长沙市房地产市场分析报告.docx
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长沙市房地产市场分析报告
2010年长沙市房地产市场分析报告
导读:
2010年全市新建商品房累计销售备案2140.46万㎡,同比增长22.72%,其中住宅销售备案1982.87万㎡,同比增长20.55%。
新建商品房市场
一、批准预售情况
表1 2010年长沙市新建商品房、住宅供应情况
2010年全市新建商品房累计销售备案2140.46万㎡,同比增长22.72%,其中住宅销售备案1982.87万㎡,同比增长20.55%。
分区划来看,内五区新建商品房累计销售备案1481.65万㎡,同比增长16.11%,其中住宅销售备案1363.29万㎡,同比增长14.08%。
全市新建商品房成交备案住宅与非住宅面积比例约为12.58:
1,其中内五区比值为11.52:
1。
12月全市新建商品房销售备案量为今年单月最高。
二、新建商品房销售总量
2010年全市新建商品房累计销售备案2140.46万㎡,同比增长22.72%,其中住宅销售备案1982.87万㎡,同比增长20.55%。
分区划来看,内五区新建商品房累计销售备案1481.65万㎡,同比增长16.11%,其中住宅销售备案1363.29万㎡,同比增长14.08%。
全市新建商品房成交备案住宅与非住宅面积比例约为12.58:
1,其中内五区比值为11.52:
1。
12月全市新建商品房销售备案量为今年单月最高。
三、新建商品房备案均价
2010年长沙全市新建商品房(含单位集资房等)备案均价为4338元/㎡,同比上涨16.63%,其中住宅4108元/㎡,同比上涨16.47%;内五区新建商品房(含单位集资房等)备案均价为4788元/㎡,同比上涨17.74%,其中住宅4519元/㎡,同比上涨17.53%。
从全市商品房备案均价走势来看,2010年均价整体呈上扬趋势,一季度、四季度月均价逐月上扬,其中,四季度环比涨幅较大;二季度、三季度月均价出现波动,但从走势来看,均价也呈震荡上扬态势。
四、新建纯商品房网签均价
2010年长沙内五区新建纯商品房网签均价为5456元/㎡,同比上涨22.06%,其中住宅5230元/㎡,同比上涨22.97%。
从纯商品房网签均价走势来看,今年纯商品房、纯商品住宅均价除在5月有所下调外,其他各月基本呈逐月上扬;12月商品房均价首次攀升至6079元/㎡,至此,商品房月均价突破6000元关口,相对于1月上涨1045元/㎡,整整跨越了一个千元台阶。
五、新建商品住房供销结构分析(按套数计)
(一)套型结构分析
2010年长沙内五区累计住房供应套均面积为107.10㎡,同比增大1.73%。
从累计供应及销售备案情况来看,当前供应充足的主要是60㎡以下和60-90㎡两大面积段套型,供销比分别达到1.16、1.14,且从供、销占比来看,60-90㎡面积段套型占比均最大,分别占供应量和销售备案量的28.08%、25.75%,这表明当前供销的主力套型面积已经下移,已由传统的三房(90-120㎡)向二房(60-90㎡)过渡,单价的快速上扬是造成这一现象的主要原因;144㎡以上面积段套型供应缺口最大,这表明当前大户型市场存量已逐步减少,销售日益紧俏。
90㎡以下户型供应占比为42.33%,比去年同期缩小1.24个百分点。
(二)价位结构分析
表6 2010年长沙内五区新建商品住宅户型销售备案价位分析表(单位:
套)
从2010年住宅销售的价位结构来看,当前普通商品住房备案的重点仍是4000-5000元/㎡价位档,合计占总量的30.27%,其次是5000-6000元/㎡价位档,合计占总量的24.16%。
但从比例来看,5000-6000元/㎡价位档销售备案比例持续增长,比去年比例上涨15.80个百分点,商品房成交的均价段明显上移。
六、经济适用住房货币补贴情况
表72010年长沙市经济适用住房货币补贴情况表
自实施经济适用住房货币补贴以来,全市已经累计发放货币补贴凭证32876户,其中已购房23887户,购房总面积204.55万㎡,户均面积85.63㎡。
已购房户中,购买新建商品住房13626户,购买二手住房10261户。
今年新增发放的货币补贴凭证全部为重点工程拆迁对象中的低收入家庭。
七、内五区新建商品房待销情况
2008年以来,截止今年12月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为684.15万㎡,较上月底增加41.07万㎡,12月新建商品房上市量和销售量双增长,但上市量相较销售量更大,使得待售量有所增长。
其中住宅515.68万㎡,占75.38%;非住宅168.47万㎡,占24.62%。
分行政区划来看,岳麓区、雨花区、开福区商品住宅待售量依次位居前三位,分别占比30.29%、26.81%、25.91%;分面积段来看,144㎡以上商品住宅的待售量最大,占住宅待售总量的38.35%,其次是120-144㎡商品住宅,占住宅待售总量的21.12%。
PART2土地招拍挂市场
八、土地招拍挂情况(数据来源:
长沙市国土资源局,网上挂牌出让系统)
表8 2010年长沙市土地供应和交易情况
表92010年长沙市各用途土地成交情况
1-12月,全市招拍挂出让土地挂牌94宗,土地面积461.55万㎡。
其中,商业(综合)用地挂牌47宗,土地面积203.79万㎡;住宅用地挂牌22宗,土地面积108.60万㎡。
全市土地实际成交77宗,成交面积316.76万㎡,成交总金额1192569万元,综合地价水平值3765元/㎡,其中,商业(综合)用地成交面积155.37万㎡,成交金额834212万元;住宅用地成交面积84.60万㎡,成交金额315591万元。
1-12月,岳麓区出让土地宗数最多,其次是开福区;芙蓉区成交综合地价最高。
单月出让成交情况:
12月土地出让挂牌宗数最多,10月土地成交宗数最多。
PART3二手房市场
九、二手房销售面积
表102010年长沙市二手房、住宅销售情况
2010年,全市二手房成交面积468.62万㎡,成交套数为35223套,同比分别增长4.12%、-7.56%;其中住宅成交302.66万㎡,成交套数为30804套,同比分别减少5.88%、8.02%。
分区划来看,内五区二手房成交面积296.85万㎡,成交套数为25822套,同比分别减少4.46%、12.05%;其中住宅成交216.29万㎡,成交套数为23417套,同比分别减少9.57%、13.16%。
十、房产一、二级市场交易量对比分析
表112010年长沙市房产一、二级市场交易量对比
房产一、二级市场对比来看,2010年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.57:
1。
其中,内五区房产一、二级市场累计交易量之比为4.99:
1,比2009全年比值增大0.88。
从各区县情况来看,今年1-12月各区商品房市场成长强劲,五区四县中有六个区县房产一、二级市场比值高于5,随着商品房销量的猛增,房地产市场规模迅速扩大。
十一、二手房挂牌租金情况(数据来源:
)
表122010年12月长沙市内五区二手房租金情况
本月内五区商业用房、住宅挂牌租金环比均有下跌。
从各区情况来看,由于商业用房租金更易受地段、位置影响,本月采样中,天心区、开福区、雨花区挂牌租金环比出现较大下滑,岳麓区挂牌租金环比出现较大上涨;住宅挂牌租金天心区、岳麓区、开福区环比有较大下滑,芙蓉区、雨花区挂牌租金有小幅上扬。
PART4各区、县(市)房地产市场情况
十二、芙蓉区销售及价格情况
十三、天心区销售及价格情况
十四、岳麓区销售及价格情况
十五、开福区销售及价格情况
十六、雨花区销售及价格情况
十七、长沙县销售及价格情况
十八、望城县销售及价格情况
十九、浏阳市销售及价格情况
二十、宁乡县销售及价格情况
PART5城房指数走势情况
二十一、商品住宅成交价格指数
PART6银行抵押贷款情况
二十二、银行抵押贷款情况
表122010年长沙市房屋抵押情况
2010年,全市办理抵押登记手续228480起,抵押面积3962.00万㎡,贷款金额968.40亿元,其中,办理个人抵押登记手续225230起,抵押面积3017.33万㎡,贷款金额735.77亿元。
分区划来看,内五区共办理抵押登记手续149747起,抵押面积2134.43万㎡,贷款金额694.92亿元,同比分别增长16.39%、12.82%、35.31%;其中,办理个人抵押登记手续148288起,抵押面积1695.22万㎡,贷款金额526.65亿元,同比分别增长17.49%、21.14%、40.17%。
2010年,全市共办理在建工程抵押1980起,抵押面积853.12万㎡,贷款金额169.84亿元。
其中,内五区共办理在建工程抵押877起,抵押面积621.66万㎡,贷款金额137.21亿元,同比分别增长49.15%、40.20%、78.82%。
PART7本期长沙房地产市场的基本特征
(一)2010年全市新建商品房批准预售量、销售备案量双双突破2000万㎡,达到历史最高值。
分季度来看,今年全市新建商品房批准预售量呈逐季增长态势,平均增幅达18.73%,季度平均值为533.34万㎡;新建商品房销售备案量第二季度最大、第四季度次之,第三季度最低,季度平均值为535.12万㎡;12月由于年末“翘尾”效应,批准预售量、销售备案量分别达到了今年单月的第二位、第一位。
(二)2010年内五区新建商品房累计签约177563套,面积1980.89万㎡,均价4923元/㎡,金额975.24亿元;其中住宅成交166153套,面积1842.09万㎡,均价4699元/㎡,金额865.66亿元。
其中,12月签约20136套,面积212.54万㎡,均价5707元/㎡,金额121.29亿元,环比分别为2.59%、-1.11%、11.90%、10.65%;其中住宅成交18800套,面积202.23万㎡,均价5469元/㎡,金额110.60亿元,环比分别为1.63%、-0.45%、10.93%、10.43%。
(三)2010年长沙全市新建商品房(含单位集资房等)备案均价为4338元/㎡,同比上涨16.63%,其中住宅4108元/㎡,同比上涨16.47%;内五区新建商品房(含单位集资房等)备案均价为4788元/㎡,同比上涨17.74%,其中住宅4519元/㎡,同比上涨17.53%。
(四)2010年12月总体市场商品住宅成交价格指数为213.18点,较上月增加5.81点,一年以来的指数月均涨幅为3.32点。
本月东城板块子市场指数减少3.75点,其余子市场指数均有不同程度上升,其中60㎡以下、90-120㎡、河西板块、北城板块、中心板块等子市场指数涨幅较大。
(五)2010年全市二手房交易突破450万㎡,其中内五区交易量接近300万㎡;从季度成交情况来看,前三季度全市二手房交易量呈现逐季递减,至第三季度达到最低点;第四季度交易量最大,并逐月走高,至12月达到最高点,其主要原因是随着新房价格的逐步走高,二手房以其相对较低的价格,吸引了部分购房者;同时,购房契税或将上调,也促使购房者抓紧时间交易备案。
(六)2010年长沙内五区累计住房供应套均面积为107.10㎡,同比增大1.73%。
从累计供应及销售备案情况来看,120㎡以下供应量超过同期备案量,120㎡以上则供小于求。
结合供应、备案中各面积段比例来看,当前供销的主力套型面积已经下移,已由传统的三房(90-120㎡)向二房(60-90㎡)过渡;大户型市场存量已逐步减少,销售日益紧俏。
90㎡以下户型供应占比为42.33%,比去年同期缩小1.24个百分点(按套数)。
从同期住宅销售的价位结构来看,当前普通商品住房备案的重点仍是4000-5000元/㎡价位档,合计占总量的30.27%,其次是5000-6000元/㎡价位档,合计占总量的24.16%。
但从比例来看,5000-6000元/㎡价位档销售备案比例持续增长,比去年比例上涨15.80个百分点,商品房成交的均价段明显上移。
(七)12月内五区商业用房、住宅挂牌租金环比均有下跌;本月租售比为330:
1。
(八)2010年全市办理抵押登记手续228480起,抵押面积3962.00万㎡,贷款金额968.40亿元,其中内五区个人抵押面积同比超过20%,取得贷款金额同比超过40%;全市共办理在建工程抵押1980起,抵押面积853.12万㎡,贷款金额169.84亿元,其中内五区抵押面积同比超过40%,取得贷款金额同比增长接近80%,预示着来年商品房供应量仍将维持在较高水平。
(九)自实施经济适用住房货币补贴以来,全市已经累计发放货币补贴凭证32876户,其中已购房23887户,购房总面积204.55万㎡,户均面积85.63㎡。
(十)2008年以来,截止今年12月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为684.15万㎡,其中住宅占75.38%,非住宅占24.62%。
分行政区划来看,住宅待售主要集中在岳麓区、雨花区、开福区,待售量均超过130万㎡,分别占住宅待售总量的30.29%、26.81%、25.91%;分面积段来看,144㎡以上商品住宅的待售量最大,占住宅待售总量的38.35%,其次是120-144㎡商品住宅,占住宅待售总量的21.12%。
(十一)12月份,长沙内五区共办理退房739套,其中网签退房607套,网签退房率2.93%,环比缩小0.1个百分点。
PART82011年长沙房地产市场预测与展望
从2010年的房地产市场分析看出,2010年长沙的房地产市场在国家最严厉的房地产业宏观调控政策之下相向而行,预售量、销售量大幅增长,创历史天量,可以说达到亢奋的状态,房地产价格也水涨船高,可以说完全出乎先前的预测。
站在岁末年初的分水岭上,我们还是想预测一下2011年长沙楼市的发展趋势,综合各方面的因素,我们认为今年将是验证和见证房地产市场调控效果的关键阶段,处在复杂环境下的长沙房地产市场将呈现以下几方面的趋势:
(一)经济发展环境更加复杂,市场面临货币紧缩与通胀预期的双重压力
2010年国际环境让人难以琢磨,金融危机的影响远比人们想象的要深远,复苏进程缓慢,加之外围货币的贬值和债务风险,国内通货膨胀压力逐步加大,导致我国经济发展环境越来越复杂。
今年我们可能面临更复杂的局面,经历更纠结的困境。
此前,中央已经确定今年的货币政策转为稳健型,以收缩流动性,其中最重要的方面就是控制通胀预期、稳定价格总水平,已经列为今年政府工作的首选。
诸多现象反映今年我国通胀压力依然巨大,长沙房地产市场将在通胀和货币供应收缩的双重压力下寻找空间。
(二)国家调控房地产市场的目标未达到,调控将常态化
2010年的楼市调控目标似乎未达到,年底各地地王再现,一线城市市场回暖,二线城市泡沫已现,更增加了国家对房地产业调控的决心。
根据中央经济工作会议部署以及近期各部委密集安排的未来工作要求,不难解读出国家调控房地产市场已经进入了常态化阶段,遏制房价过高过快上涨的决心异常坚定,任重而道远。
央行年末加息,显示国家治理通胀的决心,国土部下发通知抑制打压“地王”,各地方政府也正在为稳定今年房地产市场再出细则,今年多次加息和房地产税收政策的调整将是调控房地产市场的利器。
长沙楼市将会由“耐调控”逐步转为“被调控”。
(三)新房供应充足,刚需依然强劲,但投资和投机将被有效抑制
2010年长沙房地产开发投资稳步增长,新开工、施工面积同比增长明显,7月以来商品房批准预售量持续大幅增长,全年批准预售量突破2000万㎡大关,达到历史最高值,并存在一定待销空间。
注意到2010年12月长沙土地市场同样出现较大放量,商、住用地出让创新高,为今年商品房供应埋下伏笔,可以预测今年我市新房供应比较充足。
从需求来看,长沙仍然处在城市化进程阶段,刚需依然旺盛。
经历过长时间观望,百姓对楼市价格预期的逐渐落空,加之通胀加剧,很多刚需客户从观望转为入市,带动了市场人气,但长沙今年大力推进的住房保障、安居棚改工程、公租房建设也会分流一部分市场需求;从投资需求来看,一线城市限购令的出台可能对长沙产生“被进入”效应,不排除一线城市投资客转战二三线城市。
但由于全国性的严厉的货币和金融、税收政策的逐步强化和落实,投资需求会被有效抑制。
(四)房价受多方因素影响,来年走势难以明晰
今年长沙房价面临的环境更加复杂,一方面,城市地铁、城市轻轨、“两桥两隧”开工建设,长株潭三市融城效应等提升城市环境;高档精装修、江景项目,如万达、华远金外滩等大盘即将入市;生产要素、劳动成本及物价上涨将是激发房价上移的动力。
另一方面,加息、限购、限贷、限地价等调控措施多管齐下,将影响房地产投融资,抑制部分需求,对房价的过快上涨形成重拳打压,市场可能出现滞涨,不排除有调整的可能。
在多方因素博弈下,今年房价走势会如何,难以给出明确判断,但市场整体不会出现大震荡,上下微幅调整是大概率事件。
(五)“二手房”、房屋租赁市场或将日渐回暖
长沙“二手房”、房屋租赁市场发展的好坏与新房市场的情况息息相关。
央行年末加息以及对今年继续加息的预期将使购房者的成本持续提高,加重房贷压力;同时,房产税沸沸扬扬炒了一年,却一直“靴子落地”,依然是购房者猜测纷纷的不安要素,房产税加重物业持有成本的预期也会加大购房者、持有者的压力。
从这两方面来看,新房交易市场将受到一定程度的冲击,促使急于脱手的闲置房进入二手、租赁市场进行交易。
因此,“二手房”市场、房屋租赁市场将会日渐回暖,均价可能有所上扬,迎来前所未有的发展良机。
(六)市场综合景气态势将逐步回落,但不会过度低迷
2010年长沙楼市整体上保持着较高的热情,年末受今年起或将提高购房契税政策的影响,部分需求提前集中入市,11月商品房成交量破万,12月依旧量价齐升,按照周成交趋势,12月第3周起长沙楼市成交量出现井喷,成交套数为5569套,面积为54.58万㎡,第4周成交7476套,创下2010年周成交量的最高峰,岁末市场呈现疯狂态势,市场综合景气指数将达到一个新的高度,“翘尾”现象明显。
考虑到其延续效应,今年一、二月份还会保持高位,但会逐步回落。
同时,考虑到作为二线城市的长沙房地产业仍有较大发展空间,市场景气不会出现过度低迷的状况。
(七)商品房、保障房双轨制强力推进,完善市场结构
国家经济和社会发展“十二五”规划建议以及中央经济工作会议强调今年重点加快保障性住房建设,《住房保障法》也进入今年人大的立法计划,为保障住房发展来了一剂强心针,在政策上打通了以往阻碍保障房建设的关卡。
长沙目前正在积极筹备,响应落实中央号召,强力推进商品房、保障房双轨制建设。
政府有关部门正在加紧编写《长沙“十二五”住房保障规划》以及《加快发展公共租赁住房的工作意见》,有望今年出台。
今年的工作重点将是发展公共租赁住房及工矿棚户区改造,以此增加中低水平住房供应,平抑房价,平衡供需,进一步完善长沙房地产市场结构,促进市场健康可持续的发展。
(八)细分市场,冷暖不均;市场竞争,更加惨烈
受国家与各地方调控政策的影响,2010年以来,房地产各细分市场已经出现了不同的特点。
中小户型住宅、高性价比品质大盘是消费者追逐的热点,为此也出现了许多“日光盘”,好房一房难求。
非住房、商业门面由于受调控政策影响较少,被投资者所追捧,从而豪门纸贵。
即使在激情燃烧的日子里,大户型、低品质楼盘仍然难动消费者的心,滞销严重。
今年随着调控政策、税收差异化政策和保障房建设的针对性和精准化,长沙楼市将一边是火焰,一边是海水,市场竞争将更为惨烈,严峻考验着每一个开发投资者的智慧。
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