公募基建REITs税收分析报告.docx
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公募基建REITs税收分析报告
2020年公募基建REITs税收分析报告
2020年8月
一、REITs的核心构成要素6
1、风险收益特征6
(1)税收优惠6
(2)高额分红6
(3)被动管理7
(4)不动产聚焦7
(5)股权分散8
2、两种结构设计:
信托型/公司型9
二、他山之石:
美国REITs的税收安排11
1、收购资产阶段:
通过UPREITs/DOWNREITs实现节税12
2、项目运营阶段:
REITs层面几乎免征公司税13
(1)OP环节:
传递收入,不缴纳所得税14
(2)REITs环节:
分红抵扣所得税,特定类型收入需要征税14
三、国内现状:
全流程的税收拆解23
1、收购资产阶段:
税负集中于重组和收购24
(1)交易结构及步骤:
控股项目公司,构建「股+债」24
(2)主要涉税环节:
项目公司重组+收购项目公司股权25
2、项目运营阶段:
资金向上流动或存在多重征税28
(1)项目公司环节:
税负结构根据基础资产而异29
(2)SPV环节:
与项目公司吸收合并后可简化REITs结构35
(3)私募基金环节:
采用契约型私募基金,税负较轻35
(4)专项计划环节:
不缴纳所得税36
(5)公募REITs环节:
利息红利暂不征收企业所得税37
(6)投资者环节:
按照个人/企业适用不同规定37
四、静候国内REITs税政佳音38
今年4月底发改委、证监会联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称《试点通知》),为有效盘活存量基础设施资产、促进基础设施建设高质量发展提出新的资产证券化方向。
本报将从REITs的核心风险收益特征出发,分析梳理中美两国在REITs税收上的差异,以供参考。
通过税收优惠鼓励高分红,构成REITs核心风险收益特征。
不动产投资信托基金(REITs)在税收层面的核心为高额分红+税收优惠,两者赋予了REITs资产不同于一般股票的风险收益特征。
许多国家(如美国、日本、新加坡等)对REITs都采取了相似的规定。
以美国为例,美国税法规定REITs在计算应纳税所得额时可以扣除已支付的股息,但前提是REITs分红不低于其应纳税所得额的90%。
REITs的其他特征还包括:
主要投资于不动产、被动管理、股权相对分散等。
「信托型」和「公司型」都是构造REITs特征的可行模式,二者都符合REITs高额分红+税收优惠的特点。
他山之石:
美国REITs在收购、运营阶段均实现充分节税。
在资产收购阶段,通过UPREITs/DOWNREITs模式,可享受税收递延带来的收购便利。
REITs一般不直接收购基础资产,而是通过原始权益人将不动产转让给经营合伙企业完成收购。
该笔交易不需要原始权益人缴纳资本利得税,因此提升了原始权益人将资产转让给REITs的意愿。
在运营阶段,不同类型收入适用不同计税规则:
1)公司税:
REITs需对留存的收益缴纳21%公司税;2)止赎不动产收入税:
对来自止赎不动产的净收入乘以21%计征;3)惩罚性征税:
对法律不希望REITs从事的经营活动,按100%税率或其他规则计算征税。
综合而言,税法鼓励REITs将尽量多的收入分配给投资者,故基本不存在公司税,对于2)、3),由于并非REITs主业,也不存在大量税负。
国内现状:
「ABS+公募」结构,税收政策亟待完善。
按照「项目公司—SPV—私募基金—专项计划—公募REITs—投资者」,我们回溯了国内REITs从资产收购到项目运营阶段的主要税负。
结果表明:
1)从项目公司到个人投资者或存在所得税重复征收的可能;2)尽管「股+债」的模式显著节约了项目公司层面所得税,但由于利息税盾存在扣除限制,且所得税率达到25%,具有不确定性;3)营改增后,金融商品持有期间利息收入需按照贷款服务缴纳增值税,若专项计划、公募基金层面收到的金额被认定为具有保本收益性质,则或存在重复征税的可能。
静候国内REITs税政佳音。
REITs产品作为收入传递证券,架构设计宜避免额外的税收负担。
目前国内REITs产品结构复杂,在现行税收框架下存在重复征税可能,导致投资收益减少,吸引力下降。
长期来看,美国REITs税收政策的完善,赋予REITs逐步增强的主动管理能力和简化的组织架构。
相比一般股票,REITs作为收益稳定、风险较小的权益投资产品,为美国资本市场可投资品目做了有益的补充。
随着国内REITs配套税收政策的出台和相关规定的完善,REITs结构、税收方面的问题有望得到简化,提高REITs产品在证券市场的吸引力,对REITs产品的未来发展表示乐观和期待。
一、REITs的核心构成要素
1、风险收益特征
尽管不同国家对REITs的法律规定各有差异,但从REITs立法的出发点判断,各国REITs框架是基本一致的,即:
构造一个因高额分红而享受税收优惠的收入传递证券,在REITs层面,符合一定条件免征所得税。
设立REITs的目的更多是为了让中小投资者享受不动产投资红利,具有普惠金融的性质,同时向资本市场提供新的融资方案,促进不动产各个子行业发展。
我们将REITs的核心特征总结如下:
(1)税收优惠
以美国为例,为了避免公司制下,对股东分红造成的双重征税(在公司层面征收公司税(即企业所得税),在股东层面再次对分红征收个人所得税),同时为了鼓励REITs保持高额分红,REITs通常免征公司税(前提是满足分红金额超过应纳税年度内应纳税所得额的90%)。
从世界各国的REITs实践来看,税收优惠不仅构成了其风险收益特征,实质上也是实现其他REITs要素的重要手段。
然而目前国内《试点通知》和《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(以下简称《指引》)都缺乏具体的REITs税收条款。
(2)高额分红
各国一般都会要求REITs把绝大部分的可分配收入分配给投资者,这与享受税收优惠互为前提,即:
一家公司若想要留存大量未分配利润,则不能成为REITs;想要获得REITs的税收优惠,则一定要满足较高的分红要求。
美国税法实质上要求REITs应纳税所得额(taxableincome)的90%用于红利分配。
《指引》中的要求与之类似,具体为:
基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。
(3)被动管理
REITs强调对基础资产的运营,强调从基础资产中获取收入,这需要与主动管理机构(例如房地产开发商)相区别。
为了限制了REITs的主动管理能力,美国《国内税法典(InternalRevenueAct)》要求对来自禁止交易(prohibitedtransaction)的净收入施加100%的惩罚性税收。
对于REITs的被动管理性质,《指引》中的表述为:
基金管理人主动运营管理基础设施项目,以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的。
(4)不动产聚焦
来自不动产资产的租金收入一般都具有长期、稳定等特征,风险相对较小,这也是REITs作为权益投资产品区别于一般股票的重要性质。
美国《国内税法典》规定了一系列REITs收入结构要求,如75%/95%测试(75%以上的毛收入〖不包括禁止交易〗来自于不动产租金、不动产抵押债务产生的利息等收入,95%以上的毛收入在之前75%的要求上放宽至股息、利息等其他收入);资产方面,现行美国税法同样规定REITs总资产的75%以上要投资于不动产、现金、政府债券。
《指引》同样明确REITs基金应聚焦基础资产的管理,要求将80%以上基金资产投资于与其存在实际控制关系或受同一控制人控制的管理人设立发行的基础设施资产支持证券全部份额。
(5)股权分散
美国是最早给出REITs的法律定义的国家,1960年,国会在通过《国内税法典》的修正案时,就希望通过引入优惠的税收政策吸引小投资者对REITs的投资。
我国此次基础设施REITs试点工作也基本传承了引入公众投资者的思想,但出于试点考虑,股权结构并未完全分散,《指引》要求:
扣除向战略投资者配售部分(本次基金份额发售数量的20%)后,基础设施基金份额向网下投资者发售比例不得低于本次公开发售数量的70%,其余部分由公众投资者通过基金销售机构以询价确定的认购价格参与基础设施基金份额认购。
2、两种结构设计:
信托型/公司型
从结构上看,REITs可分为信托型和公司型,在世界范围内,产生两种不同的组织结构的主要原因是立法路径不同。
信托型普遍用于亚洲国家或地区(香港、新加坡、印度等,日本也有部分适用),这些国家或地区的REITs产品起步较晚,因此在建立REITs法律法规时一般通过专项立法进行规范。
公司型在美国的使用最为广泛,这与美国主要通过税法对REITs进行调节有关,只要是满足RETIs相关税法要求的公司、信托或协会(association)都可以成为REITs。
信托型REITs主要依靠外部管理人为信托份额持有人的利益进行资产管理,本质上也是以信托型式成立的企业组织。
多数情况下,具有融资需求的一方作为发起人与受托人签订信托契约并成立REITs,但受托人并不直接对REITs资产进行管理,而是根据信托契约和法律要求对REITs的日常经营管理行使监督职能。
负责落实资产管理的机构一般为REITs(或受托人)指定的基金管理人,在一些情况下,基金管理人可以进一步指派项目管理人对基础资产进行专业化运营;另一方面,为了满足REITs发行上市、资产托管等方面的需求,基金管理还需要指定相应的资产评估机构、审计机构、托管机构、保荐机构等专业服务机构。
公司型REITs即以公司来构造REITs的风险收益特征,在公司的组织形式下,对REITs资产的管理和监督工作内化为公司内部的相应机构或子公司。
以美国为例:
早期的公司型REITs直接持有基础资产,并通过独立第三方负责运营,到90年代,随着监管的不断放松,为了快速达成上市的规模条件和实现延迟纳税,REITs开始出现伞形(UPREITs/DOWNREITs)结构,并成为美国REITs最主流的型式。
在UPREITs结构中,原始权益人不直接将其持有的基础资产转移到REITs,而是将这些基础资产转移至一个经营性合伙企业(OperatingPartnership,以下简称OP)并换取代表OP权益的OP单位,成为有限合伙人(LimitedPartnership,LP)。
该笔交易与直接转让资产的不同之处在于该交易不需缴纳因资产升值引起的资本利得税,只有在OP单位转换成现金或REITs股票时才需纳税。
DOWNREITs结构与UPREITs结构类似,区别仅在于部分不动产资产已经为REITs直接持有。
之所以会存在DOWNREITs,是因为部分REITs在上市后,为了在收购过程中享受UPREITs结构中的递延征税特性,采取和UPREITs类似的手段。
二、他山之石:
美国REITs的税收安排
税收上的优惠和运营上的限制构成了REITs的核心风险收益特征,美国REITs发展时间最长,且市场较为成熟,研究美国REITs的税收制度并与我国进行比较具有一定借鉴意义。
我们将分别从REITs「收购——运营基础设施资产」的流程对税收进行分析。
1、收购资产阶段:
通过UPREITs/DOWNREITs实现节税
美国REITs收购资产的两种主要方式包括:
1)直接收购;2)通过UPREITs/DOWNREITs收购。
二者的区别主要在于直接收购中的被收购方需及时缴纳资本利得税,而通过UPREITs/DOWNREITs方式,被收购方享受资本利得税递延。
具体而言,这2种方式的差异如下:
1)直接收购:
REITs直接购买不动产资产,在此情况下涉及到的税项包括:
被收购方:
资本利得税:
此处需要区分纳税人的类型。
股份公司(CCorporations)不区分持有期限,统一按照买卖价差(需要考虑税基调整)乘以公司税税率(21%)计算;个人独资企业(SoleProprietorships)、合伙企业(Partnerships)、小型企业(SCorporations)按照收入传递原则,在企业层面不缴纳资本利得税,但其股东需要缴纳;股东为个人的,需要区分不动产的持有期限,持有期超过一年的按长期资本利得纳税,税率相对较低;持有不超过一年的不动产出售获得的资本利得并入个人一般性收入(ordinaryincome,如薪酬、不动产租金、利息收入等)缴纳个人所得税。
收购/被收购方:
其他地方性税负包括转让税(TransferTax)、营业税(ExciseTax)等,买卖双方可以根据当地市场行情商议决定由任意一方进行支付。
2)通过UPREITs/DOWNREITs收购资产:
被收购方:
原始权益人将不动产换取OP单位享受资本利得税递延,但在不动产完成转让后的两年内,合伙企业不得以分红等方式向原始权益人进行支付(会被视为对不动产转让支付对价)。
税收递延在原始权益人将其所持的OP单位兑换为现金或REITs份额时结束,此时原始权益人需要对资产的增值部分缴纳资本利得税。
2、项目运营阶段:
REITs层面几乎免征公司税
我们将根据现金流的逐级流动方式,按照「OP—REITs—投资者」的顺序对各个环节的税收要求进行分析。
概括而言,OP层面无税务负担,OP运营资产所产生的收入将传递到REITs。
在REITs环节,根据收入的种类按照不同的要求征税。
在投资者层面,视投资者的类别(公司/个人)和分红种类(一般性收入/资本利得股利/资本返还)按不同规定纳税。
我们对REITs在项目运营环节税收结构的梳理如下图所示:
(1)OP环节:
传递收入,不缴纳所得税
合伙企业(Partnerships)必须提交年度信息申报,汇报其经营情况(包括收入、税收扣除、利得、损失等),但不在合伙企业层面缴纳所得税。
根据其「收入传递」性质,每个合伙人在各自的纳税申报中汇报其在合伙企业的收益/亏损中所占的份额。
(2)REITs环节:
分红抵扣所得税,特定类型收入需要征税
REITs需要首先满足资产、收入结构和分红等相关要求,此基础上方能够享受税收优惠,之后再按照收入的不同种类进行征税。
资产、收入、分红要求:
税法对REITs的要求主要包括:
1)75%收入测试;2)95%收入测试;3)75%资产测试;4)90%分红测试,具体而言:
1)75%收入测试:
下列项占REITs毛收入(不包括来自禁止交易的毛收入〖禁止交易指以出售或其他处置方式处置非止赎不动产,但出售持有2年及以上的不动产不属于禁止交易〗)的比例不低于75%:
(A)不动产租金;
(B)由不动产或不动产权益抵押担保的利息收入;
(C)以出售或其他处置方式处置不动产(包括不动产权益、不动产抵押贷款权益,但不包括可以纳入存货或以出售为目的持有的不动产)获得的利得(gain);
(D)来自持有的其他REITs股票的分红或出售该股票获得的利得(不包括来自禁止交易的利得);
(E)不动产相关税费减免;
(F)来自止赎不动产的收入或利得;
(G)签署下列合同收到或应计的金额(不包括与任何个人签署的合同,即REITs与第三方机构签订的租赁/贷款合同);
(i)发放不动产(不动产权益)抵押贷款;
(ii)购买或租赁不动产;
(H)在不属于禁止交易的情况下,以出售或其他处置方式处置不动产资产获得的利得;
(I)符合条件的暂时性投资收入。
2)95%收入测试:
在75%收入测试的基础上,新增股息、利息、以出售或其他处置方式处置股票或其他证券所获利得。
3)75%资产测试:
在应纳税年度内每个季度结束时:
(A)REITs持有的不动产资产、现金(包括应收)、政府债券占REITs总资产价值的比例不低于75%;
(B)
(i)REITs持有的一支或多支证券(不包括(A)中提及的证券)占REITs总资产价值的比例不超过25%;
(ii)REITs持有的一支或多支TRS的证券占REITs总资产价值的比例不超过20%;
(iii)REITs持有的不符合条件的(nonqualified)公募REITs债务工具占REITs总资产价值的比例不超过25%;
(iv)除TRS和(A)中提及的证券外:
(I)REITs持有的由任意单个发行人发行的证券占REITs总资产价值的比例不超过5%;
(II)REITs持有的由任意单个发行人发行的证券所具有的投票权不能超过该发行人已发行证券代表的总投票权的10%;
(III)REITs持有的由任意单个发行人发行的证券占该发行人已发行证券总价值的比例不超过10%。
4)90%分红测试:
(A)在应纳税年度(taxableyear)向股东发放的股息不小于(i)减去(ii):
(i)下列两项的和,即(I)+(II):
(I)应纳税年度内REITs应纳税所得额(不扣除已支付股息,但扣除净资本利得)的90%;
(II)来自止赎不动产的净收入*(1-税率)*90%(税率是专门为该项收入设置的,目前为21%);
(ii)任何超额非现金收入(excessnoncashincome,指超过应纳税所得额〖不扣除已支付股息,但扣除净资本利得〗5%的非现金收入,此处表明法律不鼓励REITs收取非现金收入,应是出于非现金收入无法分红的考虑)。
在满足上述条件后,REITs需要对不同种类的收入按照不同税率纳税:
1)公司税:
对REITs留存的收入扣税,适用税率21%;2)止赎不动产收入税:
止赎不动产指REITs发放不动产抵押贷款后,因债务人无法偿付而收回的不动产,止赎不动产收入按照最高档公司税税率征税(税法修改后,目前为21%);3)惩罚性应税项,即法律不希望REITs获得的收入,按照100%税率或规定的方法计算应纳税额。
1)公司税:
REITs在计算应纳税所得额时,需要相应减去下列项:
(A)已支付的股息,但计算时不考虑归于止赎不动产的部分股息。
(B)单独计税项:
包括来自止赎不动产的净收入(netincomefromforeclosureproperty)。
(C)其他惩罚性应税项,满足以下条件触发惩罚性征税:
(i)未通过75%/95%收入测试;
(ii)来自重新确定的租金(redeterminedrents)、重新确定的扣除(redetermineddeductions)、超额利息(excessinterest)的收入;
(iii)未通过75%资产测试;
(iv)违反除75%/95%收入测试和75%资产测试之外的要求;
(v)由于禁止交易产生的净收入(netincomederivedfromprohibitedtransactions)。
2)止赎不动产收入税:
对来自止赎不动产的净收入按照税法第11条(b)规定的最高税率(目前为21%)征税。
止赎不动产指因债务人发生债务违约导致被抵押不动产被债权人获得的不动产。
3)惩罚性应税项:
主要情形包括:
(A)未通过75%/95%收入测试;(B)来自重新确定的租金、重新确定的扣除和超额利息的收入;(C)未通过75%资产测试;(D)违反除75%/95%收入测试和75%资产测试之外的要求;(E)来自禁止交易的净收入。
(A)未通过75%/95%收入测试:
若REITs未通过75%/95%收入测试,则需要按照如下规则缴纳惩罚性税收,数额为(i)和(ii)中金额较高的一项:
(i)95%的毛收入(不包括来自禁止交易的毛收入),减去:
符合95%收入测试的毛收入。
(ii)75%的毛收入(不包括来自禁止交易的毛收入),减去:
符合75%收入测试的毛收入。
(B)来自重新确定的租金、重新确定的扣除和超额利息的收入:
对这部分收入征收100%的惩罚性税收。
重新确定的租金指不动产租金中反应REIT应税附属机构(taxableREITsubsidiary,以下简称TRS)向其租户提供服务而产生的收入的部分。
一般而言,REITs可以为租户提供某些服务,但前提是这些服务在特定地理范围内符合行业惯例(在不同行业/细分行业和不同地区可能存在不同的行业范式,在豪华公寓提供的部分服务可能被视为符合惯例,但在普通公寓可能不是),且并不主要为了租户的便利(提供公共区域的清洁服务一般不会被视为为了租户的便利,因为这是维护不动产资产的必要行为,但提供餐饮服务一般会被认为主要为了租户的便利)。
如果REITs向其租户提供的服务超过允许的范畴,则需要通过TRS或独立承包商(independentcontractor),若通过TRS,则由REITs支付给TRS的费用应不低于TRS提供服务的成本的150%。
一旦REITs的支付低于150%,税法便会要求REITs支付惩罚性税收,数额为本应按照公平原则支付给TRS的部分(即:
不论REITs通过独立的第三方机构还是通过TRS向租户提供服务,需要支付的价格相同),该部分即为重新确定的租金。
重新确定的扣除与重新确定的租金类似,都是为了准确而反应TRS收入按照公平原则(税法第482条)进行的相应调整。
超额利息指TRS向REITs利息支付的调整额(因为这利息支付的对应利率高于市场上的合理水平),数额为该部分利息支付超过合理水平的部分。
(C)未通过75%资产测试:
在某个季度内,如果REITs未通过75%的资产测试,则需要缴纳惩罚性税款:
数额为造成违规的资产产生的净利润(netincome)与税法11条规定的最高税率(目前为21%)的乘积和50000美元的孰高者。
(D)违反除75%/95%收入测试和75%资产测试之外的要求:
如果REITs因为违反除75%/95%收入测试和75%资产测试之外的要求而失去REITs身份,则需要就每一处违反征收50000美元的罚款。
(E)来自禁止交易的净收入:
对来自禁止交易的净收入征收100%的惩罚性税收。
禁止交易指以出售或其他处置方式处置除止赎不动产之外的代售商品或其他可以纳入存货的不动产、或主要以出售为目的(primaryforsale)在日常贸易或业务过程中持有的不动产。
「以出售为目的」是判断是否为禁止交易的核心,税法排除了以下情况下不动产的出售,不将其认定为禁止交易:
(i)持有该不动产不少于2年。
(ii)出售在过去两年内不动产税基增加值不超过净售价30%的不动产。
(iii)
(I)在应纳税年度,REITs进行的不动产出售(止赎不动产的出售除外)不超过7次;
(II)在应纳税年度内出售的不动产(止赎不动产的出售除外)的调整后税基(adjustedbases,指在原始税基上增加因改进而产生的成本,减去因偷盗、折旧或其他原因造成的损失)总额不超过应纳税年度开始时的所有资产税基总额的10%;
(III)在应纳税年度内出售的不动产的公允市场价值(fairmarketprice)(止赎不动产的出售除外)不超过在财年开始之日所有REITs资产公允市场价值的10%;
(IV)在应纳税年度内出售的不动产(止赎不动产的出售除外)的调整后税基总额不超过应纳税年度开始时的所有资产税基总额的20%,且3年平均调整后税基百分比(指过去3个应纳税年度内出售的不动产的调整后税基合计,除以过去3个应纳税年度开始时每个应纳税年度的所有资产税基总额的和)不超过10%;
(V)在应纳税年度内出售的不动产的公允市场价(止赎不动产的出售除外)不超过在财年开始之日所有REITs资产的公允市场价值的20%,且3年平均市场公允价值百分比(指过去3个应纳税年度内出售的不动产的市场公允价值,除以过去3个应纳税年度开始时每个应纳税年度的所有资产的市场公允价值之和)。
(3)投资者环节:
分红类型适用不同规则计税
REITs向投资者发放的股息可以分为:
1)一般性收入(ordinaryincome,通过劳动或资本运营获得的收入,如薪酬、不动产租金、利息收入等,REITs发放的大部分红利属于这一类型);2)长期资本利得股利(capitalgaindividend,出售资本获得的增值收入);3)资本返还(capitalreturn
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