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金色家园建议书
浦江小区东侧地块拆迁安置房项目建议书
一、项目的名称、建设主体和建设地点
(1)项目的名称
浦江小区东侧地块拆迁安置房
(2)投资建设的主体
海门城市发展有限公司
(3)项目建设地点:
海门市东海路南,民生路西侧地段。
二、项目概况及建设主要内容
(1)本项目由南通旺昌房地产开发有限公司开发投资建设,公司于2010年11月在海门工商行政管理局注册,公司注册资金1000万元人民币,项目由李宏泉负责。
(2)项目建设主要内容:
本项目规划总用地面积18595㎡,建筑占地面积5850.4㎡,总建筑面积28193㎡,计入容积率面积为26033㎡。
主要建设内容为:
4幢7层高住宅楼,建筑面积22544.6㎡;3幢商业建筑,建筑面积3384.2㎡;物业管理用房104.2㎡;车库建筑面积2160㎡(层高低于2.2米不计容积率)。
本项目涉及拆迁户安置,须安置拆迁户24户,提供拆迁安置住房建筑面积4000㎡(其中拆一还一3500㎡,人口面积500㎡)。
拆迁等面积部分750元/㎡,人口享受面积部分800元/㎡,安置车库建筑面积200㎡。
规划总居住户数204户,总居住人口520人,绿化面积5578.8㎡,绿化覆盖率30%。
三、项目总投资及资金筹措
(1)项目总投资:
8782万元。
(2)资金筹措:
本项目资金由公司资本金1000万元及自筹7782万元解决。
(3)投资效益:
本项目开发建设完成后,预计销售收入为11622万元,扣除开发建设成本,减去销售(营业)税金及附加、所得税后,预计利润为1128万元。
四、项目建设工期
本项目根据项目实施时间要求,进行建筑设计和审批。
2012年4月工程开工建设,至2012年12月全面竣工,建设年度初定为9个月。
五、项目编制依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》(2008年);
(2)《中华人民共和国土地管理法实施条例》(2008年);
(3)《中华人民共和国土地管理实施条例》(2008年);
(4)《建设项目用地预审管理办法》国土资源部27号令;
(5)《中华人民共和国城乡规划法》(2008年);
(6)《城市规划编制办法》(建设部146号令);
(7)《城市环境卫生设施规划规范》(建设部公告第178号);
规定;
(8)《城市居住区设计规范》(GB50180-93);
(9)《城市居住区公共服务设施设置规定》;
(10)《住宅设计规范》(GB50096-99)(2003版);
(11)《住宅建筑规范》(GB50386—2005);
(12)《商店建筑设计规范》(JGJ48-88);
(13)《城市道路绿化规划及设计规范》;
(14)《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001);
(15)《高层民用建筑设计防火规范》GB50016-2006;
(16)《建筑设计防火规范》GBJ16—87(2001修订版);
(17)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97);
(18)《江苏省城市规划管理技术规定》(2004年版);
(19)2009年《江苏省建设工程工程量清单计价定额》;
(20)《江苏工程造价信息》;
(21)《海门市城市总体规划》(2008-2020年);
(22)海门市住房和城乡建设局提供红线及设计要点;
(23)南通市工业建筑设计有限公司编制的《海门正余金色家园商住楼建筑方案》;
(24)编制项目建议书委托协议;
(25)承办单位提供的其它相关资料。
六、项目建设的必要性
本项目建设所在地正余镇是个百年老镇,地处海门市东北部,老通吕公路贯穿全镇。
全镇总人口34306。
近年来经济发展迅速,2010年生产总值达125476万元,正余镇围绕“争创全市一流小康镇”目标,突出“项目建设增效益”主线,面对严峻经济形势,爬坡跨坎抓发展,推进项目有效投入,促进企业全面创新。
全镇完成工业投入6亿元,同比增长32.6%,其中实施千万元以上项目20个,高新技术项目15个,开发高新产品25只,列入国家星火、火炬计划重点项目3个,获省、部级优秀产品2只,填补国内空白产品5只,取得或申报国家专利产品55只,获江苏省名牌产品1只,中国环境标志产品认证产品1只,培育形成国家级高新技术企业1家和省级高新技术企业3家,高新技术产业产值在规模以上工业产值中的比重为45%,增幅44%,跻身南通市科技进步20强乡镇。
工业企业获得市“一金一银三铜”奖牌。
农业、建筑业、服务业以及社会事业全面协调发展。
实现国内生产总值21.99亿元,同比增长10%;工业产值69.88亿元,销售收入43.41亿元,利税5.83亿元,同比分别增长36.5%、34.1%和50%;农民人均纯收入10848元,同比增长10%。
综合实力跻身全市5强,被评为市综合先进乡镇。
本项目体现城乡总体规划,拆迁安置24户农民户提供拆迁安置住房建筑面积4000㎡。
农村集镇的主要楼盘均价也已达3500元/㎡以上。
海门市乡镇房地产市场分析镇乡房地产由于远离市区房价相对较低,市场总价30-40万元住宅房,满足乡镇政府机关干部、个体业户,农村户改善居住条件的需求。
七、项目建筑设计方案及项目能源消耗
(1)本项目拟建地海门市正余镇中联佳苑南侧,通吕公路北侧,双烈村地段。
距离通吕路40米,共有八幢商住楼,空间采用南北三排,呈东西一字形排开,中轴对称的空间序列形式,商业用房为一层(部分二层),呈七字形半围住宅楼东南角。
本项目南近通吕路,东依华新路,住宅的标准层层高为2.90米。
商业用房层高5.5米。
商住楼考虑地处乡镇,设置汽车泊车位181个和车库停车662个。
(2)给水
本项目用水由市政管网直接供应,附近有正余镇自来水厂能满足本项目的需求。
全年用自来水:
24002吨(折合标准煤0.2吨)。
用水量见表1:
表1项目用水量明细
序号
类别
使用人数
或数量
最高日
用水定额
单位
自来水年耗量(m3)
天数
总量
1
住宅用房
520
60
升/人·日
365
11388
2
商业用房
3384.2
8
升/㎡·日
365
9880
3
物业配套
用房
104.2
8
升/㎡·日
270
225
4
小计
21493
5
漏损及未
预见水量
10%
2149
6
浇洒道路
绿化用水
1.2
吨/日
300
360
7
合计
24002
室外排水采用雨污分流制,小区污水经化粪池后排入市政污水干管,室内污水经化粪池处理后就近排入市政污水管,小区雨水收集后经雨水总管进入周边河道。
(3)本小区采用两路10KV电压供电,采用环网连接,开环运行。
每幢住宅单元供电均由电业部门设计,小区高压开关站及总体线路均由设计方配合电业部门完成。
住宅用电按0.07KW/㎡计;商铺按0.1KW/㎡计;物管按0.05KW/㎡和车库按0.03KW/㎡分别设计安装。
本项目经测算用电负荷为36.2万kWh,折合标准煤44.5吨。
计算方法详见表2。
表2项目用电负荷计算表
序号
用户名称
面积
(m2)
用电指标
(kW/m2)
用电负荷
(kW)
1
住房
22544.6
0.07
1578
2
商铺
3384.2
0.1
338
3
物业管理
104.2
0.05
5
4
车库
2160
0.03
65
5
合计
28193
Pe=1986
6
需要系数Kc=0.5
Pjs=993
7
功率因数COSα=0.9
Sjs=1103
(4)该区燃气供应住宅总户数为204户(520人),每户配一台燃气灶和一台燃气快速式热水器,小区每户燃气计算消耗量20m3/户.月(石油液化气),全年用燃气量48960m3(折合标准煤65吨)。
石油液化气由市燃气公司供给。
(5)电信电视工程住宅每户电信进户为二对线,户内每间卧室及客厅均设插座,每户有线电视为两个终端,布置在厅和主卧。
本项目年消耗标准煤109.7吨。
八、项目的投资估算
本项目规划总用地18595m2,总建筑面积28194m2(其中车库建筑面积2160m2)。
主要建设内容为:
4幢7层高住宅楼和三幢商业建筑,以及物业管理用房。
项目预计总投资为8782万元。
具体估算见表3、表4
表3项目总投资估算(单位:
万元)
序号
项目
合计
备注
1
土地费用
2627
18595m2
2
前期费用
923
包括勘查费、规划设计费、可行性研究费、城市建设配套费等
3
建筑安装
4876
见表4
4
预备费
244
建筑安装的5%
5
建设监理费
24
建筑安装的5‰
6
管理费用
88
建筑安装的18‰
7
总投资
8782
表4建筑安装工程投资估算
序号
建筑安装
工程费
估算总值
(万元)
面积(㎡)
经济指标
(元/㎡)
一
住宅用房
4058
22544.6
1800
三
商铺
508
3384.2
1500
四
车库
237.6
2160
1100
五
公用配套设施
16
104.2
1500
六
绿化工程
56
5578.5
100
合计
4876
-
-
九、项目的销售方案策划
本项目涉及拆迁户安置,须安置拆迁户24户,提供拆迁安置住房建筑面积4000平方米(其中拆一还一3500平方米,人口面积500平方米)。
拆迁等面积部分750元/平方米,人口享受面积部分800元/平方米,安置车库建筑面积400平方米,可以出售的建筑面积为:
安置住房建筑面积4000平方米,安置车库建筑面积400平方米;市售住房建筑面积18544.6㎡,商业建筑面积3384.2㎡,市售车库建筑面积1760m2。
具体销售方案估算见表5:
表5本项目平均房价及销售收入估算
序号
项目名称
建筑面积
(m2)
平均单价
(元)
销售收入
(万元)
备注
1
安置房
4000
780
312
2
市售住宅
18544.6
3800
7047
3
商铺
3384.2
12000
4061
4
市售车库
1760
1000
176
5
安置车库
400
650
26
6
合计
28088.8
-
11622
十、项目的销售收入、税金、及利润
本项目工程开发建成后,将可实现总销售收入11622万元。
项目营业税按销售收入的5%计算,城市维护建设税按营业税的7%计算,教育费附加按营业税的3%计算。
年均销售税金及附加652万元。
具体销售收入、销售税金及附加估算见表6:
表6损益表(单位:
万元)
序号
项目
合计
2012年
2013年
1
销售收入
11622
-
11622
2
销售税金及附加
639
-
639
3
销售费用
697
-
697
4
建设总投资
8782
5200
3582
5
利润总额
1504
-5200
1504
6
累计利润
-
-
1504
7
所得税25%
376
-
376
8
税后利润
1128
-
1128
9
累计税后利润
1128
-
1128
说明:
①销售费用按销售收入的6%计算。
十一、项目实施进度安排
2012年2月完成项目的环评及批复、可行性研究报告和前期审批工作;
2012年3月完成勘察设计、建设规划与初步设计、建筑方案设计;
2012年4月完成审查批复工作、工程招投标、工程开工建设;
2012年11月建筑主体结顶;
2012年12月工程全面完成,室外工程开始施工同时进行安装工作,接受各行业主管部门验收。
本项目建设规模较大,系统性、整体性要求高,建设单位应认真落实海门市政府的建设进度要求,切实抓紧抓好各阶段的工作进度,科学运筹、扎实推进、加快实施,确保项目在规定的建设期内竣工。
十二、财务盈利能力分析
投资利润率
本项目总投资8782万元,税后利润1128万元。
税后投资利润率达到12.8%,达到房地产业正常利润率标准。
税后财务净现值
本项目税后财务净现值为1128万元,说明在财务上是可行的。
十三、经济效益可观
本项目建设实行统一规划、合理布局、综合开发、集中管理,充分发挥交通、区位、土地资源优势,能大大降低项目建设成本。
从国家大的经济环境方面来看,房地产作为新发展阶段的一个重要支柱产业。
本项目的建设促进了正余地镇经济的发展,并为海门经济发展作出积极贡献。
(1)有利于培植地方税源,增加财政收入;至2013年本项目可对市财政贡献1015万元。
(2)有利于开发利用地方资源,变资源优势为经济优势,加快地方经济发展。
(3)有利于带动地方工业和第三产业的快速发展。
十四、项目建议
(1)加快项目建设进度。
本项目报告批复后,应立即组织进行工程设计等项目前期工作,制订出详细的项目实施计划,尽早开展工程建设招标工作。
建筑材料采购要进行认真的比选,力求质优价廉。
(2)抓紧建设资金的落实与管理。
在本项目批复的同时,要积极疏通资金渠道,争取资金的落实。
对建设资金要专款专用,建立严格的审计制度。
(3)加强工程实施的监督和管理。
项目施工要严格按建设部颁布的有关标准进行,请建设工程监理机构对项目的工期、质量和投资进行监理,切实保证工程质量。
(4)在确保工程质量的前提下,建设单位要严格控制建设成本,防止投资超概算,做到保质保量按期交付使用。
(5)做好环境保护工作。
项目建设必须严格执行环境保护“三同时制度”。
项目竣工时,建设单位必须向市规划、建设、环保等部门申请验收,经验收合格后,项目方可正式投入使用。
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