商业裙楼招商方案.docx
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商业裙楼招商方案.docx
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商业裙楼招商方案
文园裕景2F3F商业裙楼招商方案(初案)
前言:
文园裕景2F3F商业裙楼招商第一目的是以满足社区配套为主,即打造集餐饮、娱乐、休闲、家居建材、购物等为一体的体验式商业街区,第二步是打造城东新的商业中心商圈。
为了确保文园裕景建成后全商业单元顺利运营和开业,招商部需分阶段分步骤地全面推进招商工作,通过各种渠道和形式开展有针对性的招商,一方面要满足文园裕景交房后现有的业主的需要,在突破传统的商业形态上做文章,突出个性化、差异化的经营特色,另一方面着力于文园裕景新商业中心构建和推广,形成长效发展的核心竞争力,以推动项目良性的发展,并为后续地块铺路。
一、项目整体招商原则和目标
1、招商店铺
文园裕景3#、5#、2#、1#、7#楼2F、3F商业裙楼,因销售单元面积大,总价高,纳入本次招商范围。
楼号
房号
建筑面积
楼号
房号
建筑面积
1
201铺
363.29
7
201铺
358.63
1
202铺
449.38
7
202铺
415.23
1
301铺
363.29
7
301铺
358.63
1
302铺
449.38
7
302铺
415.23
楼号
房号
建筑面积
楼号
房号
建筑面积
3
201铺
773.16
5
201铺
295.76
3
202铺
299.5
5
202铺
398.97
3
301铺
858.63
5
301铺
436.37
3
302铺
443.67
5
302铺
465.98
楼号
房号
建筑面积
合计建筑面积:
9374.52㎡
合计店铺数量:
20间(未分割)
2
201铺
660.89
2
202铺
453.82
2
301铺
660.89
2
302铺
453.82
2、招商基本原则
①确保文园裕景整个商业街形象统一和经营稳定,按现行功能分区采取统一招商,保证整个商业街整体定位符合城东新商业中心需求,来保证商业街长远经营稳定。
②引进的项目必须能提升整个商业街的形象,带动人气,增强业主和经营户的投资信心。
③引进的业态必须考虑到项目业主、4#楼经营户、周边居民区、学校等群体的购物习惯和消费需求,能培育稳定的消费群体,有非常明确的针对性。
3、招商目标
在2017年1月1日前项目整体招商完成50%,即2#、3#、5#楼2F3F商业裙楼完成大面积招商;2017年5月1日项目开业前整体招商完成80-90%,以保障项目能如期顺利开街。
本项目初步拟定于2017年5月1日项目商业街店面全部开街为最佳期许。
距明年项目商业店面全部开业只剩下半年时间(2016年7月1日—2017年5月1日),剩下的时间有10个月,但由于前期积累了一定客户资源,加之对项目比较了解,通过后期的招商更进工作和招商广告的配合,对完成这个任务有一定的信心。
二、会昌商业调研
1、会昌商业的现状
会昌城区商业格局带有鲜明的中部三四线城市特色,即以农贸市场为主导,围绕农贸市场形成商业集群:
老城区以文家塘农贸市场–南街为轴心形成的老城区第一个商圈,之后随着会昌城市发展,形成了以水东菜市场--水东延伸街形成的商业集群。
除此之外,通过政府引导和市场聚集,又形成一些特色商业街,以文化广场--财富港广场为中心的“第二商圈”地位不可撼动。
随着城市东拓进程加快,中高档住宅云集和商业项目集中开发,城东片区未来随着文园路、水东大道东延线、会昌火车站的落成,城市化进城加快,城东将必不可免形成以文园裕景大型生鲜超市为轴心形成的“城东新兴商业中心”,也是会昌未来新主城区中心动脉。
城东片区的商住项目在未来1-2年内将密集开发,众商云集。
目前的老城区商业、人气较为发达,但老城区商业的发展却面临许多问题。
四面环水的地理特质限制了商业布局的延伸与发展,老城区老旧房子、自建房居多,商业形象面差。
在老城区很难找到2万平方米以上的经营场所,并且面临交通拥堵、停车不便等问题。
相同问题在水东菜市场–水东延伸街、化广场–财富港广场同样存在,旧城区商业格局先天不足,这正是城东片区商业的机遇。
2、会昌主要商圈分布
商圈名称
主要商业网点
沿街店面主要租金范畴
老城区南街–惠诚路商圈
文家塘市场、粤客隆超市、四平电器
90-160元/㎡
文化广场-水东延伸街商圈
坚强超市、水东市场、文荟超市
110-180元/㎡
城东新兴商圈
以文园裕景5000生鲜超市为中心点
65-100元/㎡
3、主要商圈现状:
①会昌商圈形成以围绕农贸市场形成商业集群的鲜明特色,水东延伸街--文化广场为辅的“多商圈”分布格局。
以文化广场向东的“城东新商圈”也正在形成,但目前仍在一个初兴阶段,需要1-2年光景逐渐形成商圈版图。
②会昌商圈商业店面多为早期民房及居民自建房,少有商业项目和综合体项目,出租户多为自建房屋户主或个人物业,除财富广场、金城大厦外,沿街商业大多自租自营,缺乏统一招商、业态规划,商业运营、管理较为混乱。
商铺形象不一,沿街店面租金较为灵活、多变,未能形成统一规范。
③会昌商业零售业数量较多,但品牌较少。
形成以坚强超市、文荟超市的超市型集群商圈。
以“超商”带“市”人流集群较明显,整体会昌市场消费层次偏低,高层消费人群外流。
④随着城区“东拓”及城东城市化进城推进,以及目前老城区商业格局不足,商业中心的东移态势已明显。
从老城区为中心的商业已往文化广场转移。
自08年起,城东片区商业发展明显,文园裕景5000㎡生鲜超市及附带商业裙楼的开业将是城东商业中心的揭幕之作。
4、会昌目前主要街道商业情况
商业路段
主要面积(m2)
层高(m)
主要面宽*进深(m)
租金情况
(元/m2)
主要经营种类
经营
情况
南街-惠诚路
50-80;
300-500
3.5-4.5
(2.5-4.5)
*(6-14)
90-160
粮油批发、电器城
沿街无空铺,置换率低
财富广场--文化广场
40-120
3-4.5
(3-4)*(12-15)
110-180
休闲果饮、电器、数码、运动品牌、二三线品牌服饰、母婴用品
沿街无空铺,置换率低
水东延伸街
40-150
3.5-5
(3-4)*(8-12)
130-180
中档家居、婚纱摄影、珠宝、二三线品牌鞋服、休闲按摩、汽车4S
沿街无空铺,置换率低
红旗大道东段(文化广场以东至彭迳)
35-80
3-5.5
(3-3.5)×(6-12)
65-100
中低档鞋服为主,中低端餐饮、家电、水暖、日常家居、杂货、茶叶烟酒
沿街无空铺,置换率低
5、可供参考的市场情况
参考项目
项目名称
主要面积范围(㎡)
层高(m)
面宽*进深(m)
租金范围
(元/㎡)
经营业态
免租期
租期
年租金递增
备注
坚强超市
二楼商场
35-120
主力门店:
300-400
4.2
(4-6)*(6-12)
15-30
时尚女装、婚纱摄影、儿童乐园、时尚家居
物业为个人持有
金城大厦
二、三裙楼
二楼建筑面积:
1600
三楼建筑面积:
1481
分割面积:
14-25㎡/间
4.5
(2.5-3)*(4-6)
二楼:
对外租金40;实际租金:
20-30
三楼:
对外租金30;实际租金:
10-20
招商主题:
儿童主题
二楼:
母婴用品、儿童服饰、学习用品、儿童餐饮
三楼:
儿童游乐场、儿童电玩城、美容美发、舞蹈音乐书法美术教育
二楼:
免租期:
1年
三楼:
免租期:
2年
租期:
5年
10%
物业由开发商自持;同兴商业运营管理公司进行商业运营管理
分析:
坚强超市二楼商业裙楼依托坚强超市“大型商超”聚集效应,形成了时尚女装、婚纱摄影、儿童乐园、时尚家居为主的经营业态,与超市形成业态互补,人气旺盛,吸金效应明显。
金城大厦在二三楼商业裙楼儿童主题·欢乐城招商定位上缺乏市场基础,与会昌主流消费需求不符,与一楼及周边商业难以形成业态互补,人气缺失,消费乏力。
三、功能定位及区域招商对象
1、商业定位:
功能定位:
以餐饮、娱乐、休闲、购物、建材家居为主,打造特色主题街区。
市场定位:
ⅰ餐饮在档次上以中档餐饮为主,突出特色餐饮、休闲餐饮、品牌餐饮。
ⅱ娱乐以时尚娱乐为主,休闲足浴、酒水吧、婚纱摄影。
ⅲ休闲以本地市场认可的业态为主。
如咖啡厅、果饮、休闲会所。
ⅳ购物以休闲服饰、运动服饰、饰品为主,精品店为辅。
ⅴ家居建材以知名品牌家居建材为主,辅以各种装修设计配套。
定位说明:
ⅰ因会昌目前商业经营定位为低档,考虑到本项目自身定位及辐射范围,商业街经营定位应该是中档偏高。
ⅱ就会昌商业经营格局和发展历史来讲,较高档的品牌进驻会昌的可行性不是很大。
故商业街主要引进一些二、三线及相关品牌。
ⅲ目前会昌市场行情而言,经营女装的市场份额大大的占据着主导地位,其中还带动着美甲、内衣、精品饰品的消费,所以在本项目中,我们拿出相对较多的面积来经营女性服装、化妆品以及美容SPA。
也是为了保障经营户的利益,从而确保商家的稳定性和市场的长期稳步发展的前景。
2、各栋招商对象
(各栋商业平面示意图)
1#楼:
国内一线男、女品牌服饰、品牌鞋店、品牌休闲餐饮、品牌珠宝首饰等
7#楼:
数码、移动通讯、银行及邮政配套网点、运动品牌、休闲品牌箱包、数码、婚纱摄影等
2#楼:
男女休闲服饰、时尚女装、品牌内衣、首饰精品、休闲咖啡果饮、药店等
3#楼:
休闲足浴、干洗店、休闲餐饮、酒水吧、美容美甲等
5#楼:
时尚家居、文化教育用品、电器店、购物商场、桌球、眼镜店等
四、招商对象租金安排
1、品牌服饰店
以流行服饰、鞋包、金银首饰店等为主,该群体以连锁店经营为主,一般要求铺位建筑面积88~180㎡,其经营实力、经验比较强,有很稳定的消费群体,有较高的品牌影响力和号召力。
租金预测:
根据市场该群体的投资实例,预测租金25~35元/㎡·月左右(按建筑面积)
2、连锁餐饮、休闲娱乐
以连锁中西快餐、特色餐饮、美容美体馆、酒水吧等为主,该类群体一般要求铺位建筑面积80~200㎡,其经营项目能做到与购物互补,有一定的规模和市场竞争力,能充分聚集人气。
租金预测:
根据对前期市场调查了解,预计租金可达15~20元/㎡·月(按建筑面积)。
3、生活用品店
以日常家化用品、家纺、家居、精品专卖等为主,该类客群一般要求铺位面积建筑面积30~60㎡,经营项目满足本社区及周边居住人群的日常需要,是项目商业配套的重要组成部分。
租金预测:
根据县城此类业态市场的调查,预计租金在15~25元/㎡·月(按建筑面积)
五、租金定价原则及分布、免租期规定进品牌商家进驻条件
1、租金基准定价:
应全面权衡经营户和商铺租赁价值,目前按照项目前五年年均回报5%的返租售价与实际周边区域的15-30元/㎡·月的租金水平相比有较大悬殊,因此,租金定价月基价应为应低于返租平均售价×5%÷12个月。
因引进的项目有知名度大小不同、影响力不同、规模大小不同,因此,在考虑基准定价的基础上,应该考虑以下两个着重点:
①如引进的项目知名度大,确实能提升商业街整体形象,带动人流,其租金标准应参照市场行情,适当略低于租金基准定价,但租赁期应至少达5年以上,且每年租金价格要保证10%-15%(5年租期范围内)左右的递增。
②如引进的项目,只有一般知名度或影响力,对整个商业街的帮助不大,则可以按租金基准定价作为参考定价。
③因大商家进场装修较一般商铺复杂,需要1-1.5个月的装修期,建议先进驻的大品牌商家1-2个月装修期不计入免租优惠政策。
2、租金分布及免租期安排
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