房屋交易违约维权方式.doc

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房屋交易违约维权方式

一、解除合同，并主张损失赔偿

房屋买卖合同签订后，约定的办理过户期限届满前，卖方明确表示或者以其行为表明违约不办过户的（预期违约），买方可以根据《合同法》第94条第2项规定解除合同。

在合同约定办理过户期限届满时，卖方仍未办理过户的（实际违约），买方可以催告卖方在合理期限内办理过户，该期限届满时仍未办理过户的，买方可以根据《合同法》第94条第3项规定解除合同。

买方主张解除合同的，应当通知卖方，合同自通知到达时解除（《合同法》第96条）。

合同解除后，买方可以要求赔偿损失（《合同法》第97条）。

赔偿问题涉及定金、违约金和损失赔偿三者的关系，包括定金与违约金的选择适用、定金与损失赔偿金的并用、违约金的调整以及违约金与损失赔偿金的并用，还有房屋涨价损失的确定问题，下面具体分析。

（一）定金与违约金的选择适用

《合同法》第116条规定：

“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

”因此，定金和违约金只能选择适用，两者取其一。

如果双方对定金的性质没有约定的，根据《担保法》第89条规定，该定金具备违约定金的效力。

买方解除合同后，可以要求卖方双倍返还定金或者支付违约金。

定金与违约金一般只能选择适用，但如果合同明确约定了解约定金的，则可能存在例外。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第23条第2款规定：

“房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。

”因此，北京地区的房屋买卖中，如果在约定条件成就时，作为守约方的买方解除合同时，可以将解约定金和违约金并用，即同时要求返还双倍定金和支付违约金。

但上海、深圳等地并未有类似规定。

（二）定金与损失赔偿的并用

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条规定：

“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

”根据该规定，买方选择适用定金罚则，要求返还双倍定金，如果定金不足以弥补损失，其可请求赔偿超过定金部分的损失，定金和损失赔偿数额总和不超过因违约造成的损失。

因违约造成的损失可能包括已支付房款的利息、房产中介费、房屋涨价损失、律师费等。

如果双方未明确约定律师由违约方承担的，律师费损失的赔偿请求一般不会被支持，但笔者也见过律师费损失赔偿请求被法院部分支持的个别案例。

（三）违约金的调整以及违约金与损失赔偿金的并用

卖方违约不过户的，买方解除合同后可要求卖方支付合同约定的违约金。

约定的违约金低于造成的损失的，买方可以请求法院或者仲裁机构予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。

增加违约金以后，买方又请求卖方赔偿损失的，法院不予支持。

可见，增加违约金与损失赔偿金不能并用。

当然，违约金低于损失，买方既可以选择请求增加违约金直到完全弥补损失，也可以选择请求支付违约金并赔偿高于违约金以外的损失。

其实这两者只是诉讼请求不同而已，主张的赔偿总额是一样的。

违约金与损失赔偿金的并用问题，可以参考最高人民法院（2009）民提字第45号民事判决。

该案中，守约方请求违约方赔偿违约金100万元并赔偿损失200万元，因实际损失大于300万元且该损失是违约方在订立合同时可以预见到的，最高法院支持了守约方的诉求。

约定的违约金超过损失的30%的，卖方可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。

法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

（四）房屋涨价损失的确定

1、房屋涨价损失应予赔偿

卖方之所以违约，是因为合同签订后过户前房价高涨。

房屋涨价后的增值部分为合同履行后买方可以获得的利益，因此卖方也应当赔偿该涨价损失。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第24条第1款规定：

“房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。

”可见，北京高院支持房屋涨价损失请求。

《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》对第6个问题的解答，也表明上海高院同样支持房屋涨价损失的请求。

2、房屋涨价损失的评估确定

房屋涨价损失一般需要经过评估才能确定，但对于房屋现值的评估确定时间，法律、法规或者司法解释并没有统一、明确的规定，司法实践中也没有统一的作法。

在笔者检索了数十个相关案例中，有请求以委托评估时间为确定时间节点的，也有请求以立案时间、合同约定办理过户的期限届满时或者房屋被转卖而无法取得房屋时为时间节点的，而法院认定的时间节点也并不统一。

《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》对第6个问题的部分解答：

“认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

”该解答可以作为确定涨价损失时间点的参考。

最高法院在（2014）民一终字第198号民事判决中说明，鉴定意见仅系法院最终确认的参考，以何时点作为评估基准日进行鉴定，系法院行使自由裁量权的范畴。

因此，法院在房屋涨价损失评估时间节点的确定问题上拥有自由裁量权，并且评估结果也只是法院最终确定涨价损失的参考而已。

3、确定房屋涨价损失应考虑的因素

《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》对第6个问题的部分解答：

“房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：

（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；

（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

”该解答可以作为参考。

  （五）违约赔偿的两条界限（两个原则）

《合同法》第113条第1款规定：

“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

”

从该款规定可知，违约赔偿存在以下两条界限。

1、损失补偿原则

违约损失赔偿以补偿守约方因违约造成的损失为原则，赔偿不能超过实际损失，即不能使守约方因此获益。

定金罚则本身具有惩罚性，没有造成实际损失的仍应双倍返还定金。

若定金不足以弥补损失的，买方主张定金和超过定金以外的损失金的总额不能超过实际损失。

另外，违约金低于损失而增加后的违约金，或者违约金与超过违约金以外的损失赔偿金的总额也不能超过实际损失。

违约金高于损失的30%的，调整后的违约金最高为损失的130%，超过损失30%的部分具有惩罚性。

2、合理预见规则（可预见性规则）

违约损失赔偿额不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

这是为平衡双方利益，将订约风险限定在当事人可以预见的范围内，也体现了合同法促进订约和交易的立法倾向。

二、要求继续履行合同和办理过户取得房产，并主张损失赔偿

《合同法》第107条规定：

“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第108条规定：

“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

”

根据这两条规定，如果在合同签订后，卖方明确表示或者以其行为表明不履行合同、不办理过户（预期违约），或者超过约定期限仍不办理过户（实际违约），买方可以起诉要求卖方办理过户手续，并要求双倍返还定金或者支付违约金。

如果还有其他损失的，仍可以请求赔偿。

实践中应注意银行按揭贷款问题。

如果买方能够自己付清房款的，法院判决卖方继续履行合同并办理过户没什么问题，买方可以顺利过户取得房产。

但如果需要办理购房按揭贷款的，因为银行按揭贷款需要卖方协助，卖方不愿意配合则难以获得购房贷款，最终会因无法付清房款而无法取得讼争房产，只能选择解除合同和主张损失赔偿。

总之，买方可以采取的维权手段，要么要求继续履行合同、办理过户取得房产，要么解除合同并要求赔偿损失。