宁乡县基准地价更新技术报告乡镇.docx
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宁乡县基准地价更新技术报告乡镇
第一章概 述
第一节概况
一、县域概况
宁乡县位于湘中偏东北、湘江下游西侧、洞庭湖南缘,地理坐标:
东经111º53′—112º47′,北纬27º52′—28º29′,最大跨度,东西宽88公里,南北长69公里。
东临望城县,东南与湘潭县相连,南界韶山、湘乡、娄底三市,西南与涟源市为邻,西与安化县接壤,北与益阳毗邻.总面积2905.92平方公里,占全省面积的1.37%。
县境地势西高东低、南陡北缓,大致由西向东倾斜;地形大体轮廓为北、西、南三面向中倾斜,呈朝东北开口的凹形盆地;地貌以山地、丘陵、岗地、平原为主,岗地、平原面积达到50%以上。
县域水系发育,主要有沩江、靳江两大水系。
自然资源丰富,野生动植物多样,野生动物中虎、狼、豹等绝迹动物不时可见;野生植物中有蓖子三尖杉、香树果、银杏等国家二级保护植物;矿产资源较为丰富,灰汤温泉,水温在88~91℃之间,储量3500立方米/日,现已成为省内知名的疗养场所。
交通运输网络完善,长石铁路、长常高速公路、国道319线横贯东西,洛湛铁路连通南北,构成了宁乡与沿海地区及大西部便捷快速的交通网络。
至2006年,全县公路通车里程已达3416.227公里,高速公路里程15.1公里,境内铁路里程68公里.
重点工程建设如火如荼,随着金洲大道、金洲互通和金洲沩水大桥三大主体工程的建成,近期规划20平方公里的金洲新区初具雏形;对接省会长沙快速干道已纳入市重点工程,正在征地拆迁;碧桂圆正式落户,中和能源启动建设,锦锋钢构即将投产,以金洲大道为轴建设的长沙西线产业经济带,已纳入长沙新型工业化的重要布局。
全县辖18个建制镇、15个乡,2006年底全县总人口133.61万人,人口总量呈低速增长趋势,其中城镇人口41.81万人,乡村人口91。
80万人;2006年,全县GDP为169。
29亿元,按可比价格比2005年增长15.1%,其中第一产业32.94亿元,第二产业88.41亿元,第三产业47。
93亿元,人均GDP为13647元,经济发展水平较高。
二、乡镇概况
偕乐桥镇位于宁乡县中南部,东临湘乡市,西接双凫铺镇,南靠灰汤镇,北依资福乡。
至2006年底,全镇辖9个行政村,1个居民委员会,全镇土地总面积为74。
99平方公里,其中建制镇面积为1。
4平方公里,全镇共有农业人口33645人,非农业人口为2351人。
东湖塘镇位于宁乡县南部,东于望城和花明楼镇接壤,南与韶山相连,西与南田坪相依,北与夏铎铺毗邻.至2006年底,全镇土地总面积为131。
75平方公里,辖15个行政村;总人口48418人,其中农业人口47758人.
回龙铺镇位于宁乡县城西南部,东临白马桥乡,西接大成桥乡,南靠坝塘镇,北依煤炭坝镇。
至2006年底,全镇土地总面积为71。
8平方公里,辖13个行政村、1个居民委员会,现有户籍人口3.7万人。
回龙铺镇未来规划发展两个集镇,分别是回龙铺集镇和候旨亭集镇,前者面积为0。
36平方公里,后者面积为0。
98平方公里.
老粮仓镇位于宁乡中西部,东临横市,西接流沙河,南靠枫木桥,北与黄材镇接壤。
至2006年底,全镇土地总面积121.98平方公里,辖20个行政村、2个居民委员会,全镇共有农业人口61852人。
煤炭坝镇位于宁乡县县城的西北部,东临菁华铺乡,西接双凫铺镇,南靠回龙铺镇,北与益阳接壤。
至2006年底,全镇土地总面积为72.3平方公里,辖12个行政村、1个社区、1个居委会,全镇共有农业人口33876人。
坝塘镇位于宁乡县中部,位于沩、乌两水之间,东临夏铎铺镇,西接大成桥乡,南靠资福乡,北与回龙铺镇接壤.至2006年底,全镇土地总面积为99。
36平方公里,辖14个行政村、1个居委会,全镇户籍总人口为40282人,其中非农业人口1816人、农业人口38466人。
青山桥镇位于宁乡县西部,东临湘乡市,西接娄底市。
至2006年底,全镇土地总面积为135。
6平方公里,辖17个行政村,全镇户籍总人口为5。
7万人。
横市镇位于宁乡县中西部,东距县城38公里,至2006年底,全镇土地总面积为123平方公里,其中镇区面积为1。
6平方公里,辖13个行政村、1个社区、281个村民小组,全镇户籍总人口为50669人,其中镇区人口为1.1万人、流动人口为12000人。
夏铎铺镇位于宁乡县东部,东临望城县,西接坝塘镇,南靠东湖塘镇以及南田坪乡,北与全民乡接壤。
至2006年底,全镇土地总面积为103.4平方公里,辖12个行政村、1个社区、318个村民小组,全镇户籍总人口35645人,其中农业人口34145人、非农业人口1500人。
双江口镇位于宁乡县东北部,距宁乡县城15公里,东临望城县格塘乡,西接城郊乡,南靠沩水,北与朱良桥乡、益阳市接壤。
至2006年底,全镇土地总面积为88.17平方公里,其中镇区面积为55公顷,辖15行政村、1个居委会,镇区非农业人口1368人。
巷子口镇位于宁乡县西部,地处宁乡与安化两县交界处,距宁乡县城73公里,东临黄材镇,西接安化县高明镇,南靠农田镇,北与沩山乡接壤。
至2006年底,全镇土地总面积105。
8平方公里,其中镇区面积为41。
8公顷,辖12个行政村、2个居委会,全镇户籍总人口45786人,其中非农业人口3085人。
道林镇位于宁乡县东南部,东西方与湘潭市相接,西连韶山,距宁乡县城30公里。
至2006年底,全镇土地总面积为135平方公里,其中镇区面积为0.95平方公里,辖14个行政村、1个居委会,镇区内非农业人口为3120人、农业人口4210人。
花明楼镇位于宁乡的东南部,距宁乡县城35公里,东临道林镇,西接湘潭及东湖塘镇,南靠湘潭及望城县,北与东湖塘镇及望城县接壤.至2006年底,辖17个行政村、2个居委会,全镇户籍总人口51200人,其中镇区人口18000多人。
双凫铺镇东临大成桥镇,西接横市镇、老粮仓镇,南靠偕乐桥镇、枫木桥镇,北与喻家坳乡接壤。
至2006年底,全镇土地总面积为8810.48公顷,其中镇区占地为64.40公顷,辖11个行政村、1个居委会,全镇户籍总人口为4.27万人,其中农业人口为36925人、非农业人口为5842人、镇区常住人口为8248人。
黄材镇位于宁乡县西部,东临横市镇,西接沙田乡,南靠老粮仓镇,北与桃江接壤。
至2006年底,全镇土地总面积为27.35平方公里,其中规划建制镇区面积4。
1平方公里,辖24个行政村、1个居委会,全镇户籍总人口为59201人,其中农业人口为58003人、非农业人口1198人。
灰汤镇位于宁乡县西南部,东临偕乐桥,西接枫木桥镇,南靠湘乡市白田镇。
至2006年底,全镇土地总面积43。
2平方公里,其中镇区面积为1。
2平方公里,辖6个行政村,189个村民小组,全镇共有农业人口21980人,镇区非农业人口2268人.
龙田镇位于长沙市西部,是长沙市的西大门,与娄底的涟源、益阳的安化、湘潭的湘乡接壤,至2006年底,镇区土地总面积为72.6平方公里,辖8个行政村、1个居委会、261个村民小组。
流沙河镇位于宁乡县西部,东南与湘乡市相接,西连娄底,距宁乡县城65公里。
至2006年底,全镇土地总面积147。
25平方公里,其中镇区面积为3平方公里,辖20个行政村、2个居委会,全镇户籍总人口6。
6万人,其中镇区内非农业人口为5400人、农业人口为4729人.
大屯营乡位于宁乡县东南部,东临道林镇,西接韶山市,南靠湘潭市的云湖桥镇,北与花明楼镇接壤。
至2006年底,全镇土地总面积为106.48平方公里,辖23个行政村、516个村民小组,全镇户籍总人口为43688人,其中镇区人口为3116人、非农业人口为2606人。
大成桥镇位于宁乡县中部,东临回龙铺镇,西接喻家坳乡,南靠资福乡、坝塘镇,北与煤炭坝镇接壤。
至2006年底,全镇土地总面为57.86平方公里,辖9个行政村、2个居民委员会,全镇户籍总人口为30261人,其中非农业人口22204人。
表1-1乡镇经济、财政情况统计(2006年)
乡镇
生产总值
(万元)
固定资产投资
(万元)
农民人均纯收入
(元)
财政税收
(万元)
道林
47366
13980
4348
676
花明楼
45935
16940
4271
921
东湖塘
25217
10570
3967
375
夏铎铺
56151
49200
4618
3737
双江口
29412
14770
4313
537
煤炭坝
85147
33860
5102
7841
坝塘
23167
10440
3820
304
偕乐桥
27516
9690
4305
173
灰汤
20364
24520
4375
457
老粮仓
24205
11710
4083
415
流沙河
24320
11364
3988
251
巷子口
17456
9950
3054
316
横市
33313
21540
4110
846
回龙铺
33958
13165
4907
406
黄材
36983
17076
3175
804
大屯营
37251
16570
5026
701
双凫铺
61740
22124
4678
1376
大成桥
44958
33423
4662
2499
青山桥
28793
14140
3299
175
龙田
11150
9524
2842
302
总计
714402
364556
82943
23112
第二节 工作情况介绍
一、工作范围
本次宁乡县基准地价更新工作的范围包括宁乡县花明楼镇、道林镇、双凫铺镇、煤炭坝镇、夏铎铺镇、大成桥乡等20个乡镇.
二、工作目标和任务
根据宁乡县乡镇地价调查资料,在划定均质区域的基础上,按照《城镇土地估价规程》的要求,完成宁乡县乡镇基准地价更新(评估)工作:
一是调整原来的级别范围;二是确定每个级别内土地分商业、住宅、工业用途的基准地价.
三、基准日
2007年7月1日。
四、组织管理
1、成立专门的领导小组和技术小组
成立由主管国土的副县长任组长,国土、财政、物价等部门领导任成员的领导小组,专项协调此项工作的开展;成立由主管地价管理工作的县国土资源局副局长任组长,各专业技术人员任成员的技术小组,完成具体技术工作.
2、召开专门的协调会议和技术研讨会议
讨论此项工作的整体思路和技术路线,收集资料以及确定技术方法,确定严格按《城镇土地估价规程》实施项目,并采用高新技术,大胆创新.
3、加强项目质量管理
对项目的进展情况按有关规定及时向县政府上报项目工作进度,及时反馈项目研究中出现的问题。
项目完成后,及时邀请上级部门进行验收及报告审查,准时、高质量地提交项目研究成果.
五、工作计划
全部工作共分为前期准备、资料收集、内业处理、成果汇总、意见征询、成果验收、鉴定与上报审批等6个阶段。
工作计划见表1—1。
表1-2宁乡县乡镇基准地价更新(评估)工作计划表
项目
内容
一、准备阶段(2007.3.1—2007.4。
30)
1、向上级部门报批工作实施方案
国土局向县政府上报工作方案,县政府成立领导小组,落实项目经费和各相关部门提供资料.
2、成立分工明确的工作组
(1)县政府成立领导小组;
(2)成立技术小组;
(3)成立项目管理组;
(4)确定协作单位;
(5)建立监督检查制度。
3、制定工作制度和方案
(1)制定外业调查工作计划和制度;
(2)确定宁乡县乡镇基准地价更新技术方案;
(3)制定宁乡县乡镇基准地价更新工作方案。
4、收集工作底图及图件编辑
(1)数字化交通图及规划道路网;
(2)宁乡县各乡镇旅游交通图。
5、调查表格设计
(1)土地使用权出(转)让调查表;
(2)土地使用权出租调查表;(3)私旧房买卖调查表;(4)商品房出售调查表;(5)房屋出租调查表;(6)工业、仓储企业用地情况调查表;(7)征地、拆迁、土地开发调查表;(8)联合建房调查表;(9)土地联营入股调查表;(10)以地换房调查表。
6、收集有关资料和组织人员培训
(1)按工作方案收集相关部门资料;
(2)人员培训:
主要包括调查的范围、目的、工作对象、工作方法,详细讲述调查的基本要求以及调查表格的填写方法、样点的上图方法、各类型样点的调查方法,外业调查注意事项等;
(3)学习《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价规程》,编写《宁乡县乡镇基准地价更新工作手册》。
二、资料收集阶段(2007。
5。
1—2007。
6。
30)
1、土地估价资料收集
土地使用权出(转)让、商品房出售、私旧房买卖、房屋出租、工业企业和仓储用地调查表等估价资料的调查。
2、其他相关资料收集
土地还原利率、房屋还原利率、房屋重置价、房屋耐用年限、房屋残值率、银行存贷款利率、房地产开发行业效益指标、各种房地产交易税费、物价指数等。
3、召开领导小组全体会议
召开各级领导小组会议,解决工作中存在的问题。
三、内业处理阶段(2007。
7.1—2007.8.31)
1、调查资料的分析整理
(1)检查内容是否遗漏,数据是否符实;
(2)从估价资料与其他相关资料二方面进行资料归类。
2、资料的录入及建库
(1)按因子的图形和属性要求,制定合理的数字化方案;
(2)建立相应类型的图形数据库;
(3)进行图形编辑,检查数字化中的错误;
(4)建立属性数据库;
(5)配符号显示,检查和修正图形和属性数据的错误。
3、估价资料处理
建立空间数据库,并对资料进行处理,按《规程》规定初步确定商业、住宅、工业用地地价,并建立宗地地价修正体系。
4、召开专家和领导小组会议
不定期召开如工作协调、主要参数取值等专家或领导小组会议。
5、初步成果分析与实地校核
初步确定各均质区域各类用地基准地价。
四、成果汇总阶段(2007.9.1-2007。
10。
31)
成果汇总
(1)基准地价更新技术报告;
(2)绘制基准地价成果图;
(3)各类成果数字化存档。
五、意见征询阶段(2007。
11.1-2007.12.31)
意见征询
(1)召开专家咨询会及评审会;
(2)归纳和整理各方面意见和建议,并调整完善。
六、验收、鉴定与上报审批阶段(2008。
1.1以后)
验收与上报
(1)成果验收、鉴定;
(2)成果上报审批;
(3)媒体宣传。
第三节 基准地价更新(评估)概述
一、基准地价成果更新的必要性
1、依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001),宁乡县原基准地价成果必须进行修订
现行的宁乡县基准地价成果是在2003年由宁乡县国土资源局、长沙永信评估咨询有限责任公司历时近半年完成的,该成果于2004年4月4日由湖南省城镇基准地价更新成果验收小组验收,并于当月由宁乡县人民政府发文进行公布。
其基准日是2004年1月1日,至今历时近三年多了。
根据中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》规定,凡是原有基准地价成果使用两年或有社会经济条件发生变化的,都要对基准地价成果进行全面或局部评定,更新原成果。
同时,湖南省国土资源厅办公室文件《关于全面建立全省城镇基准地价体系的通知》(湘国土资办发[2006]90号文)明确规定:
城市、城关镇三年以上没有进行基准地价更新的,就在今年内开展,并同时开展所属建制镇基准地价制定(评估)工作。
2007年长沙市人民政府文件《长沙市人民政府关于进一步加强土地管理的通知》(长政发[2007]26号)对此也有明确规定:
各县(市)人民政府要迅速依照《长沙市国有土地有偿使用规定》制定基准地价等级图(其中长沙县三至十等,望城县、宁乡县和宁乡县为四至十等)报市人民政府批准后实施。
目的是为了使土地价格成果反映和符合客观实际,保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现时性.
2、原成果已远离了现实地价水平,当前的市场价格得不到客观及时反映
近几年由于宁乡县经济的快速发展、城镇基础设施的不断完善,城市道路体系飞速地向城市四周扩张,城市规划和功能布局使得城市区域功能布局发生了翻天覆地的变化,城市整体功能得到了提升,加之房地产开发热度上涨,多个楼盘陆续建成,整体地价水平有很大的提高;特别是道路建设的加速发展,使得宁乡县未来的交通便捷度得到了进一步的提升,交通、区位、政策等多种优势吸引了大批重点工程落户,导致局部地域地价水平变化很大,2004年的估价结果已不能客观地反映宁乡县的实际地价水平.
3、调整地价,是落实国家宏观调控、节约和充分利用土地资源的根本措施
为落实国家宏观调控经济的土地政策,国务院和国土资源部出台了一系列的严格土地管理政策,其中在土地的供应政策和土地资源的充分和节约利用上尤其明确,特别是新宪法对土地财产权的强化,对农用地转变为建设用地的明确划分,对农用地原征用条例的改革将大大促进我国土地一级市场的规范。
上述政策表明,要达到充分和节约利用土地资源,落实好国家宏观调控政策的目的,根本措施就是要调整和更新基准地价.
二、基准地价成果更新的主要依据
1、《中华人民共和国土地管理法》;
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》;
3、《城镇土地分等定级规程》;
4、《城镇土地估价规程》;
5、《湖南省宁乡县城镇基准地价更新评估技术报告》(2004年);
6、《宁乡县所属乡镇总体规划纲要》(2001-2020);
7、《宁乡县县城总体规划》(2005—2020年);
8、《宁乡县统计年鉴》(2006年);
9、宁乡县基准地价更新工作相关文件;
10、其它相关法律、法规与规范.
三、原基准地价成果的主要内容
宁乡县乡镇基准地价最初的评估成果是于1995年由宁乡县土地估价办公室完成;2000年进行了局部调整,但只是对土地级别及基准地价水平的调整;2004年进行了更新(表1—3),更新只覆盖了部分主要乡镇,其主要成果内容包括以下几个部分:
1、宁乡县原基准地价测算的基本步骤为:
根据土地利用条件划分区段、区片等均质地域,运用土地市场调查资料,以样点地价为主要依据,测算出宁乡县乡镇商业用地基准地价。
2、宁乡县原基准地价的确定:
原则上接近大致相等标准临街深度以内的均质地域为一区段,区段划分的基本条件为“地价接近,地段相连”.区片是被街道或明显地物包围的地价接近的均质地域,经过对初步划分方案的调整、合并与检验。
均质区域(区段和区片)地价的基本计算方法是将通过检验后的保留样点取算术平均值求出该地域的基准地价。
以土地区位及均质地域理论作为划分土地级别的理论基础,主要依据基准地价测算的结果,结合宁乡县乡镇的实际,将评估区土地划分级别,对每一级别内的土地单元综合运用算术平均法和中位数法求得商业用地级别基准地价。
表1-3-1双凫铺镇商业基准地价表
单位:
元/平方米
土地级别
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
级别价
600
435
300
150
表1—3-2道林镇商业基准地价表
单位:
元/平方米
土地级别
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
级别价
250
170
120
表1-3-3煤炭坝镇商业基准地价表
单位:
元/平方米
土地级别
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
级别价
380
230
140
表1-3-4夏铎铺镇商业基准地价表
单位:
元/平方米
土地级别
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
级别价
250
170
120
表1-3-5流沙河镇商业基准地价表
单位:
元/平方米
土地级别
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
级别价
440
280
200
150
3、分用途拟定了宗地地价修正体系:
修正体系包括宗地地价修正系数表、宗地地价修正因素指标说明表及出让年限、容积率、商业用地的街角地等单项的修正方法和修正系数。
四、基准地价成果更新应解决的主要问题
根据基准地价更新的实践和《城镇土地估价规程》的有关要求及对原成果的分析研究,我们确定宁乡县乡镇本次基准地价成果更新应解决的主要问题为:
1、基准地价内涵分析
基准地价内涵的界定,直接影响到基准地价成果的应用,因此,准确界定基准地价的内涵是本次基准地价成果更新的重要任务.根据成果应用的需要,基准地价应该对应一定的用地类型、权利状况、使用年期、估价期日、容积率、开发程度及土地深度等条件。
根据样点资料所更新出的基准地价是熟地地价,熟地是生地经过征地、拆迁和土地开发转变而来,因此,基准地价应该为具有一定涵义的地价.
《城镇土地估价规程》及国家有关地价政策规定,都没有涉及到地价构成的规范,《规程》认为“基准地价是对城镇各级土地或均质区域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格"。
人们也常说土地所有权价格和土地使用权价格,或者生地价格和熟地价格。
究竟地价构成是什么?
土地估价实践急需要解决这一课题,土地资产管理也亟待解决这一难题。
尽管理论界和估价实践界对“地价构成"有一定的探讨,但从实践需要上可以认为:
①运用科学的评估方法(如基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法和成本逼近法)评估出的地价,可以能用成本等项目构成来表示。
基于这一理论,本次评估的基准地价可以用成本构成描述其地价;②“构成”的转化表现在地价上,应大体上可以量化表示,也就是说不同“构成”的在地价中是不同的,这种不同不仅可以用数量表示,而且有其不同“构成”之间数量转化内在规律。
基于上述二点,本次基准地价更新增加了地价构成分析的新内容。
2、均质地域及土地级别调整
本次成果更新的基准地价表达方式,采用新的表达方式,即商业用地、工业用地和住宅用地均采用级别价表示。
原成果的土地级别划分方法主要用地价分区定级的方法,即在测算各均质地域地价的基础上,再将地价联系相近的均质地域综合成一定的土地级别;由于均质地域的划分主要以土地利用现状为依据,各类型的均质地域及土地级别并未覆盖整个更新区域,这给土地用途发生变化调整时的地价更新与管理带来了困难.本次基准地价成果更新在综合考虑各种土地利用条件的基础上,对均质地域进行重新划分,并在更新区域全域覆盖的前提下,根据均质地域的土地条件与地价水平重新划分各类用地土地级别。
3、重新确定各类用地的基准地价
依据宁乡县乡镇近年来土地质量的新变化,在全面系统收集样点地价资料及其它相关资料的基础上,根据《城镇土地估价规程》的要求,采用科学合理的技术路线及技术方法,重新确定商业、住宅、工业三类用地的基准地价.
4、宗地地价修正体系的修正
遵循科学、实用、简明和便于操作的原则,本次成果更新分修正系数表和特别单项修正建立宗地地价修正体系。
(1)特别单项修正。
特别单项修正的因素依据基准地价内涵涉及的因素确定.主要考虑容积率、使用年期、估价期日、开发程度及街角地的影响。
不同用地类型,其地价随容积率的变化有明显的差异.本次成果更新,以样点资料为依据,并在此基础上,确定不同用途土地的容积率修正系数。
街角条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一,街角地地价一般明显高于临街普通宗地.本次成果更新应在分析主要街道街角地地价与同一街道普通宗地地价比例关系的基础上,综合考虑不同类型道路标准深度差异、正旁街路线价比例关系及街角地范围内不同宗地差异的影响,测算街角地地价修正系数。
(2)修正系数表及影响因素指标说明表的编制.修正系数表内因素涉及除特别单项修正因素以外的影响地价的主要区域因素和个别因素。
同时,由于商业用地基准地价系数修正法的修正基准地价采用区片价,故其修正因素应重点考虑区片的区域因素差异及宗地个别因素;
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