某商业广场初步市场定位报告.docx
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某商业广场初步市场定位报告.docx
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某商业广场初步市场定位报告
壹、市场部分
一、上海商铺市场阐发
二、松江商铺市场阐发
三、区域市场阐发
四、区域住宅市场阐发
五、区域商业情况
六、地铁商铺现状与生长前景阐发
贰、项目阐发
一、项目情况
二、SWOT阐发
叁、项目定位及产物发起
一、销售计谋定位
二、消费群定位
三、项目定位
四、产物革新发起
五、代价定位
壹、市场部分
一、上海商铺市场阐发
1、市场运行表面
Ø商业租金、售价稳步上扬
截止到今年第三季度,上海的商铺平均租金已经上升至28元/平方米/月,比2005年同期增加了约5%,05年度比04年度增加了7%,04年度比03年度增加了11.8%,而空置率3年间始终稳步维持在11%左右。
这说明上海的商铺市场已经进入一个稳健生长期,步入了成熟的阶段。
Ø郊区的商业楼盘继承起了市场销售量的主力
随之而来的是众多开发商转向商业地产,外资地产基金纷纷进入上海商业地产市场,商业地产办事业也悄然出现。
值得注意的是,随着近年来房地产市场的生长,大量新兴社区的建成和入住,从中环线开始,沿中、外环线再扩展到外环线以外的范畴,在大型居住区四周的沿街商铺、聚集式商场和社区商铺的生长相当迅速。
Ø商业进入实物消费与办事消费并重的阶段
富厚商业内涵,满足综合消费,提升品级,已成为上海市区商业生长的新趋势。
从消费水平看,上海居民的消费能级正从日常生活消费品向住房、汽车等更高条理跨越。
从消费结构看,全市消费需求由实物消费为主进入实物消费与办事消费并重的阶段,零散型的商业地产结构模式很难适应上海商业未来的生长需求,因此体量大、功效综合全面、内在经营办事品质优良的商业项目将是下一步商业地产开发重点。
Ø商业用房的租赁和销售仍将并驾齐驱
目前约有20%左右的商业房产只租不售,有一定实力的开发商资金方面如果没有压力,完全可以接纳恒久收益的方法经营自己的商铺,这一收益是恒久且稳定的;其次,随着住宅开发向外围的扩张,商业房产也向都会周边集聚,但由于这些区域目前存在配套不全、市政缺乏、人气不敷等多方面的影响,难以形成对销售代价的有效支撑,由此只能接纳养铺的步伐或等候各方影响因素徐徐消除后,再重新推向市场;最后,有些大范围的商业房产由于其经营方面的特性,只能接纳租赁的方法获取收益。
2、价量阐发
代价方面,06年前三季度上海商业市场成交均价10430元/平方米,与去年同期9117元/平方米,上涨了13%,今年以来,上海商业代价平均以每季度2%的涨幅环比上升。
从代价走势上我们可以看到,2005年至今全市商业的成交季度均价的环比颠簸较大,其中06年二季度在市场供需两旺的情况下,成交均价为05年来最高点,达11445元/平方米。
从供求方面看,2006年三季度供给量总计约为110万平方米,月均供给36.7万平方米,较第二季度月均33.2万平方米升高11%;成交总量约为55万平方米,月均成交18万平方米,较第二季度月均成交28万平方米下跌36%。
供求比约为2:
1,呈供大于求态势,存量大部分主要来自一些缺乏人气和整体配套的商用物业。
总体来看,今年前三季度全市的商业项目供给与去年相比都有较大幅度的提高,而对付06年来说,除第一季度外,二、三季度的势头都较为旺盛;相比力而言成友爱况都体现的较为稳定,4月份靠近32万平方米的成交列06年各月之首。
3、全市商铺成友爱况阐发
2006年全市商铺成交共13927套,其中,60-100平方米的商铺与20平方米以下的商铺各占21.6%与21.5%。
小面积商铺成为市场的绝对主力。
而在100平方米以上的商铺中,140-200平方米的商铺成交最多,占到总量的8.3%。
2006年全市商铺成交总价在20-40万元之间的商铺到达总量的31.7%,小于20万的商铺为第二多,有约25.7%。
由于小面积商铺为市场的主力需求,使得40万以下的商铺成交到达总量的57.4%。
2006年全市商铺成交均价中,由于市中心楼盘供给量有限,使得小于4000元/平方米的商铺成交位列第一,到达23.8%,此部分多为外环以外的偏远地区商铺成交组成;8000-10000元/平方米的商铺位列第二,为19.4%。
二、松江商铺市场阐发
1、价量走势
代价方面,06年三季度松江商业市场成交均价6512元/平方米,与去年同期6662元/平方米,下降了2%,今年以来,松江商业代价平均以每季度0.5%的微弱涨幅环比上升,这是由于在松江的房地产开发进程当中,商铺则逐步向环线外延伸的趋势所致。
2006年第三季度,在房地产市场传统旺季的动员下,松江区商业项目成交均价到达了6668元/平方米,较上季度6314元/平方米上涨了6%。
由于松江住宅市场平均入住率较低,缺乏一定的人气,故为商铺的去化带来一定的抗性,随着筹划的逐步落实以及配套设施的日渐完善,松江的商业市场的代价仍存在一定的上升空间。
供求方面,06年三季度松江商业市场的供给量为33万平方米,与去年同期9万平方米相比,超出了近三倍的涨幅;今年的成交量为19万平方米,去年同期的15万平方米,增加了27%的涨幅;今年松江商业市场整体的供求比为1:
0.6,供大于求的情况较为严重,由于一些项目缺乏有效的整体筹划,以及强有力的消费群体支撑,导致商业空置面积较大,从而拉大了市场总体的供求比例。
2、全区商铺成友爱况阐发
2006年松江商铺成交共1255套,在单套面积漫衍中,140-200平方米的商铺成交套数最多,约占全部的23%,此类商铺主要以简餐、小型超市、美容美发等业态为主;而40-60平方米的商铺成交套数也到达19%,位居第二,此类商铺主要以打扮、小饰品等零售业态为主。
这两个面积段成交套数合计到达42%,成为市场供给的中坚力量。
而面积在200平方米以上的商铺成交量明显淘汰,合计仅约占15%,多为满足一些大、中型餐饮,娱乐等业态的需求。
2006年松江成交总价在60-80万元的的商铺约占到总量的20%;40-60万元及20-40万元也各占到17.5%及17.8%。
可见,松江商业市场与市区有明显的差别,明显偏低的单价直接拉低了总价。
固然,这也直接反应了本地商铺较低的租金水平。
2006年松江商铺成交均价因商铺所在板块差别,差别明显。
其中,4000-5000元/平方米的区间最多,到达约22%,这一区间主要为新干线、华泽新苑、海立华亭公寓等位于松江老城区的楼盘,周边配套较为单薄,缺乏良好的商业气氛;在8000-9000元/平方米的区间的商铺为第二多,到达约20%,这一区间多为位于九亭的九虹商苑成交所组成。
三、区域市场阐发
1、松江新城表面
✧
地理区位:
松江区位于上海西南,是上海经济比力发达的一个郊区,交通便捷,距市中心40公里,虹桥中际机场25公里,浦东国际机场70公里,沪杭高速公路和沪杭铁路贯串新城和老城之间。
新城区内的主干道——方松路将沪杭高速公路、318国道以及沪宁高速公路紧紧连接在一起,即将开工建立的申松轻轨,由上海经佘山国度旅游度假区直抵松江新城。
✧新城范围:
松江新城建立范围与范畴已经确定:
远期人口50万,建立用地60平方公里。
近期人口30万,建立用地36平方公里。
而22.4平方公里的松江新城示范区,则是近期建立的重中之重,根本结构是:
以中央十字绿化带为轴,北有占地4600亩正在建立的目前全国范围最大的高等教诲园区——松江大学城,以及轨道交通枢纽站。
✧新城交通:
2007年底,9号线将开通。
这意味着松江到市区距离将大大缩短,自松江新城站至徐家汇,运行时间只需35~40分钟。
松梅线和沪松线这两条公交高速线将不再是联接着松江与市区的“垄断”线路。
2、项目周边底子设施配套
(1)、学府院区
松江大学园区2001年启动,2005年根本建成,占地约7236亩。
筹划的上外洋国语大学、东华大学、华东政法学院、上海对外贸易学院、上海工程技能大学、上海立信管帐学院和复旦大学上海视觉艺术学院7所高校都已入驻。
学生范围为8万人教职员工约1万人。
上外洋国语大学:
是一所由中华人民共和国教诲部直属的和上海市共建的重点大学,属于国度211工程中的100所重点大学之一。
2001年,学校的本科生部迁址于上海市松江区文汇路1550号。
松江校区位于上海松江新城四周的松江大学城,占地800多亩。
上海工程技能大学:
是一所经济治理、工程技能、艺术设计等多学科相互渗透、协调生长的全日制普通高等学校。
现有治理学院、电子电气工程学院、机器工程学院、化学化工学院、质料工程学院、汽车工程学院、艺术设计学院、航空运输学院、打扮学院等多个学院。
2003级及以后的学生全部进入松江大学城。
东华大学:
创建于1951年,前身是华东纺织工学院,1985年,更名为中国纺织大学,1999年,更名为东华大学。
是一家以理工为主、文科为辅的综合性大学。
1960年,被国度教诲部确定为全国重点大学,是中国首批具有博士、硕士、学士三级学位授予权的大学之一。
上海立信管帐学院:
建于民国17年(1928年),由著名管帐学家、教诲家潘序伦开办。
本部位于上海市区中山西路,2003年迁至松江校区(位于松江大学城西南)。
2004年开设本科专业。
是中国大陆唯一一所以“管帐”命名的公办高校。
上海对外贸易学院:
创建于1960年。
原为国度对外贸易经济互助部直属高校,1994年划转由上海市人民政府领导,学校为华东地区唯一的一所涉外商科大学,具有从事国际商务高等教诲的悠久历史、鲜明特色和传统优势。
华东政法学院:
是新中国开办的第一批高等政法院校。
原系司法部下属高等院校,现为司法部与上海市共建、以上海市治理为主的高等院校。
学校现有长宁、松江两个校区,占地面积1064亩,修建面积24万平方米。
上海视觉艺术学院:
隶属复旦大学的上海视觉艺术学院是国度教诲部批准创建的独立学院,是由复旦大学与上海文化广播影视团体、文汇新民联合报业团体、上海世博团体有限公司、上海精文投资团体、上海精文置业团体、上海盛大网络生长有限公司、上海申教投资有限公司等互助举办的综合性新型艺术类本科院校。
(2)、财产基地——松江产业园
园区简介
上海市松江产业区是经上海市人民政府批准创建的上海首家市级产业区,位于上海市西南,千年古城松江的东西年翼,筹划面积39.26平方公里。
自1992年7月启动至今,开发面积已逾20.56平方公里。
区内水、电、通讯等“七通一平”底子设施齐全,至今,进区外资项目已达400多家,项目总投资凌驾60亿美元。
在松江产业区落户的企业中85%已经建成投产,且经济效益良好。
来松江产业区投资的企业中,有国际著名跨国公司60多家,其中列入世界500强国际知名公司有40余家。
松江产业区西部科技园区筹划面积12.55平方公里,位于松江区西部。
园区将以微电子财产为焦点,建成以IC系统财产、物流财产为主导,集生产研发、创业孵化、物流仓储、旅游居住为一体的现代高科技财产区。
园区自2002年5月启动以来,IC产业焦点区和研发区筹划已经完成。
目前,台湾台积电、联华气体、日本京滨电子及海内企业兰宝光电等总投资共11.5亿美元的项目已经开工建立。
财产导向
●电子、电器
●医药、生物
●机器
●食品
●纺织
3、板块分别
松江按区块分别为九亭、佘山、泗泾、新桥、老城、松江新城,我们就本项目所处的位置具体阐发下老城和松江新城商业生长情况。
(1)、老城商业表面
目前商业比力会合的区域为松江的老城区,依靠历史遗留的旅游资源,动员了商业的发达。
以中山中路、人民北路口为轴心,中山中路、人民北路、中山二路、人民南路为街区底子,南至松汇路,北至乐都路,东至谷阳路,西至人民路约2 平方公里的区域。
老城区体现历史老城风采和旅游文化特色,规复、修缮和掩护历史文化区、明清商业区、岳庙宗教文化街等历史遗产,改革云间路和中山西路,建立成为集旅游、旅行、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的商业文化中心。
商业的主要形态结合其都会的陈腐的修建结构仍以旧式的沿街商铺为主,其经营业态主要为旅游特色商品。
中山路、人民北路、中山二路、人民南路等现有中心商业街区进一步调解结构,以松江商城、上海第一百货松江店为主要节点,传统综合百货转变经营结构,提升品牌档次,转型为都市年轻消费为主的时尚百货。
(2)、新城商业表面
新城的商业范畴以方松公路、通乐路口为中心,文翔路、西其昌路、中央绿带围合的焦点区域,新城区是体现松江区综合都会功效和形象的标记性区域,也是松江区生长都市型现代办事业的焦点区域,体现“国际花圃城”特色形态和雅致气氛,集行政办公、都市零售、餐饮娱乐、文化休闲、商务办事、会展旅游功效于一体的都会大众中心,满足松江全区种种居民、商务人员和旅行游客的消费需求,辐射和办事范畴具有一定的广域性。
重点建立开元广场、嘉和广场、绿庭广场、烟草购物中心、松江商业广场、大学城商务广场等筹划项目,形成若干集高级写字楼、星级酒店、高等文化娱乐设施于一体的商务功效区,辅以大片开放式绿地,配套地下地面大型停车场合;形成若干本性化、高品质的都市购物广场,包罗时尚百货、生鲜超市、精品店、书城、种种餐饮娱乐、文化休闲、健身运动等,配套人性化的休闲步行街。
新城的商业主要发潜力在于轨道9号线的领悟对其带来的影响,轨道交通将弥补目前路面交通不发达的局面,使各商业网点形成连接,但就目前的商业情况而言,地铁尚未惯通,各商业地之间距离较远,交通未便利各得商业之间无连通性,新城中的低入住率也使得人气无法聚集。
造成了新城中商业经营清淡的局面。
四、区域住宅市场阐发
1、市场表面
松江新都会府重点建立的“一城九镇”中的“一城”。
其位于上海西南,距市中心30公里,筹划建立面积36平方公里,其中位于高速公路北侧的22.4平方公里是全部新建的焦点区,已经初具范围。
它不但有大学城,世界五百强企业有近40多家也在此落户。
坚固的财产支撑、富足的就业时机,为这座新城人口快速导入创造了条件。
同时,松江新城有着良好的地区条件,沪杭高速公路、沪杭铁路、同三高速公路把松江新城与市中心、浦东以及江浙两省紧紧地连在了一起,尤其是正在建立中的轨道交通9号线,更为这座新城快速形成提供了重要包管。
大量住宅供给量会合上市,造成市场竞争猛烈
筹划中,松江新城情况优美,配套齐全,但是由于没能很好的控制都会开发的速度,前期出让了大量的土地,仅2003年松江新城就推出了352万平方米土地,2004年有3幅地块转化为项目进入市场,去年松江区也成交了7幅地块。
由于房地产开发存在着一定的周期,直接的结果就是房地产项目的巨量开发,大量的住宅用房会合上市。
宏观调控出台,区域住宅空置面积上升,代价出现颠簸
在经历了2004年房价大幅增长之后,受到05年宏观调控的大情况影响,城区开发商纷纷引发代价战,而现有都会商业配套的缺乏以及居住气氛的不佳更使得松江新城房地产的颓势雪上加霜,商品房空置面积急剧上升,房地产代价出现了异常颠簸的现象。
投资比例较大,导致入住率较低
由于投资比率较大,在松江新城,入住率低于60%的楼盘触目皆是。
不停上升的空置面积影响房地产市场的康健生长。
空置房代表的是潜在供给量,一旦这些供给会合上市,给松江楼市带来的打击将是不可忽视的。
所面临的巨大存量无法去化,交通以及地理位置的因素使得这一地区楼盘很难出租,二手房以及租赁市场非常冷淡。
2、区域楼盘简析
板块分别
楼盘
开盘日期
容积率
总户数
主力面积
成交均价
主力总价
销售率
东区
大江苑
05年8月
1.6
1000
108~124
4892
52~59万
49%
名庭花苑
05年1月
2.5
745
110~130
5459
60~71万
67%
文荟峰景
05年11月
1.6
927
124~129
5859
73~76万
76%
松云水苑
04年8月
2.4
450
99~129
5441
54~70万
86%
三湘四季花城
05年4月
16
3000
111~140
6161
68~86万
69%
焦点区
海德名园
04年7月
0.74
800
96~128
5682
55~73万
96%
安信湖畔天地
04年8月
2.69
700
108~143
5545
60~79万
89%
西区
月亮河
05年1月
0.6
476
84~133
5416
45~72万
64%
浪琴水岸
04年8月
0.9
684
96~125
4699
45~59万
86%
复地翠堤
04年12月
0.9
276
70~110
5309
37~58万
75%
Ø代价水平:
从本项目周边目前在售的住宅楼盘来看,该区域的住宅市场的单价根本维持在5000~6000元/平方米之间,代价差别不大。
而总价段则总体控制在50~75万/套左右,同时楼盘的整体的品质也比力靠近。
Ø销售情况:
上述楼盘的销售时间跨度均比力长,期间受到国度宏观调控的影响,市场泡沫情况较为严重,消费市场持币张望气氛浓厚,导致客源逐步流失,除个体楼盘外,在1~2年的销售周期里50~80%的销售结果则显得不是很理想。
Ø房型:
在推出的房源中,大多以二房和三房为主,故可推测,本地消费者的家庭结构也根本以3~5人为主。
Ø空置率:
受到之前投资炒作较为严重的松江新城,在宏观调控政策的打压下,投资客难以在短时间内将手中房源脱手,加之根本的生活配套尚未完全跟上,导致新城新建住宅的入住率较低,根本低于30%。
随着新城轨道交通、医院学校等生活配套的加紧建立,入住率低的情况将在一定水平上得到改进。
Ø客源:
购买该地区的消费群体,主要来自于松江本地、上海市区以及江浙地带的外地人士,三大主力客源群的比例相当,为3:
3:
3。
宏观调控之后,投资客纷纷撤出本地市场,从而自用客的比例大幅度上升。
而因事情变更干系,需要在本地购房、希望子女受到良好的教诲以及改进自身的居住条件,购买本地住房消费者的主要购买动机。
Ø消费结构:
据观察,购买新城房产的购房者年龄条理较低、收入颇丰,与大学城教职员工、产业园区员工、政府公事员以及私企业主等组成了松江新城的消费主题,且拥有了较强的消费能力。
五、区域商业情况
商业介绍
Ø本项目位于松江新城东区,嘉松公路,思贤路口,紧靠轨道九号线边。
该区域主要由松江大学城、松江行政中心,住宅区组成,属于松江的一个住宅体量较大,集住宅、学院、行政办公为一体的新型社区内。
Ø周边在建的和已建好的中大型商业比力会合,大多都座落于地铁以西的区域。
而本项目的位置在地铁以东周边住宅较多。
地块周边商业情况
本区域商业主要围绕在中央公园两边,及嘉松公路两边。
嘉松公路将整个会合商业一分为二,西区为行政商务及高等住宅区,而以东为普通住宅及商业。
从功效上来讲已经有明显的差别。
主要的商业介绍如下:
松江商业广场
项目介绍:
总修建面积88000平方米,另有地下修建3300平方米,琴岛大酒店、祥和大浴场等休闲场合已开业。
经营情况:
目前生长相对成熟,大部分商铺已经开始营业,以餐饮、娱乐为主,广场内集纳了大量的酒店、餐馆、咖啡馆、茶室、美容美发店以及便利店,另有少量办公项目。
价格:
地段已相对成熟,代价稍高。
以一餐饮项目为例,四层400平方米,租金约为2.7元/天/平方米,物业费3.5元/平方米/月。
辐射楼盘:
名庭花苑、文荟峰景等
南其昌休闲街
项目介绍:
南其昌路位于新城与老城接壤处,临沪杭高速收支口,地段、交通优势非常明显,多条公交线路经过。
街道周边聚集着多个居民居住区,人气有包管
经营情况:
南其昌路休闲一条街,靠北侧漫衍着咖啡馆、酒吧、餐饮、茶室、好德便利店、宠物店、超市、上海银行、浦东生长银行等,休闲气氛浓厚。
价格:
目前休闲街险些没有店面供出租和出售,租金在2元/平方米/天。
辐射楼盘:
大江苑等
安信生活广场
项目介绍:
安信生活广场东接松江新城行政中心,西邻占地1平方公里的英伦风采住宅区,北依松江大学城。
经营情况:
设计将庭园景观、购物、休闲、康体、艺术、娱乐、旅游、办事等设施融为一体;以若干小关闭式大卖场与开放式购物街连成一片;将阳光引入卖场,将办事延至室外,并与自然景观、绿地、流水相结合、形成购物花圃天地。
价格:
总修建面积约39552平方米。
,商铺面积94-210平方米,成交均价10176元/平方米,06年7月开盘,目前售出92套,纳入网上销售384套,销售率为24%,预计今年年底交房。
辐射楼盘:
安信湖畔天地,紫东新苑等。
开元地中海
项目介绍
开玩地中海购物中心位于松江新城CLD绝对正中心。
项目由28层五星级酒店、三幢20层高级住宅楼、三幢18层只身公寓、一幢20层办公楼和购物商场组成,总修建面积26.8万平方米,是首屈一指的“一站式”大型购物中心。
经营情况:
地中海看法主要引入了三大主题:
1、法国李维耶拉:
中高等品牌男女装、彩妆、饰品、数友广场等;
2、意大利托斯卡纳:
中低档休闲品牌男女装、彩妆、饰品、美食、大卖场等;
3、希腊群岛:
体现地中海港湾风味,位于景观广场,以美食为主。
中档定位,餐饮配比低于30%。
有乐购大卖场(已开业)、七十七街、喜满客影院、利众美食城、麦当劳、两岸咖啡、观龙角港澳餐厅、喜多方拉面、现代看法眼镜、玫瑰之约花坊等知名品牌入驻。
价格:
铺面平均租金3.5元/平方米/天,目前已有部分商铺开始营业。
商场共有300余家商铺,目前出租率已达70%。
辐射楼盘:
开元新都、檀香花苑等
嘉和休闲购物广场
项目介绍
嘉和休闲广场位于新城焦点位置,建有观景写字楼与时尚商铺,与新城购物中心大卖场强势互补。
经营情况:
定位为集购物、休闲、餐饮为一体的中高等综合性商业街。
经营品种面积配比:
打扮专卖店30%,家用品专业店20%,美食街20%,金店5%,电子音像店5%,茶室、酒吧5%,其它10%。
价格:
广场部分商家已经进驻开始营业,以餐馆为主,04年7月开盘,纳入网上销售套数60套,成交57套,销售率95%,售价7500元/平方米
辐射楼盘:
安信湖畔天地、紫东新苑、开元新都等。
西班牙沐日广场
项目介绍:
西班牙沐日广场位于筹划中的地铁站和客运总站交汇处,周边有购物中心、大卖场、百货公司、美食中心、娱乐城和影视城等。
,4万平方米独立产权店肆,商铺得房率高达90%,适合于大型餐饮、休闲购物和娱乐。
经营情况:
集大卖场、百货公司、美食中心、精品店、专卖店、娱乐城、展示厅、远程教诲城、影视城等诸多功效于一体。
价格:
面积180-220平方米,05年5月开盘,纳入网上销售共85套,现共计成交48套,成交均价为12133元/平方米,整体销售率为56%。
项目已竣工。
辐射楼盘:
星辰园、三湘四季花城等
泰晤士小镇
项目介绍:
泰晤士小镇集时尚购物、餐饮娱乐、休闲旅游于一体,将被打造成新的时尚生活中心,商业总修建面积为20211平方米。
经营特色:
泰晤士小镇已建成199套商铺,面积在150-3000平方米之间。
“关门是别墅,开门是商铺”,小镇“居家式商铺”将联体别墅造成楼下是商铺、楼上既可以住也可以办公。
商业区分为七大主题区域:
Ø英国特色商业区:
如威士忌制作工场、陈列室、销售店、英国特色怀念品、英超联赛俱乐部、007系列怀念品和英国瓷器等特色商品专卖店;另有英国蜡像陈列馆;特色酒吧;咖啡、餐馆等。
Ø文化艺术事情室区:
修建设计、室内设计、打扮设计、包装设计等种种设计师的事情和展示室;告白公司的创作和展示室;陶艺、琉璃制作和展示室
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