房产企业预缴增值税如何账务处理.docx

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国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

　　适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

【力禾SU_LYH1291128533/423338575】

例：

房产企业，营改增老项目，本月销售预收款105万，如何账务处理？

现行增值税规定依据的主要会计处理文件：

（1993）财会字第83号关于增值税会计处理的规定

该文件经规定到了增值税会计处理的一般事项，对房产企业先预交、在抵扣的房产企业增值税的核算方式不能适用，应考虑在（1993）财会字第83号一般规定的基础上增设科目来核算房产企业的增值税。

增设科目：

资产类：

预付账款—预交增值税   （报表列表时重重分类到其他流动资产）

负债类：

应缴税费—应缴增值税（预交税款）

账务处理：

1、收到预收款

借：

银行存款  105万

       贷：

预收账款—***房 105万

2、本月销售收到预收款 105万，确认预缴增值税

按会计准则—基本准则“资产、负债”的规定

企业月末负有预交税款的纳税义务，则应确认一项负债，通过应缴税费—应缴增值税（预交税款）核算，

在确认负债时，同时确认一项资产，通过预付账款—预交增值税 核算。

确认资产的理由，确认负债缴纳税款后，缴纳的税款形成企业可抵顶后期应缴增值税的一项权利，由企业拥有和控制，减少企业后期现金的流出（即导致了企业间接的流入）

借：

预付账款—预交增值税   3万   105/（1+5%）*3%

      贷：

应缴税费—应缴增值税（预交税款）3万

3、按城建税的规定，确定应缴城建税

企业在确认预缴增值税的当期，考虑在后期预缴增值税抵扣增值税应缴税额后，能否有应缴增值税，存在不确定性，即在后期抵减增值税后，如果应缴增值税—未交增值税=0，则不存在应按实际缴款的增值税计提缴纳城建税的可能，

 因此，在确认应缴税费—应缴增值税（预缴税款）的当期，按企业会计准则资产、费用的规定：

 　企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。

　企业发生的交易或者事项导致其承担了一项负债而又不确认为一项资产的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。

按预缴增值税计算的城建设等在当期直接确认营业税金及附加。

借：

营业税金及附加 3*7%=0.21元

       贷：

应缴税费—城建税  0.21元

4、下月缴纳相关税费

 借：

应缴税费——应缴增值税（预缴税款）3万

        应缴税费——城建税  0.21

       贷：

银行存款  3.21

4、企业预收款结转营业收入

借：

预收账款 105万

      贷：

营业收入 100万

            应缴税费—应缴增值税（销项税）5万

5、以应缴增值税为限结转预缴增值税抵减应缴增值税（老项目，无进项，假设也无其他进项税）

借：

  应缴税费—应缴增值税（已交税费）3万

         贷：

预付账款—预交增值税   3万 

6、期末转出未交增值税

借：

应缴税费—应缴增值税（转出未交增值税）2万

      贷：

应缴税费—未交增值税  2万

7、确认城建税

借：

营业税金及附加 2*7%=0.14

       贷：

应缴税费—城建税  0.14

8、缴纳税费

借：

应缴税费—未交增值税  2万

    应缴税费—城建税  0.14

     贷：

银行存款 2.14万元