城市燃气调度系统设计方案样本.docx
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城市燃气调度系统设计方案样本
渝能万怡阳光100城市广场定位策划汇报
目 录
第一章 项目地块分析 5
一、地块区位情况 5
二、地形地貌特征 5
三、地块景观分析 6
四、周围配套情况 6
五、地块交通情况 6
六、和其它城区关联性 7
第二章 项目总体定位 8
一、项目总体定位 8
二、居住、商业、办公功效整合 8
第三章 住宅部分市场定位 10
一、住宅开发SWOT分析 10
二、项目档次定位 12
2.1、项目品质定位 12
2.2、项目形象定位 12
2.3、定位依据 13
三、市场细分和目标用户选择 14
3.1、目标区域市场细分 14
3.2、目标人群细分 15
3.3、目标用户群选择 20
3.4、其它目标用户群 21
四、目标用户群特征和产品需求 22
4.1、关键用户群特征和产品需求 22
4.2、扩展用户群特征和产品需求 28
五、目标市场组合定性描述 33
六、产品类型定位 34
6.1、产品类型组合及依据 34
6.2、户型配比及依据 35
七、价格定位 38
7.1、定价总依据 38
7.2、销售价格定位推导 38
7.3、目标用户承受能力 39
7.4、定价结果 40
八、小区配套建设 40
8.1、小区内部配套 41
8.2、小区外部配套 41
8.3、内部配套专题提议 41
九、营销专题提议 42
9.1、关键营销概念 42
9.2、营销概念延展 43
9.3、营销专题设定 43
9.4、营销专题表现 44
第四章 商业部分市场定位 46
一、项目商业开发环境分析 46
1.1、重庆主城区商业环境概况 46
1.2、江北区商业环境 47
1.3、竞争情况 48
1.4、需求情况 49
1.5、供给情况 49
1.6、商业开发SWOT分析 50
二、商业开发提议 52
2.1、商业定位推导思绪 52
2.2、商业功效定位 55
2.3、商业目标用户群定位 69
2.4、商业开发时机提议 69
2.5、部分地下停车场功效转换 70
第五章 写字楼部分市场定位 72
一、重庆写字楼市场供求情况 72
1.1、写字楼供给情况 72
1.2、写字楼需求情况 72
1.3、企业选择办公场地需求特征 72
二、开发办公物业SWOT分析 73
三、项目办公物业开发提议 74
3.1、开发方向 74
3.2、开发物业类型 75
3.3、档次定位 77
3.4、目标消费者定位 78
3.5、价格定位 80
3.6、开发时机提议 82
第一章 项目地块分析
一、地块区位情况
本项目在江北区五里店立交桥南侧。
向东是计划中江北城CBD,向南和渝中区仅一桥相隔,向西经建新东路可达观音桥,向北直通渝北区及重庆江北机场。
本项目占地约108亩,可建设用地面积为55102平方米,用地性质为综合性用地,容积率约为6.68。
项目地三面临路,紧邻五里店立交和黄花园大桥引道,交通方便。
图1-1 项目区位示意图
二、地形地貌特征
地块呈矩形,宗地内地形复杂,南部和北部高差大。
地块中部有小山包,北部靠“东方家园”方是一个面积约30亩,低于路面约20米沟谷地带。
因为北部地势低,东西两侧黄花园大桥引道和五江路道路路面和地块北部地面就有近20米高差,这给项目地块北部开发带来了较大障碍。
图1-2 地块地形及北部实景
三、地块景观分析
本项目南部如没有其它楼盘遮挡,朝南高层单位能够观嘉陵江江景。
同时本项目计划利用地块自然特征,在北部沟谷地修建广场,能够成为本项目内部一个特色景观。
另外地块东北部临五里店转盘处计划了一块城市绿化保护地,也将成为本项目北部一大景点。
四、周围配套情况
项目地块周围教育、金融、医疗机构较齐全。
教育机构有五里店小学、字水中学、十八中、巴蜀中学、长安职员大学等;金融机构有四大国有银行分支机构、交行、农村信用合作社等;医疗机构有324医院、红十字医院、长安医院等。
但现在项目地周围商业气氛比较弱,几乎没什幺商业。
除少许其它楼盘临街商铺外,周围只有金泰城灯饰广场、东方家园等建材类商场和金科花园酒店、皇冠东和酒店等酒店。
五、地块交通情况
当地块交通条件优良,有十多条始发和途经公交线路可通达重庆其它各关键区域。
地块四面道路系统发达,五童路、五黄路、黄花园大桥、滨江路、五江路全部交汇于此,是整个北部城区和渝中区关键交通纽带。
六、和其它城区关联性
项目地块到观音桥和解放碑距离基础相等,大约为5公里左右。
受这两个市级关键商圈辐射比较大。
同时项目地和计划建设中重庆市CBD江北城片区仅一路之隔。
长远来看,五里店片区将成为解放碑和观音桥两大市级关键商圈商业延伸区和江北城CBD商务区门户。
第二章 项目总体定位
一、项目总体定位
依据本项目标本身地形特点、区位特征及计划要求,尺度项目组将其未来形象定位为江北五里店片区建筑综合体。
建筑综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间三项以上进行组合,并在各部分间建立一个相互依存、相互助益能动关系,从而形成一个多功效、高效率、复杂而统一综合体。
建筑综合体有以下九个关键特征:
①高可达性、②高密度和集约性、③功效复合性、④整体统一性、⑤土地使用均衡性、⑥空间连续性、⑦内外部联络完整性、⑧较大社会效应、⑨具升值价值。
当地块已含有前三项特征,④-⑦项是指导本项目开发总标准,最终两项是尺度期望本项目开发成功后能达成效果。
二、居住、商业、办公功效整合
本项目初步定位为三大功效,包含商业、办公、居住。
在同一个小区里,它们之间关系是既对立又统一,对立是指商业、办公对居住环境造成局部破坏或产生不协调作用;统一是指商业、办公、居住全部是和人生活息息相关,均能够用“生活”将其统一协调。
尺度期望充足整合本项目标优势资源,使居住、商业、办公功效三者优势互补,弱化对立,强化统一,形成协同发展良好局面。
三者之间整合见以下关系图:
图2-1 居住、商业、办公功效关系图
购置和体验 展示和销售
港湾和实现 思想和客源
服务及客源
港湾和实现
从上图可看出,商业区为办公区企业提供展示及销售场所,为居住区生活大家提供了购置和体验便利;办公区为商业区提供了“思想”及客源,使商业区变得愈加有“发明力”,同时为居住区提供了便利服务及客源;而居住区除为商业区、办公区提供了客源外,还兼顾商业区经营者、办公区办公者生活港湾作用。
总而言之,三区所形成整体形象就是五里店新城市综合体,在这里经过三者互动,不停演绎着“一站式居家生活”。
第三章 住宅部分市场定位
一、住宅开发SWOT分析
1.1、项目优势
1)交通通达度高、便利性强。
项目地紧靠五里店立交和黄花园大桥引道,汇聚众多交通干道,是渝中区、江北、观音桥之间交通联结纽带,处于北部城区交通网内关键地位。
而且,五里店片区内公共交通系统发达,到渝北、渝中均十分方便、快捷。
2)区位优势显著,极具发展和升值潜力。
项目地是北部城区中离渝中区最近区域,和解放碑一桥相连,北接现在重庆发展最快北部新区,东邻未来江北城CBD,已经开建朝天门大桥更大大缩短了其和南岸区距离。
3)自然环境很好,比较适合居住。
项目地处江北和渝北交界处,空气清新,绿化带多,周围建筑密度低,居住环境很好。
4)拥有一定景观资源。
在项目地高处可遥望长江、嘉陵江、朝天门码头,所以在入市营销时可利用江景资源吸引消费者关注。
5)五里店立交立即建成总面积约6万余平米,兼具生态、景观、保健和一体重庆市第一座城市生态园林,以满足居民休闲、保健需要,这不仅提升了项目地人居气氛,而且有利于小区内外统筹布局。
6)大环境内教育资源较佳,项目地西南两侧延伸区域内分布有中小学、职业中学和大学,义务教育体系比较完善。
1.2、项目劣势
1)项目地周围缺乏大型商业设施(百货、超市等)及生活配套,商业气氛淡薄,购物不便,生活便利程度较差,还未形成成熟生活气氛,是影响消费者选择不利原因,这也是本项目标最大弱点。
2)项目地内落差增加了场地平整难度和成本,建筑计划和设计会受到约束,同时使得项目内外交通组织难度加大,成本增多。
3)项目所处区域尚处于开发早期,片区形象不明朗,在重庆市民心中还未形成明确定知和定位,所以对消费者吸引和拉动有限。
4)本项目标品牌——“阳光100”在重庆市传输力度不足,渗透力有限,和其它强势地产品牌稳固地位相比,在营销推广上处于劣势。
1.3、项目机会
1)重庆经济运行总体形式良好,处于平衡高速增加期,房地产发展含有了良好基础环境,保持着稳定发展势头。
2)伴随经济增加和城市建设步伐加紧,江北区已日益成为房地产市场热点区域,商品房销售节节攀升趋势反应了市场需求旺盛,是本项目面市利好环境。
3)重庆市城市化进程日益推进,大规模旧城改造、拆迁安置促成了对各类档次住宅大量需求,已经有住宅项目虽已占据部分市场,但仍有大量供需空缺需要填补。
4)和江北区其它片区相比,五里店片区楼盘均价处于较低水平,综合考虑其区位价值和在城市计划中地位,五里店片区房价应有较大上涨空间。
5)江北区政府欲将五里店建成江北区内仅次于观音桥次级商圈,以“一点六线”布局构筑北部建材中心,营造良好商圈气氛,势必带动此片区物业升值。
6)伴随市政建设和城市生活配套不停完善,片区内多个住宅、商业项目标陆续开发、入伙,项目地著名度将不停取得提升,区位价值也日益显现并将逐步提升。
7)经过前期市场研究发觉,主城区市民对市政府北迁、江北CBD计划等信息知晓度极高,对五里店片区发展前景十分看好,对未来有乐观预期,对于在五里店置业有较强意愿。
8)重庆CBD计划首先增强了消费者对五里店信心,其次为本项目标远期开发和销售提供了市场机遇,和商务中心区相适应居住、购物、休闲和办公等多方面功效需求扩大,恰和本项目具前瞻性定位理念——“城市广场”不谋而合。
1.4、项目挑战
1)本项目计划建筑形式和功效多样,地形限制条件多,要进行正确、适应市场需求目标用户定位和产品定位有一定难度。
2)本项目营销专题选择和开发节奏把握对项目标入市形象及后续发展至关关键。
3)周围片区内多个大型楼盘(如庆业·巴蜀城、鲁能·星城)和本项目区位靠近,但规模大于本项目,景观及低密度优势显著,且其定价也相对较低,所以将对本项目标入市及销售组成直接威胁。
4)重庆CBD计划是政府制订并推进实施,其进程受国家和地域宏观政策环境、经济发展情况、和市、区政府领导对CBD建设态度等外在原因影响,其发展进程不可控制,所以对本项目标作用也是难以估量。
5)重庆市居民购房含有强烈地域“惯性”,本项目对江北区、渝北区居民吸引力不言而喻,但对渝中区和南岸区居民吸引要小得多。
因为南岸区含有良好景观资源及和渝中区邻近位置,其对渝中区消费者拉动不可小觑,而其它区域消费者也会将之纳入考虑范围。
从这个意义上来讲,南岸区将成为本项目最大竞争区域,所以怎样吸引并打动渝中区消费者是本项目标难题所在。
6)银行对个人房贷申请审查加严,央行加息造成贷款成本增加,这两项政策会在一定程度上抑制消费者购房需求。
二、项目档次定位
2.1、项目品质定位
“中偏高级、开放、缔造城市生活梦想中型小区”
2.2、项目形象定位
1)诠释一个理念:
彰显城市生活品质、整合城市生活要素;
2)弘扬一个风格:
精神上自主独立,功效上互动依存,多元化、多方位生活方法;
3)聚焦一个时代:
面向城市新生代精英,立足社会中坚阶层;
4)把握一个目标:
一个融合建筑、时代、自然、人文、效益立体生活空间;
5)发明一个符号:
新城市生活典范,未来居住模式领跑者;
6)跨越两种生活:
居住在此端,工作在彼端,从昂然搏击到恬然休憩,自在穿行、自由转换、自如回旋,一切尽在掌握中。
7)成就三重价值:
现代居住理念打造投资新宠;
关键商务堡垒占据天时地利;
前瞻功效形态推进片区经济。
2.3、定位依据
2.3.1、满足市场需求
本项目关键是顺应市场需求,面向城市新生代提供适度产品,并非面向高收入者高端产品,所以项目在整体面貌上应以中等档次入市。
但在项目内部,可视地块条件和开发时机打造档次上有一定范围差异产品,或待项目开发到一定阶段,依据市场需求和品牌认知度更新而推出较高级次产品。
2.3.2、市场竞争需要
项目周围中高级楼盘如南方上格林、庆业·巴蜀城和鲁能·星城销售态势良好,而阳光海岸等档次略低楼盘市场反应稍差。
所以,要吸引本区购房者或拉动外区购房者,并和周围楼盘竞争,就必需提升项目物业素质,增强项目本身市场竞争力。
2.3.3、含有必需条件
本项目近邻黄花园大桥引道和五里店立交,交通优势显著,地理位置很好;同时含有一定景观资源,可遥望两江,中偏高级定位和本项目标地段优势匹配。
2.3.4、投资收益要求
因为本项目标地形复杂,开发时土方工程量大,同时要负担较大数额拆迁费用,所以造成项目成本会有所增加,从投资收益角度考虑,本项目不宜选择低级方向。
2.3.5、和现有环境和气氛匹配
本项目标居住环境和气氛适合于定在中偏高级,而不宜定在高级住宅。
1)本项目所在地既非传统意义上居住型小区,生活配套和市政建设并不十分齐备;
2)因为紧靠交通干道,和未来可能成为喧嚣商务区,所以本项目欠缺居家所需宁静、平和、安谧环境和气氛;
3)现在片区内常住人口素质还未有大改观,居民收入和消费能力有限,如定在高级住宅,则极易造成市场饱和、吸纳速度缓慢;
4)内部和周围均缺乏山水资源或大型景观园林,而这又是高级小区通常所必备或十分倚重。
三、市场细分和目标用户选择
3.1、目标区域市场细分
从入户调查定量分析和业主座谈会定性分析结果来看,本项目标目标区域市场应以江北区市场为主,渝北区和渝中区市场为辅,南岸区等其它区域可不做关键考虑。
1)定量调查数据显示,重庆居民在原住区域内购房趋势显著,南岸、江北两区居民倾向尤为强烈;
2)从座谈会所搜集业主见解分析,重庆居民在购房时倾向于选择原居住区域,首先是习惯于原区域生活环境,其次是十分看重由家人、亲朋好友等组成近亲缘居住格局,通常不会轻易到外区购房;
3)依据项目组在重庆实地考察,重庆地理特征及在售楼盘用户起源也显示出重庆购房区域分割显著、“惯性”强特征;
4)渝北区和渝中区购房人群外流趋向显著,且首选区域全部为江北,所以渝北和渝中是除江北区之外次级目标区域市场,而南岸将对江北项目形成竞争。
居住区域购房区域 项目地周围 江北区其它区域 渝中区 渝北区 南岸区
渝中区 1.8 0.9 45.1 4.2 2.0
江北区 80.9 84.4 29.5 43.1 4.1
南岸区 1.8 0.0 9.0 13.9 93.9
渝北区 10.0 11.0 9.0 37.5 0.0
九龙坡区 0.0 0.0 1.6 0.0 0.0
沙坪坝区 4.5 3.7 5.7 1.4 0.0
其它区域 0.9 0.0 0.0 0.0 0.0
3.2、目标人群细分
我们以潜在消费者定量调查数据为依据,对项目标目标人群进行初步细分及特征描述,思绪以下:
1)选择购置本项目住宅可能性大于50%人群作为准目标群,
2)计算各细分人群占总样本百分比,记为百分比1;
3)计算各细分人群占准目标群百分比,记为百分比2;
4)综合考虑百分比1和百分比2,确定目标人群特征。
3.2.1、按年纪细分
序号 年纪 百分比1(%) 百分比2(%)
1 25~30岁 27.7 25.2
2 31~35岁 15.4 18.2
3 36~40岁 17.5 15.1
4 41~45岁 8.0 8.2
5 46~50岁 16.0 18.2
6 51~55岁 7.4 8.8
7 56~60岁 3.9 2.5
8 61岁及以上 4.1 3.8
目标人群选择1:
以25~35岁者为主,占准目标群43.4%;
目标人群选择2:
以46~55岁者为辅,占准目标群27.0%。
3.2.2、按学历细分
序号 学历 百分比1(%) 百分比2(%)
1 初中及以下 24.7 28.9
2 高中/中专/技校 44.2 44.7
3 大专 22.1 18.2
4 本科 8.7 7.5
5 硕士及以上 0.2 0.6
目标人群选择1:
高中(含中专、技校)学历者,占准目标群44.7%;
目标人群选择2:
初中及以下学历者,占准目标群28.9%;
目标人群选择3:
高等(大专及以上)学历者,占准目标群26.4%。
3.2.3、按行业细分
目标人群选择1:
商业/服务业/零售业从业者,占准目标群44.0%;
目标人群选择2:
生产/制造业从业者,占准目标群20.8%;
目标人群选择3:
无职业者(退休/学生/家庭主妇),占准目标群15.7%;
目标人群选择4:
机关/国家机关工作人员,占准目标群8.2%。
序号 行业 百分比1(%) 百分比2(%)
1 商业/服务业/零售 45.9 44.0
2 生产/制造业 19.3 20.8
3 无职业(退休/学生/家庭主妇) 13.9 15.7
4 机关/国家机关 7.4 8.2
5 交通运输 3.5 3.8
6 金融/保险 2.2 2.5
7 医疗卫生 1.5 1.9
8 电信/通讯 1.1 1.3
3.2.4、按职业细分
序号 职业 百分比1(%) 百分比2(%)
1 个体从业人员 25.3 25.2
2 无职业(退休/学生/家庭主妇) 13.9 15.7
3 企业/企业一般职员 11.5 10.7
4 企业/企业工人 8.0 8.8
5 商业/服务业职员 8.0 8.8
6 通常专业技术人员(科/教/文/卫) 6.5 5.7
7 中级专业技术人员(科/教/文/卫) 3.7 5.0
8 私营企业主 5.6 4.4
9 机关或机关一般干部 2.4 3.8
10 机关或机关工人 2.8 3.1
11 企业/企业部门经理或中层干部 3.9 3.1
12 通常职员(科/教/文/卫) 3.5 3.1
13 机关或机关科处级干部 1.7 1.9
14 军人或警察 0.6 0.6
目标人群选择1:
个体从业人员,占准目标群25.2%;
目标人群选择2:
无职业者(退休/学生/家庭主妇),占准目标群15.7%;
目标人群选择3:
企业/企业一般职员,占准目标群10.7%;
目标人群选择4:
企业/企业工人,占准目标群8.8%;
目标人群选择5:
商业/服务业职员,占准目标群8.8%。
3.2.5、按家庭规模细分
序号 家庭规模 百分比1(%) 百分比2(%)
1 1人 4.3 3.1
2 2人 16.2 17.6
3 3人 48.7 44.0
4 4人 17.7 20.1
5 5人 11.5 12.6
6 6人 0.9 1.3
7 7人 0.6 1.3
目标人群选择1:
3口之家,占准目标群44.0%;
目标人群选择2:
4~5口之家,占准目标群32.7%;
目标人群选择3:
2口之家,占准目标群17.6%;
3.2.6、按家庭情况细分
序号 家庭规模 百分比1(%) 百分比2(%)
1 未婚 12.4 10.1
2 已婚,无小孩 6.3 8.2
3 已婚,有6岁以下小孩 18.2 15.1
4 已婚,有6~18岁小孩 30.6 31.4
5 已婚,和成年儿女同住 23.9 28.3
6 已婚,成年儿女不在身边 6.7 5.7
7 其它 1.2
目标人群选择1:
已婚且有6~18岁小孩家庭,占准目标群31.4%;
目标人群选择2:
已婚且和成年儿女同住家庭,占准目标群28.3%;
目标人群选择3:
已婚且有6岁以下小孩,占准目标群15.1%;
目标人群选择4:
未婚者,占准目标群10.1%。
3.2.7、按个人月收入细分
序号 个人月收入 百分比1(%) 百分比2(%)
1 元以下 29.2 34.0
2 ~2500元 59.7 54.7
3 2501~3000元 3.9 3.1
4 3001~3500元 1.9 4.4
5 3501~4000元 2.4 1.9
6 4000元以上 2.8 1.9
目标人群选择1:
个人月收入为~3000元者,占准目标群57.8%;
目标人群选择2:
个人月收入在元以下者,占准目标群34.0%;
目标人群选择3:
个人月收入在3000元以上者,占准目标群8.2%。
3.2.8、按家庭年收入细分
目标人群选择1:
家庭月收入在4~5万元者,占准目标群60.4%;
目标人群选择2:
家庭年收入在4万元以下者,占准目标群25.8%;
目标人群选择3:
家庭年收入在5元以上者,占准目标群13.8%。
序号 家庭年收入 百分比1(%) 百分比2(%)
1 4万以下 25.8 25.8
2 4.1~5万 59.3 60.4
3 5.1~6万 5.2 5.7
4 6.1~7万 3.2 3.8
5 7.1~8万 3.9 2.5
6 8万以上 2.6 1.9
3.2.9、按现居住宅起源细分
序号 家庭年收入 百分比1(%) 百分比2(%)
1 租用房 25.3 24.5
2 单位宿舍 8.9 9.4
3 借用 1.1 1.3
4 原有自家私房 7.6 10.1
5 自购商品房 29.4 28.9
6 自购非商品房 23.8 22.6
7 拆迁安置房 3.9 3.1
目标人群选择1:
已经有自购商品房者,占准目标群28.9%;
目标人群选择2:
租用、借用房居住者,占准目标群25.8%;
目标人群选择3:
已经有自购非商品房(单位集资房等)者,占准目标群22.6%。
3.2.10、按现居住宅房型细分
序号 住宅房型 百分比1(%) 百分比2(%)
1 1房 26.6 23.9
2 2房 61.5 64.8
3 3房 11.0 10.7
4 4房 0.9 0.6
目标人群选择1:
现居住宅为2房者,占准目标群64.8%;
目标人群选择2:
现居住宅为1房者,占准目标群23.9%;
3.3、目标用户群选择
3.3.1、可供选择方向
1)年纪:
26~35岁;46~55岁。
2)学历:
高中及以上、初中及以下。
3)职业:
个体从业者;企业/企业一般职员和工人;商业/服务业职员;机关/国家机关工作人员;初、中级专业技术人员(科/教/文/卫)。
4)家庭结构:
已婚且有未成年儿女者;已婚且和成年儿女同住者;已婚尚无儿女者。
5)家庭年收入:
家庭年收入在4~6万元者。
6)现居住宅情况:
自有商品房者;自有非商品房者;租借用房者。
7)关键区域目标市场:
江北区为一级目标市场,渝北区为二级目标市场,渝中区为三级目标市场。
3.3.2、关键目标市场组合
在楼盘现实营销过程中,消费者职业是最关键、最易分辨、最具代表性特征,而受教育水平、职业技术水平和经济收入水平等皆可视为职业伴随特征,所以本项目标目标用户群以“职业”作为首要组合标准。
依据市场细分中确定目标人群选择方向,结合尺度对重庆市潜在消费者了解,确定关键目标市场组合为:
1)关键用户群A:
个体经商者:
包含从事商业、服务、零售等行业个体工商户和私营企业主;
2)关键用户群B:
企业/企业职员(城市青年白领):
包含企业/企业一般职员及中层领导、商业/服务业职员等。
3)扩展用户群C:
公务员和机关工作人员,关键是科处级以下工作人员。
4)扩展用户群D:
初、中级专业技术人员,包含老师
- 配套讲稿:
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- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 城市 燃气 调度 系统 设计方案 样本
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