二手房房屋买卖合同猫腻.docx
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二手房房屋买卖合同猫腻.docx
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二手房房屋买卖合同猫腻
二手房房屋买卖合同猫腻
篇一:
二手房买卖猫腻多六大“隐患”需警惕
二手房买卖猫腻多六大“隐患”需警惕
二手房的交易持续时间相对较长,从签订买卖合同到拿到新的房产证,大约需要一个多月。
同时,二手房交易涉及环节多,隐含着各种交易风险。
业内人士表示,二手房交易环节大概存在以下六个方面的风险隐患,买卖双方需加强警惕,交易风险才可防可控。
隐患一:
房屋产权不明晰
业主是谁,房屋是否有抵押,这完全可以通过交易中心进行产权调查。
调查产权时要了解细节信息,比如房龄,网络信息未必准确,而房龄对一些老公房尤为重要,如果房龄太大那么贷款时会遇到些问题,银行为了控制风险可能只贷6成甚至更低,而且最高贷款年限也会缩短,考验买家的首付能力和还款能力。
再比如动迁房,3年内是不能上市交易的。
即便先签订合同到期,过户也有风险。
如果遇到卖家毁合同,买家走司法途径也是劳民伤财,值得警惕。
隐患二:
卖方资质有问题
一定要对卖家的信息进行核实,卖家是不是权利人,这套房屋一共有多少权利人.是否都同意卖房了.没有得到所有权利人同意,房屋不可能过户。
隐患三:
买房者资质有问题
上海房屋交易仍实行“限购”政策,因此在房屋交易前,买家是否具备购房资格需要查询清楚,避免“空欢喜一场”。
隐患四:
不良中介骗术多
个别不良房产中介人员不规范操作,包括暗地里动手脚“吃差价”,不让上下家见面。
因此,签订房屋合同时,买卖双方见面是很重要的环节。
此外,个别不良中介会用低价房源吸引买家关注,所以明显低于市场价的房源多数是假房源或者房屋本身有瑕疵。
隐患五:
房屋价格未标清
关于房屋价格的风险,这也是容易出纠纷的地方。
当前很多房东都是说“到手价”,应该原本房东支付的税费转到下家承担。
哪些房子是可以免税费的房东可能自己也搞不清。
比如房东承诺是“满5唯一”住房,但审核下来不是唯一的,那就要收所得税,对下家而言可能要多一笔费用,如果不能协商就会引起纠纷。
隐患六:
“做低房价”纠纷多
“做低房价”,已成为二手房交易的一个“潜规则”。
“做低房价”实际上是一种逃税、避税行为,触犯相关法律法规的。
卖房者可能面临着无法及时收到全额房款的风险,难维权;对于购房者而言,只能按照做低后的网签价格进行申请,可能会降低购房者贷款的可贷额度,加大购房者的的风险;未来,这套房源再次出售时,如按照差额进行计税,会加大差额并增加相应的税费。
篇二:
二手房交易需警惕中介猫腻
去年以来,工商部门已受理二手房销售方面的诉求167件。
二手房中介提供的居间服务,在很大程度上方便了消费者购房,但由于行业运作的不规范及从业人员良莠不齐,导致这一领域的问题依然突出,主要涉及合同争议、收费争议、票据争议以及房地产中介不履行充分告知义务或者提供虚假房源信息引发的争议等。
以下事件都是消费者通过二手房中介买房时遇到的纠纷,因为轻信等原因导致自己在不同程度蒙受了损失。
仅凭口头告知
中介一旦翻脸不履约你能怎么办?
【案例】
刘先生通过中介买了一套住房,购前经纪人告知房屋建于1993年,合同中也写明中介方负责提醒双方结清水、电、煤气、有线电视等相关费用。
可住进新居不久,刘先生才了(:
二手房房屋买卖合同猫腻)解到房屋是上个世纪八十年代建的,且取暖费已欠了五年。
刘先生与中介交涉,中介提出房屋交易以实物为准,否认经纪人曾告知过准确年限;对取暖费欠费,中介只是有提醒义务,但没有支付责任。
【提醒】
进行二手房屋交易时,尽量选用合同示范文本,签合同时要仔细推敲权利、义务和责任承担条款,可对格式合同条款进行必要的补充和修改,应要求中介先核实信息,并将提供的信息形成简短合同或书面材料,加盖中介公司的印章,防止中介机构通过合同规避责任。
低报交易价格赚税差
某些中介机构背靠背交易赚差价
【案例】
刚买完房子的王先生因向中介索要税票不成而投诉到工商部门,执法人员经调查后发现,这又是一起中介机构或经纪人低报交易价格赚税差的典型案例,即中介机构在签订合同时采取大包方式,将房价、中介费用、税款等进行捆绑,在交易完成、买方领取房证时会回收合同进行销毁,而且不提供给消费者办理交易手续的相关票据。
【提醒】
买房要尽可能与房主见面谈妥相关事宜,并看到房屋权属证明后再签订合同,不要靠中介从中带话。
应特别留意房屋是否存在限制或禁止转让的情形以及卖房人与产权人是否一致。
如果有委托人代签,要查看是否具备授权委托书,并核实身份。
交易前向有关部门核实办理相关手续应缴税费的种类与数额,二手房房款与后续权证办理所需费用的数额和给付方式要约定清楚,防止中介机构“漫天要价”。
买卖契约中的房款价格一定要真实,并与居间服务合同一致,交易完成后及时索要各种交易票据,否则自身利益将会受损。
篇三:
(自己整理的全部)二手房屋买卖合同及二手房合同签订注意事项
二手房屋买卖合同
卖方:
_____________身份证号码:
__________________(以下简称甲方)
买方:
_____________身份证号码:
__________________(以下简称乙方)
一、为房屋买卖有关事宜,经双方协商,订合同如下:
1、.房屋状况:
房屋座落:
XX市XX街XX号XX栋XX室
建筑结构:
(钢筋水泥混合或框架)
建筑层数:
房屋户型:
X房X厅
建筑面积:
套内面积:
房屋用途:
(住宅、商业或其他)
2.该房屋的所有权为甲方所有,房产证号码XXXXXXX,现将该房屋产权权转让给乙方
3、签定本协议时甲方承诺,自乙方缴纳订金之日起,开始办理产权转移手续,甲方将无条件协助乙方办理,直到办出《房屋产权证》为止。
二、房屋价格及付款方式:
1、价格:
甲乙双方商定成交价格为人民币________元,(大写)____佰____拾____万____仟____佰_____拾___元整。
2、付款方式:
一次付清:
乙方在_________年_____月_____日前一次付清。
分期付款:
乙方在_________年_____月_____日付XXX元;乙方在_________年_____月_____日付XXX元;...........
三、乙方付清房款后,甲方在__________年_____月_____日搬离该住房,将上述房屋交付给乙方。
四、出卖的房屋如存在产权纠纷或其他经济纠纷,由甲方承担全部责任,并赔偿乙方损失。
五、本合同经双方签章后生效,并对双方都具有约束力,应严格履行。
如有违约,违约方愿承担违约责任,并赔偿利益受损方的相关经济损失。
六、双方愿按国家《合同法》规定履行责任。
未尽事宜,双方愿按国家有关规定办理。
如发生争议,双方协商解决;协商不成的,双方愿向人民法院申请仲裁。
七、本合同一式四份,甲、乙双方及房管部门一份,乙方如办理贷款,需给银行一份。
八、双方约定的其它事项:
_____________________________________
甲方(签名或盖章)______________乙方(签名或盖章)_______________代理人(签名或盖章)___________代理人(签名或盖章)
_________________
公正证人:
_______________
公证单位:
_______________
签订日期:
___________年____月____日
注意事项:
1、首先到房管局查询房屋产权有无纠纷,有无抵押;
2、签订合同必须到公证处或律师事务所进行公证;
3、买方可要求将买房款项委托房管局进行“资金安全监管”,办完房产证后才划给卖方。
签订二手房买卖合同应当注意1、二手房有无合法的产权和土地使用权证明---房屋所有权证和土地使用权证。
合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。
现实生活中存在利用假房产证行骗的情况,鉴别房产证的真伪,对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用。
鉴别房屋产权证真伪
1、二手房有无合法的产权和土地使用权证明---房屋所有权证和土地使用权证。
合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。
现实生活中存在利用假房产证行骗的情况,鉴别房产证的真伪,对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用。
鉴别房屋产权证真伪的最保险方式是到相关部门进行核实。
2、购房者需要对售房者有准确的了解。
购房者应当查看房产证所有人的身份证件。
如果售房者与房屋产权证上记载的产权所有人不是同一人,则应当了解售房者与房产所有人之间的关系,要求售房者提供证明文件,并亲自向房产所有人核实。
此外,购房者应当详细了解并核实房产所有人是一位还是几位共有。
如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。
在办理房产过户手续时,全部共有人能否都到场。
如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由代理人替其签章。
3、购房者要对即将进行交易的房产基本情况必要的了解。
这主要包括房屋的实际面积和机构与房屋产权证上登记的面积以及显示的房屋结构是否相符,是否有私搭乱建或破坏房屋结构的问题;该房产用途是否与购房者购买后的用途相符等。
4、购房者还应当详细了解并核实房产是否抵押、租赁或被司法机关查封。
如果房屋已出租,则须售房者提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面意见;如果房屋已被抵押,则须通知抵押权人,并就解除抵押确定可行的方案;如果房屋被司法机关查封,则应考虑放弃购买或就此与司法机关及案件当事人进行交涉(非专业人士难以把握)。
5、如购买的房屋是公房、已购公房或经济适用房,应了解这些房屋是否获准上市交易、预购公房是否需补足有关费用、公房原单位对房屋是否保留优先购买权、已购公房参加房改房时同住成年人的意见等。
军队等单位的房屋,由于其特殊性,应特别注意单位是否同意出售,以及能否办理房屋所有权证和土地使用权证,如有疑问则不宜购买。
6、购房者还应了解随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装修的详细情况。
7、估算税费负担。
二手房买卖的税费规定较多、较复杂,累计各项税费金额也比较大,估算税费负担是十分必要的。
根据国家规定,购房者应承担契税、印花税,售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。
根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。
此外,买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可
能使得契税的税率发生变化。
买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况,向专业人事或有关部门具体了解税费的项目、税率.
二手房合同签订注意事项有哪些
手房在购买不到五年要多交一个营业税和个税的问题.你可以私下交易.下面是应注意的事项.
在二手房买卖合同中应具备:
一、当事人的姓名、住所,有助于搞清当事人的具体情况、联系办法,以免受骗。
二、标的。
即双方要进行交易的二手房,这是合同的关键。
要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况;写明房屋产权归属,是否共有财产;原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋所有权纠纷;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费及其他费用交费状况;房屋相关文字资料的移交过程。
三、价款。
写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请贷款;定金;尾款。
四、履行期限、地点、方式。
写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。
五、违约责任说明。
违约责任及如何承担违约责任;违约金的计算与给付;在什么情况下可免责;担保的形式等。
六、解决争议的方式。
写明是采取仲裁方式还是诉讼方式,若采取仲裁方式解决争议,应按《仲裁法》的有关规定写明条款。
七、合同生效条款。
合同生效时间;生效或失效条件;生效或失效期限;致使合同无效的情况;无效的免责条款;当事人要求变更或撤销合同的条件;合同无效或被撤销后,财产如何进行返还。
八、合同中止、终止或解除条款。
明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还等。
在二手房买卖中,因每位买方和卖方的情况都不尽相同,再加上房屋中介公司的素质和责任等不确定因素,使得房屋买卖纠纷很容易发生。
为了让房产买卖行为顺利,减少那些既花精力又花时间的纠纷发生,这里分别为买卖双方在5个环节支招。
卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节
一、挂牌时明确委托方式和期限。
卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。
卖方在挂牌时除明确挂牌价格外,还应明确委托方式和挂牌期限。
此外,有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来,但最后签约的肯定是他人;所以,卖方不要轻易收取中介的定金。
二、谨慎收取定金。
中介公司找到客户后会同卖方议价。
如卖方接受购买条件,则从中介处签收定金。
但很多中介公司会要求保管该定金,卖方对此要慎重。
房子卖了,定金转为佣金倒也算了,就怕买方毁约卖方可以没收定金时,中介公司却要求分卖方一杯羹。
三、签约时要注意三点。
一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方,最好在合同中写下来;二是提供“三项证明”,即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明,如有抵押,则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明,如该房已经出租,则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。
三是交易流程必须与房款支付挂钩,即确保在房屋过户前后拿到房款。
四、尽量取得放款承诺。
签约时,买方通常只支付首期款,余款待过户后由银行支付。
但银行只根据买方指示付款,如在房屋过户后、银行放款之前,买方取消了贷款,则银行自然不会再放款给卖方,故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。
五、交房过户时避免违约责任。
交房和过户是卖方的两大义务,需买方配合。
当出现买方因种种原因不予配合时,卖方应书面催告买方,同时要求中介出具相关证明,避免日后违约责任。
买房者主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等5大环节
一、下定时要明确议价期限。
下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限,保证议价不成时及时拿回款项。
与中介签好居间协议后,要拿份协议原件。
在中介议价成功后,应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。
二、注重实地调查。
签约前,买方应作些调查,首先到房屋实地考察,了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。
其次,买方应至交易中心查询该房屋的产权情况,有无抵押、租赁或被查封等。
再次,到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。
最后,如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。
三、签约前多查相关证件。
比如身份证,房屋产权证等等,以确保卖方具有合法资格。
同时,买方付款应与卖方履约挂起钩来,比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款,并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。
最后,为保证资金安全,最好能采用资金监管。
四、付款后要收取收据。
房款支付后,应由卖方出具收据。
除非卖方明确授权,中介一般无权擅自收受房款。
如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的,该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨,以避免卖方挪用导致无法过户。
五、收房过户要验收。
买方接收房屋时,应根据合同验收设施设备的移交情况。
在过户前,尽量避免装修房屋,以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。
房屋过户不仅包括产权过户,还须注意水电煤话等他项过户。
如该屋内有户口,要敦促卖方及时迁出。
下面是购买二手房注意事项的权威建议,特转来:
随着各地住房制度改革进程的加快,二级市场的开放力度不断加大,二手房买卖日渐红火,二手房由于具有位置好、价格低的优势,被众多的消费者青睐,但是,旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然,购买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。
因此,在选购二手房时,要特别注意产权、房屋结构等问题。
★一、弄清二手房的产权情况
在旧房交易中,产权证是最重要的。
由于房屋不同于其他日用品,价值量巨大,法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。
根据我国《城市房地产管理法》第59条规定:
”国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
”因此,购买二手房时,一定要弄清楚房屋的权属,凡是产权有纠纷的,或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再合适都不要购买,以免成交后拿不到房屋产权证,同时也会引起许多不必要的麻烦。
另外,要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。
在验看产权证时,一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。
由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策,因此,如果是以标准价购买的公有住
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