0525北京和成璟园答客问初稿.docx

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0525北京和成璟园答客问初稿

恒成伟业项目答客问（第一版）

一、项目概况

1.项目案名解读？

答：

2.项目VI及LOGO解读？

答：

3.亦庄新城的规划情况介绍？

（需甲方确认）

答：

《北京城市总体规划（2004年—2020年）》确定在北京市域范围内构建“两轴—两带—多中心”的城市空间结构，亦庄被确定为北京市未来重点发展的三个新城之一，并承担高新技术产业发展中心的城市职能。

总体规划要求大力推动新城建设，积极引导产业和人口向新城集聚。

要求充分依托现有卫星城和重大基础设施，建设相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城。

4.亦庄新城在北京所处地位是什么？

（需甲方确认）

答：

北京重点发展的新城之一，是以高新技术产业和先进制造业集聚发展为依托的综合产业新城，是辐射并带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心。

5.和成璟园在哪个区域？

所处区位在亦庄新城中地位如何？

（需甲方确认）

答：

和成璟园处于紧邻五环路的三羊居住区。

新城以产业为主导功能的片区，由三部分组成：

东部沿京津塘高速公路、自北向南布局、享受国家优惠政策的产业区（管辖权在开发区管委会），西北部沿通惠排干渠布局的光机电一体化产业基地（管辖权在通州区），北侧紧邻五环路的三羊居住区。

轨道交通L2线、L5线、M12线在此交汇，针对产业用地高度集中的布局特点，为了提高该片区的活力以及应对产业升级的需要，规划沿轨道交通两侧布局公共设施和用作科技创新平台的多功能用地。

该片区通过通黄路、垡渠公路分别同核心区和河西区、亦庄枢纽站前综合区和物流基地紧密联系。

片区用地规模约20.3平方公里。

6.周边有什么样的交通？

未来交通如何？

答：

公交线路有976、974、927、752、986、605等；亦庄线亦庄桥站、规划中L2、M12双轻轨。

7.开车如何到达恒成伟业项目？

答：

以下5条路线：

Ø路线1：

市区东三四环－项目：

从三环的分钟寺桥或四环的十八里店桥上京津塘高速公路，至G1东五环出口出，上五环主路后从14出口（亦庄羊坊路出口）出来即到，从东三环到本项目只需15分钟时间，从东四环到本项目只需10分钟时间。

Ø路线2：

南五环－项目：

从南五环往东五环方向行驶，驶过大羊坊桥从14出口（亦庄羊坊路出口）出来即到。

Ø路线3：

东五环－项目：

从东五环向西上京沪高速从BDA出口出来右转进入东环北路往北行驶，经过红绿灯50米处右转进入洪金东（西）街，一直向东行驶走到头，左拐行驶500米即到项目。

Ø路线4：

亦庄本地-项目：

沿着经海一路往北行驶至东渠路，沿着东渠路向东行驶，在第一个红绿灯处向左转行驶200米即到项目。

Ø路线5：

亦庄本地-项目：

沿着嘉创路往北行驶至东渠路，沿着东渠路向西行驶，在第一个红绿灯处向右转行驶200米即到项目。

8.项目周围有哪些在售项目？

答：

金色漫香林、远洋天著、润枫领尚、首开国风美仑、融科钧廷、富力盛悦居、君安国际、林肯公园II期、中信新城。

Ø金色漫香林：

总建面50.5万平米（地上），占地148公顷，容积率1.2，绿化率35%，土地年限70年，目前在售5期，88平米两居、140平米三居、270平米四居；190-290平米叠拼；销售均价19000元/平米。

Ø远洋天著：

总建面268131平米，占地244519平米，容积率1.1，绿化率30%，土地年限70年，目前在售1期，375-560平米联排；销售均价30000元/平米，总价1000万元起。

Ø润枫领尚：

总建面28万平米（地上），占地15万平米，容积率2.1，绿化率30%，土地年限70年，目前在售3、4、5、17、18号楼，户型为55平米开间、70平米一居、88平米两居；89平米三居；起价13300元/平米，销售均价15500元/平米。

Ø首开国风美仑：

总建面296859平米，占地105716平米，容积率2.3，绿化率30%，土地年限70年，预计2012年6月上旬开盘，首期推出5、10号楼，户型为75-80平米两居、90-120平米三居；预计销售均价12000元/平米。

Ø融科钧廷：

总建面15万平米，占地12万平米，容积率2.5，绿化率35%，土地年限70年，目前在售1、2、3、4、5号楼，在售户型面积75-200平米，主力户型为100平米两居、140-160平米三居；销售均价15000元/平米。

Ø富力盛悦居：

总建面20万平米，占地8万平米，容积率2.1，绿化率30%，目前在售2期，项目11、12号楼主力户型为88-160平米2-3居，180平米4居，均价22000元/平米，精装修交房，精装标准3000元/平米，70年产权。

23号楼为办公立项房源为14层塔楼，预计近期开盘。

目前排号客户交2万诚意金可抵10年物业费。

户型为135-165平米，均价16500元/平米。

精装修，装修标准4500元/平米，50年产权。

2013年6月入住。

Ø君安国际：

总建面149790平米，占地36200万平米，容积率3，绿化率30%，土地年限50年。

目前在售2、4号楼，90-120平米两居，120-200平米三居，200平米以上四居销售均价22000元/平米，精装标准6000元/平米。

Ø林肯公园II期：

总建面80万平米，占地18.4万平米，容积率3.1，绿化率30%，土地年限50年。

目前在售二期B7、B9、B18、B20号楼，88-100平米两居，140-167平米三居，180-200平米以上四居，均价24000元/平米，折后均价21800-22000元/平米，精装修。

Ø中信新城：

总建面391170平米，占地185861万平米，容积率2.15，绿化率30%，土地年限70年。

目前在售A10、11、16、17号楼，户型面积为80-90平米两居，90-160平米三居，180-220平米四居。

销售均价24500元/平米。

9.从和成璟园项目如何到达北京重点区域？

答：

以下5条路线：

Ø路线1：

项目-南五环：

从项目出发，往南行驶至第一个红绿灯处向右转驶进东渠路，沿东渠路向西行驶至经海一路，再往北行驶即上南五环。

Ø路线2：

项目-南五环：

从项目出发，往南行驶至第一个红绿灯处向左转驶进东渠路，沿东渠路向东行驶至嘉创路，再往北行驶即上南五环。

Ø路线3：

项目-东五环：

从项目出发，往南行驶至第二个红绿灯处向右转驶进同和路，在第一个路口往西转驶进洪金东（西）街，一直向西驶进文化园东路，在荣华北路往北行驶即上东五环。

10.社区周边有哪些配套？

（学校、医疗、商务、娱乐、高档消费场所）位于社区哪个位置？

规模多大？

答：

Ø购物：

8千平米步行商业街、华润万家生活超市、物美超市、美廉美超市、小白羊超市、华冠生活购物广场、大雄商业中心、上海沙龙新天地商业中心、百尚鞋业、好利来、大中电器、国美电器；

Ø餐饮：

肯德基、吉野家、赛百味、永和豆浆、渔公渔婆、大鸭梨、西贝莜面村、小土豆美食、黄记煌、老成一锅、烨琪韩式烤肉、蛾嵋酒家、亦海人家涮肉、胖子拉面、双盛园海鲜城、大巴山食府、东来顺、贵园东北乡村菜、奥利咖啡、上岛咖啡、福华肥牛；

Ø健身：

三力酷健身、中体倍力、张贝健身、良子足疗、欧路姿女子生活、颐寿康养生堂；

Ø银行：

中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、北京银行、交通银行、光大银行、中信实业银行、上海浦东发展银行；

Ø医院：

同仁医院、多伦多国际医院、亦庄医院；

Ø商务：

中国国际电子商务中心、伊梦华都大酒店、锦江富源酒店、圣福华国际俱乐部、鸿禧长新高尔夫球场；

Ø其它：

敬仁堂药店、完全宠物、福奈特洗衣连锁、家和祥洗衣、新丝路美发、新感觉剪发、美丽前线剪发、凉水河水上公园、山海子公园。

11.社区周边有什么样的幼儿园、小学和中学？

哪些是公立的？

哪些是私立的？

入学需要什么样的条件？

答：

（1）幼儿园：

小大人艺术幼儿园（私立）、新世纪幼儿园（私立）

（2）小学：

三羊小学（公立）、张家店小学（公立）、亦庄中心小学（公立）、亦庄第二中心小学（公立）

（3）中学：

北京八中（公立）、亦庄中学（公立）

12.八中的教育资源该小区是否能用？

需要满足什么样的条件？

答：

可以使用。

Ø招生范围：

三羊地区（亦庄镇范围内津京塘高速路以东，含金色漫香林、三羊里、晓康家园、晓康东里、天尊苑、尊爵府等。

）

Ø招生时间：

7月4日上午8：

30-11：

30接收本区内小学毕业生“初中入学登记表”，7月10日开始发放新生“入学通知书”。

Ø其他说明：

（1）持本市常住户口以及大兴亦庄镇第一中心小学三羊完全小学学籍的毕业生；持本市常住户口，且儿童本人或其监护人在三羊地区购房居住的，可到该校报名入学。

（2）无本市常住户口，家长在“三羊地区”工作或者购房居住，满足大兴区教委相关规定的，按本市户口对待。

（3）在“三羊地区”居住的外来务工人员随迁子女需要入学的，由家长或法定监护人持在京暂住证、在京务工就业证明等五证，到亦庄镇政府开具《在京借读证明》后，可在八中分校借读。

（4）非亦庄“三羊地区”的应届小学毕业生只能报寄宿班，6月11日、12日、18日、19日四天上午8：

30-11：

30持户口本（本市户口）或在京暂住证等五证到八中分校报名，6月25日进行综合素质评价，择优招收。

（5）持西城户口的学生在中考时可享受西城考生待遇。

13.社区周边有什么样的医院？

医院是什么样的等级？

医保情况如何？

答：

同仁医院：

公立三甲医院，为医保定点医院；

多伦多国际医院：

综合性国际医院，非医保定点医院；

亦庄医院：

一级甲等，为医保定点医院。

14.社区旁的石材厂官方发布的租赁时间是？

（需甲方确认）

15.社区旁物流公司官方发布的租赁时间是？

（需甲方确认）

16.社区西侧的苗圃是归属哪里的？

（需甲方确认）

答：

市政规划。

17.亦庄区域是否有垃圾填埋场和垃圾处理厂？

如果有，位置在哪？

它们的处理能力如何？

是否有改造或者搬迁的可能？

（需甲方确认）

答：

有，位于北京市通州区次渠乡境内。

设计日处理量为1000吨。

暂无改造或搬迁可能。

18.到目前为止，五环绿隔公园改造的进度如何？

（需甲方确认）

答：

已开放。

19.潞西路目前的改造进度如何？

（需甲方确认）

答：

已通车。

二、开发商介绍

20.和成璟园项目开发商是哪一家？

答：

和成地产。

21.开发商背景介绍？

（需甲方确认）

答：

北京和成地产控股有限公司成立于2010年，注册资金1个亿，是新和成控股集团设立的从事地产投资的全资子公司，分别在北京、浙江、江苏、吉林、山东、海南等地致力于住宅、商业、酒店、旅游度假地产的开发和建设。

新和成控股集团是一家从事精细化工、医药、房地产、教育等领域的投资和发展的综合集团公司，确立了“科技为先、以人为本”的经营管理哲学和“创新、人和、竞成”的价值观，崇尚团队精神、尊重人才，注重发挥人的积极性和创造性，为每位员工提供平等的发展机会，在不同岗位体现出自身的价值。

北京和成地产控股有限公司作为其旗下的全资子公司将秉承：

“创造财富、造福社会”的宗旨，“创新、人和、竞成”的价值观，“求实、求新、求质、求效”的企业精神，以向社会提供健康、舒适、智能、值得珍藏和传承的居住建筑、酒店建筑等为己任，成为构建和谐社会的积极参与者。

22.开发过哪些项目？

（需甲方确认）

答：

海南旅游地产项目、长白山旅游地产项目、新昌七星大观。

三、项目本体（需甲方确认）

23.项目的定位是什么？

项目的产品定位是什么？

客户定位是什么？

答：

项目定位：

东南五环·低密度样板住区·高品质宜居宅邸；

产品定位：

高品质、城市低密度、改善型精品住宅；

客户定位：

主力客户来自CBD及东南4、5环之间、亦庄本地的改善型客群，部分来自大兴等周边区域的交通、价格驱动客户。

24.该项目的整体规划理念是什么？

小区内楼座的排布考虑了哪些因素？

（需甲方确定）

答：

25.项目具体地理位置及红线四至情况？

答：

地理位置：

大兴亦庄开发区亦庄镇三羊居住区，五环与京津塘交汇处东南角

红线四至：

东至物流仓库、南至天成花园中路、西至绿化苗圃、北至石材加工厂

26.项目分几期开发？

各期的开发位置？

（需甲方确定）

答：

27.本项目的土地使用性质？

年限？

使用期限范围？

答：

土地使用性质为住宅及配套用地；年限70年（剩余53年）；使用期限范围1995年-2065年。

28.项目开工时间？

竣工时间？

（需甲方确定）

答：

29.项目各个楼的入住时间分别是？

社区是否有商业配套？

位置在哪里？

是销售还是租赁？

商业投入使用的时间是？

（需甲方确定）

答：

30.项目总占地面积？

总建筑面积？

地上总建筑面积？

地下总建筑面积？

住宅面积？

公共建筑面积？

商业建筑面积？

答：

总占地面积65653平米，总建筑面积159742平米，地上总建筑面积105044平米，地下总建筑面积54698平米，住宅面积121759平米，无商业。

31.容积率是多少？

建筑密度是多少？

答：

容积率是1.6，建筑密度是14.89%。

32.楼座高度是多少？

（需甲方确定）

答：

33.社区内的绿地面积是多少？

绿化率是多少？

（需甲方确定）

答：

绿地面积是_______，绿化率是30%。

34.项目住宅的总套数？

商业的总套数？

答：

住宅总套数780套，无商业。

35.和成璟园的户型有哪几种？

答：

88平米小三居、135平米三居、166平米三居半、216平米四居。

36.每种户型各有多少套？

各分布在哪个楼栋里？

答：

88平米小三居312套，分布在1#、2#、3#、5A#、6#（共5栋）；

135平米三居260套，分布在8#、11#、12B#、15A#、16#、18#（共6栋）；

166平米三居半160套，分布在5#、10#、15#（共3栋）；

216平米四居48套，分布在7#、12#、17#（共3栋）；

37.社区的出入口是怎样设计的？

（数量、用途等）

38.停车问题如何解决的（交通体系是怎样设计）？

如何考虑人车分流问题的？

39.社区共有多少个停车位？

配比如何？

40.车位是否有产权？

如有，是多少年的产权？

何种性质的产权？

单独签合同还是与购房合同一起？

41.社区停车位分几种规格，每种各多大？

地下车库的装修标准？

是否划分区域？

地上有无车位？

车位高度及规格？

42.车位的具体情况是怎样的？

出租还是出售？

价格是多少？

43.电梯能否直通地下车库？

44.社区有自行车库/位吗？

位置在哪？

45.社区内会有什么样的配套？

位置在哪里？

规模有多大？

（需甲方确定）

答：

社区内配有会所，位置在地块中央，正对社区主入口，规模________。

46.社区内是否有幼儿园、小学和初高中？

如果有，为多大规模？

是公立还是私立？

何种档次？

是否接受社区外的生源？

会对社区造成什么影响？

（需甲方确认）

答：

社区内无幼儿园、小学和初高中。

47.社区是否有商业配套？

是怎样规划的？

业态有哪些？

地上地下共几层？

高度分别为多少？

48.整个社区的长和宽分别是多少？

49.社区内的道路有多宽？

道路规划是怎样的？

50.小区内的南北向和东西向楼间距分别是多少？

四、住宅单体设计

51.建筑属哪种建筑风格？

52.外立面的设计的大、小户型楼体是否不一样？

53.建筑属于哪种结构？

抗震设防几级？

54.项目设计了多少个楼？

每栋楼多少个单元？

每个楼栋均为几梯几户？

55.窗户的开启方式？

是否全落地？

56.有无飘窗或其他附赠空间？

57.项目产品的楼板厚度是多少？

承重力是多少？

58.产品有多少层？

各楼栋各层层高多少？

59.入户方式有什么特点？

60.房屋的使用率为多少？

61.外立面采用什么样的材质？

工艺又有哪些？

62.社区楼体内的是否有设备层？

位置在哪里？

对楼内居民有何影响？

五、户型设计说明

63.90平米三居户型的优劣势有哪些？

答：

南北通透、区域稀缺明厨明卫设计、南向面宽大达8.8米、进深短仅6.9米。

64.135平米三居户型的优劣势有哪些？

答：

面积控制合理，客厅面宽最大达4.2米、总进深最短仅10.6米，两卧朝南，户型优势明显；

65.165平米三居半户型的优劣势有哪些？

答：

面积控制合理，房间数占优，大面宽（南向总面宽12.35米，客厅面宽4.5米，主卧面宽最大4.5米）、短进深（总进深最短12米），户型优势突出。

66.229平米四居户型的优劣势有哪些？

答：

一梯一户、动静完全分区、中西分厨、南北通透主卧套、270度餐厅弧窗、中西分厨并配有工人房、储藏间。

67.有哪些户型的样板间？

每个样板间的设计风格是什么？

样板间与实房比例是否是1：

1？

68.各产品类型的公摊分配原则是什么？

69.一层是否赠送地下室或者小院？

多大面积？

如不赠送如何计算面积？

是否计入公摊面积？

70.阳台是否封闭？

是否赠送？

面积大概有多少？

71.产品交房标准是毛坯还是精装修？

答：

毛坯。

72.社区一层带下沉庭院的工程是如何处理的？

最后实现的实用面积是多少？

六、景观设计

73.园林的设计定位是怎样的？

风格是什么样的？

74.项目内是否有水景设计？

水景设计的特点是什么？

75.项目园林内是否有背景音乐设计？

76.园林的景观特点是什么？

77.园林设计如何考虑社区老人和小孩的活动？

78.园林内有何树种？

有何意义？

79.人防出入口在社区园林中如何搭配？

80.园林的排水系统如何？

如遇大雨或排水不畅怎么办？

七、精装设计

81.和成璟园的公共部分装修是什么样的风格？

标准是什么？

82.大堂（地面、墙面、电梯门套、灯、候梯厅）装修选取哪种建筑材料，什么样的建筑风格？

83.楼梯间的装修标准是什么？

84.大堂的高度及面积分别为多少？

85.楼体的公用空间是否有背景音乐？

86.入户门是什么品牌？

什么材质？

87.项目的窗户是什么品牌？

什么材质？

88.项目的电梯是何品牌？

及品牌简介？

载重量？

八、设备、电器、结构等设计

89.空调使用的是什么系统？

90.中央空调是否赠送？

什么品牌？

91.是否有新风系统赠送？

答：

无。

92.室内出风口位置在哪里？

93.空调是否有噪音干扰？

如何考虑设计的？

94.是否有空调机预留位？

位置在那？

95.空调机位是否有冷凝水管？

是否直接与雨水管相连？

96.给水系统是怎样的？

97.中水大概要卖多少钱？

到哪里进行购买？

98.墙体保温的做法和节能水平是怎样的？

99.采暖方式是怎样的？

计量及收费方式是怎样的？

采暖设备是什么品牌？

100.各分室、分户墙体为何种结构及材料？

厚度为多少？

101.社区是否使用天然气？

如何收费？

答：

使用天然气，费用为_____。

102.是户户有燃气吗？

计量方式是什么？

103.电气的计量方式如何？

104.社区内的智能化包括哪些内容？

105.是否有可视对讲系统？

是否是彩色对讲？

106.社区有怎样的安防系统？

智能安防有哪些？

107.社区的周界安防如何实现？

108.是否有电子巡更？

如何进行？

109.消防系统有哪些？

110.电视监控如何实现？

111.监控系统如何分布？

112.社区是否有24小时的热水？

费用多少?

113.是否有纯净水入户？

费用多少?

114.入住后是否能用市政水、电？

收费标准如何？

水电费是如何计量的？

115.燃气何时开通？

116.项目的通讯系统有哪些？

117.每户几部电话？

118.是否有卫星电视接收系统？

都有哪些台？

收费标准?

119.社区内可使用的宽带品牌是什么？

网速能达到多少到户？

120.社区内可否无线上网？

121.每户电表容量，是否双路供电？

户内的智能化系统是否安装,标准？

122.阳台和户内是否有门窗连接？

连接方式是什么？

所有窗户的开启方式是什么？

123.一层的户型是否有防盗围栏或门磁、窗磁报警系统？

124.社区建筑物避雷设施形式？

125.社区采用何种污水处理方式？

污水处理设备在什么位置？

126.社区化粪池在什么位置？

127.社区的配电箱或变电站在什么位置？

是否有辐射影响？

128.下雨时顶层如何排水？

顶层的防水系统作法？

129.房间内是否有紧急按钮？

如果有分别设置在哪几个房间里？

130.社区楼体内的管线的总开关在哪里？

是否设计在住户的室内，对居住有影响？

131.小区的水源是哪里？

九、物业管理

132.物业管理公司是哪家？

133.物业服务有哪些特色？

134.物业都管理过哪些项目,都提供哪些服务？

135.物业收费标准是多少？

136.物业如何收取车位管理费?

137.如果访客来社区车辆如何停放？

如何收费？

138.物业费中包含什么服务细项？

139.不同户型的房屋物业收费标准是否一致？

140.是否提供代租赁业务？

141.本项目物业服务与其他物业相比有哪些优势？

142.社区是否全封闭管理，保安措施如何？

143.物业确定的收费时间？

144.由外部进入园区的保安制度？

145.社区内的垃圾如何处理？

146.是否可以在社区内注册公司？

147.是否可以在大堂挂水牌？

148.是否可以在入户门上挂水牌？

149.社区内是否可以养宠物？

有何具体规定？

如何管理？

150.楼层编号是否有跳层？

如4层，13层等？

151.会所何时启用？

152.会所由谁来经营？

153.会所都能够为业主提供怎样的服务？

有何特点？

哪些功能是收费的？

哪些功能是免费的?

十、合作单位

154.项目规划设计公司是哪家？

具备何等资质？

有何业绩？

答：

规划设计公司为北京建筑设计研究院，具备甲级资质等级。

业绩：

自成立以来，累计完成建筑设计面积已超过1.5亿平方米，曾被北京市政府授予“首都建筑设计突出贡献设计研究单位”荣誉称号。

BIAD1979年开始实行事业单位企业化管理，1992年开始享有对外经营权，成为改革开放后最早进入国际建筑市场的国内著名设计企业之一。

1998年通过ISO9001质量管理体系认证。

业务范围包括：

城市规划、投资策划、大型公共建筑设计、民用建筑设计、室内装饰设计、园林景观设计、建筑智能化系统工程设计、工程概预算编制、工程监理、工程总承包等领域。

代表作品：

北京首都机场3号航站楼、国家大剧院等标志性建筑，远洋山水、北京现代城等明星楼盘。

155.项目景观设计公司是哪家？

具备何等资质？

有何业绩？

答：

北京易兰建筑规划设计咨询公司，具备甲级资质等级。

业绩易兰（亚洲）是国际型的规划设计事务所，主要从事土地规划、城市设计建筑设计及景观设计等规划设计专业服务。

项目类型包括大型综合开发项目、市政项目及城市设计、高中档居住社区、旅游度假项目、科技园区及校园规划、风景旅游区及公园娱乐项目。

国内代表作品：

2010年上海世博会展园、华侨城北京欢乐谷、北京盘古大观、山水文园等，国际代表作品：

亚特兰提斯大型旅游度假区（加勒比）、迪拜皇家梦幻酒店（阿拉伯联合酋长国）、纽约市艾灵顿公爵广场、丽兹酒店（开门岛）等。

156.建筑单体外立面设计公司是哪家？

具备何等资质？

有何业绩？

157.精装修设计公司？

具备何等资质？

有何业绩？

158.建筑公司是谁？

曾建设过哪些项目？

具备何等资质？

有何业绩？

159.建筑施工图设计是那家公司？

具备何等资质？

有何业绩？

160.样板间精装设计单位是哪家？

具备何等资质？

有何业绩？

161.监理是哪个单位？

具备何等资质？

有何业绩？

162.广告公司是哪家公司？

具备何等资质？

有何业绩？

答：

北京柒洲广告有限公司，具备资质______。

业绩：

北京柒洲广告，是一家以全案整合推广见长的专业广告公司，多年驰骋于奢侈品（房产、汽车、名饰等）领域，把国际先进的营销理念与本土市场实践经验完美结合，摸索出最符合中国市场