办公危楼改建项目可行性研究报告.docx

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办公危楼改建项目可行性研究报告

办公危楼改建项目

可行性研究报告

目录

第一章总论1

1.1项目基本情况1

1.2可行性研究报告编制依据1

1.3研究工作范围1

1.4项目概况2

1.5综合评价3

第二章项目区基本情况5

2.1项目区概况5

2.2项目承办单位基本情况7

2.3建设条件7

第三章项目建设背景及必要性10

3.1项目建设背景10

3.2项目建设的必要性12

第四章市场分析及预测14

4.1国内市场分析与预测14

4.2国外市场分析与预测15

4.3市场前景分析16

4.4市场风险分析18

第五章建设规模与产品方案20

5.1选址20

5.2土地利用合理性分析21

5.3资源充足21

5.4生产周期21

5.5建设内容21

5.6建设规模及产品方案23

5.7建筑工程23

第六章养殖技术方案25

6.1肉牛育肥技术方案25

6.2饲养管理标准26

第七章配套设施建设29

7.1电力29

7.2柴油31

7.3给排水31

7.4采暖通风33

7.5消防33

7.6公用辅助工程35

第八章环境影响评价36

8.1环保36

8.2建设项目对环境的影响分析37

8.3环境保护治理对策38

8.4项目运行期对环境的影响及治理对策40

第九章节能节水措施42

9.1相关法律、法规及产业政策42

9.2建筑类相关标准及规范产业政策和准入条件42

9.3节能分析43

9.4项目能源消耗种类与数量43

9.5节能措施44

第十章组织管理及项目进度48

10.1组织管理48

10.2劳动定员50

10.3劳动安全与卫生50

10.4养殖卫生防范主要措施51

10.5技术培训51

10.6项目实施进度51

第十一章项目招投标53

11.1招投标形式53

11.2投标、开标、评标和中标程序53

11.3评标委员会的人员组成和资质要求54

第十二章项目总投资及资金来源55

12.1投资估算依据55

12.2投资估算55

第十三章效益分析57

13.1经济效益分析57

13.2社会效益分析58

13.3生态效益分析59

第十四章结论60

安泽县工商行政管理局

办公危楼改建项目可行性研究报告

第一章总论

1.1任务依据和历史背景

安泽县位于山西省境南部，临汾地区东北、太岳山东南麓。

面积1965平方公里，辖4镇7乡，人口7.32万，县政府驻城关镇。

安泽县辖4个镇、3个乡：

府城镇、和川镇、唐城镇、冀氏镇、马必乡、杜村乡、良马乡。

安泽，位于山西省安泽县东部，总面积1967平方公里，这里是中国古代大思想家荀子的故里、国家级生态示范区、省级森林公园、全国连翘生产第一县和尚无大面积开发的煤炭资源大县。

山西第二大河、唯一的一条无污染河流——沁河，纵贯境内109公里。

良好的生态环境、丰富的矿产资源、深厚的文化底蕴，为安泽工农业发展夯实了先天基础。

安泽县地处半干旱半湿润季风气候区,属温带大陆性气候,四季分明,雨热同期。

但由于受地形影响,山区平川气候差异较大,气候特征迥异。

安泽县工商局的主要职责是：

维护全县的市场经济秩序，查处各类经济违法违规经营行为，维护消费者的合法权益。

现有在职干部、职工67人，（其中：

公务员编制54人，事业、工勤编制13人）离退休干部、职工42人，共计109人。

机构设置：

8个股室、三个基层工商所，挂靠三个协会。

局机关位于县城以西，前临309国道，后依义唐河槽，始建于1981年，建筑面积约970.4平方米，至今已投入使用近30年。

由于机关办公楼投入使用年限之久，楼体格局面貌落后，墙体、地板砖多处裂缝，地基下沉，楼顶大面积渗漏，水、电、暖线路严重老化，现有的办公环境严重制约了各项工作的正常运转。

为便于工商执法工作的顺利开展，改变现有环境差、秩序乱的办公现状，营造和谐、有序的工作环境，同时本着节约资金、提高办公效率的原则，拟将安泽县工商局办公危楼拆除，在现有地基上新建综合功能齐备的办公楼。

鉴于目前这种状况，尽快建设一个功能齐全的高质量办公楼是非常有必要的。

基于上述情况，2011年1月，安泽县工商管理局委托我院对该工程项目进行可行性研究工作，随即我院组织技术力量进行外业调查和内业作业，并迅速完成全部工作。

1.2规划建设的指导思想及建设原则

指导思想：

立足实际，着眼未来。

以适用、舒适、经济为开发的新理念，体现人文关怀、绿色环保、科技创新的新主题。

建设原则：

合理开发、经济适用、永续利用的原则，具体为：

一是办公楼的功能空间要更加合理。

要在较小的空间内创造较大的舒适度，提高办公楼面积使用率和功能空间的合理性。

二是办公楼的物理性能要有较大改善。

建筑保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等物理性能，越来越成为衡量建筑质量的重要因素。

三是办公楼设施设备的装备水平要进一步提高。

卫生间设施、智能化技术系统的高效性和实用性已经成为建筑舒适性的重要内容。

四是办公楼的耐久性要延长。

应当在目前框架结构50年的基础上，延长建筑使用寿命。

1.3研究内容

（1）现状及建设的必要性

（2）建设规模、标准。

（3）建设条件及平面布置

（4）环境保护与安全防护

（5）项目节能节水

（6）项目组织管理

（7）项目招投标

（8）投资测算及资金筹措

（9）结论及建议

第二章建设理由和必要性

机关办公楼建于1981年，建筑面积约970.4平方米，至今已投入使用近30年。

由于机关办公楼投入使用年限之久，楼体格局面貌落后，墙体、地板砖多处裂缝，地基下沉，楼顶大面积渗漏，水、电、暖线路严重老化，现有的办公环境严重制约了各项工作的正常运转。

影响交通运输执法系统的形象、地位。

鉴于以上因素，为便于工商执法工作的顺利开展，改变现有环境差、秩序乱的办公现状，营造和谐、有序的工作环境，同时本着节约资金、提高办公效率的原则，特提请批准建设安泽县工商管理局办公危楼改造项目，以适应该局业务发展的迫切需要。

第三章项目规模研究

安泽县工商管理局全局现有在职干部、职工67人，（其中：

公务员编制54人，事业、工勤编制13人）离退休干部、职工42人，共计109人。

机构设置：

8个股室、三个基层工商所，挂靠三个协会。

为了当前的工作和安泽县工商管理局发展的需要，在符合安泽县建设总体规划要求和国家现行有关设计规范的前提下，对安泽县工商管理局原基地进行总体规划设计。

总建筑面积2694.5平方米。

第四章场址选择、公用设施情况

4.1原址重建

安泽县工商管理局办公楼位于位于县城以西，安泽县县城府西中街78号，占地面积：

1415.15平方米。

交通便利，地质情况较好，适合建设用地。

4.2公用设施情况

安泽县工商管理局土地位于县城以西，前临309国道，后依义唐河槽，市政公用设施基本完成,建设用电及用水均可解决,场地内地势平坦,北面临路。

第五章项目的设计方案

5.1建筑设计

5.1.1设计依据

（1）《中华人民共和国城市规划法》

（2）《城市规划编制办法》

（3）《城市居住区规划设计规范》

（4）《城市道路交通规划设计规范》

（5）《民用建筑设计通则》

　（6）安泽县工商管理局规划设计招标邀请函

安泽县工商管理局规划用地

（7）国家有关建筑设计规范

5.1.2建筑方案设计

1.总平面布置

办公楼沿路布置,可直接与外部联系,便于完成工作业务.场地内局部进行绿化及硬化.

2.平面设计

依据安泽县工商管理局的营业性质业务用房中包括八个股室、三个基层工商所，挂靠三个协会，50人小会议室,局长室,副局长室,书记室及副书记室等。

办公楼建筑面积2694.5㎡，地上五层，一层层高为4.2米，二-五层层高为3.6米；屋顶部分包括上人楼梯间，消防水箱等。

整个平面布局紧凑，功能合理，采光通风良好，有利于创造良好的工作环境。

该工程耐火等级为二级，耐久年限为50年，抗震防烈度为7度。

（一）建筑装修设计

1、外墙面为面砖贴面，窗户为塑钢窗中空玻璃，裙房顶上局部采用彩钢装饰构件。

2、内装修，墙面及柱面均为内墙涂料，一层大厅及各层走道为花岗岩楼面，卫生间墙面、地面为面砖，一至五层楼面为地砖饰面，顶棚均为混合砂浆顶棚，面层为白色仿瓷涂料，屋顶水箱间为水泥砂浆饰面。

3、建筑造型为对称结构形式体现庄严,以色块变化点缀等活泼立面形式,形成既活泼又庄严的立面造型.

（二）建筑节能设计

1、屋面保温采用70厚挤塑聚苯板保温、同时可做上人屋面。

2、外墙采用40厚模塑聚苯板保温。

3、外窗均采用单框双玻窗，具有抗渗、抗风压、抗空气渗透和保温等特性。

采用门窗密闭材料和成套技术，达到国家对节能窗的指标限值

4、工程外围护结构均满足国家规范节能指标的要求。

5.2结构设计

该建筑物安全等级为二级，抗震烈度为7度，设计基本地震加

速度为0.2g，场地类别为III类。

5.3设备部分

（一）暖通设计

1、采暖设计

采暖采用低温热水地板辐射系统，热水由单位锅炉提供。

（二）给排水设计

1、各层卫生间生活给水、排水

给水采用PP-R管，排水采用新型低噪声UPVC管，水源由室外地下蓄水池通过生活水泵送至屋顶水箱后，再分配至各卫生间。

排水采用重力系统，经化粪池处理后排至城市污水系统。

2、消火栓给水系统

室内流量201/S,室外流量201/S，室内设置SN65等消火栓及其配套设备，保证每一点两股充实水柱到达，管网成环，顶部设高位消防水箱，室外双进水管引入室内，室外设2个水泵接合器，配备两个消防泵（一备一用）。

3、水池泵，层顶水箱

室外水池蓄水量为320立方米，（消防用水290立方米，生活用水30立方米），泵房设生活给水泵两台，消防水泵2台，在建筑物最高点设12T消防水箱一个,10T生活水箱一个。

5.4电气部分

（一）强电

1、本业务用房为五层框架建筑，消防水泵、防排烟设施等消防设备按二级负荷要求供电，其他设备按三级负荷供电。

2、用电负荷容量估算按每平方米70W考虑。

∑pe=154kwpjs=123.2kwIjs=220.3A

3、供电系统

（1）根据用电负荷要求，引入配电室两路低压电源，一主一备，在终端配电箱处自动切换。

（2）供点方式与导线选择及线路敷设。

二级负荷用电均采用放射式配电，导线采用阻燃电缆、电线。

三级负荷采用树干式与放射式相结合的方式配电，导线采用一般电缆、电线。

导线敷设方式为在电气竖井内用桥架敷设，在楼板或墙内采用钢管暗敷设。

4、照明

（1）照明系统设有正常照明及应急照明，应急照明含备用照明，疏散照明及值班照明等。

（2）照明灯具结合不同房间的使用功能，来确定灯具型号，光源以气体放电灯为主。

（3）照明采用单控，集中控制方式。

5、防雷与接地

防雷等级按三类设防，在屋顶设置霹雷带。

用电安全保护采用等电位联结，接地极利用钢筋混凝土基础，要求接地电阻不大于1欧姆。

（二）弱电

本业务用房内设有电话系统、电视系统、计算机局域网系统、火灾报警及消防联动控制系统。

1、电话系统

所有业务用房室内均设有电话插座，通过一台100门交换机与市话网交接，电话干线采用电话电缆在桥架内敷设，电话支线穿钢管暗设。

5、计算机局域网系统

所有的办公室都设有计算机信息插座，通过设在四楼的计算机网络中心实现办公自动化，来满足内部与外部信息管理数据的传输和交换。

计算机系统干线采用光纤，水平支干线采用非屏蔽五类双绞线，穿管暗敷或桥架内敷设。

6、火灾报警及消防联动控制系统

（1）在大会议室、楼道，网络中心等设有火灾自动报警探测器。

按规范要求设置手动报警按纽，消防按纽，楼层复示器，声光报警装置，消防广播等消防设备。

（2）火灾自动报警采用集中报警形式。

当发生火灾后，系统将会根据探测到的信息，自动或手动进行消防联动控制，及时接通消防广播和应急照明，自动开启防排烟风机等消防设备。

（3）消防系统的线路，均用耐火阻燃电缆，电线，暗敷设的线路采用穿钢管，明设的线路在桥架内敷设，桥架应刷防火涂料。

7、弱电系统的供电及接地

各弱电系统的供电及接地由强电专业根据国家规范及弱电技术要求设置。

5.5施工方案

为保证工程实施的顺利进行、缩短建设工期，力争早日完工。

必须对工程进度做出科学、合理安排，选择技术力量雄厚，有市政，建筑工程设计及施工经验的设计单位及施工单位，保质保量完成施工图设计及工程建设工作。

提高投资效益，充分利用有利条件，克服不利影响，应切实做好施工组织设计，精心施工，如期圆满完成施工任务，要点如下：

（一）充分利用有利施工季节，基础工程必须在雨季之前结束。

（二）雨季施工前，要组织全面检查，对临设工程、机电设备存在的问题及时处理，雨后工程要及时调整混凝土配合比。

（三）做好网络计划，根据施工总要求倒排工期，各分项工程必须保证按时完成并及时解决影响工期的各种问题。

（四）实施施工监理制度，对质量、投资、工期进行全面控制。

（五）做出材料供应计划，保证建筑材料及时供应，防止因建材供应不足而延误工期。

第六章环境保护与安全防护

6.1环境保护

6.1.1编制依据及执行标准

1、《中华人民共和国环境保护法》；

2、《建设项目环境保护管理条件》国务院令253号；

3、《开发建设项目水土保持方案管理办法》；

4、《开发建设活动环境管理人员行为规范》；

5、《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）；

6、《污水综合排放标准》（GB3838-2002）；

7、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）。

6.1.2环境保护措施

本项目建成后不会对周围环境造成污染。

但须注意工程施工过程中的环境保护和文明卫生。

1、施工期废气污染控制措施：

（1）施工期间的料堆、土堆等应加防起尘的措施，挖出的土壤等固体废弃物应及时清运，运输车辆要采用防止散落和尘土飞扬的措施；工地周围用围墙或防护板围护，减少工地扬尘对环境的影响；

（2）保持出入口的路面清洁、湿润，以减少汽车车轮滚动引起的扬尘。

并尽量减缓行驶速度；（3）加强施工人员的环保教育，提高其环保素质，提倡文明施工。

2、施工期噪声污染控制措施：

（1）执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）对各施工阶段噪声限值的要求。

合理安排作业时间，高噪声施工尽可能安排在昼间时段，如需夜间施工，须提前向环境保护部门提出申请，或批准后方可在指定日期内进行；

（2）将施工现场的固定噪声源，如搅拌机（车）、临时加工车间、建筑料场等相对集中，并尽可能布置于远离周边声敏感点处；（3）工地周围设立围护；（4）规定运输车辆出入路线，尽量避开居民区。

3、施工废水、建筑垃圾污染控制措施：

（1）施工期工地废弃物应指定地点堆放并及时组织清运，以避免大雨时被地面径流冲入下水道，流入水体；

（2）施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严禁污水遍地横流；（3）严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排水不畅而导致周围地区积水内涝。

4、施工期清洁生产与综合污染防治对策：

（1）用先进的施工技术；

（2）加强施工管理；（3）采用预制装配施工方案；（4）采用先进的施工机械设备；（5）采用优质、环保型的工程材料。

在施工时，积极采用这5种对策，可将施工造成的影响减少并限定到较小范围内。

6.1.3施工期生态保护措施

本项目占地为基本建设用地，地上没有任何生态环境，所以并不会遭到破坏。

但是在施工期还应尽可能减少施工范围内的地表破坏。

严格控制施工对边界外生态环境的干扰。

6.1.4运营期生态保护措施

主要是加强区内外的绿化和美化。

项目拟在业务用房前种植大量观赏性较强的花卉，修建部分水池和草坪以美化环境。

6.2安全保护

1、项目施工期间，应严格遵守国家有关劳动安全的规定，由施工企业设置专职安全员，负责监督检查施工，做到安全施工，文明施工。

2、项目生产期间，应严格遵守国家安全生产有关规定，由项目施工单位设置专职安全员，负责生产中的安全检查，对操作人员进行上岗前的安全培训，做到安全生产，并作好职工劳保用品的发放，确保职工的身体健。

6.3消防安全

本项目消防环保编制依据国家有关标准和规定

（1）《中华人民共和国消防条例》

（2）《建筑设计防火规范》

（3）《建筑物防尘设计规范》

（4）《建筑物灭火器配置设计规范》

（5）《建筑物防雷设计规范》

　　（6）《建设项目环境保护设计规定》（87）国环字002号

（7）《锅炉大气污染排放标准》GB13271-91

（8）《污水综合排放标准》GB8978-96

第七章、节能、节水

7.1节能、节水原则

（1）认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。

（2）积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术。

严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。

7.2节能措施

（1）在规划中引进生态环保设计理念，通过合理的建筑布局及环境设计，充分利用自然环境，利用太阳能减少非可循环利用能源的消耗。

（2）设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、供电线路，减少线路能耗损失。

（3）建筑设计尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通耗能。

（4）根据建筑功能要求，积极采用节能材料。

照明灯具采用高效节能灯，电气设备造型，应本着节约能源、减少设备用房面积进行优选。

7.3节水措施

（1）积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。

（2）安装工程实施中保证给排水线路工程质量，防止跑、冒、滴、漏等。

（3）所有单元均安装计量表，便于管理和考核。

第八章、项目实施进度安排

8.1建设期安排

1、前期工作安排

2011年1月底前完成可行性研究报告、初步设计和施工图设计，并根据国家规定，进行组织招投标。

2、施工工期安排

该项目的建设起止年限为2011年1月至2012年3月，项目建设不存在任何困难，整个项目的建设工期为14个月。

8.2工程管理

为保证该项目的顺利实施，应加强项目管理。

为此安泽县工商管理局成立该办公楼建设领导组和项目部，具体全面负责该项目修建过程中的所有工程，并按国家有关法律对本项目的施工、监理进行公开招标，严格按程序、规范办事，保质报量按时完成该项目建设。

第九章工程招投标

9.1概述

依据《中华人民共和国招标投标法》规定，本项目工程建设实施阶段的勘察设计和施工等均采取招标。

根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，本项目可行性研究报告编制工程招标内容。

9.2发包方式

承包方式有总承包和单项工作内容承包二种，相应的发包方式也有两种。

本项目发包方式根据工程建设实施阶段的工作内容分别采取单项工作内容发包方式。

9.3招标组织形式

招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。

本项目业主拟委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。

9.4招标方式

招标方式分为公开招标、邀请招标二种类型。

由于本项目拟采用单项工作内容发包方式，针对不同的单项工程所采取的招标方式如下：

①勘察设计拟采用邀请招标或直接委托方式。

②建筑安装工程及工程监理采用公开招标方式。

第十章投资估算及资金筹措

10.1项目编制依据

1、拟建建筑物设计方案；

2、《山西省建筑安装工程概算定额》；

3、《山西省建筑工程投资估算指标》；

4、《山西省建设工程预算定额》；

5、《山西省建设工程其他费用标准》。

6、安泽县2008年1-2月《建设工程造价管理信息》。

10.2编制方法：

指标估算法

10.3取费标准

1、工程费用按照《山西省建筑工程投资估算指标》和已建同等级公路分局业务用房的技术经济指标，并结合当地实际情况进行调整。

2、建设管理费：

以工程费用为基数，按1.0%计列。

其中包括工作人员工资、福利、三险一金、业务招待费、施工图设计文件审查费、工程招标费、工程质量监督检验费、审计费、完工清理费、竣工验收费等建设单位发生的管理性质的开支。

3、工程监理费：

以工程费用为基数，按按1.7%计列。

4、建设单位临时设施费及场地准备费：

以工程费用为基数，按1.0%计列。

5、勘察设计费：

勘察费按2002修订规定计；设计费按3.46%计列，施工图预算编制费按设计费的0.346%计列。

6、城市基础设施配套费：

以总建筑面积为基数，按50元/平方米计列。

7、城市消防设施配套费：

以总建筑面积为基数，按3元/平方米计列。

8、预备费：

以工程费用和其他费用之和的8%计列。

10.4投资估算

该项目建设总投资估算为548万元。

根据国家有关规定，总投资包括固定资产投资和铺底流动资金两大部分，其中固定资产投资包括：

工程费用、其他费用、预备费用；本项目不计铺底流动资金。

各项费用的构成具体确定如下：

1．工程费用共计461.1万元。

其中建筑工程估算投资404.2万元，室外配套、绿化、道路硬化及设备购置费56.9万元。

2.其他工程费用为45.9万元，

3、预备费用为41万元，

10.5资金筹措

上级拔付资金200万元；县财政配套资金90万元；自筹资金258万元。

投资估算汇总表见附表。

第十一章问题及建议

合理选择建筑材料，节约投资。

没有合格证的建筑材料不得进入施工现场。

主体工程设计时，要仔细研究场地工程地质资料，以确定主体结构和附属工程的基础形式，基础埋深和地基处理方案。

钢筋焊接前，必须根据施工条件进行试焊，合格后方可施焊。

绑扎钢筋时要熟悉施工图，校准后下料，绑扎要符合现行有关规范的要求。

雨季施工措施和设施必须到位，以防意外事件发生。

合理规划建筑物布局，尽可能提高绿化率，形成花园式办公用房，真正达到方便职工工作和生活，提高工作效率的目的。

第十二章综合评价与结论建议

本项目的建设符合国家产业政策，符合安泽县城市总体规划要求，符合环保要求。

项目的建设规模合理，工程技术方案可行。

安泽县工商管理局业务楼的建成，将会为安泽县工商管理局的广大职工提供良好的工作环境、可靠的生产保障。

必将大大提高工作效率和服务质量，临汾的交通发展，带动当地的经济发展。

同时，可以加速临汾的基础设施建设，为安泽的市容市貌增光添彩。

综合以上分析，该项目是可行的。

因此，建议该项目能够尽快进行批复，以使该项目能够早日顺利的实施。

委托书

山西协力城建技术咨询有限公司：

根据《中华人民共和国城市规划法》及相关法律法规的要求，特委托贵单位编制《安泽县工商行政管理局办公危楼改建项目可行性研究报告》，希望按照有关规定尽快开展工作。

详尽事宜见双方合同书。

安泽县工商行政管理局

二0一一年一月

目录

第一章总论………………………………………………………1

第二章建设的理由及必要性……………………………………3

第三章项目规模研究……………………………………………5

第四章场址选择公用设施情况…………………………………7

第五章项目的设计方案…………………………………………8

第六章环境保护与安全防护……………………………………13

第七章节能节水…………………………………………………13

第八章项目实施进度安排………………………………………14

第九章工程招投标………………………………………………14

第十章投资估算及资金筹措……………………………………15

第十一章问题及建议……………………………………………17

第十一章综合评价与结论建议…………