住宅定价方法.docx

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住宅定价方法

住宅定价方法

价格策略

--------【hhyy】多层项目

一、价格定位目标提要

1、销售目标

A、最大利润目标

B、市场占有份额目标

C、销售进度目标

2、市场竞争目标

3、项目品牌、企业品牌目标

任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。

根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。

二、价格定位基础

根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。

此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。

采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。

由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。

三、竞争楼盘态势

1、金山板块及其他同类物业竞争对比表

项目名称

规划

总规模

面积范围

主力面积

平均价格

交房时间

工程进度

卖点

抗性

金山碧水

三期B区

17—7F

31万M2

78---256

106--128

1833

2004年底

主体三层

社区规模大配套齐价格低

位置较偏

香江明珠

二  期

16—7F

186亩

86—280

160--280

2700

2004-01

封顶

紧临南江滨公园，户型独特

紧挨大桥噪音较大

金山明珠

15—7F

4—9F

65亩

110—244

125--158

2400

2003-12-31

单体落成

户型新颖，景观绿化精致。

南向朝金山大道。

金山明星

6-7F,4-7.5F

3-9F,5-11F

71亩

68—268

90--127

1985

电梯：

2077

2004-05

外墙装修

户型多样价格相对较低

建筑密度大，配套少

北京金山

5—15F

5—11F

57亩

55—240

120--130

2500

2004年底

桩基完成

楼间距大空中花园面积大，3米层高

价格人相对较高

金山佳园

9—9、11

7万M2

100—154

100--120

2350

2004年底

地面二层

设观景电梯，入户空中花园。

项目地形狭长且沿街分布

百合苑

3--12F

----

126--300

149--158

2300

2004-05

外墙装修

得房率高物业费按多层价格收

户型单一交付时间长

武夷明珠

14—7F

4幢电梯房

7..9万M2

90—200

----

1968起

2004年底

打桩

紧临南江滨公园

----

滨江丽景

C区

5—9F

12—7F

348亩

62--216

97---125

2100

2003-08

主体三层

规模大，交通便捷临江看景

周边交通状况杂乱卫生状况差

康  城

7—7F

104亩

87—210

87--120

1960

2004-03

部分封顶

价格相对较低

位置偏交通不偏周边环境杂乱

幸福城

5—12F

9—7F

7.1万M2

60—180

107--139

2000

2003年底

部分封顶

靠近森林公园价格适中

北峰是垃圾处理场区域形象不好

福光远东花园

5—7F

3万M2

38--150

101--106

1750

2003-09

已交房

价格低

绿化、配套简单

相关提要1：

南江滨区域现有竞争楼盘主要是滨江丽景、金山碧水、金山明星等楼盘，各个楼盘在规模、位置等方面都优于本项目。

其中金山碧水依靠规模大、配套齐、政府扶持、价格低的优势对本项目构成威胁。

另外，滨江丽景占据有利的地理位置将分流本项目的部分客源。

区域内竞争的结果将分散市场对本项目的注意力。

相关提要2：

各个板块之间竞争激烈。

“东扩南移”的城市发展战略造就了金山和东区两大热门板块；随后五四北板块异军突起，并带动了周边区域的发展，形成共同发展之势。

这些新兴的板块都具有很强的市场号召力，众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。

2．主要竞争对手价格特征

◆金山碧水三期

金山碧水三期B区起价1677元/㎡，均价1833元/㎡，最高价2174元/㎡；一、二层差价100元/㎡，二、三层差价90元/㎡，三、四层差价30元/㎡，水平差价80元/㎡，东西无明显差价；复式为最高价；按揭贷款不打折，一次性付款98折。

附：

金山碧水三期B区1#楼价格表：

单元号（东）

单价

单元号（中间）

单价

单元号（西）

单价

101

1764

102

1677

106

1762

201

1867

202

1781

206

1869

301

1954

302

1867

306

1958

401

1988

402

1902

406

1994

501复式

2127

502

2040

506

2135

◆滨江丽景C区

起价1888元/㎡，均价2100元/㎡，楼层差价60元/㎡左右，四五层差价20元/㎡左右。

一次性付款96折，商业贷款97折，公积金贷款98折，仅针对教师做首付20%，贷款80%的差别对待。

◆金山明星

多层起价1688元/㎡，均价1985元/㎡；小高层均价2077元/㎡。

一、二层差价100元/㎡，二、三层差价30元/㎡，水平差价30--70元/㎡，东西两头差价因景观而异。

附：

金山明星（多层）9号楼价格表

房号（东头）

单价

房号（中间）

单价

房号（西头）

单价

101

2076

102

2044

104

2209

201

2178

202

2107

204

2271

301

2200

302

2169

304

2334

401

2200

402

2169

404

2334

501

2200

502

2169

504

2334

601（复式）

2159

602

2128

604

2293

注:

9号楼西向朝中央花园,东向朝加油站,所以差价大.

四、价格定位原则

随行就市定价法，首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。

  本案就“舒适”、“便利”、“健康卫生”、“景观”、“品牌”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。

（一）项目价值要素分析

1、舒适要素

户型

针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。

配套

会所

娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。

环境

规划

由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。

2、便利要素

出行与停车方便

距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停车位。

生活方便

购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。

子女教育方便

幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。

3、健康卫生要素

A、无有害气体、烟尘、噪音污染；

B、有完善的供水、供电、煤气系统；

C、日照充足、通风良好。

4、景观要素

外景观

山景、水景、公园、绿地

内景观

建筑立面、广场、小品、绿艺

院内景观

私家花园、空中花园、门前环艺

5、品牌要素

    开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。

6、物业管理要素

安全

防火、防盗、交通安全，各项措施周密

服务

日常服务、家政服务、酒点式服务

文化氛围

特色社区活动，温馨、健康的社区氛围

（二）项目价值要素综合评价表

类比

项目

均  价

（元/M2）

品牌要素

舒适要素

便利要素

健  康

卫生要素

景观要素

物业管理

要  素

本  案

可实现度

金山碧水三  期

1833

–

+

–

+

+

–

0

金山明星

1985

0

0

–

+

–

0

–

金山佳园

2450

0

–

–

+

–

0

–

金山明珠

2400

0

–

–

–

0

0

–

香江明珠

2700

–

–

–

–

–

0

–

北京金山

2500

–

–

–

–

–

0

–

滨江丽景

2100

+

0

–

0

–

–

–

康  城

1960

–

0

0

+

0

–

–

幸福城

2000

0

0

0

+

–

–

–

福光远东花  园

1750

+

+

–

+

+

0

+

备  注

+为本案高于类比项目，0为相当于类比项目，﹣为低于类比项目。

根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素质：

  高于---------福光远东花园

  相当于----------金山碧水三期

  低于----------金山明星、金山佳园、金山明珠、香江明珠、北京金山、滨江丽景、康城、幸福城

因此，本案可实现价值为1830元/M2，将会有比较适合的回报率与回报周期。

五、单元价格调整方案

由于房地产商品的特殊性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同，这是因为各个单元的效用不同。

效用高消费者就愿意支付较多的费用；效用低消费者就愿意支付较低的费用。

因此，在制定出一个小区的基准价格之后，还需要对各个单元进行价格调整。

调整系数=调整价格÷基准价

（一）价格调整系数

1、根据各栋楼位置的差异制定不同的价格水平，用位置系数表示：

楼号

7#

8#、9#、

10#、11#

12#、13#、

14#

系数

+0

+2

+1

﹣1

﹣2

说明

7#楼南向虽然有30米楼间距，但是北向沿街噪音较大，两项相互抵消所以位置

系数为零。

8#楼北向有30米楼间距，南向最大有27米楼间距，又位于两个主题花园之间，9#楼有

主题花园，同时东西两头无建筑物遮挡，西向现有的花园

11#楼一层只有四个单元，因此10#楼的南向留出了较大的空间，是主题花园和

羽毛球场的位置，

12#、13#位置相对靠后，离主入口约有150米的距离。

14#楼因位于社区最角落，靠近指挥学校，操练声音较大。

2、根据楼宇景观的差异制定不同的价格水平，用景观系数表示：

楼号

8#、

7#、9#、11#、

10#、12#、13#、14#

系数

+2

+1

+0

说明

8#楼之间楼间距大，是主题花园的最好位置，又能与一期的中央花园相呼应。

7#、9#楼西向是现成的花园，11#楼南北向空间较大，是主题花园的位置之一。

朝向无突出景观特征。

3、根据同一栋楼内住宅单元的层次差异制定不同的价格水平，用垂直系数表示：

楼层

1F

2F

3F

4F

5F

6F

阁楼层

系数

﹣9

﹣4

+0

+0

+0

﹣3

+30

说明

拉大一、二层之间差价的目的是利用一层住宅的低总价先将低楼层的住宅消化掉。

六层是复式住宅和带阁楼住宅，复式按六层价格计算，阁楼户型按六层价格加上基准价的30%计算。

4、根据同一栋楼内同一层次住宅单元的朝向差异制定不同的价格水平，用水平系数表示：

单元号

01单元（东头）

06单元（西头）

02、03、04、05单元（中间）

系  数

+4

+3

+0

说明

东向靠指挥学校

西向是一期建筑、康复中心和空地

中间的单元，仅靠南北向采光系数为零

5、根据各栋楼的分摊系数的差异制定不同价格水平，用分摊系数表示：

楼号

6#、7#、8#、9#、11#

10#、12#、13#、14#

系数

+0

﹣2

说明

分摊比例为10.6%

10#、12#、13#、14#楼的分摊达11.7%--12.9%

6、根据户型功能的差异制定不同价格水平，用户型系数表示：

楼号

8#

10#

11#

13#

单元

01、06

02---05

01---04

05、06

01、04

02、03

01、06

02---05

系数

+2

+0

+1

+1

+2

﹣1

﹣1

+0

说明

8#楼01、06单元是全明设计，而且进深

仅为11.8米；

10#楼05、06单元南向不被11#楼遮挡。

01—04单元各功能区分隔明显。

11#楼是全部住宅中进深最短的，仅为10.2米，而且01、04单元三房并排朝南；

02、03户型厨房的门开向客厅；阁楼户型的梯位在客厅，影响客厅的完整性。

13#楼01、06单元南向是厨房和卫生间，客厅夹在中间不好

摆设家具，而且三房面积105M2只有一个朝北的阳台。

（二）各单元综合系数表

7#楼综合系数表

      系数

单元

位置系数

景观系数

垂直系数

水平系数

户型系数

分摊系数

小计

总计

101

+0

+1

–9

+4

+0

+0

–4

+149

201

+0

+1

–4

+4

+0

+0

+1

301

+0

+1

+0

+4

+0

+0

+5

401

+0

+1

+0

+4

+0

+0

+5

501

+0

+1

–3

+4

+30

+0

+32

102103104105

+0

+1

–9

+0

+0

+0

–8

202203204205

+0

+1

–4

+0

+0

+0

–3

302303304305

+0

+1

+0

+0

+0

+0

+1

402403404405

+0

+1

+0

+0

+0

+0

+1

502503504505

+0

+1

–3

+0

+30

+0

+28

106

+0

+1

–9

+3

+0

+0

–5

206

+0

+1

–4

+3

+0

+0

+0

306

+0

+1

+0

+3

+0

+0

+4

406

+0

+1

+0

+3

+0

+0

+4

506

+0

+1

–3

+3

+30

+0

+31

8#楼综合系数表：

      系数

单元

位置系数

景观系数

垂直系数

水平系数

户型系数

分摊系数

小计

总计

101

+2

+2

–9

+4

+2

+0

+1

+228

201

+2

+2

–4

+4

+2

+0

+6

301

+2

+2

+0

+4

+2

+0

+10

401

+2

+2

+0

+4

+2

+0

+10

501

+2

+2

+0

+4

+2

+0

+10

601  （阁楼）

+2

+2

–3

+4

+32

+0

+37

102103104105

+2

+2

–9

+0

+0

+0

–5

202203204205

+2

+2

–4

+0

+0

+0

+0

302303304305

+2

+2

+0

+0

+0

+0

+4

402403404405

+2

+2

+0

+0

+0

+0

+4

502503504505

+2

+2

+0

+0

+0

+0

+4

602603604（阁楼）

+2

+2

–3

+0

+30

+0

+31

605  （复式）

+2

+2

–3

+0

+0

+0

+1

106

+2

+2

–9

+3

+2

+0

+0

206

+2

+2

–4

+3

+2

+0

+5

306

+2

+2

+0

+3

+2

+0

+9

406

+2

+2

+0

+3

+2

+0

+9

506

+2

+2

+0

+3

+2

+0

+9

606  （复式）

+2

+2

–3

+3

+2

+0

+7

9#楼综合系数表

      系数

单元

位置系数

景观系数

垂直系数

水平系数

户型系数

分摊系数

小计

总计

101

+2

+1

–9

+4

+0

+0

–2

+234

201

+2

+1

–4

+4

+0

+0

+3

301

+2

+1

+0

+4

+0

+0

+7

401

+2

+1

+0

+4

+0

+0

+7

501

+2

+1

+0

+4

+0

+0

+7

601

+2

+1

–3

+4

+30

+0

+34

102103104105

+2

+1

–9

+0

+0

+0

–6

202203204205

+2

+1

–4

+0

+0

+0

–1

302303304305

+2

+1

+0

+0

+0

+0

+3

402403404405

+2

+1

+0

+0

+0

+0

+3

502503504505

+2

+1

+0

+0

+0

+0

+3

602603604605

+2

+1

–3

+0

+30

+0

+30

106

+2

+1

–9

+3

+0

+0

–3

206

+2

+1

–4

+3

+0

+0

+2

306

+2

+1

+0

+3

+0

+0

+6

406

+2

+1

+0

+3

+0

+0

+6

506

+2

+1

+0

+3

+0

+0

+6

606

+2

+1

–3

+3

+30

+0

+33

10#楼综合系数表：

      系数

单元

位置系数

景观系数

垂直系数

水平系数

户型系数

分摊系数

小计

总计

101

+1

+0

–9

+4

+1

–2

–5

+66

201

+1

+0

–4

+4

+1

–2

+0

301

+1

+0

+0

+4

+1

–2

+4

401

+1

+0

+0

+4

+1

–2

+4

501

+1

+0

+0

+4

+1

–2

+4

601    （阁楼）

+1

+0

–3

+4

+31

–2

+31

102103104105

+1

+0

–9

+0

+1

–2

–9

202203204205

+1

+0

–4

+0

+1

–2

–4

302303304305

+1

+0

+0

+0

+1

–2

+0

402403404405

+1

+0

+0

+0

+1

–2

+0

502503504505

+1

+0

+0

+0

+1

–2

+0

602603604（阁楼）

+1

+0

–3

+0

+31

–2

+27

605    （复式）

+1

+0

–3

+0

+1

–2

–3

106

+1

+0

–9

+3

+1

–2

–6

206

+1

+0

–4

+3

+1

–2

–1

306

+1

+0

+0

+3

+1

–2

+3

406

+1

+0

+0

+3

+1

–2

+3

506

+1

+0

+0

+3

+1

–2

+3

606    （复式）

+1

+0

–3

+3

+1

–2

+0

11#楼综合系数表

      系数

单元

位置系数

景观系数

垂直系数

水平系数

户型系数

分摊系数

小计

总计

101

+1

+1

–9

+4

+2

+0

–1

+170

201

+1

+1

–4

+4

+2

+0

+4

301

+1

+1

+0

+4

+2

+0

+8

401

+1

+1

+0

+4

+2

+0

+8

501

+1

+1

+0

+4

+2

+0

+8

601

+1

+1

–3

+4

+32

+0

+35

102    103

+1

+1

–9

+0

+0

+0

–7

202    203

+1

+1

–4

+0

+0

+0

–2

302    303

+1

+1

+0

+0

+0

+0

+2

402    403

+1

+1

+0

+0

+0

+0

+2

502    503

+1

+1

+0

+0

+0

+0

+2

602    603

+1

+1

–3

+0

+30

+0

+29

104

+1

+1

–9

+3

+2

+0

-2

204

+1

+1

–4

+3

+2

+0

+3

304

+1

+1

+0

+3

+2

+0

+7

404

+1

+1

+0

+3

+2

+0

+7

504

+1

+1

+0

+3

+2

+0

+7

604

+1

+1

–3

+3

+32

+0

+34

12#楼综合系数表：

      系数

单元

位置系数

景观系数

垂直系数

水平系数

户型系数

分摊系数

小计

总计

101

–1

+0

–9

+4

+0

–2

–8

–42

201

–1

+0

–4

+4

+0

–2

–3

301

–1

+0

+0

+4

+0

–2

+1

401

–1

+0

+0

+4

+0

–2

+1

501

–1

+0

+0

+4

+0

–2

+1

601    （阁楼）

–1

+0

–3

+4

+30

–2

+28

1021031041