房地产开发企业会计核算.docx

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房地产开发企业会计核算

房地产企业货币资金会计核算

1001库存现金

一、本科目核算各公司的库存现金。

二、为了加强对现金的管理，随时掌握现金收付的动态和库存余额，保证现金的安全，各公司必须设置“现金日记账”，按照现金发生的先后顺序逐笔序时登记。

每日终了，应当计算当日的现金收入合计额、现金支出合计额和结余额，将结余额与实际库存额核对，做到账款相符。

月份终了，“现金日记账”的余额必须与“库存现金”总账科目余额核对相符。

有外币现金收支业务的单位，应当按照人民币现金、外币现金的币种设置现金账户进行明细核算。

员工周转使用的备用金，在“其他应收款—员工备用金”科目核算，不在本科目核算。

各公司应严格按照国家有关现金管理的规定收支现金，超过库存现金限额的部分应当限时交存银行，并严格按照本办法规定核算现金的各项收支业务。

三、会计人员应每月至少一次对现金进行盘点，现金盘点表需要出纳、会计、财务经理共同签字确认并妥善存档。

如有现金短缺或溢余，应通过“待处理财产损益—待处理流动资产损益”科目核算；属于现金短缺，应按实际短缺金额借记“待处理财产损益—待处理流动资产损益”，贷记“库存现金”；属于现金溢余，则应按实际溢余金额借记“库存现金”，贷记“待处理财产损益—待处理流动资产损益”。

待查明原因后分别以下情况处理：

（1）如为现金短缺，属于应由责任人赔偿的部分，借记“其他应收款—内部员工”或“库存现金”等科目，贷记“待处理财产损益—待处理流动资产损益”；属于应由保险公司赔偿的部分，借记“其他应收款—外部单位及个人（XX保险公司）”，贷记“待处理财产损益—待处理流动资产损益”；如果经领导批准作为费用处理，则借记：

“管理费用—财产损溢”贷记“待处理财产损益—待处理流动资产损益”。

（2）如为现金溢余，属于应支付给有关人员或单位的，应借记“待处理财产损益—待处理流动资产损益”，贷记“其他应付款”，若无法查明原因，经批准后，借记“待处理财产损益—待处理流动资产损益”，贷记“营业外收入—其他收入”。

（3）公司的现金损溢，应查明原因，在会计期末结账前及时处理完毕，处理后不留余额。

待处理、固定资产清理都是中间使用科目，季度末，不能留余额

三、本科目期末借方余额，反映各公司持有的库存现金。

四、如出现外币币种业务，应及时报告集团公司财务部，由集团财务部指定具体明细科目编码。

1001现金

1、收取客户的更名、换房费等（收现金部分）

借：

库存现金

贷：

其他业务收入—手续费收入

凭证附件：

集团收据（收款单位联）、财务内部收支日报表（此表由收银员做）等。

2、代收客户阳台封闭费（收现金部分）

借：

库存现金

贷：

其他应付款—其他代收费

凭证附件：

收款收据（记账联）、财务内部收支日报表（代收费用）（此表由收银员做）等。

3、员工因公借款或领用备用金

借：

其他应收款—内部员工—备用金（XX员工辅助核算）

其他应收款—内部员工—临时借款（XX员工辅助核算）

贷：

库存现金

凭证附件：

领（借）款审批单等。

员工离职或调职时，要全面清理借款或备用金、以及房款欠款

4、退房款、诚意金、代收费等

借：

其他应付款—代收代缴客户款

预收账款—会员费直接借记

贷：

库存现金

预收账款—房款（按开发项目辅助核算，贷方红字）

凭证附件：

付款申请单、换（退）房审批表、售房款专用收据（客户联）、诚意金收据（客户联）、代收费专用收据（客户联）等。

1002银行存款

一、本科目核算各公司存放在银行的各种存款，包括人民币存款和各种外币存款，各公司如有存放在其他金融机构的存款，也在本科目核算。

二、各公司应当严格按照国家有关支付结算办法，正确地进行银行存款收支业务的结算，并按照本制度规定核算银行存款的各项收支业务。

各公司应按开户银行和其他金融机构、银行账号分别设置“银行存款日记账”，由出纳人员根据银行结算业务发生的顺序序时逐笔登记，每日终了应结出余额。

“银行存款日记账”应定期与“银行对账单”核对，至少每月核对一次。

企业账面结余与银行对账单余额之间如有差额必须逐笔查明原因，并按月编制“银行存款余额调节表”调节相符。

如有不符，属于“银行对账单”差错的，应立即通知银行查明更正；属于企业记账差错的，应由企业作更正的会计凭证或补记入账。

月份终了，“银行日记账”余额必须与“银行存款”总账科目余额核对相符。

公司将具体的银行开户行名称及具体的银行账号一并作为辅助核算。

公司“POS单存款”应在出纳收妥收银员上交的《财务内部收支日报表》和《诚意金票据使用明细表》后及时登录入“银行日记账”，待日后各银行收妥资金，出具银行进账单时，将“POS单存款”转入各具体银行账号核算。

各公司每年内至少应在半年末和年末，逐一清理“POS单存款”的刷卡记录以及期后入账的比对情况，对于POS刷卡期后不进行的，应专门清查并作好登记工作。

POS单实时到账的，直接借记银行存款—各银行。

定期存款在“银行存款”中核算。

如出现外币币种业务，应及时报告集团公司财务部，由集团财务部指定具体明细科目编码。

三、本科目期末借方余额，反映各公司存在银行或其他金融机构的各种款项。

科目级次

科目编码

科目名称

一级科目

1002

银行存款

二级科目

1002.01

工商银行

1002.02

招商银行

1002.03

建设银行

1002.04

农业银行

1002.05

信用联社

1002.17

北京银行

1002.18

光大银行

1002.19

长沙岳麓农村合作银行

1002.20

江苏银行

1002.21

邮政储蓄银行

1002.22

东亚银行

1002.23

恒丰银行

1002.24

POS单存款

1002银行存款

1、银行存款收入业务

（1）现金存入银行

借：

银行存款

贷：

库存现金

凭证附件：

银行盖章后退回的现金交款单回单等。

（2）收客户定金或房款（客户直接存入银行、或通过银行转账部分）

借：

银行存款

贷：

预收账款—房款—现金收款

凭证附件：

银行盖章后返回的进账单、银行盖章后退回的现金交款单回单、售房款专用收据（记账联）、财务内部收支日报表（房款）（该表由明源售楼管理系统生成）等。

（3）收客户诚意金（或会员费）（客户直接存入银行、或通过银行转账部分）

借：

银行存款

贷：

预收账款—会员费

凭证附件：

银行盖章后返回的进账单、银行盖章后退回的现金交款单回单、诚意金收据（记账联）、诚意金票据使用明细表（房款）（该表由明源售楼管理系统生成）或财务内部收支日报表（诚意金）（该表由明源售楼管理系统生成）等。

（4）代收客户的维修基金、契税等（客户直接存入银行、或通过银行转账部分）

借：

银行存款

贷：

其他应付款—代收代缴客户款

凭证附件：

银行盖章后返回的进账单、银行盖章后退回的现金交款单回单、集团代收费收据（收款单位联）、财务内部收支日报表（代收费用）（该表由明源售楼管理系统生成）、成交客户供款情况表（该表由明源售楼管理系统生成）等。

（5）收取客户的更名、换房费等（客户直接存入银行、或通过银行转账部分）

借：

银行存款

贷：

其他业务收入—手续费收入

凭证附件：

银行盖章后返回的进账单、银行盖章后退回的现金交款单回单、金科集团收据（收款单位联）、财务内部收支日报表，（此表由收银员做）等。

（6）代收客户阳台封闭费（客户直接存入银行、或通过银行转账部分）

借：

银行存款

贷：

其他应付款—代收代缴客户款—其他代收费

凭证附件：

银行盖章后返回的进账单、银行盖章后退回的现金交款单回单、收款收据（记账联）、财务内部收支日报表（代收费用）（此表由收银员做）等。

（7）收施工单位投标保证金

借：

银行存款

贷：

其他应付款—外部单位及个人（按XX单位辅助核算，且会计凭证摘要写明“投标保证金”）

凭证附件：

银行盖章后返回的进账单、银行盖章后退回的现金交款单回单、收款收据（记账联）等。

（8）集团公司内部各公司间的纯资金调拨

借：

银行存款

贷：

其他应收款—内部单位--集团内部往来（按集团内部的具体单位辅助核算）

凭证附件：

银行盖章后返回的进账单、资金调拨单、付款指令等。

如果是支付，则上述分录完全相反，不允许借贷方混用，便于流量统计

（9）收到股东出资

借：

银行存款

贷：

实收资本（或股本）—XX股东

凭证附件：

银行盖章后返回的进账单、验资报告、收款收据（记账联）等。

资料要收集齐备，不要依赖于人事部的档案归集

（10）客户刷卡，出纳收妥POS单

借：

银行存款—POS单存款

贷：

各科目

凭证附件：

财务内部收支日报表（房款）、财务内部收支日报表（代收费用）、诚意金票据使用明细表、POS单留底联。

如果POS单实时到账，直接借记具体银行存款。

日后，POS单已入行，收妥银行的进账单时

借：

银行存款具体到银行名称和账号

贷：

银行存款—POS单存款

凭证附件：

银行盖章后返回的进账单等

（11）收业主按揭货款上账

借：

银行存款

贷：

预收账款—房款—按揭收款

凭证附件：

银行盖章后返回的进账单、房款收据等

2、银行存款支出业务

（1）从银行取现金

借：

库存现金

贷：

银行存款

凭证附件：

现金支票存根，银行取款审批单等。

（2）支付费用、工资等

借：

费用类科目

应付职工薪酬—工资薪酬

贷：

银行存款

其他应收款—内部单位

其他应收款—内部员工

凭证附件：

转账支票存根、银行进账单、非合同类费用报销单、工资表、差旅费报销单、公务应酬审批单等。

（3）支付工程款项及其他合同款项

借：

应付账款—工程--工程进度款（按对方单位辅助核算）

贷：

银行存款

应交税费—代扣代缴工程税金（按对方单位辅助核算）

凭证附件：

转账支票存根、银行进账单（或银行电汇凭证）、合同付款审批单及网签审批单、工程施工进度审核确认报告、分部分项工程量清单及计价表、工程决算报告等。

（4）退房款、诚意金、代收费等

借：

预收账款—会员费

其他应付款—代收代缴客户款

贷：

预收账款—房款（按开发项目辅助核算，贷方红字）

银行存款

凭证附件：

转账支票存根、银行进账单（或银行电汇凭证）、付款申请单、换（退）房审批表、售房款专用收据（客户联）、诚意金收据（客户联）、代收费专用收据（客户联）等。

（5）退客户投标保证金、

借：

其他应付款—外部单位及个人（按对方单位辅助核算，会计凭证摘要注明“退投标保证金”）

贷：

银行存款

凭证附件：

转账支票存根、银行进账单（或银行电汇凭证）、领借款审批单、客户（或集团收款收据（客户联））收据等。

（6）集团公司内部各公司间的纯资金调拨

借：

其他应收款—内部单位--集团内部往来（按集团内部的具体单位辅助核算）

贷：

银行存款

凭证附件：

银行电汇凭证（或银行承兑汇票凭证）、转账支票存根、银行盖章后返回的进账单、资金调拨单、付款指令等。

（7）交税费及交代扣代交工程税金

借：

应交税费

应交税费—代扣代缴工程税金

贷：

银行存款

凭证附件：

费用报销凭证、领借款单、税收缴款书、代扣代缴工程建安税明细表等

（8）划出办理产权证书需要交纳的税费

借：

其他应付款—代收代缴客户款

销售费用—房屋产权交易费

贷：

银行存款

凭证附件：

转账支票存根、银行盖章后返回的进账单、非合同费用报销单、领借款单、缴款通知书、行政事业性收费收据、完税凭证等

（9）向股东支付股利或利润

借：

应付股利—XX股东

贷：

银行存款

应交税金—应交个人所得税

公司股东为自然人的，公司应按照国家个人所得税法的相关规定计算并代扣代缴个人所得税。

凭证附件：

转账支票存根、银行盖章后返回的进账单、银行电汇凭证、股东会利润分配决议、关于个人所得税的计算过程表等凡是会计分录中有些数据是需要计算的，凭证附件必须有书面资料显示出计算过程，以备以后检查和核实，比如税金及附加，个人所得税、企业所得税、代扣代交工程税款。

1012其他货币资金

一、本科目核算存款地点和用途与库存现金和银行存款不同的那部分资金。

包括各公司的银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款、按揭贷款保证金、“住房公积金中心”等其他货币资金。

二、本科目可按银行汇票或本票、信用证的收款单位，外埠存款的开户银行，分别“外埠存款”、“银行本票”、“银行汇票”、“信用卡”、“信用证保证金”、“存出投资款”、“按揭保证金”、“住房公积金中心”等进行明细核算。

EAS初始化的时候，住房公积金在按揭保证金科目下面，通过辅助核算的方式解决。

怪！

直接增加公积金中心科目，通过凭证调整的方式处理。

三、本科目期末借方余额，反映各公司持有的其他货币资金。

科目级次

科目编码

科目名称

一级科目

1012

其他货币资金

二级科目

1012.01

外埠存款

1012.02

银行本票

1012.03

银行汇票

1012.04

信用卡

1012.05

信用证保证金

1012.06

存出投资款

1012.07

按揭保证金

1012.08

保函保证金

1012.09

承兑汇票保证金

1012.10

在途货币资金

1012.11

住房公积金中心

房地产企业往来账户会计核算

1111应收票据

一、本科目核算企业因销售商品、提供劳务等而收到的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。

二、本科目按银行承兑汇票、商业承兑汇票设置二级会计科目，并按外部单位、内部单位、关联单位进行三级明细科目，按出票往来单位进行辅助核算。

不以背书的单位为辅助核算，谁开的？

而不是谁背的？

三、应收票据不计提坏账准备。

逾期未收回的应收票据，应转入应收账款核算并按照应收账款相应计提坏账准备。

四、本科目期末借方余额，反映各公司持有的未到期商业汇票的票面金额。

五、企业应当分别设置“应收票据备查簿—银行承兑汇票”和“应收票据备查簿—商业承兑汇票”，逐笔登记商业汇票的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日、背书转让日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金额、退票情况等资料。

商业汇票到期结清票款或退票后，在备查簿中应予注销。

其中，“应收票据备查簿—商业承兑汇票”应能清晰统计反映截止资产负债表日未到期已背书或未到期已贴现的金额。

上市公司披露需要，或有负债

科目级次

科目编码

科目名称

一级科目

1111

应收票据

二级科目

1111.01

银行承兑汇票

1111.02

商业承兑汇票

三级科目

1111.01.01

外部单位

1111.01.02

内部单位

1111.01.03

关联单位

1111.02.01

外部单位

1111.02.02

内部单位

1111.02.03

关联单位

其中，“内部单位”是指本集团上市公司范围内的各公司（亦包括各公司单独账务核算的内部分公司或分支机构），“关联单位”是指本集团上市公司的关联方各公司，“外部单位”是指除内部单位和关联单位外的其他各公司。

下文中如无特别说明的，定义同理。

1111应收票据

1、因客户开具的商业汇票用以偿还其以前欠款，按商业汇票的票面金额

借：

应收票据

贷：

应收账款

凭证附件：

承兑汇票票据复印件及收据记账联

2、企业因销售商品、提供劳务而收到的客户开具或背书的商业汇票时，按票据面值借记本科目。

其中，收到的客户背书转让来的商业汇票，应收票据会计科目核算的对方单位应挂汇票开具单位。

借：

应收票据（按汇票开具单位挂账）

贷：

主营业务收入

凭证附件：

承兑汇票票据复印件、销售发票、销售清单

3、应收票据期末计价

对于带息应收票据，期末按应收票据面值和确定的票面利率计提利息，并增加应收票据的账面余额。

其账务处理为：

借：

应收票据

贷：

财务费用—利息收入

凭证附件：

承兑票据复印件、利息计算清单

4、到期收回应收票据

若为不带息商业汇票，到期收回时，按面值：

借：

银行存款

贷：

应收票据

凭证附件：

银行进账单

若为带息商业汇票，到期收回时：

借：

银行存款（到期值）

贷：

应收票据（票据账面余额）

财务费用—利息收入（尚未计提利息部分）

凭证附件：

银行进账单

5、应收票据到期前贴现

根据本集团资金需求，收到的票据可向银行申请贴现，银行按一定的利率从票据面值中扣除贴现的利息，将扣息后的净额支付给本公司。

借：

银行存款

财务费用—利息支出

贷：

应收票据

凭证附件：

银行进账单

6、应收票据到期收回款项时，应按票面金额予以结转；商业承兑汇票到期承兑人违约拒付或无力支付票款的，应于收到银行退回的商业承兑汇票、委托收款凭证、未付票款通知书或拒付款证明时，将其转作应收账款。

1121应收股利

一、本科目核算各公司应收取的现金股利和应收取其他子公司分配的利润。

二、本科目按被投资单位进行辅助核算。

三、本科目期末借方余额，反映尚未收回的现金股利或利润。

1121应收股利

1、持有期间被投资单位宣告发放的现金股利，按应享有的份额

借：

应收股利

贷：

投资收益

凭证附件：

被投资单位宣告发放现金股利的决议或公告资料

2、实际收到现金股利或利润

借：

银行存款

贷：

应收股利

凭证附件：

银行回单

1122应收利息

一、本科目核算企业对外拆借资金等应收取的利息。

二、本科目可按外部单位、内部单位、关联单位进行明细核算，按借款人或被投资单位辅助核算。

三、应收利息的主要账务处理。

（一）企业对外部单位拆借资金，应于资产负债表日（每个季度末）按借款合同的本金和合同利率计算确定的应收未收利息，借记本科目，贷记“财务费用—利息收入”（以借方负数作账）科目。

对内部单位拆借资金应收未收利息的，借记“集团内部往来”，不在本科目中核算。

（二）应收利息实际收到时，借记“银行存款”，贷记本科目。

四、本科目期末借方余额，反映企业尚未收回的利息。

1122应收利息

借：

银行存款

贷：

应收利息

凭证附件：

银行回单

1131应收账款

一、本科目核算应收客户房款欠款金额。

二、本科目按应收款项类别设置明细科目，按客户进行辅助核算。

三、本科目期末余额表示应向客户收取的款项。

1131.01房款：

指根据商品房销售合同约定应收取未实际收取的房款。

1131.02代垫客户按揭款：

指客户不按时偿还银行按揭款，银行扣本公司款项，从而产生本公司对对客户的垫款债权。

1131.03租金：

根据租赁合同，应收未收客户的租金收入款项。

1131.09结转房款收入：

指结转收入时，产权金额（指经实测面积后，对原合同金额进行双方确认后的最后金额）与实收金额的差额。

该差额暂未收取时挂本明细科目。

1131应收账款

1、商品房达到收入确认条件时，经实测面积的合同金额与原实收金额存在差额的

借：

预收账款—结转房款收入

应收账款—结转房款收入（实测面积小于原交款面积，以借方负数核算，借方的负数表明应退金额）

贷：

主营业务收入

2、原已确认销售收入，对于房款欠（退）款部分挂账应收账款的

（1）原挂账应收账款为正数即补差应收业主款，现收回

借：

现金（银行存款）

贷：

预收账款—房款（月中正常收款处理，金额包括了以前应收挂账的收回部分）

借：

预收账款—结转房款收入

贷：

应收账款—结转房款收入（月末，清理每月收取房款中的以前应收挂账收回的金额，冲销）

（2）原挂账应收账款为负数即补差应退给业主款，现退回

借：

现金（银行存款）（负数，含在其他正常房款中，不能单独区别）

贷：

预收账款—房款（月中正常收款处理，金额包括了以前应收挂账的收回部分，负数，含在其他正常房款中，不能单独区别）

借：

预收账款—结转房款收入（借方负数）

贷：

应收账款—结转房款收入（月末，清理每月收取房款中的以前应收挂账收回的金额，冲销）（贷方负数）

例如：

原按销售合同已实际收款100万元，已计入预收账款的贷方发生额中。

现实测下来应收款仅为90万，则：

  借：

银行存款100万，

贷：

预收账款—房款100万；（原已收房款100万）

  借：

预收账款—结转房款收入100万，

借：

应收账款—结转房款收入-10万，

贷：

主营业务收入90万；（结转收入时）

③借：

银行存款或现金-10万；（正常账务处理不会出现借记现金的负数，本分录将含在其他正常的收款中，故以负数列示）

贷：

预收账款—房款-10万（合并在月中正常的收取房款中，不能单独区别）

④借：

预收账款—结转房款收入-10万，

贷：

应收账款—结转房款收入-10万（月末，清理当月收取房款中的以前应收挂账退回金额，冲销）。

如此会计处理后，“预收账款—房款”的贷方累计发生额为90万，“预收账款—结转房款收入”的借方累计发生额为90万，完整地真实地反映了收入情况和应纳税情况。

注意：

第3笔和第4笔分录是非同步进行的，第3笔是月度中间正常的收款处理（此时暂不清理挂账收回情况）；第4笔为月末清理当月收取或退回原应收账款挂账的金额和明细，进行的冲销处理。

凭证附件：

应收账款收回统计表、进账单等。

3、客户未按时还款，银行扣公司款项

借：

应收账款—代垫客户按揭款

贷：

银行存款

凭证附件：

银行扣款单据

客户还款，银行划款到公司账户

借：

银行存款

贷：

应收账款—代垫客户按揭款

凭证附件：

银行上账单据。

1221其他应收款

一、本科目核算企业除买入返售金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、长期应收款等以外的其他各种应收及暂付款项。

挂账到底是挂对方单位还是挂员工个人？

挂单位！

原因如下：

1、账务处理尽量和法律意义保持一致；

2、从会计报告披露角度看，是披露对方单位而不是员工个人，披露个人是误导信息；

3、挂员工，是满足内部管理需要，而这个可以通过凭证摘要信息写明来达到；

4、挂员工，容易和真实的员工借款或备用金混淆，不利于管理

二、本科目按其他应收款的性质设置二级会计科目，其中备用金、员工差借费和其他备用金进行三级明细科目。

三、企业应当每季度末其他应收款进行检查，预计其可能发生的坏账损失，并计提坏账准备。

集团上市范围内的各内部单位间不计提坏账准备。

四、本科目期末为借方余额，反映尚未收回的其他应收款项

编码

一级科目

二级科目

三级科目

四级科目

1221

其他应收款

122101

备用金

12210101

差借款

1221010101…

X个人

12210102

其他备用金

1221010201

X个人

122102

保证金

12210201

保函保证金

1221020101…

X单位

12210202

设备维修保证金

1221020201…

X单位

12210203

履约保证金

1221020301…

X单位

12210204

质量保证金

1221020401…

X单位

12210206

投标保证金

1221020601…

X单位

12210299

其他