物业管理企业的生存和发展的思考.docx

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物业管理企业的生存和发展的思考

物业管理企业的生存和发展的思考

物业管理企业的生存和发展的思考作者：

佚名

时间：

2008-5-19

浏览量：

物业管理企业的生存和发展的思考

成都忠信物业管理有限公司总经理　田永云

成都的物业管理自产生至今已经十多年了，客观地讲，发展速度比较快，但整体管理水平一般。

目前成都的物业管理行业的发展可以说是进入了一个并不理想的瓶颈阶段，生存和发展这两个本来是相辅相成的概念在如今的物业管理行业却似乎成了一对令人头痛的矛盾。

如何才能妥善处理矛盾，推动物业管理行业的健康发展，成为我们业内关注的焦点。

一、物业管理行业生存和发展的矛盾

、生存――行业风险小、门槛底，众多的企业蜂拥而上。

物业管理行业在成都甚至全国都是一个新兴产业，自产生起就引来了众多的关注。

由于行业自身风险比较小，而且相对稳定的特点，越来越多的企业和人才投身其中。

但由于行业产生之初，本应该逐步到位的法律法规严重滞后，导致整个行业的发展陷于混乱的局面。

就众多物业管理企业蜂拥而上的原因而言，可以概括为以下四种情况：

⑴物业管理演变为物业管理促销。

　　物业管理的概念进入成都后，为数不多的几个优秀企业靠他们兢兢业业的努力逐步推广物业管理服务，慢慢地使物业管理为老百姓所接受和认同，如今的物业管理已经成为购房者买房时必不可少的选择依据。

良好的物业管理成了大家追求更高生活品质的非常重要的条件，一些先知先觉的开发建设单位开始意识到了物业管理对于房地产开发和销售的重要性。

纷纷通过各种途径聘请高人，组建自己的物业管理公司，努力提高服务标准、服务水平。

并以此作为促销的手段之一，且屡试不爽，卓有成效。

⑵不得已而为之。

　　近年来成都的房地产行业发展如火如荼，但品质参差不齐。

众多小开发公司或项目公司开发建设完毕后，由于物业管理市场不成熟，招投标制度未真正建立，这些开发公司无法寻觅到他们理想的物业管理公司来替他们解决后顾之忧。

第一种情况，因为楼盘规模小，优秀的物业管理公司不愿接受。

一些来者不拒的、无品牌优势的小公司愿意接受，但开发建设单位又觉得不放心，不敢交出去，想来想去还是自己成立一支物业管理队伍比较踏实；第二种情况，由于开发商心知肚明自身楼盘和未来的业主将有无数的剪不断、越理越乱的问题，无法正常移交给社会化的物业管理公司，干脆自己成立一个物业管理公司，只图一点：

听话。

面对业主时能够高度一致，互相掩护,家丑不外扬。

⑶肥水不流外人田。

由于物业管理行业自身风险小、门槛底，容易进入而且比较稳定，除保本之外如果运作成功还能微利，肥水不流外人田，何乐而不为之？

部分开发公司期望物业管理今后能成为一个新的利润增长点而建立自己的物业管理公司。

⑷今朝有酒今朝醉。

一些没有开发商背景的市场化物业管理公司，看中了物业管理的短期效益，竞相投入。

大肆施行低价战略杀入市场，交房初期的各项收费成了他们最大的也是唯一的利润增长点。

如向开发商申请的开办费用、物业装修阶段的各项合理以及不合理但政府部门并无明文规定的收入，有些公司甚至打起了数额不菲的维修资金的注意。

赚一笔算一笔，捞一把就溜。

左手承接新项目，右手开始丢榨干了的老项目。

因为上述种种原因，成都的物业管理企业如雨后春笋般产生，数量不断增加，据统计成都目前有资质的物业管理企业已经超过７００家，更有众多无法统计的无资质的小摊子。

而在北京，目前有资质的物业管理企业也只有７３８家。

相比之下，成都的物业管理在企业数量上的发展速度确实够快。

2、发展――几家欢喜几百家愁。

　　我们常说“几家欢喜几家愁”，但目前成都物业管理行业里是“几家欢喜几百家愁”。

　　⑴目前成都整个物业管理行业的经营状况是百分之八十以上的企业处于亏损。

而且不难看出这不到百分之二十的赢利企业主要

物业管理企业的生存和发展的思考作者：

佚名

时间：

2008-5-19

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集中与商业楼宇、写字楼、酒店管理。

而与老百姓关系最为密切、数量最多、范围最广的住宅物业管理公司却是亏损一片。

⑵一部分作为开发商促销手段的高水平物业管理企业发挥并不稳定。

这类物业管理公司在特定的时期内确实起到了成都物业管理行业领头羊的作用，在开发商高投入的情况下起点高、提高快、管理标准高。

但在实际操作中矛盾日益突出，一方面，由于开发上在对物业管理本身并不充分了解的情况下简单的当作一种促销手段，在促销过程中对准业主许下了让物业管理公司在业主入住后难以实现或至少是进退两难的诺言。

物业管理公司虽然在资源配置上得到开发公司的大力支持但面对业主超高的期望、超值的服务要求时举步维艰。

而且令业内担心的是一旦他们赖以生存的开发商出现问题无力承担高额补贴时，会是什么样的状况。

同样,这类物业管理企业茫茫物业管理市场亦不敢涉及，裹足于开发商自己开发的项目之中。

⑶一些老牌的物业管理企业由于追求迅速的发展，或盲目地追求企业资质的提升大量承接物业项目。

企业人才的储备和培训、管理品质的保障和监管却远远跟不上企业管理项目的扩张速度。

势必漏洞百出、措手不及。

企业做大了，但同时也做烂了。

二、全方位规范物业管理发展道路

我们知道，汽车在道路上能够有条不紊的行驶，主要得益与三个因素：

第一，政府部门根据社会的发展和人民不断提高的生活水平及时兴建新的公路，改造老公路；第二，公路上有各种大家熟悉的必须遵守的警示牌，在规范的驾校里我们能学到交通规则；第三，重点路口有交警指挥，其余道路不间断地有交警巡查。

同样在物业管理行业发展上这三个因素也必不可少，第一，政府部门要根据行业的发展及时出台新的适宜的法规，修改旧的法规；第二，加大法规的宣传工作，让物业管理从业人员及接受物业管理服务的消费者熟知；第三，严格执行相关规定并大力监管。

、健全可操作的物业管理相关法规。

在物业管理行业产生二十多年后我们终于有了第一部全国性的系统的行业宪法《物业管理条例》，它明确了开发建设单位、物业管理企业、业主三个主题在物业管理活动中的责权利关系，堪称中国物业管理行业发展的里程碑。

但作为放之四海而皆准的全国性的条例，它必然无法解决目前成都物业管理行业发展特定阶段的具体问题。

这也是条例出台后众多职业人士认为它不具备很强的可操作性，在长久的期待之后感到更大的失望的原因所在。

其实这并不是条例本身的问题，而是与条例相配套的相关制度需要解决的问题，是各地方应该及时根据条例的精神制定符合本地实际情况的法规来解决的问题。

2、提高行业门槛，严格市场准入机制。

　　行业起步之初，为培育市场、鼓励行业的发展而降低门槛，我认为是合理的。

但成都目前已经到了应该提高门槛的时候了。

条例明确规定要求建管分家，但众所周知目前成都与条例颁布前并无明显改变。

新建楼盘仍源源不断地派生出一批又一批新的物业管理公司。

条例中规定的七个制度中的招投标制度和企业资质管理制度应该严格执行。

⑴切实落实资质管理制度。

北京共有2361个物业管理企业，但有资质的只有738个，按照北京今年出台的政策，其余的无资质的1623个物业管理企业在今年底如不能取得资质将遭受灭顶之灾。

其规范行业发展之决心由此可见。

而目前在成都，我们对外拓展时碰到的却多是一些按资质规定根本无资格却以单纯的低价策略赢得开发商的青睐的竞争对手。

⑵真正实现建管分家，严格招投标管理。

目前成都物业管理的招投标基本流于形式。

有以下几种情况：

第一种，开发商为执行政府的招投标规定，邀请几家物业管理公司走过场，选择自己的物业管理公司是必然的结局。

而不考虑自己的公司是否已达到项目本身所要求的资质和管理水平；第二种，开发商因没有自己的管理队伍确实要把楼盘移交出来，但在招投标过程中依仗自己一票否决的权利大肆压价而不计较物业管理公司今后能够怎样管理物业，能否达到与物业相匹配的让业主满意的管理标准。

三、政府部门应该加大对物业管理行业扶持的力度

　　物业管理行业由于它特殊的工作性质，在工作的开展中很大程度上是为政府分忧解难。

首先物业管理企业的发展解决了大量的就业问题；其次，物业管理工作开展良好的小区极大地缓解了大社区的管理问题，各小区治安秩序良好，住户的人身财产有了很好的保障，园区及周边的环境卫生、绿化得到很大的提高，从某种意义讲，物业管理行业为地方社会的稳定做出了极大的贡献。

因此在物业管理行业发展的关键时期政府部门应该在规范管理的前提下给予相应的扶

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佚名

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2008-5-19

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持。

⑴培育良性的物业管理市场，逐步培养一批规模大、效益好、管理水平高、品质稳定的本地品牌物业管理企业。

让他们举起成都物业管理行业发展的旗帜。

成都目前有资质的物业管理企业数量和北京差不多，但一级企业只有３家，而北京有21家。

据统计，成都所有物业管理企业的平均管理面积只有５万平方米，管理面积超过100万平方米的企业屈指可数，超过500万平方米的至今尚无一家。

而在北京、深圳、上海等地很多一级企业管理面积已达数千万平方米。

相比之下成都如果作为全国第四大城市，则在物业管理行业发展方面稍显逊色。

⑵真正以市场化的观念来看待物业管理行业，不应再一味强调物业管理“保本微利”的性质。

条例的出台标志着物业管理市场化的开始，真正把物业管理当作商品来对待。

既然是市场化的商品有何必加上“保本微利”的禁锢。

只要是开发建设单位、业主、物业管理企业所能够共同接受和认可的物业管理服务收费标准就是合理的标准。

物业管理企业依据合同承担其应该承担的责任和经营风险，在服务中达到它应该达到的管理标准和对业主、开发商的承诺，在付出辛勤工作后得到他应该得到的利润。

这才是市场的游戏规则，这才是企业生存发展的正确方向。

不同级别的物业管理企业在承接不同档次的物业后，根据合同提供不同等级的服务，不同程度地赚取合理的利润。

物业管理公司作为正常的企业而言，只有在基本利润得到保障并不断增加的前提下，才可能稳步发展，为业主提供可持续的品质稳定的物业管理服务，才可能逐步提高从业人员的待遇，才可能逐步吸引更多更优秀的人才投入物业管理行业，才可能逐步提高物业管理服务标准，推动行业的健康发展。

如果行业总是在盈亏边缘挣扎，从业人员总是在温饱线上徘徊，那维持现有管理水平已属不易，何谈发展、提高。

四、提高消费者的物业管理“消费”意识

　　长期的公有制经济让老百姓对福利性的住房管理习以为常。

而条例明确了物业管理企业和业主之间的平等的法律地位，标志着物业管理商品化的开始。

各相关主体应该共同努力，提高业主的物业管理消费意识。

⑴政府部门在相关法律法规出台后应该加大宣传工作力度，正确指导消费者在物业管理消费中的规范行为。

过去客观地讲，为了维护社会的安定，为了维护人民群众的根本利益，在制定物业管理相关法规时对物业管理企业的限制远远多与对业主行为的规范。

在处理物业管理纠纷时对物业管理企业的处罚远远多与对物业管理企业的扶持。

比如说，例一，到现在为止物业管理企业对于不交物业管理费的业主仍然是束手无策，条例规定可以起诉，但如果不是气急了想杀一儆百，谁愿意为了每月几十元的物业管理费去劳神打官司，还要支付可能远远大于物业管理费的官司费用。

例二，业主不交水电费用物业管理停水停电也是违法行为，厦门的象屿物业因商家拖欠水电费用而采取停电措施造成商家停产，虽起诉成功，商家补交了水电费。

但商家一纸诉状反诉物业公司，要求赔偿因停产造成的经济损失，最终法院调解，官司以物业公司赔偿商家31万收场。

例三，以前若干法规里规定物业管理公司在代收代缴水电气费时可向水电气公司收取3%的佣金，但有谁享受过这应该享受的报酬。

晚交一天都要收滞纳金，业主不交却没办法，承担线路损耗也成了天经地义的义务。

⑵开发建设单位为促销盲目承诺让业主感觉物业管理公司似乎无所不能，而又对物业管理公司提供的超值服务认为是理所当然。

不知不觉中错误的引导了业主不正常的物业管理消费意识。

开发商在特定时期里为了促销，或是为了真正推动物业管理水平的迅速提高，在物业管理方面让业主享受非市场化的超值服务，我认为是可以理解的。

但在实际操作中一定要让业主清醒的认识到目前提供的超值的物业管理服务是开发商给予的额外的优惠，并不是长期的质价相符的物业管理，化暗补为明补，让业主消费得明明白白。

现实中也没有任何开发商能够承诺几十年不变的低价位高品质物业管理服务。

若非如此，在业主认为超值服务已是理所当然时，而开发商因为某种原因无力承担超值服务所带来的包袱时，业主心里突然产生的落差或许对开发商后续项目的开发并无益处。

⑶物业管理公司在自身对物业管理认识不到位的情况下，不自觉地改变了物业管理企业与业主平等的法律地位，慢慢地接受了“仆人、佣人”的说法。

对少数业主事实上已经侵害了其他业主的行为也听之任之，只求平安无事。

很多人都在争论是该叫“物业管理”还是“物业服务”的概念，确实没有必要。

“物业管理”是国外引进的词语，其实叫什么都无所谓，关键是我们要知道该做什么。

何况事实上我们在实际工作中确实需要对少数业主不规范的行为进行管理来保护全体业主的共同利益，以达到物业的保值增值，这才是物业管理的根本宗旨。

作为物业管理企业，我们也有义务在物业管理工作中逐步引导业主树立正确的物业管理消费意识。

寓管理与服务之中，二者并不矛盾。

⑷媒体的正确引导尤其重要。

条例颁布后，报纸、电视中，物业管理公司频繁露面，但多数是所谓的曝光。

媒体在采访过程中往往是偏听偏信的多，多方核实情况的少。

在对待物业管理方面，往往是曝光多，正面宣传物业管理，引导业主正确树立物业管理消费意识的少。

⑸业主在物业管理活动的维权意识有待正确引导和转变。

业主作为物业的主人，开展自己的维权活动固然无可非议。

但事实上，很多业主包括业主委员会在维权活动中是丢了西瓜捡了芝麻。

比如说楼到一周没人打扫，他们肯定会找物业管理公司理论，但如果电梯一年没采取任何保养措施，只要还能正常使用，可能没人去理会。

所以我们应该正确地引导业主树立维权意识，既能最大程度地保障业主的利益，也能在业主的维权活动中完善并进一步规范我们的管理行为。

总而言之，我认为成都的物业管理行业目前已在解

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决了生存问题的基础上逐步探索发展的道路。

所有的物业管理企业应该停止以往不断怨天尤人的做法，团结互助，协助政府主管部门，陆续解决我们长期以来无法解决的难题，共同缔造成都物业管理行业美好的前景。