佛山市前期物业管理招投标管理规定.docx
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佛山市前期物业管理招投标管理规定
佛山市前期物业管理招投标管理规定
第一条(目的依据)
为指导和规范本市前期物业管理招投标活动,促进物业管理市场公平竞争,维护物业管理市场正常秩序,根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法律法规,制定本规定。
第二条(适用范围)
预售或现售的商品房项目应由建设单位分别在办理商品房预售许可或现售备案前,按本规定选聘符合要求的物业服务企业实施前期物业管理。
第三条(主体分工)
市房地产行政主管部门负责全市前期物业管理招投标活动的指导、监督工作,负责大型招标项目(指住宅部分总建筑面积在30万平方米及以上或非住宅部分总建筑面积在8万平方米及以上的商品房项目,下同。
)的招标前备案、中标结果备案。
市公共资源交易中心提供全市统一的物业管理招投标平台;负责为大型招标项目发布招标公告、提供市房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库供招标人抽取评标专家、提供符合要求的评标场所、对开标、评标过程进行见证、发布中标结果。
区房地产行政主管部门在市房地产行政主管部门的指导下,负责本行政区域内前期物业管理招投标活动的监督管理;负责非大型招标项目的招标前备案、中标结果备案;负责前期物业服务合同的备案;负责接受并处理前期物业管理招投标活动中的投诉;负责对违法违规行为予以处罚。
市公共资源交易中心各分中心负责为辖区内非大型招标项目发布招标公告、提供市房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库供招标人抽取评标专家、提供符合要求的评标场所、对开标、评标过程进行见证、发布中标结果。
行业协会依据行业纠纷调处有关办法对前期物业管理招投标活动中企业之间的矛盾进行调解。
第四条(分期招标的特殊情况)
分期开发的项目,应以物业管理区域的总规划范围进行前期物业管理招投标,原则上不得分期招投标。
如因政府或不可抗力原因导致无法对整个项目进行总规划的,建设单位需在办理招标前备案时作出书面承诺。
书面承诺的内容包括:
建设单位应在分期开发完毕后重新组织招标,且重新招标时不提高物业服务收费、不降低物业服务标准。
分期招标时,建设单位应在招标书中明确:
中标的物业服务企业必须无条件服从并配合建设单位重新组织招标,不得以任何理由拒绝。
建设单位在销售时应书面告知购房者上述情况,并取得购房者书面同意。
第五条(重新选聘的特殊情况)
前期物业服务合同期限未满,且业主委员会未成立,若确需重新选取物业服务企业,建设单位与原物业服务企业协商一致后,按本规定重新进行前期物业管理招标。
重新选聘前建设单位应告知全体业主并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,同时应将重新招标情况予以公示。
重新招标时不提高物业服务收费、不降低物业服务标准。
第六条(协议选聘的条件及要求)
为促进公平公正,提供更好的服务,若符合协议选聘的条件,建设单位通过协议方式选聘的物业服务企业,具备以下条件:
1、持有合法有效的工商营业执照且营业范围包括物业服务或物业管理的内容;
2、企业诚信等级连续3个月被评定为B级及以上;
3、企业拟在该项目配置的项目经理具备3年以上物业管理经验;
4、物业管理日常投诉处理及时、规范,近一年内未因违法违规行为受到主管部门的行政处罚或一年内被有关管理部门诚信扣分累计未超过10分。
若在签订物业服务合同前,企业不符合上述条件的,建设单位应重新选取企业。
第七条(招标选聘的条件及要求)
总建筑面积超过5万平方米的商品房项目,应采用公开招标或邀请招标的方式选聘符合要求的物业服务企业。
提倡采用公开招标方式选聘物业服务企业。
采用公开招标或邀请招标方式选聘物业服务企业的,参与选聘的企业应具备以下条件:
1、持有合法有效的工商营业执照且营业范围包括物业服务或物业管理的内容;
2、根据建设部《物业服务企业资质管理办法》第八条的规定,承接大型招标项目的企业,还须具备合法、有效的一级物业服务企业资质。
第八条(招标前备案)
大型招标项目,招标人应在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前,将招标文件等相关资料提交市房地产行政主管部门备案;非大型招标项目,招标人应在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前,将招标文件等相关资料提交项目所在的区房地产行政主管部门备案。
第九条(招标公告或邀请)
招标文件经备案后,招标人采用公开招标方式的,应在佛山市公共资源交易一体化服务平台公共服务系统发布招标公告;招标人采用邀请招标方式的,应在佛山市公共资源交易一体化服务平台公共服务系统公示的物业服务企业中选择3家或以上的物业服务企业,发出投标邀请书。
第十条(评标委员会的组成)
评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员一般为5-11人单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
与投标人有利害关系的人不得成为相关项目的评标委员会成员。
评标委员会的专家成员,应由招标人从市房地产行政主管部门建立的的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。
第十一条(评标依据)
招标人应将投标企业的基本素质、管理水平、人员情况、经营业绩、财务状况、诚信情况、物业服务收费标准、履行物业服务合同的承诺、为该项目提供的便民服务等作为评标标准,其中诚信情况应作为最重要的评标标准。
投标前,投标企业投标文件中的上述信息应与佛山市房地产行业诚信管理平台保持一致。
第十二条(中标人的确定)
评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。
评标委员会向招标人推荐中标候选人的,招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。
当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第十三条(中标结果公示及备案)
中标结果应在佛山市公共资源交易一体化服务平台公共服务系统上公示7日,公示期满无异议或者异议无效的,招标人应委托公共资源交易中心在佛山市公共资源交易一体化服务平台公共服务系统上发布中标公告,向中标人发出中标通知书。
大型招标项目,招标人应当自确定中标人之日起15日内,将中标结果向市房地产行政主管部门备案;非大型招标项目,招标人应当自确定中标人之日起15日内,将中标结果向物业所在的区房地产行政主管部门备案。
第十四条(物业服务合同的签订)
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立前期物业服务合同。
前期物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩的内容一致。
招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第十五条(物业服务合同备案)
物业服务企业应在与建设单位订立前期物业服务合同15日内、项目预(销)售前,将前期物业服务合同报项目所在的区房地产行政主管部门备案。
第十六条(投诉处理)
投标人或利害关系人对招标投标活动或招投标结果存在异议的,可以在中标结果公示期间书面向区房地产行政主管部门提出。
投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证明材料进行投诉的,区房地产行政主管部门应当予以驳回。
区房地产行政主管部门受理投诉后,应立即启动调查程序,并自受理投诉之日起15日内作出书面处理决定,有必要的可要求招标方暂缓发出中标通知书。
第十七条(纠纷调处)
当参与招投标活动的房地产开发企业、物业服务企业之间出现纠纷时,可以由行业协会按照行业纠纷的有关调处办法进行调处。
第十八条(处理措施)
当事的企业违反或不执行已达成的调处协议相关约定的,由行业协会通过行业自律手段予以处理。
建设单位、物业服务企业违反本规定的,由区房地产行政主管部门予以诚信扣分。
行业协会违反本规定的,由其联系指导的房地产行政主管部门予以纠正。
区房地产行政主管部门违反本规定的,由市房地产行政主管部门予以纠正。
当事人对市、区房地产行政主管部门处理意见不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第十九条(解释部门)
本规定由佛山市住房和城乡建设管理局负责解释。
第二十条(生效日期)
本规定自2017年9月1日起施行。
附件目录
1.前期物业管理招投标操作指南
2.具体程序指引
3.前期物业管理招标书格式内容及评分标准
4.前期物业管理招标前备案表
5.广东省公共资源交易申请表
6.法人授权委托证明书
7.评标会时间安排表
8.招标公告
9.投标邀请函
10.进场交易项目开标会议签到表
11.进场交易项目开标情况记录表
12.进场交易项目评审会议签到表
13.评审纪律
14.进场交易项目专家意见表
15.进场交易项目评审会议记录
16.评审专家不良行为记录表
17.标底
18.评标会议常用表格及材料
19.前期物业管理招标评分表
20.公开招标/邀请招标项目评审报告
21.中标、成交结果公示
22.中标通知书
23.中标、成交结果公告
24.前期物业管理中标结果备案表
25.前期物业服务合同备案申请表
26.物业管理招标服务进场交易办事指南(公开招标邀请招标)
附件1
前期物业管理招投标操作指南
(一)招标前准备
1、招标人编制招标文件(使用《前期物业管理招标书格式内容及评分标准》)
2、大型招标项目,招标人向市房地产行政主管部门提交招标文件等资料进行备案(使用《前期物业管理招标前备案表》)
3、非大型招标项目,招标人向区房地产行政主管部门提交招标文件等资料进行备案(使用《前期物业管理招标前备案表》)
(二)发布招标公告或邀请
4、大型招标项目,招标人通过市公共资源交易中心发布招标公告;非大型招标项目,招标人通过区公共资源交易中心发布招标公告。
或招标人在佛山市公共资源交易一体化服务平台公共服务系统公示的物业服务企业选择3家或以上的物业服务企业发出投标邀请书。
(使用《广东省公共资源交易申请表》、《法人授权委托证明书》、《评标会时间安排表》、《招标公告》)
(三)报名或接受邀请并制作投标书
5、投标人网上匿名报名或接受邀请(使用《投标邀请函》)
6、投标人编制投标书
(四)抽取专家
7、大型招标项目,招标人在开标前1天从市公共资源交易中心提供的市住建管理局建立的专家库中抽取评标专家;非大型招标项目,招标人在开标前1天从区公共资源交易中心提供的市住建管理局建立的专家库中抽取评标专家
(五)开标、评标
8、在招标人的主持下,大型招标项目在市公共资源交易中心提供的符合要求的开标场所开标,提供的符合要求的评标场所由专家评标,产生评标结果;非大型招标项目在区公共资源交易中心提供的符合要求的开标场所开标,提供的符合要求的评标场所由专家评标,产生评标结果。
(使用《进场交易项目开标签到表(针对公开招标)》、《进场交易项目开标情况记录表(针对公开招标)》、《进场交易项目评审会议签到表》、《评审纪律(评委签名)》、《进场交易项目专家意见表》、《进场交易项目评审会议记录》、《评审专家不良行为记录表》、《标底》、《评标会议常用表格及材料》、《前期物业管理招标评分表》)
(六)确认中标人、发布中标结果
9、根据评标结果,由招标人确认中标人(使用《公开招标项目评审报告》)
10、大型招标项目,招标人通过市公共资源交易中心提供的平台公示中标结果;非大型招标项目,招标人通过区公共资源交易中心提供的平台公示中标结果(使用《中标、成交结果公示》)
(七)发出中标通知书、备案
11、公示期满无异议或异议无效的,招标人委托市公共资源交易中心或区公共资源交易中心发出中标成交结果公告、中标通知书(使用《中标、成交结果公告》、《中标通知书》)
12、大型招标项目,招标人提交中标通知书等资料向市房地产行政主管部门备案(使用《前期物业管理中标结果备案表》)
13、非大型招标项目,招标人提交中标通知书等资料向区房地产行政主管部门备案(使用《前期物业管理中标结果备案表》)
(八)签订合同、合同备案
14、中标人与招标人签订合同
15、建设单位将前期物业服务合同报区房地产行政主管部门备案。
(《前期物业服务合同备案申请表》)
附件2
具体程序指引
(一)招标程序及要求
1、招标人应当根据物业管理项目的特点和需要编制招标文件,招标文件必须包括的内容如下表:
招标文件必须包括的内容
序号
资料名称
说明
1
招标人及招标项目简介
包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等。
2
物业管理服务内容及要求
包括服务内容、服务标准等
3
对投标人及投标书的要求
包括投标人的资格(资质、诚信等级等)、投标书的格式、主要内容(如有需要可包括经济标格式及单位要求),投标文件的递交方式及截止时间,招、投标文件的澄清方法,投标保证金的说明等。
4
评标标准和评标方法
包括评标委员会的组成、开标和评标程序
5
招标活动方案
包括招标组织机构、开标时间及地点等
6
物业服务合同的一般条款及签订说明
7
其他事项的说明及法律法规规定的其他内容
8
附件:
(1)投标书格式;
(2)中标通知书样本;(3)物业说明书;(4)物业的设计和施工图;(5)合同样本;(6)招投标工作安排程序及时间表。
其中“(3)物业说明书;(4)物业的设计和施工图;”为可选项,具体应根据区局要求提供。
2、招标人发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,提交下列文件到所属区国土城建和水务(利)局或市住建管理局办理备案。
序号
资料名称
说明
1
前期物业管理招标前备案表
两份
2
邀请专家评委申请书
原件
3
开发企业的营业执照副本
复印件
4
开发企业资质证书
复印件
5
开发企业的法人代表身份证明
复印件
6
开发企业在诚信系统打印近期的企业诚信状况证明(招标前备案当天应上诚信系统查实,若诚信得分有变化,需打印最新的诚信状况证明)
复印件
7
经办人身份证明及授权委托书
复印件
9
招标文件
原件
10
招标公告或投标邀请书(邀标)
原件
11
项目批文(政府批件)
复印件
12
国有土地使用权证
复印件
13
建筑工程规划许可证(或:
建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证)
复印件
14
建设用地规划许可证
复印件
15
规划总平面图
复印件
16
物业管理用房所在楼层平面图
复印件
17
项目名称命名批文
复印件
18
申请门牌房号入户审批表(或:
使用标准地名许可证)
复印件;此项可根据区局要求报送
19
建筑设计要点及注意事项审批表
复印件;此项可根据区局要求报送
邀请招标还需要提交下列备案材料
序号
资料名称
说明
20
邀请物业公司的营业执照
复印件(核对原件)
21
邀请物业公司的资质(一级物业服务企业资质需要提供)
复印件(核对原件)
22
邀请物业公司的法人代表身份证明
复印件
23
邀请物业公司在诚信系统打印近期的企业诚信状况证明(招标前备案当天应上诚信系统查实,若诚信得分有变化,需打印最新的诚信状况证明)
复印件
24
经办人身份证明及授权委托书
原件
3、招标人采用公开招标方式的,应当在市公共资源交易中心、各区公共资源交易中心指定的网站、佛山市房地产业协会网站发布招标公告,公告时间不少于10天。
4、招标人采取邀请招标方式的,应在佛山市公共资源交易一体化服务平台公共服务系统公示的物业服务企业中选择3家或以上的物业服务企业发出投标邀请书。
。
(二)投标程序及要求
投标人应当符合相应的资格要求和招标文件的要求。
投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封送达投标地点。
招标人收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投标文件。
在开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件。
在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件,为无效的投标文件,招标人应当拒收。
投标文件应当包括的内容
序号
资料名称
说明
1
投标函
即《应标函》
2
投标报价
1、投标主要经济指标要求单独用信封密封加盖骑缝章
3
物业管理方案
包括:
公司简介、对投标项目的策划方案及管理要点分析、物业管理组织实施方案、物业管理人员配备方案、物业管理收支预算、对合同意向的承诺。
4
招标文件要求提供的其他材料
备注
1、投标方经济标指标项及单位应与招标方一致,避免无法对比评分的情况出现。
经济指标如:
住宅、商铺、车位等;单位如:
元/平方米/月等。
2、投标文件必须密封并加盖投标单位骑缝章。
注:
采用邀请招标方式的,投标人应在提交投标书的同时提交《投标邀请函》。
(三)开标程序及要求
1、开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为市或区公共资源交易中心。
2、参与开标和评标的招、投标单位人员应出具法人代表签名或盖章的法人授权委托证明书及本人身份证明文件原件,并当场核对。
3、开标由招标人主持,邀请所有投标人参加。
开标应当按照下列规定进行:
(1)招标单位代表、投标代表、评标专家等人员签到;
(2)招标单位宣读评标委员会名单并推举评标委员会主任;
(3)招标单位代表讲话,介绍招标情况;
(4)当场检验投标文件。
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。
经确认无误后,由评标委员会组长当众拆封,并确定投标文件是否有效。
一般开标顺序:
检验投标文件→当众拆封投标文件→拆招标标底→唱各投标人价格标→工作人员在事先准备好的白板或白纸上当众记录唱标结果(包括招标人的标底和各投标人的名称、投标价格和其他主要内容)。
(5)若设答辩程序,应抽签确定投标人答辩顺序。
(6)按抽签顺序唱经济标。
(7)投标单位回避,进入评标程序;
(8)开标过程应当记录,并由招标人存档备查。
(四)评标程序及要求
1、开标过程结束后,投标单位回避,立即进入评标程序。
2、组建评标委员会要求:
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员一般为5-11人单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
3、一般在开标前1个工作日,招标人从市住建管理局建立的专家库中采取随机抽取的方式确定。
参与抽签的招标单位代表应出具有效的单位委托证明文件及身份证明文件,并当场核对。
为做好专家信息安全保密工作,在抽签过程中只公布专家代码,由相关人员或抽签系统根据抽签代码单独通知相关专家参加评标。
4、评标委员会成员应当独立完成评标程序,认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
5、评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触,不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
6、评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较,中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
7、前款所称与评标活动有关的工作人员,是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
8、评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。
投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明,其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
9、在评标过程中设现场答辩会的,应当事先在招标文件中说明,并注明所占的评分比重。
10、评标委员会应当按照招标文件的评标要求,根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
11、除了现场答辩部分外,评标应当在保密的情况下进行。
投标书评分结束后,如需进行答辩的,安排投标单位按顺序答辩,答辩过程中其他投标人回避。
12、评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审和比较,按总评结果由高至低的分数确定前3位中标顺序人,评标委员会以及招标单位、投标单位应对评标结果签字确认,并宣读评标结果。
13、评标委员会经评审,认为所有投标文件都不符合招标文件要求的,可以否决所有投标。
14、依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的,招标人应当重新招标。
(五)中标程序及要求
1、评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面《评标报告》,阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见,并按照招标文件规定的评标标准和评标方法,推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
2、招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。
当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
3、招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。
投标有效期应当在招标文件中载明。
由招标人通过市或区公共资源交易中心提供的平台发布中标结果
4、公示期满无异议或异议无效的,招标人应当向中标人发出《中标通知书》,同时将中标结果通知所有未中标的投标人,并应当返还其投标书。
5、招标人应当自确定中标人之日起15日内,将中标结果向区国土城建和水务(利)局或市住建管理局备案。
需要的备案资料如下:
序号
资料名称
说明
1
前期物业管理中标结果备案表
两份
2
中标通知书
正本
3
进场交易项目开标情况记录表
一份
4
项目评审报告
复印件
5
中标人的投标文件
正本
6
物业服务企业诚信证明(邀请招标方式的,与招标前备案时提供的一致;公开招标的,提供评标时打印并由评标委员会确认的证明)
原件
7
招标代理委托合同(如果委托招标代理的)
复印件
6、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
7、招标人无正当理由不与中标人签订合同,给中标人造成损失的,招标人应当给予赔偿。
8、建设单位将前期物业服务合同送区房地产行政主管部门备案。
需要的备案资料如下:
序号
资料名称
说明
1
前期物业服务合同备案申请表
两份
2
前期物业服务合同
一份
3
开发企业工商营业执照
复印件
4
开发企业资质证书
复印件
5
开发企业诚信状况证明(与招标前备案时提供的一致)
复印件
6
物业服务企业工商营业执照
复印件
7
物业服务企业资质证书(一级资质需提供)
复印件
8
经物价部门备案的物业服务费用标准
原件
9
临时管理规约
正本
经批准通过协议方式选聘的,还需提供以下资料:
10
建设行政主管部门同意协议选聘前期物业服务企业的批文
复印件
11
物业服务企业在签订物业服务合同前2周内打印的诚信状况证明(需登录诚信系统查实该物业服务企业在签订物业服务合同前3个月内诚信得分是否连续保持在B级及以上、前一年内诚信扣分累计是否超过10分)
复印件
12
拟配置项目经理的个人简介及社保清单(社保清单中需在物业服务企业缴纳社保累计满3年)
原件
13
物业服务企业承诺在签订物业服务合同前一年内未因违法违规行为受到主管部门行政处罚的书面材料
原件
附件3
前期物业管理招标书格式内容及评分标准
(仅供参考)
一、招标书格式内容
1、开场白
2、物业项目介绍。
3、物业管理的主要内容。
4、有关条件特别说明。
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- 佛山市 前期 物业管理 投标 管理 规定