戴德梁行大连房地产市场透视.docx
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戴德梁行大连房地产市场透视
12thMarch2010
大连房地产市场透视
Page0
Ø整体发展
Ø住宅市场
Ø写字楼市场
Ø商铺市场
Ø展望
Page1
整体发展
Page2
整体发展
2001-2009年历年GDP及其增长情况
人民币亿元
5,000
4,500
4,000
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
200120022003200420052006200720082009
GDP预测值GDPGDP增长率
资料来源:
大连市统计局/大连市2010年政府工作报告
%
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Ø2009年,前三季度,大连全市实现地区生产总值3,086.1亿元,增幅为13%,远高于全国
平均水平。
预计全年增速在15%左右。
Page3
整体发展
2001-2009年历年实际使用外资情况
亿美元
70
60
50
40
30
20
10
0
200120022003200420052006200720082009
%
160
140
120
100
80
60
40
20
0
实际利用外资增长率
资料来源:
大连市统计局
Ø2009年,大连市实际使用外资60.2亿美元,同比增长20.2%,增幅较去年同期下降
39.7%。
Page4
整体发展
大连确立为辽宁沿海经济带核心
大连10个核心功能区:
•长兴岛临港工业区
•开发区核心产业区
•大连花园口工业园区
•保税区核心功能区
•旅顺南路软件产业带
•旅顺经济开发区
•湾临海装备制造业聚集区及配套园区
•金渤海岸现代服务业发展区
•海湾工业区
•松木岛化工区
核心
两翼
Ø7月1日,《辽宁沿海经济带发展规划》正式获得国务院批准。
大连做为沿海经济带核
心,将迎来更多的发展机遇。
Ø在《规划》确立10个核心功能区,大连将重点发展港口、装备制造、汽车、软件、能源和现代服务业等产业。
Page5
整体发展
基础设施建设及旧城改造步伐加快
2009年竣工的交通基础设施:
•东联路
•滨海大道大连段
•大窑湾疏港高速公路
2009年开工的交通基础设施:
•河口至旅顺新港轻轨线
•地铁工程
•机场三期工程
主要拆迁旧区:
•长江路沿线
•胜利路沿线
•西安路沿线
拆迁区域地铁换乘站地铁线路
Ø交通基础设施的规划和建设提高了城市人流货流的运转速度,增强了城市的辐射能力,提
升了沿线物业的升值期望。
Ø旧城改造将大大提升城市核心区形象。
并在短期内释放了大连住房需求,促进了2009年房地产市场的繁荣。
Page6
大连交通基础设施
Page7
整体发展
2001-2009年历年房地产开发投资情况
亿元
700
600
500
400
300
200
100
0
200120022003200420052006200720082009
房地产投资增长率
%
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
资料来源:
大连市统计局
Ø2009年,大连全市共完成房地产开发投资578.9亿元,同比增长16.8%,增幅较去年同期
降低8.6%。
Page8
整体发展
2001-2009年历年施工面积及竣工面积
万平方米
%
4,000
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
200120022003200420052006200720082009
施工面积1238.251366.821396.591333.771570.062196.082747.663328.63489.1
竣工面积537.89546.23579.21420.99390.52537.8428.31748.6549.7
施工面积增长率1610.42.2-4.411.139.925.121.14.8
竣工面积增长率7.11.66-27.3-15.237.7-20.474.8-26.6
80
60
40
20
0
-20
-40
资料来源:
大连市统计局
Ø2009年,大连全市房地产施工面积3489.1万平方米,同比增长4.8%。
完成竣工面积549.7
万平方米,同比减少26.6%。
Page9
整体发展
2002-2009年历年市内四区土地成交
万平方米
%
800
700
600
500
400
300
200
100
0
20022003200420052006200720082009
160
140
120
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
用地面积162.2381.7223380388.1312.3198.3315.5
建筑面积271.8497.1292.7607639.3472.2487.9721.0
用地面积增长率0135.33-41.5870.402.13-19.53-36.5059.09
建筑面积增长率082.89-41.12107.385.32-26.143.3247.77
资料来源:
DTZ戴德梁行研究部
Ø2009年市内四区共成交土地面积315.5万平方米,同比上涨59%,规划建筑面积达到721
万平方米,同比上涨48%。
Page10
整体发展
2009年各区域土地成交情况
2009年各区域土地成交情况
用地面积
最大建筑面积
5%
区域地块数量
(万平方
米)
(万平方米)
8%
8%
42%
中山8513,6231,672,925
西岗4190,150532,375沙河口583,510318,745甘井子15753,8891,428,898
高新园
区271,613,6273,256,630
开发区181,948,9202,378,536
16%
19%
金州474,164,1386,561,200
旅顺口23765,0301,123,420
合计14710,032,88717,272,729
金州区开发区(含金石滩)
高新园区旅顺口区
甘井子区中山区
西岗区沙河口区
资料来源:
DTZ戴德梁行研究部
资料来源:
DTZ戴德梁行研究部
Page11
整体发展
土地价格
元/平方米
6,000
5629
5,000
4,000
3,000
2,000
3778
3149
2991
2400
1,000
0
20022003200420052006200720082009
中山区西岗区沙河口区甘井子区市内四区
资料来源:
DTZ戴德梁行研究部
Ø土地需求高涨的同时,地价也明显上涨。
市内四区及高新园区平均楼面地价较去年上涨
11.1%。
其中,西岗区由于恒隆体育场地快及亿达高尔基路沿线地块的成交,楼面地价大幅
上涨66.5%。
Page12
整体发展
2009年主要外资及内地品牌发展商拿地一览表
2009年主要外资及内地品牌发展商拿地一览表
发展商地块区域地块用途用地面积(平方米)出让总价(万元)
恒隆西岗区体育场地快商业63,400123,630
鹰君中山区东港区公寓、酒店28,60025,079
恒基开发区金石滩居住、公建300,25532,000
世茂金州区金渤海岸居住、公建1,252,744130,591
大华高新园区庙岭居住、公建757,500374,800
绿城沙河口区办公7,25016,659
远洋开发区金石IT产业园及大学城居住734,36897,300
亿达西岗区高尔基路沿线居住、公建107,100169,177
保利旅顺开发区居住41,02116,388
中海*沙河口区石门山居住114,50083,800
中冶*甘井子区砬子山商务、居住429,78993,580
注释:
中海、中冶地块为2010年初成交
资料来源:
DTZ戴德梁行研究部
Page13
住宅市场
Page14
住宅市场
2009年各区域商品住宅供应情况
2009年各区域商品住宅供应情况
万平方米
区域2009年供应
(万平方米)
2008年供应
(万平方米)
同比增长
(%)
900
800
中山区88.1267.5830.4
西岗区31.345.88433沙河口区69.662.8510.7甘井子区85.52243-64.8开发区82.2124.22-33.8金州区74.27197.2-62.3
旅顺口区64.04114.56-44.1
700
600
500
400
300
200
100
0
20092008
合计495.09815.21-39.3
中山西岗沙河口甘井子金州开发区旅顺
资料来源:
DTZ戴德梁行研究部
资料来源:
DTZ戴德梁行研究部
Page15
住宅市场
多重因素促使住房需求大幅度上涨
政策利好:
自2008年9月金融危机爆发以来,中央及大连市均颁布了一系列措施,以促进房地产市场发展,保证宏观经济持续稳定增长。
同时,大连市对于二手房销售环节税费优惠幅度高于一手住房,使得二手市场迅速作出反应,2008年积压的需求快速释放,二手房销售量急速回升。
旧区拆迁:
拆迁需求大都具有短期内出手和急于入住的特点,使得拆迁区域就近范围内的项目和市区周边中低价位商品房及二手房需求量快速上升,存量房源迅速消化。
资金避险:
在实体经济还未开始明显回暖的情况下,一部分资金开始由投资实业转向房地产以寻求避险。
另外,由于国家投入大笔“救市”资金,导致市场出现通货膨胀预期,房产投资为社会资金提供了有效的保值渠道。
交通改善:
众多交通基础设施的规划和建设大大提升了沿线楼盘的升值期望,推动了沿线房屋的销售。
Page16
住宅市场
商品住宅销量
万平方米
1,200
1,000
800
600
400
200
0
200120022003200420052006200720082009
%
60
50
40
30
20
10
0
-10
销售面积增长率
资料来源:
大连市统计局
Ø2009年,大连全市共成交商品住宅1093.4万平方米,同比上涨42%。
Page17
住宅市场
2009年一手住宅及二手住宅价格指数
2009年1月=100
110
108
106
104
102
100
98
96
94
92
1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
一手住宅二手住宅
资料来源:
大连市统计局/DTZ戴德梁行研究部
Ø2009年,大连全市商品住宅成交均价为6147.3元/平方米,同比上涨9.43%。
市内四区二
手房成交均价为6524.8元/平方米,同比上涨11.63%。
Page18
住宅市场
2007年,2008年,2009年市内四区
二手住宅成交量对比
万平方米
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
2007200820092009年成交量趋势
资料来源:
大连市统计局/DTZ戴德梁行研究部
Ø2009年,大连市内四区二手房交易量超过了2007、2008两年的交易总量。
Ø逐月成交量呈现“N”型的发展趋势。
Page19
住宅市场
市内四区住宅价格区间
8,000-
10,000
8,000-
14,000
15,000
-
30,000
+
10,000
-
20,000
+
Page20
住宅市场
市郊住宅价格区间
4,000-
5,500
4,500-
8,000
5,500-
8,000+
5,000-
20,000
8,000-
12,000
Page21
写字楼市场
Page22
写字楼市场
写字楼存量分布
1人民路及青泥洼桥
2
新开路
3
2
1
3
4
西安路
星海湾
5
4
5
软件园
Page23
写字楼市场
甲级写字楼新供应及存量
平方米
400,000
350,000
300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
0
佑玛国际金融
中心
200420052006200720082009
新供应存量
资料来源:
DTZ戴德梁行研究部
Ø2009年初,位于开发区的佑玛国际金融中心正式入住,成为开发区首栋甲级写字楼。
Ø根据本行最新的优质写字间样本,目前大连甲级写字间存量为37万平方米。
Page24
写字楼市场
甲级写字楼吸纳量及空臵率走势
平方米
20,000
15,000
10,000
5,000
0
Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4
%
45
40
35
30
25
20
15
10
5
-5,000
200420052006200720082009
吸纳量空臵率
0
资料来源:
DTZ戴德梁行研究部
Ø2009年全年,大连甲级写字楼(新的统计样本)总体吸纳量为7,175,平方米,仅为2008
年吸纳量的20%。
Ø根据本行最新的优质写字间样本,目前大连甲级写字间存量为37万平方米。
Page25
写字楼市场
甲级写字楼各区域租金对比
元/平方米/月
120
102
100
80
60
87
75
67
40
20
0
整体人民路青泥洼桥开发区
资料来源:
DTZ戴德梁行研究部
Ø由于需求疲软,各区域成交租金下降趋势明显,出现较大的溢价空间。
下半年,随着宏观
经济逐渐趋稳,写字间需求出现回升态势,各区域租金也呈现稳定发展态势。
Page26
商铺市场
Page27
商铺市场
市内商圈分布
北部
商圈
春柳商圈
西安路商圈
香炉礁
商圈
中部
商圈
青泥洼
商圈
东部
商圈
黑石礁
商圈
南部
商圈
Page28
现存商业项目市内各区分布
平方米
4,000,000
3,500,000
3,000,000
2,500,000
2,000,000
1,500,000
1,000,000
500,000
0
2000200120022003200420052006200720082009
StockNewsupply
大连市大型商业项目区域分布不平衡,大量商业项目
的商业项目存量约占全市商业项目总存量的70%多。
沙河口区西安路商圈近年发展较快,而目前中山区天津街区域空臵、停业商业项目较多,因此中
山区总存量要低于沙河口区。
资料来源:
DTZResearch
Page29
都集中在中山区及沙河口区内,这两个区域
商铺市场
商业市场走向成熟
Ø海外资本热情不减,天兴罗斯福再次易主新加坡ARA基金。
Ø购物中心模式逐渐被市场接受,档次不断升级
•海外资本和国际品牌的入驻为消费者带来更多的选择空间,也为大连商业市场带来了更加国际化的经营理念
•天兴罗斯福和和平广场档次全面升级
Ø市场竞争加剧优胜劣汰
•百安居三八店、特力屋闭店,凯旋商城、天龙商城破产。
Page30
服务式公寓
Page31
服务式公寓市场
服务式公寓位臵
Dalian
CBD
5
1
2
3
4
5
SwissHotel
HotelNikkoShangri-LaSomerset
ShamaLuxe
(EconomicZone)
1
2
3
4
Page32
ComparisonTable
PropertyOpen
Date
Total
GFA
Total
Units
AverageRent
(RMB/day/sq.m.)
Occupancy
Rate
Remark
Top-endserviceproviderin
Shangri-La
香格里拉
SwissHotel
瑞士酒店
HotelNikko
日航公寓
Somerset
HarborCourt
盛捷港湾公寓
ShamaLuxe
莎玛.天城
199739,020191>8.0100%
19987,300968.090%
200024,8071683.8-4.290%
200313,2001064.3-5.595%
200931,2001955.6-6.60
town.Fulloccupancy.
Highestmarketpriceanddemand.
Smallsizeroom,atmosphereprimarilycatertotheJapanesecustomers
DuetothebrandinfluenceofNikko,majorityofcustomersoriginateinJapan
AbrandofAscottGroup,professionalserviceprovider
Newplayerintothemarket.Brandnewinfrastructure,top-endplayer.
Total115,527756
Page33
UnitTypeStatistics
ProjectOne
Bedroom
Two
Bedroom
Three
Bedroom
Deluxe
Suites
Total
Shangri-La
香格里拉
25100624191
SwissHotel
瑞士酒店
84120096
HotelNikko
日航公寓
N/AN/AN/AN/A168
SomersetHarborCourt
盛捷港湾公寓
703204106
ShamaLuxe
莎玛.天城
1126416
3
(500-1000
sq.m.)
195
Page34
展望
Page35
展望
住宅市场
Ø市场需求尤其是中低端及二手市场需求将由于政策调控方向收紧以及2009年的透支而迅速下降。
Ø整体价格将以稳定为主,高端市场价格将被进一步拉高。
Ø东港区将成为高端产品竞争的主要区域,市区周边大型地块将由于外资及品牌发展商的进驻而成为热点开发区域
Ø外商资本还将加快进入大连市场的步伐。
Page36
展望
写字楼市场
Ø星海湾期货大厦、诺德大厦和环球金融中心将先后入市。
市场竞争加大。
Ø西安路二期改造工程已经启动,将更加关注商务功能的完善。
Ø国内大型企业有其实金融、保险、期货和房地产行业企业将先于外资企业复苏,并成为甲级写字楼市场重要客户。
Page37
展望
商铺市场
Ø恒隆、裕景等外资商业项目将成为市场焦点。
或将打破本地企业垄断的局面,提供多元化的发展机会。
Ø大连天地及万达广场等项目将填补高新园区目前集中式商业项目空白。
Ø在核心商圈不断向高端发展的同时,中华路商圈也将不断壮大。
Page38
关于DTZ
Page39
DTZ戴德梁行於大中华区開設了18間分公司,共5,700名員工為客戶服務
Page40
戴德梁行全程服务
房地产估
价顾问服
投资服务
引入战略
投资者
市场研究及
区域战略规划定位顾问服务
务为投资
双方提供
合作参考
营销策划销售、租赁及招商代理
物业管理
Page41
戴德梁行之优势
1.在大连有多个物业市场研究成功服务经验,能够充分把握各业态市场最
新发展动态;
2.本行在国内外多个中心城市拥有区域规划及大型综合项目市场研究及区域规划顾问经验,可以满足本项目需求;
3.将市场调查研究、规划方案、财务分析、营销策划、销售及招商代理、物业
管理几部分融合研究,提供一条龙服务,保持项目推广的连续性及一致性;
4.分工精细,每类型地产(住宅、办公楼、商场、酒店、服务式公寓等)均设有
专人负责,以求达到最专业的水平;
5.了解大连市市场发展现状及趋势,熟悉大连市场消费习惯及消费特点;
6.本行于中国主要城市有大量楼盘的成功经验。
Page42
谢谢!
DTZ戴德梁行
2010年1月
Page43
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