幸福名筑三期建设项目可行性研究报告.docx
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幸福名筑三期建设项目可行性研究报告
第一章总论..........................................2
第二章市场分析和建设规模.............................9
第三章项目建设地点及建设条件........................17
第四章项目建设方案..................................23
第五章配套工程建设方案..............................37
第六章环境保护.....................................51
第七章劳动安全、卫生防护与消防.....................56
第八章节能.........................................63
第九章组织机构与人力资源配置.......................67
第十章招投标要求及内容.............................68
第十一章项目实施计划...............................70
第十二章投资估算与资金筹措.........................71
第十三章财务效益分析...............................74
第十四章结论与建议.................................77
附图:
**幸福名筑三期建设项目规划总平面详图
第一章总论
我公司受****的委托,承担了****幸福名筑三期建设项目的可行性研究报告的编制任务,对****东、工商局南的****幸福名筑三期建设项目的可行性进行分析和论证,为投资决策提供较为客观的依据。
第一节项目概况
一、项目建设地点:
***东、工商局南
二、建设规模:
本项目将建设成高端的商住小区,目规划总占地面积63250平方米,净占地面积50290平方米,总建筑面积22200平方米,无地下建筑,住宅面积为15500平方米,商铺面积为5400平方米,车库面积为1300平方米;小区内绿化面积为15000平方米,绿化率为30%,建筑密度为≤30%,容积率为0.44。
小区内共有住宅楼5栋,层高为6层,其中2栋住宅楼一层做车库用,三栋住宅楼一层做商铺;可入住居民户数130户,可容纳人数325人。
小区设计理念超前,人车分流,带状景观达到景观均好性,户户有景,移步易景。
小区配套设施齐全,极大地方便了购房居民的日常生活所需。
本商住小区规划布局错落有致,立面鲜明,丰富多彩,极具个性单体设计中,以一梯两户、带入户花园及露台户型为主力户型,注重强调商住的舒适性和合理性、达到了"公私分离"、"洁污分离"、"居寝分离"、"食寝分离"、"主仆分离"。
户型中对凸窗和露台的处理,也做出很多创新性突破。
建筑设计通过大面积的玻璃运用,最大限度的将户外生态与自然引入室内,使人与建筑、人与自然为一体,让您完全享受纯自然的生活商住,独享自然的纯美与灵性。
三、建设期:
2011年4月10日—2011年11月15日。
四、估算投资总额及资金来源:
项目总投资2220万元。
全部由企业自筹。
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
数值
备注
一
基础指标
1
总用地面积
m2
63250
1.1
绿化面积
m2
15000
2
总建筑面积
m2
22200
2.1
其中:
住宅面积
m2
15500
2.2
车库面积
m2
1300
2.3
商铺面积
m2
5400
3
容积率
0.44
4
绿化率
%
30%
5
商住总户数
户
130
6
可容纳人数
人
325
7
商住楼栋数
栋
5
8
结构形式
砖混结构
9
计划开发经营期
年
1
10
开发建设期
月
7
11
计划销售期
年
7
二
经济指标
1
总投资
万元
2220
1.1
其中:
土地费用
万元
——
1.2
工程费用
万元
1756
1.3
设备购置及安装费
万元
200.6
1.4
建设工程其他费用费
万元
153.4
1.5
预备费
万元
110
1.6
流动资金
万元
—
2
营业收入
万元
5650
3
经营成本
万元
2530
4
营业税金及附加
万元
293.8
5
营业利润
万元
2826.2
6
所得税
万元
706.55
7
税后利润
万元
2199.65
第二节项目单位概况
本项目申报单位为内蒙古****。
****成立于2008年6月,公司法人*8,注册资本1000万元,自筹资金,其中***投入600万元,***投入400万元,下设分支机构和4个项目部,公司目前拥有员工100人。
公司总部设在****,净资产总额1.02亿元,****是一家资金雄厚、专业技术领先的房地产开发企业。
公司在****街南开发建设“**·幸福名筑”,**·幸福名筑紧随城市发展建设理念,将建筑、生活、艺术有机融合,创造出和谐、健康、幸福的大社区,项目规划用地6.57万平方米,总建筑面积6.57万平方米。
其中住宅39468平方米,酒店9600平方米,配套设施及商业7700平方米,容积率1.2,绿化率40%。
公司下设煤炭、矿业、农牧业等行业。
2009年在内蒙古土右旗成立***公司,2007年在棋盘井18公里处投资1000万元购买建设了占地110亩白灰山和白灰厂个一处。
2008年在**内购置2400平方米食品加工厂一座。
2010年3月份在****新农村、新牧区建设管理委员会成立****有限责任公司,公司具备强大的技术优势和先进的设备优势,县建设项目有“饲草料种植加工、绿色养殖肉羊、绿色养殖肉牛、日光温室等”,建设规模化饲草料种植基地14000亩,就建大型贮草棚1500平方米、饲草料加工厂房1000平方米、配合饲草料加工车间800平方米、库房4000平方米、办公室300平方米、工人宿舍600平方米、食堂400平方米、围墙4000延长米、年加工各种饲草料30万公斤左右,直接带动农牧民360户,间接带动600户受益农牧民人均纯收入增长500元,增加就业人员100人左右,具有明显的社会效益。
作为一家本地的房地产开发企业,企业将扎根于鄂托克,为建设富裕、宜居、和谐的幸福鄂托克尽一份锦薄之力,并在期为、政府及相关部门领导的关怀和支持下让企业和**8共同进步、共同强大。
第三节项目提出的背景
近年来,**坚持以科学发展观为指导,全力推进新型工业化、农牧业现代化、特色城镇化进程,经济和社会各项事业蓬勃发展。
2006年跨入全国最具投资潜力中小城市百强行列,列全国县域经济西部百强县第11位。
2008年实现地区生产总值155亿元,现价同比增长40.5%,三次产业结构比例演进为2.5:
77.2:
20.3;完成社会固定资产投资130亿元,同比增长8.3%;财政收入达到21.6亿元,按可比口径计算,同比增长84.2%;城乡居民人均收入稳步增长,分别达到16991元和7058元。
在全区101个旗县中,GDP列第12位,人均突破2万美元,财政收入列第9位,人均财力迈进全市前列,全旗经济社会正处于发展活力大增强、发展水平大提升的冲刺阶段,正处于由强调经济增长向更加注重经济社会协调发展、更加注重民生改善的转型升级时期。
当前和今后一个时期,**经济社会发展的总体思路是:
认真贯彻落实市委“结构转型、创新强市”战略,加快结构转型,推进城乡统筹,促进农牧业规模化、工业高端化、城镇特色化、文化品牌化、旅游精品化、物流产业化,努力建设富裕、宜居、和谐的幸福鄂托克。
****幸福名筑三期建设项目用地,为城镇混合商住用地。
位于**乌仁都西街东、工商局南,随着新区建设的的深化,该地块进行进一步开发的条件已经成熟。
****自成立以来已成功开发了多个大中型商住项目,在市场及客户中建立了良好的口碑,拥有一定的影响力。
在上述背景下,该公司经过缜密的市场调查分析,决定开发建设****幸福名筑三期建设项目。
建筑面积22200平方米,项目建成后将为**再添一道靓丽的风景线。
****幸福名筑三期建设项目的启动,将带动整个**新区发展规划的实施,促进当地社会与经济的发展。
因此,实施本项目十分必要。
首先,实施本项目是落实****城市发展规划的需要。
根据**社会与经济发展的需要,**政府决定完善**的城市功能,高水平、高质量、高标准地建设好**两大组团(新区组团、老城区组团),带动全镇经济社会现代化发展的进程。
根据城市发展规划,将力争用五年的时间,将**镇建设成为一座特色鲜明、市政设施基本配套、产业突出、环境整洁优美、居民幸福、社会和谐的现代化工业城市。
其次,****幸福名筑三期建设项目房地产开发项目,将建成高标准的新型社区,是落实城市发展规划的一项具体项目。
实施本项目是****促进经济发展、构建和谐社会的需要。
实施本项目,不仅可以带动相关产业,促进经济发展,还可以为当地提供适宜的商住项目,满足居民改善生活条件的物质需要,构建和谐社会。
第四节可行性研究报告编制原则与依据
一、编制原则
1、按照**规划的整体要求,以及项目区的总体布局原则,因地制宜,合理布局。
2、本着立足现在,考虑长远发展的精神,合理安排资金,做到功能区分明确,结构合理,设施先进。
3、通过科学合理的结构造型,达到经济性、先进性的统一。
4、严格执行各项法规,满足消防、环保、抗震以及供水、供电、通讯等市政管理的要求。
5、通过建筑手段使建筑与周边环境和谐统一,体现生态的概念;充分利用自然采光及通风系统,营造舒适、宜人的室内环境。
二、编制依据
1.国家发展改革委员会《投资项目可行性研究报告指南》
2.国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》
4.《内蒙古自治区鄂尔多斯市城市总体规划》(2003-2020)
5.《**统筹城乡发展规划》
6.《****镇城区控制性详细规划》
7.《鄂尔多斯市城市规划管理暂行办法》(鄂政发[2003]34号)
8.《鄂尔多斯市城市规划管理技术规定(试行)》(鄂政发[2003]36号)
9.建设单位提供的其它有关资料及数据
第二章市场分析和建设规模
第一节目标市场现状
一、目标市场分析
2009年前三季度,全国完成房地产开发投资25050亿元,同比增长17.7%,增幅比1-8月提高3.0个百分点,比去年同期回落8.8个百分点。
其中,商品商住完成投资17582亿元,同比增长13.4%,比1-8月提高2.5个百分点,比去年同期回落15.3个百分点,占房地产开发投资的比重为70.2%。
2009年前三季度,全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米,同比增长15.4%,增幅比1-8月提高1.9个百分点;房屋新开工面积7.32亿平方米,同比下降0.4%,降幅比1-8月缩小5.5个百分点;房屋竣工面积3.34亿平方米,同比增长24.7%,增幅比1-8月下降0.4个百分点。
其中,商住竣工面积2.77亿平方米,增长26.7%,比1-8月下降0.1个百分点。
2009年前三季度,全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米,同比下降22.1%;完成土地开发面积16706万平方米,同比下降6.6%。
在2010年,由于2009年房价已上升至高位,2010年上涨的空间较有限,但供应量紧缺将决定房价难于短期内大幅回落,2010年整体房价在现有水平平稳运行。
同时,宽松的信贷政策及系列优惠政策使大量的刚性需求已在2009年释放,而随着部分调控政策的出台,宽松的信贷环境将适度收紧,投资投机性需求将被抑制,因此,2010年整体成交量将有所回落,但回落幅度将不会很大。
同时随着宏观经济环境的好转,2010年房地产开发投资增幅较2009年提高,加上2009年底政府大力打击捂盘、囤地行为,2010年商品商住的新开工面积将较去年增加,但不可忽视的是,项目从建设到推出市场最快需一年的周期,供应高峰期推迟至2011年。
经对历年商品商住的新开工面积及批准预售面积的分析,2010年全国商品商住新增供应量达9亿平方米,相比2009年的成交量,整体市场有望达到供求平衡。
二、商住房销售情况
2009年前三季度,全国商住房销售面积58371万平方米,同比增长44.8%。
其中,商品商住销售面积增长46.4%;办公楼销售面积增长23.5%;商业营业用房销售面积增长30.6%。
前三季度,商住房销售额27532亿元,同比增长73.4%。
其中,商品商住销售额增长78.2%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长37.1%和49.2%。
三、70个大中城市房屋销售价格指数
2009年9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%,涨幅比8月份扩大0.8个百分点;环比上涨0.7%,涨幅比8月份缩小0.2个百分点。
新建商住销售价格同比上涨2.7%,涨幅比8月份扩大1.2个百分点;环比上涨0.8%,涨幅比8月份缩小0.3个百分点。
分类型看,与上年同月相比,经济适用房销售价格上涨0.6%;商品商住销售价格上涨3.0%,其中普通商品商住销售价格上涨3.7%,高档商住销售价格上涨0.5%。
与上月相比,经济适用房销售价格上涨0.2%;商品商住销售价格上涨0.9%,其中普通商品商住销售价格上涨1.0%,高档商住销售价格上涨0.6%。
分套型看,90平方米及以下的新建商住销售价格同比上涨4.9%,环比上涨1.0%。
第二节区域经济分析
一、区域房地产发展概况
2004年以来随着全国整体经济环境的转好,鄂尔多斯市的房地产市场也得到了高速的发展。
鄂尔多斯的综合经济实力一直保持在全国前列,经济总体运行较为平稳,投资增长较快。
2004年至今,鄂尔多斯房地产开发虽然经历了土地政策、金融调控等宏观政策的影响,但随着国民经济的高速发展、人民币的不断升值仍保持着强劲的发展势头,商住房价格居高不下。
位于鄂尔多斯西部的****,房地产开发建设起步较晚。
过去区域内经济发展相对滞后,缺乏重头的支柱产业,人均国民生产总值和收入水平相对较低,对于商住和商业等需求也相对平缓。
随着近几年区内经济结构的优化调整,区域经济水平的逐步提升,城镇面貌得以不断改善,人民生活水平有了很大提升。
同时,由于大力发展工业项目等利好因素,区域的环境得以极大的改观,房地产业方兴未艾,并表现出比较强劲的发展势头,各种内在的潜力使之具有更加广阔的未来发展空间。
二、区域经济状况
近几年来,**的区域经济转型,推进产业布局调整和产业结构升级,经济工作坚持以新型工业区建设为重点,积极培育新的经济增长点,国民经济保持了持续稳步发展。
十一五期间政府投资主要倾向于以下领域:
一是加强城乡道路交通设施建设,重点支持有利于增强城市服务功能,有利于提高公共服务水平和居民生活质量的市政配套项目。
二是增加对社会事业发展的投入,改善城乡生产生活条件;三是支持经济结构调整,大力发展循环经济和现代服务业,提高可持续发展能力;四是调整房地产投资结构,加强对房地产市场的监测分析,推动进程。
目前区域内国民生产总值逐年上升,居民生活水平继续保持良好增长态势,经济状况明显改善,区域性消费也在不断提高,旅游业愈加发达。
本区域明显具备了良好的投资环境和置业条件。
三、城镇建设宏观政策
目前**围绕“生态立旗、工业强旗、开放兴旗、文化塑旗”的部署规划,全力抓好重点工程建设,推进城乡一体化进程,城镇建设有了一个良好的发展基础。
一批基础设施建设工程的实施,提升了城镇服务功能。
进一步改善老城镇道路交通状况,推进道路系统建设,改善城镇能源消费结构,综合开发等事项已经相继有了进展。
加大土地储备力度,提高政府土地收益;加强土地利用规划管理,完善土地储备和供给体系,实现土地资源的优化配置,确保重点工程建设的需要。
充分利用得天独厚的区位资源优势,加快新型工业园区的建设,努力打造一流的人居环境。
结合道路、绿化等基础设施建设,重点开发集中联片、设施齐全、管理规范、适合不同阶层居住的商住小区。
加强公共服务设施建设,增强综合服务功能,逐步形成功能完备、环境优美的居住区。
由此可见,随着区域环境的不断改善,人民生活的不断提升,区域建设用地的稀缺,新型工业园区等各方面的不断发展,该区域的投资前景也愈加广阔。
也将以其深厚的升值潜力,较高的商业开发价值,吸引越来越多投资、置业者的青睐。
第三节市场供求状况及发展趋势
一、**房地产市场特点
由于**城镇条件的限制,**城镇的项目基本上分布相对比较集中。
从**城镇项目的基本情况看,整个城镇商住小区起步较晚,市场还不够成熟。
从规模上看,市场上存在几个比较大的项目,而其他则多是一些零散分布的小规模项目,显示出大盘、小盘两头多,中等规模项目少的市场两极分化格局。
此外,**城镇市场具有以下特点:
Ø低价格的优势
由于众多原因,**城镇房地产起步较晚。
同其它区域相比,土地成本较低,配套设施不尽完善,使得本区域商住项目的售价相对较低,并且周边竞争项目较少,所以一些经济能力相对较差的客户选择本区域进行置业,但也同时给这一区域带来了价格优势。
价格的优势成了附近区域购房者最关注的重点。
Ø竞争项目少,形成局部市场空白,区域性客户资源丰富。
Ø各种等级道路的规划与实施极大改善了本区域的交通状况,同时也使本项目的目标客户变的更为广泛。
Ø鄂尔多斯西部的快速发展,新的**城镇规划方案对本地区的房地产市场起到较大的烘托作用。
Ø本城镇内目前类似项目多已销售完毕,因此,本区可供应的产品较少,具有较大需求空间。
Ø区域内经济发展迅速,居民购买力不断增强,有较多的潜在客户群。
Ø由于本区域的风景资源优势,而且交通愈加便利,所以会广泛吸纳其他区域的客户来此买房。
目前本区域各项目销售非常好,可供客户购买的产品极少,此外本区域项目价格增幅较大,并且新开发项目较少。
因此,本区域具有良好的市场发展前景。
二、**房地产市场前景
随着**的发展,经济环境的不断改善,城镇建设步伐的不断加快,增加当地居民收入,提升整体购买力。
围绕“生态立旗、工业强旗、开放兴旗、文化塑旗”的发展思路,重点的一批道路工程相继竣工。
农村城镇化进程明显,区域环境得到改善。
未来能够用于房地产开发的土地实际极为有限。
在这种情况下,商住项目正向着更高端更舒适的方向发展。
从市场开发角度分析,随着土地价格的不断增长,这里的房价将会与之同步增长。
由于该区域的土地供应有限,整体来看,后续项目供应量并不是很大。
随着镇政府对自然环境、市政配套等更大力度地促进、保护与发展,**将成为适宜人居的区域。
三、项目房屋价格定位
在过去的2008年,鄂尔多斯市的商住房销售价格具有较大幅度的增长,新入市的项目从规划、设计及推广等方面都有很大的提升。
总体而言,**城镇在整个鄂尔多斯商住房市场中仍属于相对价格较低的区位之一,并且具有良好的发展前景与市场空间。
根据鄂尔多斯市房地产价格增长率和**房地产市场状况,从区域内相似物业的出售价格、相似物业与本项目的位置、环境差异以及对未来市场的预期,以较保守的原则确定本项目房屋建设完成后入市时点的销售参考价格为:
商住平均售价2600元/平方米。
本工程建成后,由于项目区所处位置的道路交通四通八达,生活配套设施一应俱全,所以不仅是理想的房地产开发场所,更是一个适于居住的地段。
因此,本项目必将有很好的市场前景。
第四节建设规模
根据上述需求分析,结合项目规划条件,本报告确定****开发建设的**幸福名筑三期建设项目建设规模为:
项目建设总建筑面积22200平方米。
住宅面积15500平方米,商业面积5400平方米,车库面积1300平方米。
项目将建设一个现代化的,整体规划空间层次多样,疏密有致,创造了自然、休闲高层次的居住小区环境,引领市场方向,更好的满足市场快速增长的需求,项目的建设不仅将大大改善企业的设备与设施,扩大企业规模,增加企业的经济效益与社会效益。
而且在充分发挥企业自身所拥有的经营优势和影响力的条件下,借助**幸福名筑三期建设项目优越的区位条件、完善的基础设施和良好的投资环境,利用先进的管理模式来经营,从而降低经营费用,提升企业的整体实力,促使企业健康稳定快速的发展。
第三章项目建设地点及建设条件
第一节项目选址场地现状
一、场址位置
项目建地点位于****西街东、工商局南,规划建设总用地面积63250平方米,总建筑面积22200平方米。
二、场地现状
项目周边建设大量商住群以及公共绿地,交通条件便捷。
土地使用性质为居住兼商业用地,场地基础基本完善,达到三通一平条件。
第二节建设条件
一、场地地质条件
参考邻近场地《岩土工程勘察报告》,可推断本项目建设场地工程及水文地质情况如下:
1.场地地质构造及地形条件简单,地质灾害不发育,环境地质条件较好,场地稳定,适宜建筑。
2.场地抗震设防烈度为6度,涉及地震基本加速度值0.05g,设计地震分组第二组。
地基岩土层无液化问题。
3.钻探18.0m深度内未见地下水,可不考虑地下水对本工程的影响。
4.场地地基岩土及水质对混凝土结构、混凝土结构中钢筋均无腐蚀性影响。
5.场地标准冻结深度1.5m,土的冻胀性中等,设计时应考虑冻胀影响。
6.拟建建筑地基基础设计方案宜采用天然地基基础,拟选持力层承载及形变特性均能较好满足建筑需求。
7.场地地下上层滞水埋藏较浅,基坑(槽)开挖局部有地下水渗流影响,可通过明沟排水外抽解决。
根据建筑物基底埋深及选用持力层情况,部分建筑应考虑地下水浮力的影响。
抗浮力设计水位标高1441.4~1442.3m,并应进行防水防潮设计。
8.场地基坑地质条件较好,基坑边坡及抗底较稳定,坑坡进行放坡处理即可瞒住要求。
基坑开挖对周边环境无影响。
9.基坑(槽)施工可采用机械大开挖方式,但基底至少预留300mm厚的原土层进行人工清基,以免扰动和破坏持力层结构。
二、项目建设条件
(一)自然条件
1、地理概况
**处于鄂尔多斯高原西部,东距举世闻名的苏里格气田140公里,并与驰名中外的鄂尔多斯羊绒制品的主要原料基地--阿尔巴斯苏木接壤,南距储量居亚洲第一的查布石膏矿区30公里,西与宁夏石嘴山市隔黄河相望,是鄂尔多斯与宁夏、乌海市的重要交通枢纽。
2.地形地貌
**属鄂尔多斯高原组成部分。
以波状高原为主,呈西北高,东南低。
东南部是毛乌素沙漠,北端沙丘和丘间低地、湖盆洼地,占总面积的56%。
西北部有阿尔巴斯山地,占总面积的15%。
平均海拔1800米。
阿尔巴斯山主峰乌仁都西(卓资山)海拔2149米。
中北部为多尔奔温都尔梁地,占总面积的29%,海拔平均1500米。
3.气候
**深处大陆,属内陆干旱草原地理带,气温的年、日温差较大,光能热量充足,降雨量少,风大且多,无霜期短,属典型的大陆性季风气候区。
年平均气温6.4℃。
1月最低,平均零下11.4℃,极端最低气温为零下35.7℃。
7月气温最高,平均22℃,极端最高气温为36.7℃。
平均气温年、日差为33.4℃,日照年平均在2800~3100小时之间。
无霜期平均为122天。
年平均降水量271毫米,极端降水量年最大雨量611.6毫米(1976),日最大雨量176.1毫米。
气象数据表
气象数据名称
数值
气象数据名称
数值
年平均气温(℃)
7.1
年平均蒸发量(mm)
2514.8
年极端
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