北京三里屯太古里项目市场调研资料与分析.docx

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北京三里屯太古里项目市场调研资料与分析

三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，它位于以工体北路与三里屯路交汇处。

项目占地5.3万平方米。

建筑面积17.2万平方米。

为开放式的购物.由19座低密度的当代建筑布局而成.整个项目、分为南、北两个区域.既与周边建筑融合在同一个域区之中.同时也保持着相对独立性。

    三里屯VILLAGE的设计灵感来自老的“胡同”与“四合院”，并融入时尚元素。

在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的新面貌。

通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独特的外观，打造出具有国际性的外观设计。

    2013年4月26日，太古地产宣布享负盛名的三里屯VILLAGE正式更名为“三里屯太古里”。

太古地产（中国）行政总裁白德利表示：

‘三里屯太古里’这个新名字加入了‘Swire’的中文名称‘太古’，传承了太古地产源远流长的品牌精髓。

三里屯太古里项目基本数据

开发商

太古地产

总建面

17.2万平方米

车位

890个

开业时间

2008.7

商业定位

以25-35岁年轻人为主要消费群的时尚精致购物中心 

项目地址

区工人体育场北路

项目动态

·体验型服务让商业项目走的更远看好三里屯Village

·三里屯VILLAGE正式更名为“三里屯太古里”

·施华洛世奇三里屯VILLAGE旗舰店开业（组图）

·新加坡PAGEONE书店地首家旗舰店落户三里屯Village

·PageOne三里屯Village旗舰书店试业第三家门店

·GODIVA歌帝梵首家旗舰店亮相三里屯Village（图）

·MiuMiu中国首家旗舰店在三里屯Village开业

三里屯Village项目区位分析

地理位置：

区工体北路与三里屯路交汇处，三里屯得名由来：

原意“三里质地”，距离老地标之一东直门三里，且100 多年前因“城墙外三里的屯兵处”而得名。

近十几年来，因临近CBD和使馆区，外籍人口比较集中，逐渐成为著名的酒吧街。

区位：

毗临第2使馆区

市政府对三里屯地区的未来规划是“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”

周边分布高端综合体项目，三里屯SOHO、世贸天阶、雅秀、3.3大厦等商业项目及大量的写字楼和高档公寓

四至及交通：

东侧为三里屯酒吧一条街

南侧为工体北路

交通较为便利，临近地铁2、10号线

三里屯Village项目商业定位

项目定位：

知名酒吧街，是追求时尚生活年轻人的聚集地，周边商业不饱和，原有商业以零售为主，功能单一。

时尚体验的购物中心是市场空白点。

周边五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼林立，临近使馆区、CBD，国际化氛围浓厚。

消费者策略：

南区针对年轻客群， 北区针对高端人士；借助临近使馆区，吸引大量外籍人士和生活方式西化的国白领阶层

业态组合：

以零售为主，零售占75%，餐饮占20%，娱乐、服务占5%

服装服饰占零售类的70%，保证了对年轻人的吸引力和项目的收益

艺术家居类占到零售类的15%，体现了项目的特色

南北区实行差异化：

南区定位：

年轻、时尚、前卫：

吃喝玩乐文化休闲区，消费水平更接近平民化，是一个汇聚书籍音像、艺术画廊、酒吧等的时尚文化休闲消费中心包括“尊贵品位区”、“艺术文化酒吧区“、“潮流区”、文化广场和时尚大道

北区定位：

高端、先锋，瞄准一线品牌和设计师品牌，打造国际奢侈品聚焦地，东座定位际一线品牌，西座定位国际时尚品牌，北座东国际知名设计师品牌，地下一层定位国先锋知名设计师品牌。

三里屯Village项目品牌策略

新——首次引进品牌：

开业初期进入三里屯village 的品牌中，有很多品牌在当时是首次进入甚至中国的品牌，如Apple、Fossil、Ben Sherman、 Steve Madden、Union American Bar & Grille、Element Fresh等

新——规模之首品牌：

三里屯village另一个品牌策略就是打造品牌旗舰店，如Artini、LACOSTE、Levis、Mizuno、Steve Madden、BHG Supermarket、Esprit、Bestseller在都开设了旗舰店或地区面积最大的门店，熟知品牌以全新的运营模式，体现项目与众不同的调性。

新——前卫装修品牌：

为了契合“潮”的定位，项目要求所有品牌都要为该项目设计一套独特的装修方案，要求并鼓励品牌做出前卫的设计概念。

it品牌等独特的装修设计，都是品牌方为了迎合三里屯village“潮人潮地”的概念而量身定做的，追求与众不同、绝不雷同的效果，更加彰显了三里屯项目特立独行的气质。

新—突出体验品牌：

鼓励品牌体验性、互动性营销，增强消费者的参与性，引领新的购物体验和消费模式，用全新的模式、全新的感觉，吸引追逐时尚新鲜感的年轻人和潮流达人。

三里屯Village项目楼层规划

三里屯Village项目商家罗列

三里屯Village项目建筑设计

1.先进的设计理念源于胡同和四合院的元素，并予以现代化的包装:

南区：

前卫个性、色彩缤纷，从的胡同文化中撷取灵感，独栋建筑之间纵横交错的连接，走街窜巷般的随性正是这里购物的亮点所在,北区：

开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，中间多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调

2.建筑语言紧紧贴合商业定位

北区开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调;喧闹都市中的清静庇所，北院不仅是一个放松心情、享用午餐和咖啡的好地方，还为各大时装秀和创意活动提供了一个绝佳舞台。

北院位于三里屯VILLAGE北区的四合院，放眼四周，I.T Beijing Market Comme des Garçons、Miu Miu、Emporio Armani等国际知名品牌，更为这里的高雅意境增添了一份时尚格调.中心广场:

下沉花园广场满足项目以休闲为主题的功能定位

三里屯Village项目商业启示

交通出入方面：

三里屯本身由于历史地理和后期酒吧开发的原因，街道多处于2－4车道，但由于连接着工体、使馆区、长虹桥三环、甚至公园和朝外商圈，因此车流量异常大。

进入方面：

整个该项目只临一条主路－工体北路，所有的进入车辆都要自东向西经工体北路进入，而比邻其西侧的雅秀服装批发市场是有名的外贸服装批发市场，这个市场与VILLAGE共一条进入车道，因此导致车辆在进入时需大量时间等候；驶出方面：

自车库驶出所有的车都要经过三里屯酒吧街，该街道2车道的设置给车辆的出入造成非常大的不方便。

地铁：

该项目离地铁站大约2站地（兆龙饭店）距离虽不远，但由于中间的商气没有衔接，只能靠项目的大影响力来吸引人流走过来。

规划设计方面：

建筑形式：

整个设计采取BLOCK的形式非常适合当今流行的商业建筑形式，外立面方面，大量采用彩釉玻璃和折射角度让建筑物在传统的鹤立鸡群，

业态定位方面：

三里屯VILLAGE的定位非常准确而且到位：

没有国际一线品牌店，没有奢侈的成衣店和钟表店，有的是年轻的、时尚的、国际化的业态：

Adidas/APPLE/UNIQLO/MANGO/TOUGH/THE NORTH FACE等等，从现场消费者的年龄层次和肤色来看也应证了该项目定位的正确性。

项目亮点方面：

亮点不需要太多，也不可能太多，三、五个即可。

里屯VILLAGE这个项目就有这些亮点：

adidas全球最大旗舰店、APPLE中国最大旗舰店、独特建筑形式和布局形式、太古独树一帜的推广方式。

 太古地产

太古地产於1972年成立，从事发展和管理世界级的商业、零售、酒店及住宅物业组合，尤其大型综合发展项目。

公司于2012年在联合交易所主板上市。

我们的成功建基于物业项目的发展规模及设计理念。

过去多年，旗下的物业项目活化商业和居住社区，并为周边发展带来全新面貌。

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