芜湖某写字楼项目房地产市场调研报告.docx
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芜湖某写字楼项目房地产市场调研报告.docx
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芜湖某写字楼项目房地产市场调研报告
芜湖市长江南路镜湖区行政大楼旁项目
(初步调研报告)
2008年1月5日
合肥易居地产投资咨询有限公司
[专业地产营销机构]
市场分析2
07年市场发展趋势及政策盘点7
08年市场预测9
房地产市场板块构成10
竞争对手分析13
本案环境分析21
项目地理分析21
周边环境分析21
区域背景和发展趋势22
项目户型设计和面积配比分析23
价格定位分析24
SWOT分析26
优势和机会点26
劣势和威胁点26
市场定位27
目标客户定位27
产品定位29
价格定位29
一、市场分析
近年来,芜湖市从本地实际出发,坚持科学发展观,在贯彻落实国家各项宏观调控政策的同时,稳步推进城市化和工业化进程,为房地产业的全方位启动与发展创造了良好的环境。
房地产业的快速发展,为提升芜湖市的城市形象和品位,拉动经济增长和提高人民生活水平作出了积极的贡献。
今年以来,芜湖市采取了一系列平抑房价过快增长的措施,以促进房地产市场健康发展。
当前,房地产开发投资总体呈现快速增长态势,市场供求基本平衡,房价稳中趋升。
(一)、近年来房地产业发展情况
2004-2006年的三年间,芜湖市房地产业总体保持了良好的发展态势,累计实现增加值37.4亿元,占同期全市GDP总量的3.01%,年平均增长速度达12.9%。
并带动建筑业、建材工业等相关产业的快速发展。
从总体情况看,近年来,芜湖市房地产业的发展主要呈现以下特点:
1、开发队伍不断扩大。
近年来,芜湖市房地产业快速发展。
经普资料显示,2004年芜湖市共有房地产业法人单位279个,就业人员0.72万人。
其中,房地产开发企业104家,就业人员0.24万人;同时,在城市化、工业化进程和住房消费需求的共同拉动下,2006年芜湖市房地产开发企业已达129家,比2004年增加25家,增长24.03%,企业总量呈进一步扩张趋势。
2、房地产开发投资持续快速增长,对拉动芜湖市投资增长做出了积极的贡献。
2004-2006年,芜湖市房地产开发完成投资131.94亿元,是前3年(2001-2003年)房地产开发累计完成投资的2.32倍,年平均增长达到31.8%,房地产开发规模不断扩大。
2006年,芜湖市房地产开发完成投资59.34亿元,比上年同期增长35.7%,是2004年的2.1倍,对全市投资增长的贡献率达23.6%,直接拉动全市投资增长达7.1个百分点。
本年1-8月份,全市房地产开发完成投资53.23亿元,比上年同期增长61.9%,对全市投资增长的贡献率为24.7%,拉动全市投资增长11.9个百分点。
3、住宅投资增势强劲。
芜湖市房地产开发投资中住宅投资占主体,增势强劲。
2004—2006年,芜湖市完成住宅投资91.33亿元,占同期房地产开发投资总量的69.2%,年平均增长36.8%。
2006年芜湖市住宅完成投资44.79亿元,占当年房地产开发投资总量的75.5%,比上年同期增长58.5%。
本年1-8月份,全市完成住宅投资37.84亿元,比上年同期增长43.9%,高于前三年平均增长速度7.1个百分点。
4、近三年房屋施工面积、新开工面积都有不同程度的增长,竣工面积下降。
进入2007年,随着新开工面积的大量增加,竣工面积也止跌回升。
2004—2006年,全市商品房施工面积为1087.82万平方米,年平均增长率达20.7%,其中,住宅为832.26万平方米,年平均增长率达19.0%;新开工面积为511.09万平方米,年平均增长率达4.3%。
全市商品房竣工面积为238.54万平方米,年平均下降21.2%,其中,商品住宅竣工176.56万平方米,年平均下降20.4%。
2006年,全市商品房施工面积为463.25万平方米,比去年同期增长33.0%,其中,住宅为342.91万平方米,比去年同期增长22.2%;本年新开工面积为168.89万平方米,比去年同期下降18.2%。
全市商品房竣工面积为55.69万平方米,比去年同期下降25.3%,其中,商品住宅竣工43.47万平方米,比去年同期下降20.7%,2007年1-8月份,全市商品房新开工面积252.17万平方米,比上年同期增长58.7%,商品房竣工面积34.41万平方米,比上年同期增长25.9%。
5、房地产市场总体呈现价升量增的旺销局面。
2004—2006年,芜湖市商品房销售面积为357.59万平方米,年平均增长10.8%,商品房销售额90.82亿元,年平均增长率达36.3%。
2006年,芜湖市商品房销售均价已达2901元,比2004年上涨49.92%,进入2007年,由于人民币升值速度加快以及流动性过剩等原因,作为资产类的房地产价格也大幅攀升,本年1-8月份,全市商品房销售均价已达每平方米3362元,可见,芜湖市房地产市场总体呈现出价升量增的旺销局面。
在需求拉动下,芜湖市商品房空置面积较少,2004年为6.73万平方米,2005年为10.31万平方米,2006年为5.47万平方米,2007年8月份为9.99万平方米。
(二)、当前存在的主要问题
1、供应结构不合理。
由于房地产开发具有明显的周期性,所以宏观调控所追求的较为合理的供应结构尚需一段时间才能显现。
2006年统计年报显示施工商品住宅面积中,90平方米以下为57.74万平方米,占施工商品住宅面积的比重仅为16.8%,2007年1-8月份,90平方米以下施工商品住宅面积为122.28万平方米,占施工商品住宅面积的比重也只有23.13%。
远低于国家要求70%的标准,这与市场对中小户型的需求是有一定距离的。
2、房价上涨过快。
主要原因:
一是土地价格上涨较快。
土地是房地产建设的基本条件,土地价格的变化直接影响着房地产成本。
二是建材涨价,如钢材、水泥价格的上涨和人员工资的增加等因素加大了开发成本。
三是城市新区建设和旧城改造拆迁,也在一定程度上增加了开发投资成本。
在上述这些因素和需求的综合作用下,芜湖市房价总体呈上涨趋势,新建商品房价格涨幅较大。
2006年商品房销售均价2901元/平方米,与2004年相比,每平方米房屋平均销售单价提高了966元,与2005年相比涨幅达13.8%。
到2007年1-8月份,全市商品房销售均价已达3362元/m2,比2006年上涨15.9%。
市区9月份开盘的楼盘中,多数均价已超过4000元/m2,少数楼盘甚至已突破5000元/m2大关。
3、供给略显不足。
房价快速上涨,与供应量不足有着密切关系。
由于需求量的快速增加,供不应求,价格必定上涨。
2007年1-6月份,芜湖市市区合计批准商品房预售面积为37.77万平方米,比上年同期下降26.9%,其中住宅为32.23万平方米,比上年同期下降33.2%。
90m2以上的大户型商品住宅面积占预售住宅总面积的89.4%;90m2以下小户型住宅供应明显不足。
从近期新开工楼盘排队拿号、摇号中签等现象中可以看出,短期内可供销售房源明显不足。
随着镜湖新城项目等大宗地块的成功出让并顺利开发,供应紧张状况可望缓解。
(三)、促进房地产业健康发展的对策建议
当前,房地产业正面临着国家宏观调控,银根、地根紧缩的宏观背景,芜湖市应从本地实际出发,结合当前房地产市场情况,积极采取措施,确保芜湖市房地产业良性、健康发展。
1、要适应市场需求,完善住房供应体系,改善供应结构,多渠道增加中小户型、中低价位的普通商品住宅供应,加快安置房、廉租房建设步伐;2、严格按照国家标准增加90平方米以下中小户型建设,新开工楼盘一定要符合国家90/70标准;3、增加土地供应。
在有限的土地指标内,适当增加普通住宅建设的土地供应;4、整顿规范房地产市场交易秩序,严禁囤积土地,哄抬房价等现象的发生。
对于新拍土地,除合同约定其整体竣工日期外,还要增加开发进度条款的约定,否则在房价不断上涨的阶段里,延缓开发进度也是囤积土地的一种方式。
二、二零零七年房地产发展趋势及政策盘点
(一)2007年房地产发展趋势
1、城市化进程和外来人口购房成为某市新增住房消费主力
城市人口增加对房屋的需求主要包括两部分,一部分是城市新增人口的住房需求。
芜湖市近几年每年新增城镇人口约2—3万人,每年新增大学生约1万多人。
另外一部分是外来人口对住房的需求。
城市化进程的加快,民营企业的快速发展,以及购房入户政策的实施,都会吸引大量的外来人口购房,据测算新增人口每年大约需要住房近80万平方米。
据房地产销售情况统计显示:
2004-2006年外来人口购房和农民进城购房的比例达59.9%,大约160万平方米商品房。
此外,芜湖市流动人口近100万,有一大部分属于进城务工人员,对房屋租赁有很大的市场需求。
2、改善性住房需求将继续保持增长势头
改善性住房需求主要通过存量住房交易来实现,2005年芜湖市存量房交易面积为48.8万平方米,其中,房改房上市2003套,约需要购置12.97万平方米商品房;再加3723套的私房(存量房扣除房改房)交易,预计需要购置商品房约29.78万平方米。
其次,随着消费水平的提升,一部分高收入群体从改善生活品质角度考虑,已经进入二次乃至三次置业阶段,这部分人群成为高品质住宅的主力消费群体。
3、旧城改造、房屋拆迁引起的市场需求
这部分需求相对稳定,2002年-2006年芜湖市平均每年房屋拆迁量近12万平方米,按70%的居民购买商品房计算,平均每年约需要近15万平方米的商品房。
随着城市化和郊区化扩张,这部分消费成为郊区很多项目的主力购买群体。
对这部分消费的把控,成为郊区项目能否成功销售的关键因素。
4、经济持续快速发展促进房地产业发展
芜湖市GDP连续多年保持稳步增长势头,2006年芜湖市,人均GDP突破2.5万元;人均可支配收入10586元。
经济的持续快速发展、人均可支配收入的稳步提高为改善居住条件提供了可能。
目前,芜湖市人均建筑面积为32.62平方米,人均使用面积18.83平方米,人均居住面积14.24平方米,离“人均居住面积25平方米”的小康居住水平仍有一定差距,住房建设的空间仍然很大。
5、土地供应减少和土地储备匮乏,导致房价增长过快
随着土地供应的减少和开发商土地储备更趋匮乏,发展商在项目开发方面更趋于理性,对项目的开发品质要求不断提高,希望以此提高产品附加值,来获取合理回报,土地成本在房价中所占的比例也将进一步提高,在这种情况下,未来房地产价格下调的空间十分有限,尤其是多层住宅,受供应量偏紧影响,价格可能继续上涨。
当然,在房价上涨的同时,也不可忽视房屋结构性过剩导致部分房价下跌的可能,例如商业和高层的严重过剩,必将导致价格下跌。
而郊区大型项目的出现和过度开发,也将导致部分郊区项目出现价格波动。
(二)政策盘点
1、启动廉租住房租金补贴
2、公开实际成交价格
3、新盘预售实行网上报名电脑摇号
4、芜湖“六大举措”稳定房价
◎加大对已出让土地的清理,促进开发量的增加;◎增加土地供应量,扩大普通住房供应总量;◎加快拆迁安置房和廉租房建设,推进民生工程;◎加强商品房预(销)售管理,规范市场行为;◎加强住房金融监管,保障中小户型住房贷款需求;◎加强协调与配合,确保政府调控措施落实到位。
5、今年内连续6次加息
6、央行年内9次上调存款准备金率
7、第二套房首付及利率提高
8、严格房地产开发贷款管理
9、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台
10、《物权法》正式生效
11、拿地不得“分期领证”
12、2007年4月1号以后购买的商品住宅,实行“购买单套建筑面积超过120平方米或者单价超过每平方米3800元的住房,暂不享受住房公积金贷款。
三、2008年房地产市场预测
芜湖房地产正呈现出高速发展时期,土地开发量已经跟不上需求量,房价一路飙升已达到当地经济承受能力的高点,如果再持续攀高,有可能造成一定的负面影响,针对严峻的房价过高芜湖市07年出台了一系列政策打压和抑制房价过快上涨。
宏观政策方面,国家处在经济高速增长时期,以高姿态迎接奥运年的到来,回顾去年预测08年芜湖市房地产市场将继续保持高速发展稳中有升的发展局势。
相关政策出台:
◎主体结构未封顶的住房不允许办理按揭贷款;◎贷款购买商业用房首付比例不得低于50%;◎购买二套房月供不得超过月收入50%。
四、芜湖市房地产市场板块构成
芜湖市由八个区组成,形成哑铃型的两个半球组合。
按发展状况和开发特征可以形成四大发展板块。
1、城中板块
城中板块南到沿河路、北接天门山路、西至长江沿线、东到弋江路。
是芜湖市的传统中心。
该区域以住宅、商业和写字楼项目为主,住宅多为高层豪宅,代表性项目有世茂滨江花园、左岸生活社区、侨鸿国际等诸多项目。
价格在4300元-8000元之间。
楼盘档次
高档
中高档
均价
5500元以上
5000元以下
物业形态
住宅、商业、写字楼
住宅
主力户型
住宅90-120、商业25—70平米、写字楼敞开式
三房两厅110平米以上
消费群体
全市居民,投资户居多。
职业特征为生意人、私企老板、行政事业单位职工
社区规模
中盘为主,以5—10万平米项目居多
2、弋江区板块
南部板块主要指沿江路以南大大部区域。
北依青弋江,西临长江,南滨漳河,东至荆山河。
弋江区地处芜湖市城市发展中心区域。
该区域住宅、商业以沿江边发展速度较快,形成了具有代表性的中高档楼盘如长江长现代城、中央城等诸多楼盘。
楼盘档次
高档
中低档
均价
5500元以上
5000元以下
物业形态
高层、商业、写字楼
多层、小高层
主力户型
三房两厅70—120平米
两房两厅100平米以下
消费群体
以本地板块消费人群为主,外商消费为辅,多为传统居民
社区规模
中、小为主,以3—50平米项目居多
3、鸠江区板块
鸠江区位于芜湖市东北部,西临长江,是芜湖市所辖四区之一,交通便利,自然资源丰富,经济地理位置优越,下辖湾里、官陡、清水、四褐山、裕溪口五个街道办事处,总人口23.4万,面积232平方公里,区域跨越长江南北两岸,境内长江岸线长5.284公里。
该区域以工业区为主,区境内有国家级芜湖经济技术开发区、朱家桥外贸码头,跨越境内的芜湖长江大桥、芜宁高速公路、芜合高速公路、芜杭高速公路和205国道在境内交汇。
使鸠江区成为人流、物流、信息流的通道,成为对外开放的一片热土。
“褐山揽胜”、“官陡门大捷”、“三国古战场遗址”等现代的和历史的景观成为一道绚丽多姿的旅游风景线。
具有代表性的住宅有北城水岸、凤凰城系列楼盘、信德翡翠湾等随着房地产市场蓬勃发展形成了一批开发规模较大的楼盘,现阶段住宅均价在2930元—3538元之间。
楼盘档次
中低档
低档
均价
3000元--3500元以下
3000元以下
物业形态
多层、商业
多层
主力户型
二房二厅70—95平米
三房两厅100平米以下
消费群体
以本板块普通消费者为主,生意人、拆迁户和企业职工为主
社区规模
中、小盘为主,以3—70万平米项目居多
4、三山区板块
三山区位于芜湖市城区西南部,是芜湖市最具发展潜力的新兴城区,区位优越,交通便捷,工业基础较好。
该区在努力打造集电力能源、汽车制造、特色农业、物流业和商贸服务业为一体的现代化城区。
代表性的楼盘有江滨花园、金鑫花园、锦江家园、龙湖花园等,现阶段住宅均价在1800元—2000元之间。
楼盘档次
中低档档
均价
2000元以上
物业形态
住宅、商业
主力户型
三房两厅70--120平米
消费群体
全市居民,投资户居多。
职业特征为生意人、私企老板、行政事业单位职工
社区规模
中盘为主,以5—50万平米项目居多
五、竞争对手分析
依据房地产竞争区域和竞争对手界定模型,我们进行如下分析:
1、项目重点辐射区域
项目重点辐射区域,主要指项目所在区域2公里半径内的所有项目。
包括以下项目:
泰华家园
案名
泰华家园
工地地址
长江路与花园路交口
开发商
安徽泰华置业
占地面积
3万多平方米(一期)
建筑面积(一期)
51153平方米
物业类型
多层/小高层
规划层数
6层带阁楼
规划户型面积
70.25-181.34
住宅开盘均价
4110元/平方米
住宅销售均价
4900元/平方米
商铺位置
近临长江北路
面积(平米)
333.36-618.75
商铺均价
9500元/平方米
二期可售主力户型面积
126.21
主力总价
53万元
公摊
14%
付款方式
七成按揭
工程进度
期房
使用年限
70年
交房日期
08年12月31日
容积率
1.86
销售率
78.7%
坪数
分析
房数
面积范围
户数
在售
百分比
主力户型面积去化
126.21
3房
115.42-126.21
42套
2套
95.2%
楼层去化
六层
123.65
6套
4套
33.3%
客源分析
年龄
25—40岁
5房
153.84-181.34
12套
7套
42%
区域
镜湖区
二期07.12.24开盘,推出4栋,只有19套房源对外出售,其余为拆迁安置户房。
职业
生意人、职工
媒体
DM、介绍、路过
生活机
能评价
交通
有1路、3路、9路、12路、14路、24路、25路、26路、105路、106路等多路公交车通过
学校
王家巷小学、绿影小学、田家炳中学。
市政
联华超市、合家福超市、北埂农贸市场、弋矶山医院等配套服务设施
配套
地下、地上停车场
优势
地段好,交通便利,城市配套完善;
劣势
期房,大面积户型比例过高,公摊面积大;
月桂都市花园
案名
月桂都市花园
工地地址
赭山中路中江电脑城
开发商
安徽天泰置业
占地面积
建筑面积
10万平方米
物业类型
15栋多层/5小高层
规划层数
6层带阁楼
规划户型面积
91---260
销售均价
5459元/平方米
主力户型
三房二厅
主力总价
59—64万元
公摊
15.97%
付款方式
7成按揭
工程进度
期房
使用年限
70年
交房日期
2009.1.18
容积率
1.8
销售率
78.4%
坪数分析
房数
户型面积范围
户数已售
百分比
主力面积去化
91--118
2房
91
198198
45.7
楼层去化
2、5层
3房
107—152
354228
52.7
客源
分析
年龄
25—40岁
4房/5房
189—260
247
1.6
区域
镜湖区
职业
生意人、职工
合计
91--260
552433
78.4
媒体
介绍、路过
生活
机能
评价
交通
13、18、24、29、34等、
学校
27中、师范附小
市政
中江电脑城、农行铁山支行、小赭山等
配套
小区内配有停车位、景石、座椅和亲水溪道
优势
小区规模尚可,东接香樟城市花园,西临梅苑新村,第二十七中学紧临周边,北为滨江保兴捍,西边城市动脉,北京东路与银湖东路捍卫左右位置优越,属行政区域和居住区交汇之地,汇聚众多知识人群,行业精英和城市新贵.
劣势
片区环境嘈杂、小区通往主干道道路破难不堪。
利华·锦绣家园
案名
利华·锦绣家园
工地地址
芜湖市芜宁路93号(香樟公园东侧)
投资商
芜湖市利华房地产开发有限公司
占地面积
5万平方米
建筑面积
10万平方米
物业类型
多层/高层
在售物业类型
7栋多层
3栋高层
在售户型面积
69---228
销售均价
4609元/平方米
主力户型
三房二厅
主力总价
60万元
公摊
18.4%
付款方式
7成按揭
工程进度
期房
使用年限
70年
交房日期
2008.12
容积率
1.5
销售率
20%%
坪数分析
高层房数
户型面积范围
户数已售
百分比
主力面积去化
109--149
2房
69--85
5121
41%
楼层去化
5--13层
3房
106--149
12917
13%
客源
分析
年龄
25—40岁
4房/5房
150—228
100
0
区域
镜湖区
职业
生意人、职工
合计
69---228
19038
20%
媒体
介绍、路过
生活机能评价
交通
17、27、31、32路等
学校
27中、
市政
五一广场
配套
商业、会所
优势
芜湖市区仅有的四大公园——赭山公园、神山公园、汀塘公园和华强旅游城,两山一水,外加高科技主题公园,分布于项目周边,生活、休闲两相宜。
劣势
片区环境嘈杂,仅靠火车道。
长江长现代城
案名
长江长现代城
工地地址
芜湖市中山南路二号
开发商
芜湖长江长置业
占地面积
320亩
建筑面积
55万平方米
物业类型
小高层/高层
规划层数
12层/33层
规划坪数
39栋
平均价格
7700元/平方米
主力坪数
116--136
主力总价
100万元
公摊
14.7%
付款方式
八成按揭
工程进度
现房
使用年限
70年
交房日期
2008.12
容积率
2.57
销售率
87.13%
坪数分析
房数
户型面积范围
户数已售
百分比
坪数去化
2房
93
2725
26.9
楼层去化
5——10层
3房
116--136
13239
18.6%
客
源
分
析
年龄
30—40岁
3/5房
154--222
5130
14.3%
区域
全市、外地
合计
93---222
21094
44.8%
职业
生意人
媒体
广告、路过
生活机能评价
交通
8、13、14、44、46、37路公交路线随意搭乘
学校
育红小学、13中、28中等
市政
奥林匹克公园、马塘医院、妇幼保健院等健身、医疗配套及规划中的市政公园、会展中心、大剧院及滨江公园。
配套
社区内设中央生活广场,布置有干式喷水广场、小桥流水、主题石雕、老年健身场、儿童游乐场、保健运动器材、晨跑小径等,另规划有高档幼儿园,3万余平米的社区商业配套及社区会所等。
优势
地理位置好,外立面新颖独特,楼道全大理石铺装;
劣势
价格过高,户型偏大,
世茂滨江花园一期
案名
世茂滨江花园
工地地址
芜湖市滨江北路滨江公园客运站对面
开发商
香港世茂集团
基地面积
280
建筑面积
55万平方米
物业类型
高层/超高层
在售栋数
1栋
建筑面积
46725平方米
开盘均价
7345元/平方米
规划层数
33
规划坪数
291套
平均价格
7800元/平方米
主力坪数
136-153
主力总价
100万元
公摊
22.3%
付款方式
八成按揭
工程进度
期房
使用年限
70年
交房日期
2008.12.31
容积率:
3.01
销售率
73%
房数
户型
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- 特殊限制:
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- 关 键 词:
- 芜湖 写字楼 项目 房地产市场 调研 报告