合同范文 房屋备案登记.docx
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合同范文 房屋备案登记.docx
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合同范文房屋备案登记
房屋备案登记
一、房屋所有权初始登记
初始登记是指合法建造房屋的申请人为取得房屋所有权进行的登记。
二、申请房屋初始登记需提交的资料:
1、登记申请书;
2、个人申请的提交申请人身份证明复印件一份(核对原件,留存复印件);单位申请的提交营业执照或法人登记证复印件一份(核对原件);
3、建设用地使用权证明;
4、建设工程符合规划的证明;
5、房屋测绘报告;
6、房屋已竣工的证明;
7、个人委托代理的,出具经公证的委托书和受托人身份证或有效身份证明;单位委托办理的,出具法人授权委托书和受托人身份证明;
8、登记机关认为必要的其他材料。
注意事项:
开发企业新建房屋申请办理初始登记的,还应提交:
(1)、综合验收备案证明或分期综合验收备案证明。
(2)、山东省建设工程档案合格证。
三、房屋初始登记的办事程序
(一)一般房屋初始登记程序:
第1步:
提出申请。
申请人持规定提交的资料到房屋所在区房管局提出申请。
对符合申请条件的,区房管部门进行现场调查,经初审合格后报市房屋产权登记中心。
第2步:
审核制证。
市房屋产权登记中心审核后,对符合登记条件的,核准登记,打印房屋权属证书。
第3步:
交费领证。
申请人本人持身份证或经办人持授权委托书及本人身份证到市房屋产权登记中心交纳相关费用后,领取房屋权属证书。
(二)军队、涉外房屋初始登记程序
第1步:
提出申请。
申请人持规定提交的资料到市房屋产权登记中心提出申请。
第2步:
审核制证。
市房屋产权登记中心进行现场调查,对符合登记条件的,核准登记,打印房屋权属证书。
第3步:
交费领证。
申请人本人持身份证或经办人持授权委托书及本人身份证到市房屋产权登记中心交纳相关费用后,领取房屋权属证书。
四、房屋初始登记的办理时限
对资料齐全,符合发证条件的,承诺服务时限为10个工作日办理完毕。
区房管局、市房屋产权登记中心各5个工作日。
五、房屋初始登记的收费项目及标准
收费依据:
发改价格[xx]924号。
收费项目:
登记费
收费标准:
住宅登记费,每套80元;住宅以外的房屋登记费,每件550元。
房屋备案登记
(二)
我今年5月份按揭的商品房,现在房贷都还没有办下来,同时这个楼盘房价涨了,我可以直接卖吗?
问题补充:
房产证什么都没有,只是和开发商签了合同,交了3成首付款。
就是不知道能不能转手给别人?
请教中《城市房地产管理法》规定,商品房预售必须在房屋买卖合同签订后一个月内到房屋登记部门办理备案手续,以确保购房人的合法权益。
商品房合同备案制度的实施,规范了房地产市场秩序,维护了买卖双方的合法权益。
随着业务开展的不断深入,为方便群众,今年我局根据有关法律政策规定,制定了合同注销、更名的规定,根据您提供的情况,您可与卖房人签订房屋买卖契约,到税务部门缴纳契税,然后到市房地产管理处办理商品房备案变更手续,详情咨询5665800。
预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定向登记机关申请的一种行为。
预告登记后,未经预告登记的权利人同意处分该不动产的,不发生物权效力。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
预告登记制度很好地避免了房屋或者其他不动产买卖过程中出现的“一房两卖”的现象。
房地产转移登记买房,购房,装修论坛, 房地产因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、判决等原因致其权属发生转移的当事人,应当申请房地产权属情况变化后的转移登记。
登记时需要注意以下几方面:
1
(一)所购买的房产为新建商品房应提供的材料:
1、经过商品房预(销)售办公室备案的购房合同;2、房屋所有权证;3、购房发票原件及复印件;4、买方为个人的,提交身份证复印件;买方为单位的,提交营业执照复印件(加盖单位公章)、委托函及委托人身份证复印件。
(二)二手房买卖过户需要的材料:
房屋所有权证、双方签订的房屋买卖合同、双方身份证明等。
(三)需过户的房屋属于赠与性质的需要提供的材料:
1、房屋所有权证;2、经公证处公证的《房屋赠与公证书》;3、赠与双方的身份证原件、复印件;4、需要代办的,另出具《委托公证书》及委托人身份证原件、复印件;5、过户房屋属于继承的所要提供的、包括房屋所有权证、经公证处公证的《继承公证书》、继承人身份证原件、复印件等材料。
主要是指商品房买卖进行网上签约备案的行为,简称网签。
1 一般来讲,出卖方在房产局进行该楼盘项目的资料备案,通过专门的软件管理系统对开发商的销售进行管理。
网上签约的合同作为办
理最终产权的依据。
业主论坛看到这里,相信大家还是不明白。
什么是商品房买卖进行网上签约备案?
这个“签约”是个什么意思?
具体来说,具体流程是,房管局通过对开发商进行资质审核后,核发一个近似于U盘的密钥,开发商通过密钥登录网上交易平台进行房源录入。
当购房者看中房屋准备交易时,经纪人将在网上进行合同录入,并点击签约。
然后下载合同,经买卖双方签字,再送到当地房管局市场办公室盖章,进行备案。
因此,这就是网上签约和备案。
2那么就是说,以前,我们签的合同,都是事先KFS准备好的合同,双方核定无误后,进行签字确认。
然后,开发商将合同拿去房产局备案。
备案后,合同上有房产局的备案章,那么,这个房子就是属于你了。
现在,开发商将你的房子的基本信息录入网上交易平台,通过系统生成一份电子合同,这个电子合同是可以下载的,下载后,然后你再和开发尚进行签字。
共同点:
你必须签字,而且是纸质合同上签字。
而且还是要送到房产局备案,也就说还是要房产局的章子。
不同点:
以前合同一开始就是纸质的,现在必须生成一个电子合同,然后再打印这个电子合同(还是纸质),再签字。
好处:
防止一房二卖。
因为一开始你就看中这个房源,并且是依据这个房子的所有基本信息生成的电子合同下载并打印的。
按照以前的老的方式,还要将合同送到房产局进行人工备案。
多了个网上监管。
房屋备案登记(三)
商品房预售合同备案登记制度
摘要:
xx年我国以立法的形式规定了商品房预售合同登记备案制度,但由于立法没有明确该制度的性质,并且对该制度法律条款设计得过于简单,从而引起理论层面不同的理解和实践层面对该制度操作的地方差异。
本文试结合纠纷现实,从基本内涵、制度现状以及完善等方面论述商品房备案登记制度。
关键字:
商品预售合同备案登记制度预售合同登记
一、商品房预售合同备案登记制度的基本概说
(一)商品房预售合同备案登记制度的概念
商品房预售合同登记备案制度是指政府行政管理部门针对房地产开发公司(预售方)与商品房预购方就商品房预售交易达成的明确双方权利与义务关系的合同进行登记备案的法律制度。
(二)商品房预售合同备案登记制度的法律基础
1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
第13条还规定:
“开发企业未按本办法办理预售登记,取得商品房预售许可证明预售商品房的,责令停止预售、补办手续,没收违法所得,并可处以已收取的预付款1%以下的罚款”。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。
从对备案登记制度现实意义与法律源渊两方面的分析可知,商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记。
商品房预售合同一经备案,开发商虽然保留预售房的所有权,但其所有权的四项权能占有、使用、收益和处分,就仅限于占有权能,其他三项权能尤其是处分权能已经丧失。
未经预售人的同意,径行向第三人出售该预售房或者金融机构抵押贷款的行为无效。
(三)商品房预售合同登记备案制度的优点
虽然商品房预售合同登记备案制度存在上述缺陷和漏洞,但是该制度的立法也有进步的一面。
法律规定,开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
此制度有以下优点:
1、预售项目只有符合法律规定的预售条件,预售合同才能进行登记备案。
登记备案前,登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅,这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。
2、同一套房屋已出售并且已办理了预售合同登记备案手续,如果开发商再将该房屋出售给第三人,则后一合同不能办理登记备案手续,今后也就不能办理房产证。
这就防止了开发商的一房二卖。
3、预售合同未办理登记备案手续的,不能办理房屋产权权属变更手续。
预售合同备案登记作为前置程序,一定程度上保证了交易安全。
(四)商品房预售合同的登记备案制度意义及要件
1、登记备案的意义
商品房预售合同的登记备案是其生效要件之一,确立登记备案制度,从立法的原意来说,主要目的在于从行政管理的角度和试图规范整个商品房预售市场所做出的规定。
从实践来看,商品房预售合同登记备案只具有行政意义。
预售合同备案的法律性质是国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施。
当然,经过法律本身的不断发展,同时也由于经济的不断发展,商品房预售合同登记的法律意义也在发生变化。
其已经由一种行政管理效力向确立一种法律权利,尤其是赋予该登记以
一定的物权效力发生转变。
2、登记备案与预售合同本身的效力相分离,登记与否并不影响预售合同的效力
根据民法的一般原理,以及根据合同法及相关司法解释的规定,法律行为的效力是否以登记为准,应以法律规定为准;在法律没有明确规定合同没有登记,合同无效的,登记本身并不影响到合同的效力。
法律对于商品房预售都要求进行登记,但同时又都明确指出登记只是备案,同时并未明确规定登记与否是否影响到合同的效力。
也就是说,商品房预售合同登记只是从行政管理的角度,要求备案,合同的效力是另外一个问题。
最高人民法院的有关司法解释中,体现了这样一种精神,即设立商品房预售合同登记备案制度的核心目的在于加强对商品房预售的行政管理,商品房预售合同的效力与登记备案是相分离的。
《最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释
(一)》第九条规定“……法律、行政法规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。
”依据该条,凡法律、行政法规规定了合同应当办理登记手续但未同时规定合同登记后才生效的,如果当事人没有依照法律、行政法规定办理登记手续的,合同效力不因此受到影响,即如果合同除未登记外都合法,那么合同生效。
关于商品房预售登记与预售合同本身的效力关系问题,最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[xx]7号)
第六条的规定,很显然明确了二者相分离,登记与否不影响合同效力的问题。
如果因预购人没有办理预售合同备案,就导致预售合同无效,就不能保障双方当事人的合法权益。
实践中,假如因开发企业违法不能办理预售合同备案,预购人就要承担合同无效的后果,对预购人不利;或者因预购人原因不能办理预售合同备案,开发企业也要承担合同无效的后果,则对开发企业不利。
所以,预售合同是否办理备案不应影响合同效力。
我们判断商品房预售合同是否生效的主要标准,应是上文谈到的四个生效条件,而不应该把商品房预售登记看作商品房预售合同的生效要件。
登记备案与预售合同本身的效力相分离,登记与否并不影响预售合同的效力。
3、登记是商品房预售合同的对抗要件
商品房预售合同的登记是合同的对抗要件,而不是有效要件。
因为从法律的规定来看,《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都规定,预售方应当将预售合同报有关部门登记备案。
这就十分明确地说明,商品房预售合同签订在先,登记备案在后,而登记机关只能对有效的商品房预售合同予以登记备案;其次,在商品房预售合同中,预购方处于比较弱的地位,面临的风险比预售方要大得多。
所以,如果认为登记备案是商品房预售合同的有效条件,那么没有经过登记备案的预售合同就是无效合同。
这样,一旦商品房预售合同设有登记备案,预售方就不会受合同的约束,可以任意将商品房再预售第三人,预购方也就无法追究预售方的违约责任,这极不利于保护预购方的利益。
所以,登记备案不是商品房预售合同的有效条件,而应当是对抗要件。
二、商品房预售合同登记备案制度的现状
(一)我国商品房预售市场发展到现在,仍处于尚未成熟的初步发展阶段,伴随着的是商品房预售市场的初步形成和相应法律制度的逐步完善。
从上个世纪九十年代开始,随着我国国有土地有偿使用制度和城镇住房商品化制度的推行,房屋预售作为商品房买卖合同的一种新的、特殊销售形式,在最早实行改革开放政策的经济特区和沿海城市出现,并逐步扩展到全国其他地区。
十多年来,商品房预售经营在整个商品房交易市场中,占有了越来越大的比例和份额。
商品房预售的经营方式对于搞活房地产经营,广泛筹集建设资金,活跃房地产市场,促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。
对购房消费者来说,能以比现房较低的价格买到合适的房屋,也未尝不是件好事。
从我国房地产开发市场和商品房销售市场的发展状况来看,商品房预售经营的方式还会稳步发展,至少在今后相当长的一个时期内存在。
但是,在建商品房的预售毕竟不同于商品房现房买卖,政府部门管理不善,房地产开发商违规经营或蓄意诈财、偷工减料、延迟交房或中途倒闭等损害消费者合法权益现象等大量存在。
为此,我国相继公布了《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规和规章,对什么
是商品房预售,商品房预售的条件,商品房预售合同的登记备案制度,商品房预售所得款项的专款专用制度,预售商品房的再行转让等,都做了比较明确和具体的规定。
最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,就商品房预售合同的效力及其有关纠纷处理,也做出了相关的司法解释。
但是,由于目前我国的商品房预售市场仍处于起步发展阶段,尽管国家的有关法律、法规和行政规章已公布和实施近十年,但我国商品房预售制度和预售市场中的经营方式仍未定型、管理方法和监督手段还不够成熟,原有的商品房预售法律制度及其配套的监督管理体制也显得不够完善。
众多的购房消费者对商品房预售的法律制度还不甚了解,购卖预售房的风险意识和依法维权意识明显不强,面对商品房预售开发商不断变化的违法、违规经营形式或手段,以及合同出现的问题束手无策,往往处于被动状态。
据我国南方某市的一个中级人民法院去年的不完全统计,商品房预售合同纠纷案件增长幅度很大,已占该中院房地产开发合同纠纷案件的64%.其中,开发商为被告的占90%;开发商败诉的竞占到80%.充分表明,开发商的信用和守约意识仍较淡薄,房地产开发企业侵犯购房者利益的情况更为突出。
购房者作为群体性诉讼的案件也越来越多。
因此,我国目前的商品房预售经营市场,尤其是对商品房预售经营市场的监督管理形势仍很严峻,形势不容乐观。
对此现状,我们必须有充分估计和冷静的预测。
(二)我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。
尽管在十年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规,但是,作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲,显然存在不少缺陷。
尤其是最近几年商品房预售市场发展出现的许多新情况和新问题,更凸现了市场经济发展变化的超前性与法律法规的滞后性。
虽然最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,在一定程度上对于及时有效地处理房地产纠纷,发挥了重要的作用。
但是,仍难以适应商品房预售市场在发展中的变化。
如我国《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定:
“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”,但对于商品房预售的房屋备案登记(四)
附件3
房屋租赁登记备案相关表格、通知书格式
1.变更房屋租赁合同申请表
2.解除、终止房屋租赁合同申请表3.房屋安全鉴定建议书
4.房屋租赁违规违法行为告知书5.办理房屋租赁登记备案通知书6.整改通知
7.房屋租赁信息催报通知
附件3-1
变更房屋租赁合同申请表
穗租备号
注:
本表一式三份,出租人、承租人、街(镇)出租屋管理服务中心各存一份。
附件3-2
解除、终止房屋租赁合同申请表
穗租备号
注:
本表一式三份,出租人、承租人、街(镇)出租屋管理服务中心各存一份。
附件3-3NO.xx
房屋安全鉴定建议书存根
位于__________区_______________街_______号________部位的房屋,因存在《房屋安全鉴定建议书》所列情形之第___条,可能存在安全隐患,已建议业主对该房屋申请安全鉴定。
(如该房屋的租赁合同已登记备案,请注明备案号:
_________)
出租人签名:
签收日期:
年月日
------------------------------------------------------------------------------------------------------------
NO.xx
房屋安全鉴定建议书
出租人_____________:
您所出租的位于______区______街______号____________部位的房屋,因存在以下情形之第________条,可能存在安全隐患,现建议您对该房屋进行安全鉴定(可到市、区房屋安全鉴定机构办理),并根据鉴定结果做出相关处理;否则,根据《广州市房屋租赁管理规定》的有关规定,出租危险房屋并发生危险事故的,将由您负相关的民事及法律责任。
1.砖木及简易结构房屋建造年代至今已超过30年的,混合结构房屋建造年代至今已超过40年的,其它结构房屋超过设计使用年限的;
2.对房屋进行拆改主体结构和明显加大使用荷载行为的;3.已改变房屋原设计使用性质的;4.用于公共娱乐场所的房屋开业前;
5.被鉴定为“严重损坏房”,在鉴定文书有效时限内未对房屋严重损坏部位进行修缮的;6.遭受过不可抗力、自然灾害或火灾事故的;
7.房屋密集区内兴建10层以上高层建筑或附设地下室建设项目时施工区周边的建筑物、构筑物的;
8.属于“五无”工程(无规划、无报建、无证设计、无证施工和无办理质量、安全监督)的房屋;
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