0704重庆旅游总部基地项目建议书 NXPowerLite1.docx
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0704重庆旅游总部基地项目建议书NXPowerLite1
“重庆旅游总部基地”项目建议书
一、项目概况
(一)区位与交通条件
项目选址:
项目位于重庆蔡家组团的中心位置。
蔡家组团位于北部重丘地区和两江新区西部区域,是重庆两江新区十大组团之一,属于嘉陵江两岸创新中心和现服务业片区,处于城市上风上水地段,山峦起伏,碧水蜿蜒,具有得天独厚的生态条件。
交通条件:
项目具有较为优越的交通条件。
项目选址至重庆市江北国际机场15分钟,寸滩港口20分钟,龙头寺火车站18公里,距市中心20公里。
组团境内有1条黄金水道--嘉陵江;2条轻轨6号线和6号支线穿过;3条铁路运输动脉--襄渝、遂渝快速铁路、兰渝铁路从西边穿过;4条陆上快速干道--国道110线、渝武高速公路、在建的外环高速以及中环线穿越全境。
(二)区域规划
蔡家组团规划为“一中心五大片区”,即金融商贸中心、高新技术产业区、高档居住片区、综合发展片区、运动休闲片区、产业开发片区。
项目所在的金融商贸中心是以大型商业和商务项目为住,集金融服务、商务办公、文化娱乐、消费购物、休闲会议、主题酒店为一体的自由生态型都市消费空间。
(三)用地条件及技术指标
本项目位于重庆市两江新区蔡家组团中心位置L标准分区17、18、19、22号地块内,项目名称重庆旅游总部基地(暂定)。
17、18、19号地块南侧为市政中心广场,北侧为市政道路,地下建筑与轻轨六号线蔡家岗站相邻。
总用地面积:
约117亩,净用地面积78190平方米
平均容积率:
3.25
总建筑面积:
256211平方米(不包括地下停车场及设备用房);建筑限高30-80m;
地块性质:
R2C2(17、18、22号地块)、C2(19号地块)
(四)项目周边地块资源及已有相关发展构想
本项目被列为重庆市“十二五”规划的重点旅游项目,也是北碚区的重点招商引资项目。
该项目初步规划建设开发成为吃、住、行、娱、游、购及旅游服务为一体的旅游集群基地,并带动整个蔡家组团经济社会全面快速发展。
地块建筑业态以公寓楼为主及总部办公大楼、酒店、会议中心,集信息咨询中心、游客集散中心、旅游商务中心、国际旅游商品展销中心、研发设计中心、教育培训设计中心为一体的综合体建筑。
(五)SWOT分析
Strengths优势
1)区位优越:
规划区位与中心城区交通联系十分便捷,区位交通环境优越。
2)用地条件较好:
区内土地地形条件较好,平整易开发,适合建设。
并有轻轨站点在此设置,能带来大量的人流。
3)环境资源优势:
蔡家组团位于市域主要旅游干线上,是城市旅游的黄金通道,周围有缙云山、北温泉、小三峡等著名的风景旅游区。
Weaknesses劣势
1)缺乏配套基础设施:
项目位于开发新区,区内大部分土地还未进行开发建设,周边缺少基础配套设施
2)与产业园区距离较近:
项目位置距离组团内高新技术产业园区较近,对环境有一定的影响。
3)与组团内旅游服务设施关联较弱:
蔡家组团内的旅游配套设施分布较为分散,难以产生比较强大的联动效应,有效带动周边的土地开发。
Opportunities机遇
1)政策导向:
本项目是重庆市十二五规划的重点旅游项目,也是北碚区的重点招商引资项目。
2)国家战略的倾斜:
两江新区是我国内陆唯一的国家级开发新区,相应的政策优势有利于项目的开发
3)时机成熟:
重庆的旅游业发展已经进入快速发展期,近年来的基础设施建设,环境的提升,将对旅游产生推动作用。
Threats挑战
1)环境资源:
大规模的城市开发建设与环境保护之间的矛盾必须加以协调。
2)发展的不确定性:
在市场机制和全球化背景下,未来发展充满了不确定性和不可预见性,只有在城市发展过程当中,通过改善自身环境、提供发展空间、提高自身实力,才能主动选择自己的发展道路。
二、对本项目的初步认识
(一)项目背景
1、宏观层面
重庆两江新区作为继上海浦东新区和天津滨海新区之后的第三个国家级新区,将面临巨大的发展机遇,其承担着五大功能定位:
一是统筹城乡综合配套改革试验的先行区;二是内陆重要的先进制造业和现代服务业基地;三是长江上游地区的金融中心和创新中心;四是内陆地区对外开放的重要门户;五是科学发展的示范窗口。
2、中观层面
《重庆市城乡总体规划(2007-2020年)》中明确指出,重庆是我国重要的中心城市之一,长江上游地区的经济中心,国家重要的现代制造业基地,西南地区综合交通枢纽。
其充分发挥国家中心城市的重要职能,具体包括:
(一)全国统筹城乡综合配套改革试验区,内陆开放的重要门户和科学发展的示范窗口;
(二)我国内陆重要的先进制造业基地和国家高新技术产业基地;(三)我国内陆重要的现代服务业基地,长江上游地区的金融中心、创新中心、商贸会展中心和科教文化信息中心;(四)西南地区综合交通枢纽和国际贸易大通道;(五)全国重要的旅游集散地、西部著名的旅游目的地。
3、微观层面
蔡家组团位于两江新区核心区,处于城市上风上水地段,山峦起伏,碧水晚宴,有得天独厚的生态条件。
按照规划,蔡家组团主要发展高新技术产业、都市休闲旅游业、现代物流业、房地产业和会展节会业五大主导产业。
规划结构为“一中心五大片区”。
项目所在的金融商贸中心是以大型商业和商务为主,集金融服务、商业办公、文化娱乐、消费购物、休闲会议、主题酒店为一体的自由生态型都市消费空间。
(二)项目问题
1、蔡家组团为郊区型城市新开发片区,区域发展成熟度低,产业功能弱,缺乏大项目引擎带动。
本项目的导入,是否可起到未来引领蔡家组团产业发展区域引领的作用?
从区域开发的角度,本项目产业功能的确定,应站在整个蔡家组团区域产业发展战略的高度,认清本项目旅游产业功能的确定对整个蔡家组团未来产业发展导向的积极影响和战略走向。
2、项目地块地处蔡家组团的中央金融商贸中心位置,用地面积小,开发容积率高,从此相关用地条件看,为典型城市中心区土地开发模式,在蔡家组团发展尚未成熟的条件下,传统开发模式的市场难度大。
3、实践经验表明,在中国城市新区的开发和产业发展中,旅游产业可作为较好的先锋产业,成为带动区域开发的引擎。
本项目以“旅游总部基地”发展为构想,已形成初步的发展思路。
我们认为,场地定位功能必须从本项目所具备的现实条件为出发点,深化、细化项目研究,明确本项目作为“重庆旅游总部基地”所能承担的旅游产业功能。
(三)初步发展构想
我们认为,
重庆旅游产业链发展的一个关键环节在于是否能够找到适宜于城市或区域发展的触媒,把城市的产业链和城市触媒相结合。
我们需要找到城市的引爆点,从点到链,再扩大到区域,从而带动整个地区的发展。
1、战略发展思路
本项目的发展,应站在蔡家组团城市发展维度的战略高度,以旅游产品与产业导入为契机,从服务于重庆乃至西南地区旅游发展为目标,实现本项目及区域旅游产业的发展,重点发展休闲娱乐旅游、市场旅游文化创意、旅游总部经济、主题居住等实现产业发展与城市发展的互溶互动,推进区域投资环境的改善和区域价值的提升,打造重庆市靓丽的城市发展名片。
从国际、国内休闲度假旅游的发展趋势、旅游产业上升为国家战略性支柱产业的宏观背景、项目本身所具备的资源优势、以及政府和重庆旅文传媒公司发展旅游产业的愿望等角度,本项目可打造成为重庆市乃至西南地区“基营式旅游产业集聚基地”为主题概念的综合性旅游产业发展项目。
通过构建多元化旅游产业发展战略,使本项目成为重庆、乃至西南地区以旅游产业开发实现区域开发综合价值的典范和区域引领。
基营式度假游憩模型示意图
2、初步战略定位
本项目应成为重庆市旅游产业在新的发展阶段的新平台和承担起引领中国区域旅游发展新模式的示范基地的历史使命角色。
本项目将成为:
游客的基营式度假基地、都市居民的休闲娱乐基地、重庆旅游的服务中心和总部基地、重庆旅游的第一门户和城市名片、创新旅游发展的示范基地。
从功能结构分析,具体来说,就是要将本项目打造成为:
●“九心合一”旅游服务中心
重庆旅游第一门户,西部地区最大、全国最有影响力的旅游服务中心:
旅游咨询服务中心、旅游信息交流中心、旅游调度中心、旅游结算中心、旅游文化创意中心、旅游营销中心、旅游培训中心、全球旅游商品展销中心、散客集散中心
●旅游企业总部基地
重庆市“1+5”旅游要素平台的现实载体和旅游企业的总部集聚基地。
●重庆都市零售娱乐目的地(UrbanRetailEntertainmentDestination)
以奥特莱斯购物广场(OutletCenter)、餐饮美食广场、旅游度假酒店等的建设为抓手,整合周边如主题公园等相关要素,打造重庆市乃至西南地区的零售娱乐目的地和西南地区的休闲旅游门户。
●重庆旅游文化创意产业基地
打造以旅游纪念品产业为主的旅游文化创意设计、研发、国际旅游商品展示、交易等为一体的重庆市旅游文化创意产业基地。
●生态宜居社区
为旅游总部基地的产业发展提供生态宜居的配套居住。
(四)案例借鉴
1、旅游文化创意产业案例
上海旅游纪念品产业发展中心
位置:
河南南路33号新上海城市广场
建筑面积:
50000余平方米
入驻企业数:
30余户
产业:
艺术设计、工艺品制作、旅游纪念品
上海旅游纪念品产业发展中心是黄浦区经委牵线、政府携手的旅游产业重点项目;是区政府搭建的旅游纪念品产业商务港。
中心属城隍庙豫园商业区,距南京路800米。
中心楼高25层,地下车库两层,1~4楼为裙房,是中心旅游纪念品产业商务港所在地。
5~25层为涉外办公楼。
该中心以旅游纪念品产业商务港为主体,成立国内外旅游纪念品企业上海总部群,形成中国第一个从工艺原材料到产成品供应的产业链,为国内外旅游纪念品、工艺礼品生产、销售商提供展示、销售、办公、商务、研发的一条龙服务。
在商务港内设立集政府采购、民间采购、旅游采购三大功能于一体的展示贸易平台,并设置具民间性质的上海旅游纪念品产业发展中心、纪念品产业研究中心及与之配套的商务中心和大型精品展示厅。
2、零售娱乐目的地/主题化的商业
⏹将主题公园的娱乐场景与商业购物中心完美结合,提供一种情景体验式的购物场所。
通过差异化的风格定位,吸引大量的顾客,实现商业发展和相关旅游业的井喷。
白图泰购物中心,迪拜
伊本·白图泰购物中心由“中国”、“印度”、“埃及”、“波斯”、“突尼斯”及“安达卢西亚”等六栋风格迥异而又彼此相连的建筑组成。
这种设计灵感来自中世纪阿拉伯旅行家伊本·白图泰(IbnBattuta,1304-1377)的旅行经历。
他一生曾进行过三次洲际旅行,行程10余万公里,足迹遍及亚、非、欧三大洲,东至锡兰(今斯里兰卡)、印度、中国等地。
伊本·白图泰购物中心的六个馆正是白图泰曾经游历过的国家和地区,因此建筑富有鲜明的地域特色和浓郁的中世纪风格。
据介绍,这也是第一个以旅行家行程为主题的“摩尔”,让消费者在历史与现代交融的氛围中获得独特的购物体验。
整个购物中心共有275家零售商店,一家大型超级市场,营业面积超过3800平方米的餐饮区,和一家拥有21个放映厅的超大影城,其中包括一个巨屏影院,这也是阿联酋地区的第一家
3、情景体验式的休闲娱乐
⏹强调主题概念对娱乐空间的渗透,绝非世界之窗式的简单山寨模仿。
为每一个身在其中的人呈现全方位的情景体验,从而打造无与伦比的虚幻式假期。
土耳其的红墙
土耳其南部的安塔利亚省是地中海最负盛名的度假区,丰富的历史文化遗产,异常迷人的地理气候条件,以及批量集中的度假酒店,让他成为欧洲人,尤其是德国和俄罗斯新贵的诺大后花园.当地最有名气的WOWHotels的最显著特点就是翻版了世界历史遗产建筑来打造度假酒店2003年开业的KremlinPalace耗资一亿多美元克隆了俄罗斯最著名的历史建筑克里姆林宫,这种错位的异域风情另有可为之疯狂。
隆冬日光浴
没有什么比沙滩,热浪,日光浴更让隆冬严寒中的德国人倾倒,即使这一切都发生在室内,TropicalIslands一个人在德国柏林周边,占地6.6万平方米,投入8千多万欧元的庞大热带岛屿,在每年的开放季,接待着无数迫不及待带奔向沙滩的游客。
它不愧为世界上最大的室内水上乐园,拥有300米长的白色细沙海滩,一万五千多种热带植物组成的热带雨林。
室内温度常年保持在26度,天天拥有入加州海岸般的人造明媚阳光,各种水上娱乐、休闲运动,怡情SPA契合一家老小的各种需求,最刺激的项目要数那个junglelife,它将你抬到20米的高空在快速滑降,享受热带雨林里人猿泰山的专利。
沙漠中的世界第一雪景
在平均气温高达40度的迪拜,当地人在世界最大的室内雪景公园内攀谈。
3000平方米的室内滑雪场,只是总面积22500平方米的SkiDubai迪拜滑雪场的其中一小部分,也同样只是阿联酋购物中心的一部分而已。
号称中东第一世界第三的SkiDubai,用雪量六千多吨,5条难度与长度不一的雪道令人称道,其中最长的一条长达400米,春之落差60米,挑战者无论是来自热带还是寒带的各种资深滑雪爱好者。
2008年,迪拜开始建设第二室内滑雪场,他是一个周长220米,高75米的玻璃圆球。
人工山脉,冰川,雪上迷宫,北极熊水族馆等令人如置身基地的设施及娱乐项目被设置于球内,更神奇的是,你可以一边在世界最大的滑雪坡道下滑,一边透过玻璃窗观看球体外热带沙漠的漫漫黄沙。
对以上情景体验式休闲娱乐相关案例的分析比较,本项目在配置基本的旅游服务功能以外,可采用多功能复合、强项目引爆、优品质提升的开发策略,打造城市娱乐综合体。
可优先开发对本土旅游市场能够造成较大影响力的,与周边现有旅游内容进行强势互补的项目,例如:
以影视娱乐为主题的:
全国先进的具有尖端高科技的4D电影院、情景剧场、星空影吧、水上影院等。
主题特色鲜明的体验式购物广场、
针对不同客户群的各式特色酒店、
体现重庆独特美食文化的餐饮、
以及适合家庭及青少年游憩的高档娱乐设施等。
三、初步工作阶段及内容计划
(一)项目初步策划与可行性研究
1分析篇
1.1项目基地资源价值评估
1.2国际、国内旅游发展宏观环境与趋势分析
1.3成渝地区旅游发展格局、市场特点和发展趋分析
1.4国内外案例分析
1.5不同类型休闲度假模式和度假地产的特点和趋势分析
▪5+2生活方式
▪不同消费者属性特征(家庭结构、性别、年龄等)
▪……
1.6房地产市场研究
1.6.1零售业与零售地产市场研究
1.6.2住宅物业市场研究
1.6.3办公物业市场研究
2定位篇
2.1战略思路
2.2战略定位
2.2总体功能定位
2.3功能结构与空间分区布局
2.4形象定位
2.5市场定位与目标客户
2.4功能板块与空间布局
2.5核心项目策划
▪核心旅游项目策划
▪物业类型、规模配比、建筑风格等建议
2.6初步投资估算
2.7综合效益分析(经济、社会、…)
(二)策划调整深化与详细投资分析
1策划调整与深化篇
1.1旅游项目和度假物业的策划调整与深化
1.2旅游接待服务设施体系策划(住宿、餐饮、购物等)
1.3景区和旅游度假区设施共享及独享体系策划
1.4其他服务设施策划
2投资分析篇
2.1项目开发时序
2.2财务估算
▪净现值分析
▪内部收益率分析
▪投资回收期分析
▪盈亏平衡点
▪现金流分析
2.3项目潜在的风险及规避建议
(三)规划及建筑设计引导
1、规划分析篇
1.1规划背景研究及
1.2上位规划研究
1.3场地现状分析
2、规划概念篇
2.1规划定位
2.2规划愿景及目标
2.3规划设计理念
3、规划设计及建筑设计引导
3.1规划布局
3.2规划结构分析
3.3规划功能布局分析
3.4规划重点项目的具体落位
3.3规划用地开发强度控制
3.4规划用地高度控制
3.5规划用地重点建筑设计引导(建筑形式、体量及色彩等)
3.6规划用地场外空间及绿化景观分析
3.6景观设计引导(重点广场铺地示意、雕塑及室外家具选择示意等)
3.7道路交通分析,重点研究轻轨站与内部产业功能的联系,利用好轻轨站带来的大量人流和商机
3.8规划实施建议及分期建议
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