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物业服务合同
试论物业服务合同的性质
一、物业服务合同的概念
物业服务合同概念的分析是物业服务合同性质界定的前提。
笔者认为,对物业服务合同概念的理解可以从以下几个方面进行:
首先,必须理解“物业”的概念。
据研究,“物业”对应英语中的“REALESTATE”,含义是“财产、资产、拥有物、房地产”,是当地对房地产的俗称。
[①]改革开放以来,“物业”概念由香港经广东传入内地,并被普遍接受,但我国《物权法》没有采用“物业”的术语,[②]而是采用“建筑物”作为法律术语,“物业”范围即“建筑区划”范围,分析《物权法》规定可知,“建筑区划”内的建筑物或其他设施包括专有和共有两部分。
[③]结合以上分析,笔者认为,从《物权法》与《物业管理条例》相衔接的角度出发,依据我国《物业管理条例》(2003年颁布2007年修订)第2条的规定,“物业”应是指“房屋及配套的设施设备和相关场地”,对应于《物权法》中的“建筑物及其附属设施”,范围上包括建筑物区分所有权中的专有部分和共有部分。
[④]
其次,必须分析“物业服务”的内涵。
“物业服务”曾被称之为“物业管理”,传统意义上的物业管理起源于英国,经由香港传入内地。
在大陆地区,物业服务合同长期以来被称为“物业管理合同”,《物业管理条例》改变了这一称谓而使用了“物业服务合同”。
[⑤]与“物业管理合同”的称谓相比,“物业服务合同”更能体现出其私法性,更符合业主自治的要求,而且物业管理中的“管理”含义应理解为对“物”的管理,即对相关楼房、设施、设备、绿地等共有部分的管理,只有必要时才涉及对“人”的管理,[⑥]对物的管理的目的在于对人的服务,物业服务企业与业主和非物业使用人之间的关系是平等主体之间的服务关系,而不是管理与被管理的关系。
[⑦]
最后,物业服务合同包括前期物业服务合同和普通物业服务合同。
前期物业服务合同,是指建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,与其选聘的物业服务企业订立的物业服务合同(《物业管理条例》第21条)。
普通物业服务合同指由业主与物业服务企业签订的对物业进行维护、养护、使用,及相关区域生活秩序管理的合同。
实践中,业主一般通过权力机构业主大会作出决定,并通过其执行机构业主委员会与物业服务企业订立物业服务合同,但当小区物业只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定下不成立业主大会时,物业服务合同由物业服务企业和单个或者少数业主签订。
[⑧]普通物业服务合同体现了当事人的意思自治,是物业服务合同的常态表现,而前期物业服务合同则是过渡性合同,[⑨]若无特别说明,本文讨论的物业服务合同仅指普通物业服务合同中成立业主大会前提下由业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同类型。
二、物业服务合同的性质
尽管立法对物业服务合同进行了规制(《物业管理条例》第5条、第32条,第33条,第34条,第35条,第41条,第43条、第49条等对物业服务合同的订立与履行作了规定,09年颁布的《物业服务纠纷解释》也对物业服务合同履行纠纷的相关问题进行了规定),但并没有对物业服务合同的性质作出界定,通过梳理分析相关资料发现,理论界和司法实践对对物业服务合同的性质存在一定的争议,以下通过分析相关学说并结合立法和司法实践对物业服务合同的性质进行分析。
(一)理论梳理
理论上,对物业服务合同性质的争议主要存在以下几种相关的学说:
委托合同说、服务合同说、混合合同说、独立合同说、雇佣合同说、承揽合同说。
以上学说可以分为委托合同说与非委托合同说,委托合同说为通说。
1、委托合同说
委托合同说认为物业服务合同符合委托合同的特征,在合同目的上,二者均以处理委托人事务为目的,物业服务合同的目的在于受托人对物业实现有效管理;在合同客体上,[⑩]二者均属于提供劳务的合同;在合同特性上,二者均属于诺成、双务、不要式的合同;在合同基础上,二者均属于信赖合同,业主选聘物业服务企业以其对物业服务企业的信任为基础。
2002年8月完成的《中国民法典》(草案)便将物业服务合同定性为委托合同。
2、非委托合同说
非委托合同说包括服务合同说、混合合同说、独立合同说、雇佣合同说、承揽合同说等相关学说。
服务合同说认为物业服务并非一种事务,而是一种具有相对独立性的服务性质的劳动,因此,应当将其性质定位于服务合同,而非委托合同,两者在合同有偿性、合同标的、合同履行以及责任承担方面存在较大的区别。
[11]
混合合同说认为物业服务合同是复合性的,其包含了委托合同、代理合同、承揽合同、服务合同等多种合同类型的特征。
物业服务给付具有综合性,单一服务之提供都不能被称为物业服务合同。
[12]
独立合同该说认为,物业管理与传统合同类型中的客体有所不同,物业服务合同主体以及合同订立程序和形式有一定的特殊性,其履行对诚实信用原则有特殊的依赖,需要受到国家或者行业的干预。
[13]
雇佣合同说与承揽合同说认为物业服务合同是完成工作(提供劳务)的合同,二者之间是雇佣关系,或是认为双方是承揽关系,是按照一方的具体要求完成特定工作的合同。
[14]
此外,有学者从法律适用的角度理解其性质问题,认为:
在《物业管理条例》颁行之前,物业服务合同属于无名合同,其法律适用应遵循无名合同法律适用的一般原则。
但《物业管理条例》颁布后,物业服务合同属于有名合同,理由是该条例采用了物业服务合同的术语并对物业服务合同的若干问题进行了规定。
[15]
(二)简要评析
以上各种学说从不同的角度对物业服务合同的性质进行界定,有其合理之处,但是,缺陷依旧存在:
首先,委托合同说认为物业服务合同具有委托合同的特征,值得认可,但其与委托合同不同,一般的委托合同受托人总体上需按照委托人的指示处理委托事务,但是物业服务的专业性决定了其合同履行的相对独立性,[16]每一项服务都有其专业性的要求,受托人处理委托事务时具有一定相对独立性,很大程度上不受委托人的指示。
与此同时,基于物业服务合同,物业服务企业不仅对“物”进行管理,必要时也对“人”进行管理,如物业服务企业对业主妨害物业服务秩序的行为(违约行为或者侵权行为)可以提起诉讼。
[17]由此可见,委托合同说存在一定的缺陷。
其次,独立合同说与混合合同说的共同点均承认物业服务合同区别于一般的有名合同,值得肯定,但是,与仅仅考虑物业服务合同与委托合同相同之处将其性质界定为委托合同类似,仅仅依据其与其他合同相异之处界定其性质是否合适,值得思考。
再次,服务合同说的观点值得进一步思考。
2008年2月4日,最高人民法院颁布《民事案件案由规定》,其中第四部分债权纠纷里合同纠纷的案由类型中,规定了“服务合同纠纷”这一案由类型,而在具体的服务合同纠纷案由中又将其细化为十五类具体的案由,其中最后一类案由便为“物业服务合同纠纷”。
[18]这表明,在司法实践中,物业服务合同作为服务合同之一种认可其存在。
因此,服务合同说的观点不仅有理论支持,而且司法实践中也认可该种合同类别。
尽管如此,在目前立法上,合同法分则并没有将其作为有名合同之一进行规定。
[19]
最后,对于雇佣合同说与承揽合同说,有学者认为物业服务合同虽然与承揽合同有相似之处,但二者存在本质差异。
[20]笔者认为,此种反驳之论据值得认可,从合同法分则的相关规定来看可以看出,承揽合同与委托合同之间存在较大的区别,将具有委托合同特征的物业服务合同定性为承揽合同是不合适的,此外,雇佣合同本身并非一种有名合同,将物业服务合同作此定性是否恰当,值得思考。
对于混合契约的观点,学者之间也存在一定的争议。
[21]
此外,从法律适用的角度去界定物业服务合同的性质具有一定合理性与现实意义,但就合同性质与合同法律适用二者的关系而言,应该是前者决定后者,先验的从法律适用的角度界定其性质存在逻辑上的缺陷,为了法律适用而随意界定合同的性质更是不可取。
而且,该种学说认为物业服务合同属于有名合同,但属于何种有名合同则缺乏进一步论述。
再者,鉴于《物业管理条例》的位阶,从其规定出发认为物业服务合同属于有名合同,这一点也值得商榷。
(三)性质界定
笔者认为,物业服务合同是一种以委托合同为基础的新型特殊的服务合同,现阶段宜将其界定为无名合同,但将来有必要作为一种有名合同进行规制。
首先,物业服务合同的基础是委托合同。
从以上的分析可知,物业服务合同的订立是以委托人和受托人双方的信任为基础,均为双务、诺成,不要式合同,符合委托合同的特征,我国《物权法》第81条与第82条在规定物业服务企业与业主关系时,也倾向于将二者的基础关系界定为委托关系。
[22]但是,其并不能完全等同于委托合同:
就受托事项而言,物业服务企业提供的是一种社会化、专业化的有偿服务,具有综合性的特征。
[23]该特点决定了物业服务企业对受托事项的实现有一定的相对独立性,其可以依据自己的专业技术进行物业管理,而一般的委托合同受托人总体上需按照委托人的指示处理委托事务(《合同法》第399条);就责任的承担而言,物业服务企业作为受托人在从事受托事项中产生的法律责任原则上与业主无关(《物业管理条例》第36条),如物业服务企业雇佣清洁员、购买维修设备等都由物业服务企业自身承受。
而委托合同下受托人在受托范围从事受托事项所产生的法律责任由委托人承担。
[24]据此,最高人民法院民事审判一庭在对2009年颁布的《物业服务纠纷司法解释》的适用作出解释时认为,物业服务合同从法律定义看属于无名合同,并非委托合同,《合同法》未单独设立名称,《物业服务纠纷解释》相关条文的制定也并未以《合同法》委托合同的规定为直接依据。
但是,《合同法》关于委托合同的规定背后蕴含的法理确实为处理物业服务合同解除问题提供了一种思路,成为本条规定的一个重要参照依据。
[25]由此可见,物业服务合同尽管与委托合同有着密切的联系,但其和委托合同并不能等同。
其次,物业服务合同是一种新型的合同。
(1)就合同的目的而言,物业服务合同具有一定的公益性,依据合同目的进行利益衡量时既要考虑到物业服务企业的交易利益,个体业主的个人利益,更要考虑到全体业主的公共利益,这与物业管理的社会化有关,归根到底是由业主建筑物区分所有权中共有部分的不可分性决定的;
(2)就合同的内容而言,具有一定的综合性与复合性。
综合性,如上所述,是物业服务事项的特点,反映在合同上则表现为合同构成的复合性,其包含了两个以上典型合同的要素,如承揽合同、租赁合同、保管合同、运输合同等合同要素。
尽管如此,从整体上看,物业服务合同仍然是一个独立的合同;(3)就合同的自由度而言,物业服务合同受到政府较多的行政干预,主要表现在:
一是在合同主体方面,作为合同主体之一的物业服务企业的成立要符合一定的资质要求,[26]其签订的合同需向物业管理行政部门备案,行政部门有权纠正或撤销其中的违法条款;作为合同另一主体的业主大会的成立必须符合法定的程序。
[27]二是在合同内容方面,作为行政法规,《物业管理条例》的规定更多为强制性规定,当事人的意思自治空间较小,如物业服务费的收取,建设部颁布了相应的法规进行干预。
[28]三是就合同履行而言,物业管理中的环境管理、消防管理、治安管理和车辆管理等事项要受到相关政府部门的指导和监督。
[29]
再次,物业服务合同是一种特殊的无名合同。
有名合同是以法律明文规范,并赋予一定名称的合同。
[30]由该定义可以看出,有名合同在立法上确立的形式标准:
一是要由“法律”进行规范,二是要有固定的“名称”。
合同法分则中的有名合同可以按一定的标准划分为不同的类别,[31]其中,提供服务类合同包括运输合同、保管合同、仓储合同、委托合同、行纪合同和居间合同6种。
[32][33]物业服务合同以委托合同为基础,具备提供服务类合同的法律特征,属于《合同法》中提供服务类合同,但与其他服务类合同不同,其不属于《合同法》分则中现有6种提供服务的合同中的任何一种。
尽管在立法上认可了物业服务合同的名称,也对其进行了相对细致的规范,[34]但与分则中的有名合同相比,现有的规定并没有通过法律形式对其进行类型化规制,且目前的规范位阶较低,缺乏系统化,不利于法律的适用,将来是否考虑将其作为有名合同纳入《合同法》分则中进行统一规定或者在特别法中对其进行单独规制,值得思考。
最后,物业服务合同将来有必要进行有名化规制。
有观点认为,从有名合同的判断标准出发(适用的普遍性、合同的显著性、规制的单独性),[35]我国现行的法律规定并没有使物业服务合同定型化,不具有典型契约条款的规范性质。
[36]笔者认为,此种判断具有一定的合理性,新颁布的《物业服务纠纷解释》对物业服务合同做了细化的规定,使其更接近于有名合同的标准,将来进行有名化规制是有可能的,而且也是必要的。
[37]一方面,物业服务合同自身的以上特性决定了其在立法上应该享有一定的法律地位;另一方面,物业服务合同在现实生活中的重要性决定了将其有名化规制的必要性。
考察立法资料可知,2002年8月完成的《中国民法典》(草案)便将物业服务合同作为一种有名合同纳入合同法分则中(单列为第五十二章,共有十四条)。
当时合同法起草时也曾将服务合同作为有名合同之一种规定于合同法分则中。
笔者认为,作为一种类概念,买卖合同之下也可以分为很多类特殊的买卖合同,这些特殊的买卖合同与一般买卖合同有着密切的关系,在规则的适用上可以适用买卖合同的一般规则,但与买卖合同作为一种类概念规定在合同法分则不同,服务合同作为一种类概念,其包含的服务合同类别之间存在较大的差异,是否能够从这些差异较大的服务合同种类中抽象出服务合同的一般规则值得思考,若不能,则在合同法分则中规定服务合同这一有名合同存在较大的难度,否则,即使作出规定,其一般规则必定也很难适用于各种具体的服务合同,当时起草的合同法草案服务合同部分规定的条文之间较为松散,相关规则不具有普适性,最终没有将其作为有名合同列于合同法分则之中。
[38]
物业服务合同性质辨析
——兼谈无名合同有名化问题
[摘 要]物业服务合同作为一种新型合同,理论与实务界由于对其性质的不同认识,导致在对合同主体、客体、合同解除权等问题上众说纷纭以及对该类纠纷法律适用的各行其是。
本文从民法和合同法等基本理论出发,认为物业服务合同作为一种私法合同,由于其对传统合同理论的合同相对性原则、意思自治原则及合同效力规则等提出了挑战,具有较强的个性,应当通过单行立法实现其从非无名合同到有名合同的转换,以适用社会经济生活的客观需要。
[关键词] 物业服务合同 典型合同 有名化
物业服务,又称物业管理或物业管理服务,系指“为维持区分所有建筑物之物理机能,并充分发挥其社会的、经济的机能,而对之所为的一切经营活动。
”[1]物业管理有广义与狭义之分。
广义的物业管理,是指业主对物业依法进行的自治管理和业主选聘、委托其他主体管理的结合,包括自行管理和委托管理两种形态。
其中委托管理又分为委托一般主体(自然人或组织)管理和委托专业物业管服务企业管理。
狭义的物业服务,仅指委托管理的后一种情形,即建筑区划内的业主通过与专业物业服务企业签订物业服务合同对其物业所进行的维护和管理。
现代意义的物业管理一词仅指狭义物业管理,①本文如无特别说明,也在此意义上使用该概念。
在物业管理中,业主与物业企业之间存在的法律关系以物业服务合同(也称物业管理合同或物业合同)为表现形态。
随着物业小区的兴建和物业管理业的兴起,各种因物业服务合同而引起的纠纷随之出现并不断增多。
统计资料表明,人民法院受理的物业合同纠纷案件近3年来增长了8﹒78倍,并仍以年20%的速度增长,其中在2005年广东省发生的重大群体性事件中,因物业管理纠纷引起的占12%,物业合同纠纷引发的民事纠纷已经成为目前社会热点问题之一。
物业服务合同不仅在合同主体、客体、效力等方面与传统私法上的合同存在诸多差异,而且在很多方面与传统契约理论明显相悖,有违传统合同理论的合同相对性原则和合同自由等原则。
物业服务合同是公法契约还是私法契约吗?
如果是私法契约,它属于哪一类民事合同?
在物业管理服务中,物业企业与业主之间存在哪些法律关系?
物业企业行使的物业管理权的权利来源是什么?
对这些问题的回答,都涉及到对物业服务合同性质的准确定位。
本文试就物业服务合同的性质和使其有名化等问题加以探讨,以期对物业服务合同的法律适用有所裨益。
一
在传统观念中,契约制度专属于私法领域,公法契约能否从民法中独立出来, 两大法系的认识迥异。
大陆法系学者一般认为,公法契约是公权力部门之间及其与公民或法人之间, 为实现公权力目标和社会管理而依法签订的协议,主要存在于行政法领域和刑事法领域。
公法契约的法律特征在于, 契约的一方须是公权力机关, 其成立基于双方业已存在的管理与被管理的不平等关系, 其目的在于实现社会管理和公共利益的目标,而且在契约的履行、变更或解除中, 公权机关享有优先权, 有关契约的纠纷一般要通过行政诉讼等程序解决。
有学者指出,物业服务合同不是私法上的合同,或者至少不是纯私法上的合同,其理由:
(1)从物业管理合同的名称就可以看到,双方存在着管理与被管理的关系,双方法律地位不平等;
(2)物业管理关系既涉及公权关系,也涉及私权关系,体现公私权关系的混合特征。
物业服务的内容涉及对人的管理和公共秩序的维护,属于社会公共管理等行政事务和公共利益;(3)在物业管理中,国家意志占主导地位,合同主要条款内容排除当事人意思自治,如服务价格的确定、合同内容的备案审查、前期物业管理合同对业主自动适用的效力等;(4)物业合同对合同主体的限制排除当事人的意思自治和合同相对性规则,其效力自动适用所有业主及其共同居住人甚至出入建筑区划内的人,并排除个体业主的合同解除权等。
物业服务合同所具有的上述特征,使其超越了私法的调整范畴。
[2]笔者认为,上述观点值得商榷:
第一、物业服务合同长期被称为物业管理合同,但是否“物业管理合同”这一名称本身就表明双方存在管理与被管理关系呢?
答案显然是否定的。
“管理”一词虽广泛见诸于公法, 但并非公法上的专利,“管理”同时也为私法制度所确认, 如无因管理、失踪人的财产管理、破产财产管理等等。
所以,仅仅从合同名称上望文生义站不住脚,更何况新颁布的《物权法》已经从立法上将 “物业管理”改称为“物业服务”。
第二、对人的管理非民法调整的范畴?
这一命题也很难成立。
要回答这一问题,首先必须对物业管理的内容进行界定。
物业管理行为涉及对物的管理和对人的管理这两大方面。
所谓对物的管理,系指“对建筑物、基地及附属设施之保存、改良、利用乃至处分等所为之物理的管理”,主要表现为对建筑物及其附属设施、设备和相关场地进行的维护、保养、修缮等行为,防止发生坏损,以保持物业的正常使用功能和小区环境的整洁美观,譬如电梯安全检查、自来水水箱清洗、日常生活垃圾清运等等。
所谓对人的管理,系指“对区分所有权人群居生活关系所为之社区管理。
” “其对象不以居住于区分所有建筑物上之区分所有权人的行为为限,凡出入区分所有建筑物之人的行为,均应纳入。
”[3]包括对业主本人的管理和对其它人的管理两种情形,管理的内容为监督业主(含非业主使用人,下同)对物业的专有部分或共用部分的使用方式,制止危害整体利益或妨害他人使用的不当行为以及维持小区的安宁与安全。
在上述两类物业管理行为当中,对物的管理基本上是一种维护和保护行为,并不带有所谓“管理”的色彩,表现为一种人对物的关系,只有后者才存在管理行为所作用的对象——人,但这种对人的管理,是否属于公法领域的“管理”呢?
上文已论及,物业管理分为自治管理和委托管理两大类,为了能弄清楚这个问题,让我们先从自治管理这种管理类型谈起。
在自治管理中对人的管理同样也分为对业主的管理和对其他人的管理两种情形。
其中,对业主的管理表现形式为业主之间的自律“管理”,这种管理与其说是“管理”,倒不如说是业主出于共同生活的需要而进行的自我约束更为恰当,这种“管理”的法律基础是《物权法》和《民法通则》关于建筑物区分所有和相邻关系的法律规范。
而对其他人的“管理”即对出入物业小区的其他人的管理,应属于一种排除物上妨害的行为,是业主行使物业所有权的一种具体方式。
根据所有权本质上乃是所有人对于所有物为全面支配的权利的原理,管理也当然包涵在支配当中。
[4]因此,对其他人的所谓“管理”,其依据的仍然是《物权法》关于所有权不受侵犯的私法规范,是业主对物业享有所有权的必然结果与表现形式。
因而,自治管理场合的物业管理本质上是一种民事行为,是私法上的行为,当无疑义。
而在委托管理场合下,业主只不过是把其自身所拥有的这种权利移转给物业企业来行使,物业企业所拥有的对人的管理权既非其所固有,也无法律法规的授权或其它国家机关的委托,而是从业主(业主自治机构)那里受让渡而来。
虽然从外观上看物业企业有权要求业主履行某种义务或禁止业主为某种行为,以及对进出小区人员进行查验盘问等,似乎物业企业拥有一种类似于行政管理的权力,而事实上,这种管理权仍是在业主及其自治机构的授权和同意下,由物业企业代表整体业主的意志实施的活动,其目的仍然在于实现全体业主自身的最大利益,相当于业主的一种自我约束行为和业主对物业所有权的一种行使方式。
因此,物业企业与业主之间的这种所谓管理、被管理关系不属于公法关系中的“管理”,不具有公法性质,仍然是一种私法上的行为。
第三、物业服务合同的内容是否排除当事人的意思自治?
国务院《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》等虽然对物业管理有较多的强制和限制,诸如前期物业管理合同的强制效力、排除个体业主的合同解除权、一个小区只允许一个物业公司从业、业主委员会的代表权、管理公约自动成为合同内容、服务价格国家指导等,体现了较浓的国家干预色彩,但笔者认为这主要是国家居于对物业管理服务活动特殊性所作的社会政策考量,即为解决物业管理活动的公共服务性与众多业主个体分散性和意志多样性的矛盾在立法上作的特殊规制,是对私权内容的适度干预,当事人的意思自治仍占主导地位。
第四、从契约的主体看,公权契约立约人中一般应有一方为公权主体或被授予公权力的团体,且缔约的目的是为了进行社会管理和实现公共利益目标。
而物业管理合同并不具有这些特征。
综上,物业服务合同虽然具有部分公法色彩和比较鲜明的独特个性,但它仍然是私法上的合同,应当由私法来调整。
二
物业合同既属于私法上合同,那么它是典型契约还是非典型契约呢?
对典型契约与非典型契约的区分,台湾民法学家王泽鉴曾作过精辟的分析,与物权法定主义不同,对债权契约民法不采类型强制原则,基于契约自由原则,当事人在不违反法律强制规定或公序良俗的范围内,得订定任何内容的债权契约。
然立法者对于若干日常生活上常见的契约类型,以法律明文规范,并赋予一定名称,学说上称为典型契约或有名合同。
非典型契约,也称无名合同,是指法律未对其类型加以规定且未赋予其特定名称的契约。
典型契约与非典型契约的区分是根据各国在契约立法时对契约类型是否作明确规定所作的一种分类。
有名合同并非因其“有名气”,而是因其在日常社会经济生活中被经常使用且具有区别于其它合同类型个性特质,而被立法者赋予一定名称的合同类型;无名合同则因其非属常用合同或因其不具有典型性而未被立法者类型化的合同类型。
对于物业服务合同在合同法中的分类,理论与实务界可以用诸说纷纭来概括,归纳起来,代表性的观点主要有:
第一种观点,认为物业管理合同属于委托合同之一种,在物业服务合同关系中,业主处于委托人的地位,而物业企业处于受托人的地位,物业企业受托处理的委托事务就是物业管理。
②第二种观点,认为物业服务是完成工作(提供劳务)的合同,业主是物业服务的买者,是雇主,物业企业是劳务的提供者,是被雇用者,二者之间是雇佣关系,或是认为双方是承揽关系,是按照一方的具体要求完成特定工作的合同。
[5]第三种观点,认为物业管理合同既不是现行法中所规定任一类型的有名合同,也不是一般所谓的无名合同,而是一种类型结合合同,属混合契约或复合合同;[6]第四种观点,认为物业服务合同在我国属于无名合同。
第一种观点值得商榷。
首先,如果将物业服务合同的性质认定为委托合同,那么,按照委托合同的性质,委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果,归属于委托人,其结果是业主可能要为物业
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