房地产业与城市化的协调发展关系研究.doc
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房地产业与城市化的协调发展关系研究
近年来,我国房地产业发展中出现了“圈地”现象严重、房价飞速上涨、布局不合理等问题,其重要原因是政府在管理中没有充分考虑到房地产业与城市化的关系。
因此,揭示房地产业与城市化的内在发展关系,对指导房地产业的管理实践具有重要的意义。
一、城市化的一般发展规律
(一)城市化的速度演变规律
城市化是社会生产力的变革所引起的人类生产方式、生活方式和居住方式发生转变的过程,是非农产业和人口集中化、集约化、高效化以及传统的乡村社会向现代的城市社会演变的自然历史过程。
从世界城市化实践来看,城市化进程具有明显的阶段性。
1979年美国地理学家诺瑟姆发现,各国城市化进程所经历的轨迹,可以概括成一条稍被拉平的“S”型曲线。
中国学者高佩义援引英国的数据资料,基本上证实了这一曲线的存在。
谢文蕙则进一步对“S”型曲线的数学模型进行了推导,得出结果。
根据城市化进程的“S”型曲线特点,在曲线上必然存在一个拐点A,因此可以以“S”曲线上的拐点为界划分城市化阶段,当城市化率低于拐点所对应的城市化率Y,我们称之为城市化前期阶段,城市化率以递增的速度提高;当城市化率大于Y,我们称之为城市化后期阶段,城市化率以递减的速度提高。
这是按照城市化加速度的变化进行划分的,如果按照城市化绝对速度的变化进行划分,还可进一步将城市化分为起步期、加速期、减速期和平稳期四个小阶段,其中起步期和加速期属于城市化前期阶段,减速期和平稳期属于城市化后期阶段。
美国城市化的历史发展数据,可以证实城市化进程中的这种速度演变规律是客观存在的。
在1920年以前美国城市化发展速度基本上是逐年加快的,之后则逐年减慢,只是1940年和1960年的数据有些例外,但如果把时间跨度延长至40年,则发现1920年前40年的城市化平均发展速度为0.58%/年,而1920年后40年的平均速度为0.47%/年,这样便可以确定1920年是美国城市化进程的拐点。
因此,以1920年为界,美国的城市化进程可以划分成两个阶段:
1800年至1920年为城市化前期阶段,城市化速度逐渐提高,城市化率由6.1%上升至51.2%;1920年至今为城市化后期阶段,城市化速度逐渐降低,城市化率由51.2%提升到77.2%(2000年数据)。
(二)城市化的空间演变规律
1、城市化前期阶段的空间演变规律:
集中型城市化
在城乡空间结构的演变过程中,始终存在着一对空间相互作用,即集聚与扩散。
集聚是指经济诸要素在空间中的流动导致在区域上的密集化过程,其根本动力在于人类经济活动对集聚经济的追求。
也就是说,各种资源要素在流动中有规划、有秩序地组合成特定结构,分布在空间某一点上,往往能够产生人们预期的经济效应,即集聚效应。
在城市化前期阶段,以集聚效应为动力的区域经济集聚趋势十分显著,集聚与规模经济成为经济活动的主要特征。
由于开始受资源稀缺性的限制,以城市为基础的国民经济工业化过程通常会在少数具有优势的经济中心或者交通枢纽和矿产资源富集地开始起步。
随后,受规模收益递增的影响,进入集聚增长的累积循环过程,先行工业地区不断吸引其周边影响范围内的各种资源,并供给商品和服务,发挥政治和经济的领导组织功能,逐渐成长为核心区,其他地区成为受其支配的外围区域。
在此过程中资本和劳动力向核心区流动,在空间上表现为中心城市迅速发展,并在该地区占据主导地位。
因此,在城市化前期阶段,集聚机制内在地推动集中型城市化的形成,并使之成为该阶段的主要空间演变规律。
2、城市化后期阶段的空间演变规律:
扩散型城市化
集聚和扩散是可以相互转化的,当城市化进入后期阶段,扩散将上升到主导地位,成为该阶段的主要特征。
引起扩散的因素为:
第一,避免集聚不经济。
当集聚规模超过一定限度,就会产生集聚不经济现象。
第二,寻求新的发展机会。
核心区由于竞争激烈市场趋于饱和,迫使企业或产业部门到外围地域开辟新市场,以减少竞争压力。
第三,政府的干预作用。
为缩小地域问的经济发展差距,政府常常采取有力措施,控制过度的集聚,诱导和强制资源要素和产业部门由集中走向分散。
因此,在城市化后期阶段,扩散机制推动城市化呈扩散型发展,使之成为该阶段的主要空间演变规律。
从地理空间的表现形式看,集聚的过程导致集中型城市化,引起城市人口密度的增加,而扩散的过程导致扩散型城市化,使城市范围得到扩展,引起城市区域化。
仍以美国为例,来证实扩散型城市化是城市化后期阶段的基本规律。
在1920年以前,美国中心城的人口增长率要高于郊区的人口增长率,例如在1900年至1910年和1910年至1920年,中心城的人口增长率分别为35.5%和26.7%,分别高于郊区的27.6%和22.4%,这说明美国人口仍以向中心城的集中为主。
然而在20世纪20年代,美国中心城的人口增长率为23.3%,郊区为34.2%,后者超过前者近11个百分点。
此后,郊区的人口增长率一直高于中心城,而且差距越来越大,说明白1920之后,美国进入城市化后期阶段,开始了扩散型城市化。
二、房地产业与城市化的互动关系
(一)城市化对房地产业的带动作用
城市人口增长会扩大城市住宅的需求,从而直接带动房地产业迅速发展。
下面以我国为例进行具体分析:
按照城市化拐点理论,我国城市化总体进程仍处在城市化前期阶段。
虽然表2显示出在1960年前后我国城市化出现了一次加减速,但1960年我国城市化率还不到20%,仍处在城市化的起步期。
自改革开放以后,我国城市化率呈现出一路加速增长的态势,2000年至2005年城市化率年均增长近1.36个百分点。
根据国际经验估计,我国要到2010年前后才会出现城市化的速度拐点(城市化拐点一般位于城市化率50%左右),因此年均提高1.36个百分点的城市化速度将保持到2010年,按此推算,2010年的城市化率至少可以达到49.8%,而拐点之后城市化增长速度将略有下降,如果按年均增长1个百分点计算,2020年中国城市化率将可能达到59.8%。
按照中国人口发展的目标,本文假定:
2010年人口总数为14亿,2020年为14.9亿。
由此可以预计2010年城市人口规模为6.97亿人,2020年为8.91亿人。
城市的重要功能之一就是居住,城市化将引起城市潜在住宅需求的增加。
城市潜在住宅需求是指考虑到城市化发展和提高居住水平的影响,在扣除自然折旧的情况下,全国城市需要增加的住宅数量。
影响住宅潜在需求的因素有三个:
新增城市人口、原有城市人口居住水平提高的幅度、住宅年自然折旧率。
从表3可知,如果2010年我国城市化水平达到49.8%,全国城市人口将比2005年增加1.35亿人,按人均住宅建筑面积30平方米计算,需要增加住宅40.50亿平方米。
而2005年末我国城市人均住宅建筑面积为26.1平方米,要达到人均30平方米的小康标准,每人需增加3.9平方米,按2005年城市人口5.62亿计算,5年共需增加住宅21.92亿平方米。
我国截至2005年末城市住宅存量为146.68亿平方米,如果按照年折旧率1.25%计算,每年折旧1.83亿平方米,5年折旧9.17亿平方米。
由此可以计算出2006年至2010年我国住宅总需求为71.59亿平方米,年均需求为14.32亿平方米。
按此方法可类推出2011年至2020年的住宅总需求为128.99亿平方米,年均需求为12.89亿平方米。
城市住宅的巨大需求将引发巨额的房地产开发投资。
2005年全国房地产开发投资总额为15759亿元,商品住宅价格平均为2856元/m。
如果用2005年的商品住宅价格进行计算,要完全满足城市居民对住宅的需求,2006年至2010年每年需投人40898亿元,为2005年完成房地产投资额的2.6倍;2011年至2020年每年需投入33256亿元,为2005年完成房地产投资额的2.1倍。
因此,我国高速城市化将给房地产业带来了巨大的发展空间。
(二)房地产业对城市化的推动作用
1、房地产业发展可以加快城市化速度
农村人口向城市迁移的动因主要有两个:
一是城市能提供大量的就业机会;二是城市有较之农村更为优越的工作和生活环境。
房地产业正是直接或间接地对这两个动因发生作用,从而使大量的农村人口城市化。
这种作用在于:
第一,房地产业自身对农村剩余劳动力具有强大的吸纳力。
房地产业以及与其联系紧密的建筑业,是一个劳动密集型产业。
据统计,在香港,房地产公司占全部企业总数的3.2%,但就业人员却占总雇员的8%。
中国内地的房地产业虽然起步晚,但截至2003年,房地产开发企业的数量已达37123家,从事房地产开发者达120万人,而建筑业的就业人数更是高达3893万,两者之和超过4000万人。
其中3000万人是由农村剩余劳动力补充的。
农村剩余劳动力进入房地产业,加快了农村人口的城市化。
第二,房地产业的发展不仅为农村剩余劳动力提供了大量的就业机会,同时也在不断提供着农村城市化所需的生产要素和生活要素。
房地产业每年开发的房屋中,住宅占一半以上。
而且人们用以休息和娱乐的公共场所、城市绿化等均系房地产业开发的范围。
房地产业不断改善城市的居住和生活、工作条件,吸引着更多的农村人口向城市迁移。
2、房地产业发展可以提高城市化质量
第一,房地产开发拓宽了城市空间,提升了城市档次、规模和功能。
房地产发展促进了城市空间结构的调整和扩大,特别是通过实现城市土地资源的置换,有效地强化了城市功能,扩大了城市的规模,提升了城市的档次,改善了环境的质量。
第二,房地产业可为城市建设开辟资金渠道,推动城市基础设施建设。
房地产业是高附加值的产业,能为城市的交通、邮电、水、电、煤、公共设施、文教卫生福利事业开辟稳定的资金渠道。
只要将城市建设资金逐步纳入综合开发、协调推进的良性循环中,使城市建设、城市改造与房地产开发有机协调同步进行,就能充分发挥房地产资源的效益,较大幅度地增加城市建设的资金,从而推进城市基础设施的建设。
三、房地产业与城市化的同步发展规律
(一)房地产业发展阶段的划分
房地产业发展遵循一般产业的发展规律,要经历产业形成期、成长期、成熟期和衰退期四个阶段(如下图)。
在形成期,房地产业发展速度缓慢,此阶段主要是为后面的快速发展阶段打下基础;在成长期,房地产业发展迅速,其发展速度大大超过了整个产业系统的平均发展速度,其市场的需求明显扩大,房地产业的产出在整个产业系统中的比重迅速增加;在成熟期,房地产业发展速度将会放慢,其产出的市场容量相对稳定,房地产业在产业结构中的潜在作用基本得到了发挥;在衰退期,因技术的进步,市场上推出了在经济上可替代老产业的新产业,老产业将一步步退出市场,表现为产业周期曲线呈现出不断下降的趋势。
(二)房地产业与城市化发展阶段的同步性
从图形可以看出,房地产业的长期发展趋势曲线和城市化的s型曲线极为相似,二者均存在发展速度的拐点,以拐点为界,之前发展速度递增,之后发展速度递减。
在城市化前期,城市化要经历起步期和加速期两个分阶段。
在城市化起步期,由于科学技术不太发达,第一产业所能提供的生活资料不够丰富,国民经济总体实力薄弱,第二产业发展所需的社会资本短缺,城市化发展速度比较缓慢。
与此相对应,房地产市场需求和房地产投资规模较小,房地产业处于一个缓慢的形成阶段。
在城市化加速期,随着科学技术的进步,农业的劳动生产率大为提高,释放出大量的农村剩余劳动力,城市化自下而上的推力较前坚实,国民经济和社会资本的增长,使工业化规模扩大,城市可提供更多的就业机会,城市化自上而下的吸力较前增强,城市化呈加速发展趋势。
在此阶段,城市人口的急速增加以及城市经济的迅猛增长导致对房地产市场需求的急剧扩大,在需求的引导下,房地产投资规模也迅速扩大,房地产业进入高速发展的成长期。
在城市化前期阶段,集中型城市化是其基本空间演变规律,与此相对应,房地产资金向大城市和中心城区迅速集中,表现为大城市和中心城区的房地产投资规模迅速增长,房地产供需总量急剧扩
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