商业街方案范文商业街设计方案.docx
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商业街方案范文商业街设计方案
[商业街方案范文]商业街设计方案
商业街就是由众多商店、效劳店等共同组成,按一定结构比例规律排列的商业繁华街道,如何筹划商业街的活动方案呢?
下面给大家介绍商业街方案范文的相关资料,希望对您有所帮助。
前言
××广场商业步行街,是南大街南段的首席商业街区。
一、二期工程全部竣工后,商业建筑面积将达2万平方米,拥有大小店面房120个,成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。
目前,一期商街刚刚开市,店铺出租率偏低,商街的商
业气氛偏冷,商户入驻经营热情不高。
据调查,一期商街的65家店铺中,目前出租率仅为52.3%,有近一半的店铺闲置待租;已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。
这种状况,不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响,而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。
因此,我们必须采取有效手段,炒热××一期的商街气氛,大力提升其商业价值,增强业主和商户的投资信心,并以此拉动××二期的店铺出售。
鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫,本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行筹划。
一、背景分析
××一期商街位于濠河之畔,处于城市商业中心,与繁华的南大街北段仅一步之遥。
这样具有“钻石级”市口的商业街,当前缘何一时难“热”?
在我们拿出筹划方案之前,首先必须对此进行研究分析,以便找准“病灶”对症下药。
据考察和分析,××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
(一)、商街设计“先天缺乏”
1、大广场难搞大活动。
步行街北广场扼××街、××路交汇处,西邻五星级大酒店,原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台,能给商街源源不断注入人气。
由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”,而没有考虑广场的商业价值,如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。
广场热不起来,商街自然冷落。
2、“假山”成了“绊脚石”。
步行街南入口处的“假山景观”,既无欣赏价值,又横亘在道路中央,事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。
此外,南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符,也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。
3、内外街连接通道商用功能缺失。
××街通往内街的三个通道,从商业功能设计上看实属败笔。
按照商业街区的布局要求,街区内主干道、副通道两侧均应为店面房,以便使街区形成鳞次栉比的商店群。
这不仅能有效吸引顾客逛街购物,易于催生和聚集客流,而且能把土地资源利用率发挥到极致,如同上海豫园商街那样条条路上有店铺,每寸地皮生银子。
遗憾的是,××一期外街通向内街的三个通道,两条是没有任何店铺的“幽巷”,顾客在街口看不到商业气氛,甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道,同样因一期建筑南侧没有设计店面房,走在南大街的顾客看不出街口的商业气氛而止步于此。
4、××街一侧临街绿化带的设计过长,阻挡店门,不少顾客入店购物因此要绕一大圈,于是放弃了购置动机,导致临街店铺生意清淡。
(二)、商街筹划“后天失调”
1、××广场商业街处于核心商圈,在市场竞争特别强调个性化的今天,商街必须有自己的“灵魂”,即战略定位和商业主题。
××广场商业街最早定位是“××街”(很好),后来又定位于“×××”(很好,只是推广很费力),如今准备冠以“××广场步行街”(老土,没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。
由于没有精确、精准的市场定位,关于商业上“我是谁”、“我为谁效劳”的问题没有首先解决好,其它问题也就难以解决了。
2、××广场是一处很好的“市民广场”,但要吸引广阔市民聚集到这里,还需要有浓郁的“广场文化”,例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。
此外,还需要有表达人文关心的指引牌、休闲椅、售报亭、公用亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。
目前,由于上述设施没有配套,××广场的“磁场效应”不佳,所以商街难“热”。
3、打造商街,效劳“缺位”。
开发商开发一片商铺销售出去,再由物业管理公司去打理,这是开发商业房产的“老皇历”。
事实上,经营××广场商业街,“物业管理”代替不了“商业管理”,商业街由“冷”到“热”需要专业筹划管理机构来“操盘”运作,此所谓“泛商业地产运作”。
××广场起步阶段缺少商业筹划管理机构的全程介入,商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”,双方又都缺乏成熟的理性,商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”,这就无法形成火爆的商业气氛。
此外,我们对业主购置店铺后的关注程度不够,没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和效劳,例如,商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关,这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。
二、商街定位
××广场商业街的战略定位至关重要,针对其所处的地理位置和商业环境,根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好,我们作如下战略定位:
1、街名:
××广场时尚丽人街
2、概念:
××广场————××街观光旅游的门户,国际品牌会聚的商街,都市丽人寻梦的×××。
3、广告语:
××广场/时尚丽人街————与××相约,与××同行
4、商业门类:
购物、休闲、餐饮、美容、娱乐
5、商品:
主营国际国内名牌服装、服饰、化装品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。
6、顾客定位:
都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。
7、经营理念:
站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。
三、招商筹划
××广场时尚丽人街的招商,属于“突破困局”的举措,招商需从以下几个方面入手:
(一)、发布招商公告
我们方案于4月中旬在《××晚报》、××电视台发布招商公告,突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机,吸引商户预约登记承租店铺。
(二)、举办招商信息发布会
该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行,出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商,以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化装品商户。
参会商户的人数拟控制在100人左右。
会上将发布的主要信息是:
1、××广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;
2、×××××街可供商户购置或租赁的店铺资源状况,包括售价、租金、物管的优惠政策。
(三)、整合店铺资源
××一期的店铺均已出售,投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?
是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?
举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前,须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。
一旦确定了哪些店铺可供委托招商,我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。
为了使××一期商街尽快形成良好的商业气氛,我们应争取所有空关店铺纳入招商范围,并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。
如果有的业主采取等待店铺升值的态度,宁可闲置也不愿出租,我们应当认真加以引导,发动其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租,以便消除商街中的店面空关现象。
对目前正在寻求转租、退租的商户,我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措,发动他们消除念头和恢复信心。
如果商户仍然要转租、退租,由于业主与商户之间有约定,我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。
(四)、有关租金政策
××一期商街的商业气氛清淡,其中原因之一,是店铺投资者急于高回报开出高租金,让许多欲入驻经营的商户望而却步。
因此,我们在为业主代理招商前,必须做好两项重要工作:
第一,我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异,说明××一期商街处于入市初期,繁荣兴旺需要有一个培育过程,不能无视市场承受能力开“天价”。
向业主说清道理很重要,高租金导致店铺无人承租,业主照常要背负购房贷款利息,店铺价值也很难提升。
第二,我们要从业主与商户的双方利益,设计比拟符合市场行情和商街现状的租金政策。
当前,××一期店铺比拟适宜的租金是:
1、内街店铺:
租金600~700元/m2/年(经测算,内街店铺平均售价8500元,平均面积110m2,购房投资额约94万元,购房贷款利率按4.7%计算,年利息为4.4万元。
如该类店铺以600~700元/m2/年租金计算,年收益为6.6~7.7万元,剔除利息后的收益2.2~3.3万元。
这样的租金对商户来说,在目前情况下尚有吸引力,易于接受。
)
2、外街店铺:
租金800-900元/m2/年(经测算,外街店铺平均售价12500元,平均面积200m2,购房投资约250万元,购房贷款利率按4.7%计算,年利息为儿75万元。
如该类店铺以800~900元/m2/年租金计算,年收益为16~18万元,剔除利息后的收益4.25~6.25万元。
这样的租金对商户来说,目前情况下尚易于接受。
)
(五)、商户入驻优惠措施
为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心,我们将“放水养鱼”,从尽快繁荣市场的高度,适时推出必要的优惠措施:
第一,商户入驻商街经营一年以内,我们将一个灯箱广告位(由我方制作灯箱,灯片制作及电费由商户负责),供其做商品或品牌宣传;
第二,凡商户举办品牌宣传、商品促销活动,一年内允许在北广场上每季举办一次活动,鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动;
第三,凡商户入驻经营一年内,店铺物业管理费将按八折优惠收取;
第四,为降低入驻商户的经营本钱,我们将协调工商、税务部门,给予××广场商业街以集贸市场的税收优惠政策,同时在工商管理费的收取上适当减免。
四、商业气氛营造
(1)、商街指示识别系统布置(详见××广告公司设计效果图)
(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见×××步行街雕塑照片),以增添××广场的文化底韵,吸引游人前来休闲。
(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等,广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛,增加视觉看点,扩大商街的休闲与效劳功能。
(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动,借力炒热广场、活泼气氛、吸引眼球。
尤其要抓住“五一”前后活动频繁,联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动,借助媒体推波助澜,巧妙宣传××广场。
(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《××风韵》优秀摄影作品广场展示活动,用文化手段提升××广场的时尚品位。
(6)、5月份起,争取举办几次《××之夏》广场音乐欣赏会,用高雅艺术推高××广场在市民心目中的地位,提升广场的“聚流”效应。
五、商街硬件改造建议
1、××北广场实施改造,以适合举办大型活动。
2、××一期南入口的假山撤除,地面实施人性化、商业化改造。
3、临××街一侧的店前花圃实施改造,便于顾客无阻碍进店。
4、内街的地面进行排水改造,防止夏季雨水倒灌进入店铺。
5、××一期南侧花圃争取撤除,最好建造一排店面房,既可街口开店吸引顾客步入内街,又可创收。
上述方案,经董事长批准后组织实施。
前言
6月10日,重庆海昌加勒比水上乐园开园,重庆加勒比水上乐园是西部最大的山地水主题公园,它的开园必将吸引众多的游客前来游玩,这正是加勒比商业街宣传和炒作的大好时机,由于目前商业街还没有开业,商业环境还没有形成,为此,加勒比商业街决定在水上乐园开园期间,开展美食展销,营造商业气氛,另一方面,趁热打铁,通过一系列推广活动,来聚集人气,吸引游客。
同时由于商业街商家入住以来还没有举行过推广活动,商家也一直要求开展活动来炒热商业街,这就是商业街在水上乐园开园期间开展推广活动的原因。
一、活动目的
1、借加勒比水上乐园开园之势,趁热打铁,宣传和炒作加勒比商业街,为商业街造势;提高加勒比商业街的知名度,扩大加勒比商业街的影响力。
2、通过活动营造商业气氛,树立商家信心;
3、通过活动树立加勒比商业街核心理念,明晰商业街的差异化定位,创立商业街的个性化特色,打造商业街的品牌形象;
4、通过活动让游客了解、认知、熟悉加勒比商业街,进而喜爱、钟情加勒比商业街。
二、活动时间
1、表演活动:
6月12日(星期五)17:
00—21:
30
2、露天电影:
6月12日(星期五)20:
00—22:
00
3、美食展销:
6月12日——6月28日
注:
表演活动和露天电影如遇小雨,活动照常进行;如遇大雨活动顺延一天。
三、活动地点
1、表演舞台:
商业街入口喷水池前。
2、美食展销:
1)特装展位:
▲商业街下街4个:
▲商业街上街2个:
2)标准摊位:
▲商业街下街30个(含10个花车);
▲商业街上街20个;
四、总体思路
1、活动要营造现场气氛,表达狂欢、热烈、激情、浪漫的主题;且每天要有一个活动主题;
2、活动要符合目标消费群的胃口,吸引观众互动和参与;
3、活动设置要考虑观众的互动和参与;
4、活动要表达加勒比的特色,特别是婚庆经济的特色;
5、活动要与水世界和楼盘促销相结合,相互促进、优势互补。
6、活动奖品要与水上乐园和商业结合起来。
五、市场分析
1、海昌加勒比自身分析
要对海昌加勒比商业街迹象推广,我们首先要清楚加勒比的特色是什么?
加勒比的品牌核心价值是什么?
如何给加勒比定位?
一方面从加勒比的命名来分析。
提到加勒比,我们首先想到的是海、其次就是海盗。
海,使我们联想到海的神秘、海的壮阔、海的汹涌澎湃;海盗,使我们联想到神秘、疯狂;
另一方面,从加勒比的商业业态来分析,海昌加勒比打造的是四大产业链,包括“旅游经济”、“休闲经济””婚庆经济“和“会展经济”。
人们“旅游”的目的很大一局部是为了了解世界(神秘);而“婚庆”肯定是“浪漫”的事业;人们“休闲”的目的是为了放松、无拘无束,快快乐乐。
总结,从以上两个方面分析,我们对加勒比的特色可以概况为:
“神秘、浪漫、欢乐”
所以,我们可以把加勒比的品牌核心价值确定为:
“神秘、浪漫、欢乐”
2、消费者分析:
其次,我们要对消费者进行分析,消费者的分析包括消费者的和消费者特征分析:
1)消费者:
▲到水上乐园游玩的游客;
▲到南山游玩的游客;
▲到南山农家乐度假的游客。
▲南山附近的居民。
2)消费者特征:
以有车一族为主,年龄在18—35岁的年青人,特别是情侣、新婚夫妻、以及带着孩子的年轻父母。
他们文化程度一般较高,有固定的工作或稳定的经济,生活超前,兴趣广泛,接受新事物快,追求新奇刺激,浪漫情调,喜欢冒险挑战。
所以,目标消费者与加勒比的品牌核心价值“神秘、浪漫、欢乐”是相吻合的,这也说明加勒比的品牌定位是准确的。
3、市场环境分析:
在国际上,每月的14日都是情人节,只是每个月的内涵不一样。
而6月14日这天是”KissDay亲亲情人节“,是个接吻的情人节。
所以,我们考虑本次活动设置围绕”情人节“做文章,强化加勒比”婚庆经济“的特色。
从而打造加勒比的品牌核心,树立加勒比差异化的品牌形象。
而且我们建议以后每个月的14日加勒比都可以围绕”情人节“开展一系列的活动。
加深消费者对加勒比品牌个性的认知和了解。
六、活动主题
(一)活动总主题:
“狂欢加勒比,燃情商业街”
(二)活动分主题:
我们设想在三天的活动中每天确定一个活动主题,从不同的角度全方位诠释加勒比的特色。
1、第一天活动主题:
“神秘加勒比”
海是神秘的,而靠近百慕大的加勒比海那么更加神秘莫测,加上神出鬼没加勒比海盗,加勒比在人们心目中历来都有一种神秘的色彩。
表演活动通过魔术、杂技,互动活动通过寻宝等,来营造神秘的气氛。
同时揭开加勒比神秘的面纱。
2、第二天活动主题:
“浪漫加勒比”
而靠海而居的民族天生就是浪漫的民族。
同时海昌加勒比商业街打造的“婚庆经济”,也是浪漫的事业,所以“浪漫”符合加勒比商业街的定位,通过活动能够加深人们对加勒比商业街特色的了解。
表演活动通过情歌演唱,婚纱走秀,互动节目通过丘比特箭来表达浪漫情怀。
3、第三天活动主题:
“狂欢加勒比”
加勒比地区的民族热情奔放,将舞蹈视为他们日常生活中的必需品,狂欢节更是他们最重要的节日,节日期间每个人都会尽情的舞蹈狂欢。
所以“狂欢”也是加勒比的特色之一。
同时把“狂欢”放在最后一天,可以把活动推向最后的高潮。
表演活动通过异域舞蹈、笑星表演,互动活动通过射海盗,把现场变为欢乐的海洋。
七、活动安排
(一)主题活动:
主题活动是本次活动的亮点和引爆点,主题活动的要求是有创意、有新意,观众参与度强、市民关注度高、社会影响力大,媒体易炒作、口碑以传播,主题活动要表达加勒比的个性、展示加勒比的特色、传达加勒比的品牌核心、通过主题活动迅速提高加勒比的知名度,建立加勒比在公众心目中的个性化品牌形象。
为此,我们筹划了四个活动,从中确定三个,每天一个主题活动。
1、创意接吻大赛:
6月14日是“KissDay亲亲情人节”,是接吻的日子。
这天在加勒比搞创意接吻大赛,可谓天时、地利、人和都占尽了。
1)活动主题:
”爱你一世“
2)活动概述:
(1)前期炒作:
(5月26日起)
提前在网络和其他媒体上,发布活动消息,对活动进行炒作,同时邀请大家报名参加。
(2)报名:
(5月26日起)
通过、网络和现场接受报名,根据报名情况安排比赛。
(3)比赛(可以搞3天,也可以搞1天)
比赛在活动现场进行,主要是比接吻的创意,包括姿势、动作、道具、服装等等。
活动全程录像,并放到网上。
(4)评选:
当天由评委评出当天的第一名,然后将三天三对第一名情侣的接吻照放到网上,由网民投票评选出最具创意的接吻之星,奖励2614元(爱你一世)。
(5)奖励:
接吻之星,奖励2614元(爱你一世),每天的第一名奖励1426(一世爱你)。
2、爱的宣言(最雷人或最牛爱的宣言评选)
1)活动主题:
”有爱就要说出来“
2)活动概述:
(1)前期炒作:
(5月26日起)
提前在网络和其他媒体上,发布活动消息,对活动进行炒作。
(2)宣言:
(可以搞3天,也可以搞1天)
宣言在现场由参与者亲自到台上对观众发表,对每个参与者的宣言都做好记录。
(3)评选奖励:
将每个参与者的宣言放到网上,由网民投票评选出最雷人(最牛)爱的宣言,并给予3000元的大奖。
3、跨国集体婚礼及各国婚俗的大展演
1)活动主题:
”爱没有国界“
2)活动概述:
(1)前期炒作:
(5月26日起)
提前在网络和其他媒体上,发布活动消息,对活动进行炒作,同时邀请大家报名参加。
(2)报名:
(5月26日起)
通过、网络和现场接受报名,根据报名情况安排婚礼庆典(也可以征集一对)
(3)婚礼(6月14)
在活动现场举行婚礼庆典,对每一对情侣按照他们国家的风俗举行婚礼仪式,也是各国婚俗的大展演,让观众领略不同国度、不同民族的婚礼习俗。
(4)奖励:
每对夫妇可以获得“真爱一生”婚礼仪式、“欢乐一生”游水上乐园、“温馨一生”半价结婚照(与金夫人谈判)、“幸福一生”半价婚宴(与德庄谈判)、“浪漫一生”新婚露营(由加勒比提供帐篷在加勒比露营一晚上)。
4、世界经典婚俗真人秀
1)活动主题:
”爱没有国界“
2)活动概述:
(1)前期宣传:
提前在网络和其他媒体上,发布活动消息,对活动进行炒作。
(2)婚礼真人秀:
在活动现场精选三大洲的三个奇异婚真人俗秀:
按照该地区的风俗举行婚礼仪式,让观众领略不同国度、不同民族的婚礼习俗。
▲加勒比地区婚俗秀
▲东南亚地区婚俗秀
▲非洲地区(刚果)婚俗秀
(二)互动活动:
每天除了主题活动外,还要举行假设干互动活动,以丰富活动内容,增加观众兴趣,调动现场气氛。
每天举行5-6个互动活动,活动天天新,不重复。
1、寻宝
寻宝是海盗们最热衷的事情之一,我们经常在电影里看到海盗们根据一张藏宝图,到处寻宝的场面,本活动就是基于此展开。
将一些藏宝图隐蔽在商业街内,不同的藏宝图代表不同的奖品,主持人宣布活动开始,观众就可以到商业街内自己去寻找,找到藏宝图就可以领奖。
通过活动营造神秘的气氛,同时观众在寻找的过程中加深对商业街的全面认识和了解。
2、射丘比特箭
丘比特是爱情的象征,这是大家耳熟能详的,处在恋爱萌动中的年轻人都希望用丘比特箭去射中自己心爱的人。
本活动就是为他们所设计的,相信处在热恋中的年轻人会趋之假设鹜的。
在主席台上用KT板做一个心的造型,KT板上由假设干可以翻转的小方块构成,每个小方块上面是一个美女或师哥的头像,每个头像后面标有奖品,观众上台用丘比特箭射美女或帅哥,射中后当小方块翻转过来,是什么就奖什么。
3、射海盗
目前打CS在年轻人中非常流行,射击类的游戏业是年轻人的最爱。
本活动就是用水枪进行射击的活动。
“水”又表达了水主题公园的特色,
在主席台上用木工板做一个海盗船的造型,在船上做一些海盗模型,每个海盗模型对应一种奖品,观众上台用水枪射击海盗,射倒哪个海盗模型,就获得相应的奖品。
4、探秘(灯谜展猜)(1—3天)
加勒比是神秘的,人们都想探索她的神秘,而猜灯谜也是探秘。
我们将海昌、加勒比楼盘、水上乐园等相关内容编成灯谜,供游客猜射,让游客来探索加勒比的秘密,使游客更深入地了解加勒比。
而且猜谜活动参与度高,对聚集人气能起到很好的效果。
同时,我们用具有加勒比风情的用纸条书写灯谜后悬挂在商业街入口两边,还可以起到衬托现场气氛的作用。
营造喜庆的气氛。
5、《加勒比海魔法》
邀请9名观众分3次上台,与魔术秀玩爱情主题互动魔术
1)爱情魔法大轮盘
现场邀请5位观众上台,台上摆放大轮盘,轮盘上有6个纸袋,其中一个纸袋里装有大铁钉,旋转轮盘后,没有人知道钉子到底在哪个纸袋里面,观众选择没有钉子的纸袋并拍下它,对爱情忠贞的人将不会受到上帝的惩罚,而背叛爱情的人,铁钉将会刺穿你的手掌,如此惊险刺激的爱情测试游戏,你敢玩吗?
主持人配合用极具煽动性的话语,配合游戏。
2)爱情幸运星
邀请1名女性观众上台,一颗幸运心在魔术师的手里。
一颗在观众手里,翻开手掌2颗心都在女观众的手里,然后再由魔术师将2颗心变为1颗,代表者爱情就是2个人心心相印,永结同心)
3)幸福的一家
邀请一家3口上台,魔术师会让一家3人一人选一张牌,然后爸爸所选的牌的花色如?
加上妈妈所选的牌的点数如3,而孩子所选择的牌就一定会是?
3,因为爸爸和妈妈的基因共同造就了孩子,这就是神奇的魔术世界)
暂定3个互动魔术,现场演出时可根据现场观众反响及时间情况增加或删减魔术。
7、《非洲婚俗知多少》
主持人介绍完非洲婚礼习俗之后,邀请20——30名观众上台,由海盗造型的工作人员
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