
(资料来源:
郑州房地产网)
Ø热点区域分析
(资料来源:
郑州房地产网)
就六个主要区域的交易量来看,2011年7月,郑州市商品房交易量仍以郑东新区、金水区为主,占比分别达到25%、21%,交易量分别为10.53万㎡、9.37万㎡。
本月二七区商品房成交量7.22万㎡,居第三位,区域内楼盘近期推盘量较少,节奏普遍放缓,仅有部分楼盘采取周周推出少量房源的方式销售。
中原区、管城区销售量及占比相当,分别为6.32万㎡和5.78万㎡,而惠济区则以4.7万㎡的成交量达到销售占比11%,主要在于区域高端项目天地湾的推出。
3.2.3商品房不同物业类型月度成交情况
(资料来源:
郑州房地产网)
2011年7月,郑州市六个主要区域商品住宅成交量34.88万㎡,占比79.4%,并以金水区为主导,郑东
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