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房地产大宗交易渐成主流
北京商报作者:
赖大臣2012/5/311:
37:
41新浪地产
提要:
长安8号四度易手、凯德中国23亿元收购保利春天里的商业地块、SOHO中国21亿元再次接盘绿城项目等等,今年以来房企大宗交易速度明显加快,期间不乏一些海外资本开始入市。
进入今年以来,房地产市场的大宗交易依然旺盛,今年一季度北京大宗投资市场共计成交6宗物业:
其中有4个住宅项目,占比67%,而写字楼物业成交两个,占比33%。
长安8号四度易手、凯德中国23亿元收购保利春天里的商业地块、SOHO中国21亿元再次接盘绿城项目等等,今年以来房企大宗交易速度明显加快,期间不乏一些海外资本开始入市。
易城中国估价与投资部总监徐忆介绍,“2010年二季度开始,针对住宅市场的房地产调控政策将大量开发商推向商用地产的投资、开发与运营业务领域。
许多机构、企业基于自用需求与投资的特征转向大宗交易市潮。
所谓大宗交易是指交易金额在5000万元以上人民币或是1000万美元以上的交易。
限购政策是导致大宗交易的直接原因。
2010年以北京、上海、深圳和广州为代表的四城市大宗交易成交单数比2009年显著提高了50%,成交额比2009年提高近83%。
到2011年,大宗交易成交更是达到124单,成交总额累计达1231.6亿元。
进入今年以来,房地产市场的大宗交易依然旺盛,今年一季度北京大宗投资市场共计成交6宗物业:
其中有4个住宅项目,占比67%,而写字楼物业成交两个,占比33%。
住宅项目的成交增多,反映出在宏观调控环境之下,部分项目的整体或部分股权转让的活跃度上升。
从收购方式看,主要是以股权和资产收购两种方式。
从区域上看,收购集中在海淀和朝阳区等核心区域。
或许正如任志强和潘石屹所言,开发商不是被饿死的而是被撑死的,随着政策的调控,不少开发商被迫割肉求生。
已发布年报的125家上市房企的统计数据显示,2011年合计负债达到了历史纪录1.33万亿元,而这一统计在2009年年报为6982.3亿元,在2010年为10101.5亿元,2011年1.33万亿元,同比上涨幅度达到了31.7%。
商报记者赖大臣
(北京商报)
本市大宗房地产交易额达105亿元
发布时间:
2011-05-1213:
23:
39 来源:
解放网-解放日报 [字体大小:
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仲量联行最新统计显示,今年一季度,本市大宗房地产交易额达105亿元,较去年第一季度(不包括凯德置地购买东方海外资产组合交易)增长11.5%。
去年境外投资者在投资市场中占据主导地位,今年一季度国内买家占到市场份额的60%。
商铺和办公楼市场的增长前景持续向好,国内外投资者都热衷于收购商铺以及办公楼物业。
由于可供交易的优质商铺和办公楼物业有限,国外投资者已开始寻求非顶级或需要翻新改建的物业项目。
财富控股以5.75亿元买入淮海商城,计划在日后升级租户组合,以配合淮海路高端零售的定位。
某私募股权基金以11.6亿元买入上海盛邦国际大厦,中国太平洋的情形也明显增多,预计全年投资市场仍将有活跃表现。
刘德扬认为,海外市场融资环境比较宽松,且外资机构在融资成本上比较低,因此,目前外资投资者开始重新活跃在上海和北京等国内成熟的房地产投资市场上。
在物业投资类型上,相比前两年热衷收购成熟物业,目前外资机构偏爱正在开发过程中的在建项目,尤其是位于一线城市周边以及商业前景看好的二线城市的综合体项目。
大宗房产交易节税方略
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随着房地产市场的升温,房地产交易日益频繁,房地产交易中的税收问题也越来越引起有关方面的关注。
其中,大宗房地产交易因涉税金额多,负担税收重,许多企业都对此感到头痛。
实际上,大宗房地产交易通过合理的筹划可以达到减轻税负的目的。
下面举例说明。
2004年3月20日,甲公司和乙公司达成协议,将甲公司在某省会城市的一处房地产转让给乙公司,房地产的账面价值为5000万元(假设土地增值税的扣除项目金额为6000万元),转让价为10000万元,根据现行税法规定甲公司应缴纳的各税如下(不考虑企业所得税):
1.应缴纳营业税及附加合计为(10000-5000)×5.5=275万元;
2.应缴纳的印花税(税目为产权转移书据)为10000×0.5‰=5万元;
3.应缴纳的土地增值税为:
增值额超出扣除项目金额的比率为(10000-6000)/6000=66.67。
应缴纳的土地增值税:
4000×40-6000×5=1300万元。
以上甲公司共应缴纳税款为1580万元。
乙公司应缴纳契税(税率按3计算)为10000×3=300万元。
如根据现行税法规定进行筹划,甲公司将该处房产作为投资和自己的股东公司丙合资成立丁公司,丙公司以较少的资金入股,甲公司绝对控股。
然后甲公司将自己在丙公司的全部股权以10000万元的价格转让给乙公司,和上面的例子相同的是乙公司得到了自己想要的房地产,但这次房地产交易的纳税结果却大相径庭,甲公司、丙公司和丁公司应缴纳的税金为:
1.营业税及附加。
根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号),以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。
对股权转让也不征收营业税。
所以,甲公司、丙公司和丁公司应缴纳的营业税及附加为0。
2.印花税。
根据财政部、国家税务总局《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》(财税[2003]183号),实行公司制改造的企业在改制过程中成立的新企业(重新办理法人登记的),其新启用的资金账簿记载的资金或因企业建立资本纽带关系而增加的资金,凡原已贴花的部分可不再贴花,未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。
企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。
公司制改造包括国有企业依《公司法》整体改造成国有独资有限责任公司;企业通过增资扩股或者转让部分产权,实现他人对企业的参股,将企业改造成有限责任公司或股份有限公司;企业以其部分财产和相应债务与他人组建新公司;企业将债务留在原企业,而以其优质财产与他人组建的新公司。
因此,丁公司的组建符合公司制改造的规定。
所以,甲公司、丙公司和丁公司应缴纳的印花税也为0。
3.土地增值税。
根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号),对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税,由于再次转让并未发生增值,故丁公司不需要缴纳土地增值税。
所以,甲公司、丙公司和丁公司应缴纳的土地增值税仍然为0。
另外,根据财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号),企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。
在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。
因此,乙公司、丁公司也不需要缴纳契税。
可见,通过以上的筹划,整个房地产交易可以节省税金1880万元。
以上税收筹划应注意的问题是,如果节省的税金小于设立丁公司所发生的费用,则不能采用这样的筹划方式。
一季度上海大宗房产交易破百亿
来源:
解放网-新闻晨报 作者:
刘畅
2011年04月13日08:
17我来说两句(0)
昨天,仲量联行发布2011年第一季度市场数据,上海大宗房地产交易额达到105亿元,而跨国公司持续强劲的需求推动浦西甲级办公楼租金环比上涨8.8%,成为自2005年第一季度以来最大的单季涨幅。
投资市场强势开局
数据显示,2011年第一季度上海大宗房地产交易额达到105亿元,较2010年第一季度(不包括2010年第一季度凯德置地购买东方海外资产组合的交易)增长11.5%。
2010年境外投资者在投资市场中占据了主导地位,然而2011年第一季度国内买家占到市场份额的60%。
由于商铺和办公楼市场的增长前景持续向好,国内外投资者都热衷于收购商铺以及办公楼物业。
由于可供交易的优质商铺和办公楼物业有限,国外投资者已开始寻求非顶级或需要翻新改建的物业项目。
在陆家嘴,金融类企业购买自用办公楼继续推动市场。
为了迎合这一市场需求,众多开发商将自己持有的高端物业转租为售,例如上海环球金融中心开始分层出售;此外,卢湾区滨江地带的瀛通绿地大厦项目,其开发商计划散卖其中一栋,而另一栋计划整体转让。
仲量联行上海董事总经理顾东尼表示,虽然境内外投资者对上海市场有限的优质商业项目的竞购有可能推升资产价格,但由于紧缩的货币政策以及利率的上升,收益率不太可能进一步收窄。
浦西租金涨幅创阶段纪录
本季度中央商务区内没有新增供应入市,目前市场上已建成的甲级办公楼大部分处于满租状态,可租赁面积仅集中在一些新竣工项目中,新增供应的短缺和庞大的市场需求致使办公楼市场整体空置率降至5.6%。
由于市场供应趋紧,越来越多的业主趁机提高租金,一季度浦西租金环比上涨8.8%,再次刷新浦西自2005年第一季度以来单季环比涨幅的记录。
超甲级办公楼市场的租金表现更为强劲,浦西和浦东市场的平均租金环比分别上涨10.9%和4.1%。
顾东尼指出,各行业的积极扩张推动了强劲的租赁需求,本季度浦西市场的净吸纳量达到43140平方米,较去年同期增长近80%。
出于对未来中国业务增长的良好预期,各行各业的跨国公司纷纷加入扩张大军。
在浦东,摩根士丹利分别租下上海环球金融中心约6000平方米的面积以及浦东嘉里城8000平方米的面积。
此外,普华永道在星展银行大厦楼内扩租5400平方米,是原有楼内租赁面积的一倍。
[新闻链接]
外资投资者青睐沪上在建物业
记者刘畅
晨报讯昨天,第一太平戴维斯也同时发布今年一季度房地产运营报告,针对业内关注的投资市场趋势,第一太平戴维斯上海有限公司董事长刘德扬指出,目前外资投资者对国内在建的房地产项目十分感兴趣,预期收益率也高于成熟的收租物业。
据第一太平戴维斯的研究,目前楼市行情下,开发商普遍信赖“现金为王”的策略,为了支付项目开发贷款,不少开发商将计划持有的物业转向散卖;此外,与投资机构商谈合作(现有项目或开发中项目股权合作)的情形也明显增多,预计全年投资市场仍将有活跃表现。
刘德扬认为,相比国内的银根收紧,海外市场融资环境相当宽松,而且外资机构在融资成本上比较低,因此目前外资投资者开始重新活跃在上海、北京等中国成熟的房地产投资市场。
在物业投资类型上,相比前两年热衷收购成熟物业,目前外资机构偏爱正在开发过程中的在建项目,尤其是位于一线城市周边以及商业前景看好的二线城市(例如成都等地)的综合体项目。
(责任编辑:
JN040)
二季度房地产大宗交易破350亿
京华时报作者:
邢飞2012/8/38:
55:
28新浪地产
易城中国日前发布的第二季度中国房地产市场大宗交易研究报告显示,优质办公楼仍是大宗交易热点,成交地域向城市非核心区延伸;工业地产成交呈现上升趋势,未来工业与物流地产前景广阔;房地产收购加剧,行业集中度将进一步提升;而商业地产发展模式的创新将推动未来大宗交易的进一步发展。
大宗交易破350亿
报告显示,第二季度四大城市大宗交易共计32单,交易金额达到315.7亿元,环比增长92.7%,其中上海17单,北京7单,广州7单,深圳1单。
由于大宗交易信息发布的滞后性,预计第二季度大宗交易将会突破350亿。
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