强烈推荐房地产项目投资可研报告以海东花园项目为例.docx

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强烈推荐房地产项目投资可研报告以海东花园项目为例

房地产项目投资可行性研究

——以海东花园项目为例

房地产项目投资可行性研究

——以海东花园项目为例

Realestateprojectinvestmentfeasibilitystudy

——TakeHaiDongGardenProjectasanexample

总计毕业设计（论文）21页

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摘要

房地产行业属于资金密集型行业，房地产项目具有开发周期长，投资规模大，面临政策复杂的财务管理特点。

加强房地产项目投资可行性研究，能有效防范和预测房地产项目投资风险，为房地产项目投资提供决策依据。

本文作者在实地调研房地产项目的基础上，对房地产项目的开发环境进行了宏观、中观、微观的分析。

结合产品特点明确了目标客户群，并对项目进行了投资估算和销售预测，以及静态和动态的财务分析，最后对项目的不确定性展开深入分析。

从而明确了该房地产项目的开发是否可行。

关键词：

房地产可行性财务分析风险分析

Abstract

Thefeasibilitystudyofrealestateinvestmentisveryimportanttotheinvestmentofrealestate.Realestateisoneofthecapital-intensiveindustries.Consideringofitslongtermofdevelopmentcycleandlargescales,ifthereareanykindofdecisionmistakes,therewouldbeterriblerisks.Inthatcase,scientificdecisionsofinvestmentarereallyneededtobringdowntherisksofrealestimateinvestments.

Inthisarticle,thegeneralprocessofthefeasibilitystudyofrealestateinvestmentisconsidered.Firstly,ittalksabouttheresearchingbackground,purposeandmethodsofresearch.Secondly,itprovidesmethodsandideasofthefuturemarketresearch,productpositioning,technicalanalysis,riskanalysisandtheuseofcapital.Atlast,itgivesconclusionandsuggestionsofthefeasibilitystudyofrealestateinvestment.

Keywords:

RealEasementInvestment;Feasibilitystudy;ProjectPositioning;FinancialEvaluation

引言

随着我国经济的持续发展和城市化进程的逐步推进，中国房地产行业自1996年开始起步，经过近20年的高速发展，由粗放型向集约型转变，房地产行业已成为我国国民经济的重要支柱产业。

这个产业的发展带动了建筑业、建材业等相关产业的发展。

对推动城市建设，改善城镇居民的居住环境,推动国民经济稳定高速发展起着积极重要的作用。

作为一个投资密集型和资本密集型的产业，房地产业在中国仍处于初期发展阶段，在房地产实践过程中暴露了投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准确等大量问题，这些问题已成为制约房地产业发展的瓶颈。

另一方面，从当前我国经济发展的态势来看，房地产行业对国民经济的发展和人民生活水平的提高有着积极的影响。

地产业的发展空间将逐步扩大，主要表现在以下三个方面：

第一，随着我国经济的快速发展必将要求房地产业及住宅业保持适度增长。

第二，我国城镇居民对住宅的需求量逐年加大。

第三，城市化进程的加快需要建设大量住宅。

由此可见，我国房地产市场尤其是住宅领域的发展空间十分广阔。

随着市场的日趋完善，投资者的日趋成熟，市场竞争日益激烈，科学合理的投资分析和完善的可行性研究与方案论证，必将成为房地产项目投资不可或缺的重要环节和项目成败的关键。

因此，从理论与实证的角度研究房地产项目投资的可行性，对房地产项目投资具有重要的实际意义。

目前，国内有关主管部门尚无对于房地产开发项目可行性分析报告内容的规定，因此，本论文试图在房地产项目投资可行性分析的内容和方法上进行一些探讨性的研究，希望能对房地产企业的相关工作具有借鉴作用。

第一章房地产可行性研究的主要内容

对于一般房地产投资项目而言，主要研究内容如下：

1.1项目宏观环境分析

1.1.1项目经济环境分析

房地产经济是地区经济的重要组成部分。

一个地区的经济对房地产行业的兴衰有着很大的影响。

地区经济对房地产行业的发展具有一定的引导作用。

地区经济的繁荣会促使房地产市场的发展，良好的区位和投资环境能够吸引房地产商敏锐的眼光。

地区经济的不景气，对这个地区的房地产业同样存在不利的影响。

因此，对房地产市场定位因素的分析研究必须考虑地区经济对房地产的整体影响。

相反，房地产业健康有序的发展同时能促进地方经济更快更好的发展。

海东花园项目拟建于青海省西宁市。

随着经济体制改革步伐的不断加快，全市国民经济保持健康快速发展，城乡居民生活水平继续提高，各项社会事业全面进步。

2010年全市完成地区生产总值628.28亿元，按可比价格计算增长18.2%。

全市完成财政一般预算收入67.27亿元，增长19.3%。

房地产开发投资完成95.4亿元,增长49.45%，其中，住宅完成64.11亿元，增长34.98%。

随着国家投资政策向中西部倾斜和国内需求拉动，西宁市基础产业和城镇基础设施建设速度大大加大，以资源开发、生态建设、扩市体味和美化市容市貌为中心，有计划地进行大规模建设，从而为西宁市房地产业的发展创造了良好条件。

同时房地产业的快速发展也为西宁的国民经济和城市繁荣做出了重大贡献。

1.1.2项目政策环境分析

房地产开发作为特殊的经济活动，事关国民经济和国计民生，只有通过国家的宏观调控和地方政府的政策引导才能健康发展。

房地产项目从立项开始的每个开发环节都被制约。

项目开发必须遵守国家产业政策，服从政府对城市的统一规划，接受国家相关法规政策对房地产售价的调控等。

在西宁市海东花园的项目中，西宁市城东区委、区政府为了全面落实市委、市政府东区工作会议精神，进一步加快城东区旧城改造步伐，全力配合入驻开发商在危旧房改造过程中的拆迁建设工作，特制定如下政策：

1.凡在东区进行危旧房改造的开发商，实施住宅、市场、商贸、写字楼等建设项目，均享受西宁市人民政府2003年2月颁发的《西宁市危旧房改造实施意见》中规定的各项危旧房改造优惠政策。

2.政府有关部门要为投资商提供全程服务，主动跟踪，努力为开发商协调解决拆迁建设中的一些政策性问题和其他需要政府解决的问题。

3.政府有关部门及其他工作人员要规范行政行为，履行服务承诺，加强监督管理。

4.享受优惠政策的开发商，应遵守工商、环保、税收、土地建设管理的有关规定，自觉接受工商行政管理部门、环保部门、税务部门、建设部门和国土资源部门的监督和管理。

1.2西宁市房地产市场分析

1.2.1西宁市房地产市场发展状况

西宁房地产市场从九十年代末逐渐起步，当时房价每平方米1000元左右，价格上涨非常缓慢，到2005年房价每平方米还只在2000元以内。

随着当地经济的发展，房产需求量快速增加，到2006年房价超过每平方米3000元。

截止到2009年底，全市房地产开发及住宅建设项目共计140个，累计施工面积达730万平方米，较去年同期增长45%。

本年累计完成投资63亿元，较去年同期增长44%，由此可见其市场的发展潜力很大。

1.2.2项目区位因素分析

项目区位环境的选择对房地产项目投资的成败有着至关重要的影响，对房地产价格的形成起着举足轻重的作用。

地段位置指明了一宗房地产的具体空间区位，以及相邻地区的自然环境和社会经济环境。

由于项目区位选择对房地产投资决策的成败具有重大影响，因此，在选择项目区位的过程中必须做充分的调研和分析，以便作出正确的决策。

海东花园项目位于西宁市城东区，地理位置优越，交通便利，具有良好的区位环境。

长期以来西宁市城东区在城市建设方面存在诸多问题：

一是建筑层数低，建筑密度大、容积率低，土地利用率不高；二是房屋建筑年代久远、且危房比例大；三是沿街建筑参差不齐、门面破旧，影响市容观瞻；四是路网的基础设施配套条件差，给居民生活带来诸多不便；五是公共绿地少，环境质量差。

旧城区的落后现状已不能适应现代化城区发展的需要。

因此必须加快旧城区改造步伐，以节约用地、尽可能利用现有设施节约建设投资，加快城区的发展建设。

因此本项目的实施可以促进西宁市城东区基础设施的建设和旧城改造步伐，提高东区居民的综合生活水平，改善城市环境，便利居民的生活，提高省会城市的品质和整体形象。

1.2.3项目交通环境分析

交通设施的建设能促进土地的开发，使城市土地升值。

因此，交通通达性是土地利用过程中首先要考虑的因素。

不具备交通通达的地段通常很难被用于大规模的开发。

便利的交通环境也是客户在购房选择时不得不考虑的问题。

海东花园项目位于西宁市城东区，北起八一路、南至南绕城路、东起共和路、西至德令哈路。

距离市中心20公里，公交车站设立完备，临近西宁火车站，距曹家堡机场25公里，该区素有西宁东大门之称，是连接甘肃的一条重要通道。

区内道路畅通便捷，该地段是理想的商业居住用地。

1.2.4消费者需求细分

房地产开发项目的类型特征是由潜在的需求特征所决定的。

房地产开发商通常先要看准潜在的市场，根据目标客户群合理定做开发项目，进一步降低项目开发的投资风险。

根据住宅市场的特点，了解潜在客户的消费水平和购买倾向，并对潜在客户群的年龄、性别、职业、婚姻状况和家庭规模等进行分类归纳和数量汇总，明确目标客户群，为项目的市场定位提供依据。

1.西宁市人口及消费情况

来自西宁市统计局的数据显示，截至2009年底，西宁市总人口为220.5万人，西宁市人口发展已进入“低出生、低死亡、低增长”的时期，其中出生率和自然增长率已连续四年逐年下降。

西宁市人口增长速度的减缓，对进一步稳定低生育水平、提高人民生活质量，促进社会经济发展起到了积极的作用。

表1.12000—2007年西宁市区居民消费价格指数

年份

居民消费价价格指数

（以上年=100）

食品

衣着

医疗保健和个人用品

娱乐教育文化用品及服务 

居住

2000年

99.90

98.30

100.10

101.20

99.70

110.70

2001年

103.20

103.30

101.50

96.60

119.20

101.40

2002年

101.40

99.70

103.30

99.20

105.60

101.60

2003年

101.80

104.90

103.20

100.50

98.20

100.90

2004年

102.60

106.00

102.30

98.00

101.40

102.70

2005年

99.90

101.00

95.40

103.80

100.80

106.40

2006年

101.80

103.00

99.90

104.40

97.20

106.10

2007年

106.40

112.07

105.70

103.40

101.10

107.00

2000—2007年西宁市区居民消费价格年均增长2.43%。

食品类、娱乐教育文化用品及服务和居住以及农业生产资料主要商品大幅上涨。

物价上涨过快使居民实际收入缩水。

据统计，2008年西宁地区实现社会消费品零售总额170亿元。

人口增长也意味着物质需求的增加，拉动经济发展的“三架马车”中的消费将有所提升。

人口增多还能够吸引更多外来商户。

大量的商户将看准商机，纷纷入住西宁，有力地带动了本地消费，满足了市民正常的工作和生活需要。

2.目标客户定位

本项目的目标客户群可定位为：

拥有一定的财富，希望得到社会认同，享受人生并追求高品质生活的成功人士。

注重物业为未来生活带来的升值空间，因为物业能表现自己的品位和成功人士的身份地位，对于总价敏感性不高。

随着产品不断的更新换代，新产品在各个方面比早期别墅更具有优越性，作为追求高品质的他们将是本项目的目标客户。

具体细分如下：

追求名牌，追求享受，有较强的经济承受能力。

1.3项目开发单位简介

青海汇通房地产开发有限责任公司创建于1995年，经过几年的不断发展，现已成为青海省开发建设规模最大的房地产开发企业。

2002年2月经国家建设部的核准，成为青海唯一一家房地产开发具备一级资质的企业。

并由省建设厅审定，列为全省房地产开发十强企业。

注册资金一亿元，员工1000多人，其中有职称的200多人，工程系列职称人员达150人，高级职称80人，具有二级资质以上的项目经理9人，公司成立初期就提出和组建高标准、高起点、高效率的组织机构，建立起现代企业管理制度。

2001年5月获国家质量体系认证证书。

累计完成开发工作量40余万平方米。

已连续两年被省、市政府评为房地产开发的先进企业和全省房地产开发十强企业的第一名。

 公司实力雄厚，技术力量强，具备完善的项目开发到交付使用的“一条龙”服务体系。

为增强企业的活力和竞争力，不断提高项目工程质量和服务质量，公司将继续深化改革，转化机制，建立适应社会主义市场经济发展要求的现代化企业经营管理制度，将公司的发展作第一主要任务；抓住机遇，加快发展，同时进一步营造亲和的企业文化。

第二章投资项目基本评价指标及应用分析

2.1投资项目基本评价指标

2.1.1静态评价指标

静态指标是指在计算过程中不考虑资金时间价值因素的指标，包括：

资本收益率和静态投资回收期。

1.资本收益率

资本收益率可以逐年计算，然后以各年的资产平均账面价值为权数进行加权平均；也可利用平均收益与平均投资进行计算。

计算公式：

税前资本收益率=支付利息和所得税前收益平均资产账面价值

税后资本收益率=税前资本收益率×（1-所得税率）

局限性：

（1）不区分前期已投入资金和项目将要投入资金之间的差别，指计算从会计核算角度得出的整体的资产净值。

（2）当资产的净值由于折旧而逐年递减时，导致资本收益率明显上升，这种变化并不是完全由项目的投资行为引起的，而与人们选择用哪种折旧政策有非常大的关系。

（3）当项目营业收益滞后，或与项目现金流量相差较大时，只注重营业收益而不注重现金流量的评价方法有可能导致投资决策的失误。

2.静态投资回收期

静态投资回收期是指不考虑资金时间价值的情况下，用技术方案的年净收益回收其全部投资所需的时间。

静态投资回收期的经济意义明确，且计算简便，在一定程度上反映了方案经济效果的优劣。

但是一般认为静态投资回收期只能作为一种辅助指标，其原因有两点：

第一没有考虑资金的时间价值；第二没有考虑回收以后的情况。

计算公式：

投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+（上年累计净现金流量的绝对值当年净现金流量）

2.1.2动态评价指标

动态指标体系是指在指标计算过程中，充分考虑和利用资金时间价值因素的指标。

与静态指标不同的是，动态评价指标更加注重考察方案在其计算期内各年现金流量的具体情况，更能直观的反映方案的赢利能力。

动态评价指标通常有净现值、净现值率、内部收益率等。

1.净现值（NPV）

净现值反映了方案投资的赢利能力，是重要的动态评价指标。

普遍应用于项目方案的经济评价。

它以金额表示投资收益的大小，较为直观，并考虑到了资金时间价值以及在整个计算期内方案的费用、收益情况。

但净现值指标存在以下不足：

（1）确定一个符合经济现实的基准收益率有时比较困难。

（2）项目运营期间各年的经营成果不能被说明。

计算公式：

净现值（NPV）=[NCF1（1+Kw）+NCF2（1+kw）2+…+NCFn（1+Kw）n]-I

NPV——净现值

NCFn——第n年的净现金流量

Kw——折现率

I——初始现金流

2.净现值率（NPVR）

净现值率是净现值与全部投资现值的比值。

净现值率是一种动态投资收益指标，用于衡量不同投资方案的获利能力大小，说明某项目单位投资现值所能实现的净现值大小。

净现值率小，单位投资的收益就低，净现值率大，单位投资的收益就高。

净现值率的经济含义是单位投资现值所能带来的净现值，是一个考察项目单位投资盈利能力的指标，常作为净现值的辅助评价指标。

计算公式：

净现值率（NPVR）=NPVI

NPVR——净现值率

NPV——净现值

I——原始投资的现值合计

3.内部收益率（IRR）

内部收益率是指方案净现值为零时的折现率。

内部收益率可以理解为方案占用资金的恢复能力或可承受的最大投资贷款利率。

即对某方案来说，如果折现率取其内部收益率时，则该方案在计算期内的投资恰好得到回收，净现值等于零，动态回收期正好等于该方案计算期。

计算公式：

n

∑[NCFt（pF,IRR,t）]=0

t=0

NCFt——第t年的现金流量

pF——普通年金现值系数

IRR——内部收益率

2.2应用分析

2.2.1海东花园项目财务分析

1.项目投资估算

（1）投资估算依据

1999年《全国统一建筑工程基础定额青海省单位估价表》

1999年《青海省建筑工程费用定额》

2001年《全国统一安装工程基础定额青海省单位估计表》

2006年《青海省西宁地区工程建筑材料及预算价格》

《工程建设全国机电设备1995年价格汇编》

（2）建设投资估算表

表2.1项目总投资估算表

序号

成本构成

总费用（万元）

1

土地费用

64610

2

前期工程费

6624

3

建安工程费

102430

4

规费、税费

33680

5

项目管理费

6220

6

销售费用

17003

7

基本预备费

6200

8

财务费用

2339

投资总额合计

239166

2.项目投资与筹资计划

项目总投资239166万元。

其中银行贷款20000万元，银行借款本息在2008年底可全部偿还。

剩余资金由开发单位自筹。

投资使用计划与资金筹措见表2.2。

表2.2投资使用计划与资金筹措表（单位:

万元）

序号

年份

项目

建设期

合计

2007

2008

2009

2010

2011

一

项目总投资

85838

37545

39651

45856

30277

239166

占总投资比例

36%

16%

16%

20%

12%

二

资金筹措

85839

56425

75460

92934

115247

425905

1

自有资金

64610

64610

2

借贷资金

20000

20000

3

销售收入

56425

75460

92934

115427

340066

4

施工方垫资

1229

1229

3.企业财务评价

（1）住宅、商业用房销售单价的确定

根据成本估算及市场研究的结果，确定联排别墅销售为6400元平方米；双并别墅售价为8200元平方米；商业用房售价为8475元平方米；车位70000个元。

从2011年开始销售。

（2）项目财务评价

销售收入的确定

根据上述确定的住宅及商业用房单价，计算出实际的销售总收入，总售房收入695095.00万元。

详见表2.3。

销售总收入预测表

表2.3销售收入预测表

分类

可销售面积（平方米）

建议销售价（元平方米）

销售及租金收入（万元）

一住宅

297029.60

1联排别墅

239890

6400

153529.60

2双并别墅

175000

8200

143500.00

二商业

45000

8475

38137.50

三车位（50%）

700个

70000个元

4900

合计

340067.10

3.项目利润估算

项目利润估算

根据项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，项目利润计算如下表2.4所示。

表2.4损益表

序号

项目

金额（万元）

备注

一

销售收入

340066

1

联排别墅

153529

2

双并别墅

143500

3

商业

38137

4

车位（销售50%）

4900

二

建设总投资

239166

三

静态利润总额

100900

四

所得税

33297

利润的33%

五

静态税后利润

67603

六

税后投资利润率

28%

4.项目现金流与财务净现值、财务内部收益率

（1）全部投资财务现金流量表如表2.5所示。

（2）财务净现值与财务内部收益率

根据表2.5可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。

其中：

财务净现值：

FNPV=44826万元

财务内部收益率：

FIRR=25.86%

由上述计算可知，项目财务净现值（FNPV）>0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）=25.86%>0，且水平高，表明项目具有极强的盈利能力。

（3）投资收益率

项目的销售收入约340066万元，总投资约239166万元，项目总利润100900万元，扣除所得税后的净利润为67603万元。

税前投资回报率为42.19%，税后回报率为28.26%。

从投资回报率来看，该项目利润在正常范围。

（4）静态投资回收期

本项目的投资回收期为3.89年。

计算式如下：

项目的投资回收期：

T=3+3774142431=3.89（年）

数据表明，本项目在建设完成前可收回全部投资，意味着投资风险较易控制。

表2.5全部投资财务现金流量表（单位：

万元）

序号

年份

项目

2007

2008

2009

2010

2011

合计

1

现金流入

1.1

销售收入

56426

75460

92933

115247

流入小计

56426

75460

92933

115247

340066

2

现金流出

2.1

建设开发费

83338

29930

33220

38156

22699

207343

2.2

项目管理费

2500

898

996

1145

681

6220

2.3

销售费用

2821

3773

4647

5762

17003

2.4

基本预备费

1497

1661

1907

1135

6200