拆除重建类城更新改造项目规划审查.docx

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拆除重建类城更新改造项目规划审查

拆除重建类城市更新改造项目规划审查

流程及要求

一、确定改造范围

根据《更新改造办法》和《实施细则》，辖区政府对现状建筑质量、公共设施、土地权属情况等相关问题进行详细普查，在详细普查基础上依据城市规划和土地利用总体规划划定初步改造范围。

需要确定改造范围的项目应属于已纳入辖区政府城市更新改造计划的城市更新改造项目。

初步改造范围内严重损坏房、危房等建筑质量认定应取得区住建部门意见；初步改造范围内的土地权属情况及是否与土地利用规划相符等情况应取得区国土部门意见；是否属于国家禁止类和淘汰类产业应取得工信委意见。

各区政府（管委会）应持城市更新改造项目改造范围图、用地范围及周边土地利用分类表、土地利用现状图、现状地形图（昆明87坐标系，1：

500）、地下管线探测图和相应影像图向市规划局提交书面函件，申请确定改造范围并核发规划指导意见。

市规划局在收到区政府（管委会）上报的初步改造范围及相关材料后，召开由住建、国土、城市更新改造办、工信委等相关部门参加的联审会，根据控制性详细规划，按成街坊改造并兼顾公共利益的原则最终确定改造范围。

二、提出规划指导意见

规划指导意见是市规划局针对城市更新改造项目地块，依据专项规划、片区控制性详细规划及相关城市建设要求，提出的编制城市更新改造项目修详规的指导性意见。

规划指导意见中应当明确城市更新改造项目地块的位置、四至范围、地块及周边城市道路、用地面积、主要规划用途、建筑密度、绿地率、建筑高度、主要出入口设置、公共服务设施和市政公用设施配置等内容，以及地块周边环境与市政公用设施的关系等方面的要求。

规划项目的容积率原则上应符合经批准的控制性详细规划，城市更新改造项目容积率超出控规指标的，区政府应提交经市城市更新改造办批准的经济测算报告，容积率原则上不得超过4.0，特殊项目容积率不得4.5。

对于超出控规指标的，应在改造项目内部对超出容积率部分按要求配置公共服务设施，不能在项目内配置的应取得区政府关于平衡公共服务设施的书面意见。

确因现状容积率过高、在《更新改造办法》和《实施细则》所规定的净用地平均建筑容积率数值基础上，仍难以靠开发业主完成项目开始经济平衡的，根据《更新改造办法》和《实施细则》，区政府和开发区管委会应通过经济手段或在异地配置土地，推进该项目。

对这类项目，在确定开发范围、完成经济核算后，在上报市规委审议修建性详细规划方案中，应将经济补偿或异地配置土地的方案一并上报。

经确定的改造范围和规划指导意见抄送市城市更新改造工作办公室。

三、城市更新改造项目修详规审查程序

（一）各区政府（管委会）将按要求编制并盖章确认的城市更新改造项目修详规报送市规划局。

（二）市规划局根据国家和地方相关规范规定及本办法，按程序进行审查。

需要修改完善的，提出明确书面审查意见，辖区政府（管委会）组织规划编制单位进行修改完善后再行报送。

（三）拆除重建类对上位的控制性详细规划有关开发强度、建筑高度、局部道路线路布局等提出修改的，在上报市规委审议修建性详细规划方案时，同步提出相关片区控制性详细规划修改建议方案一并上报市规委审议。

根据城乡规划管理原则，对相关片区已批准的控制性详细规划，其道路、市政与公共设施用地不得减少，但布局可合理优化；处于城市历史文化保护区、城市景观风貌视廊的建筑限高规定不得突破。

（四）市规划局审查同意后形成的城市更新改造项目修详规，由市规划局配合辖区政府（管委会）组织专家咨询、论证。

（五）市规划局配合辖区政府（管委会）将经过专家咨询、论证并修改完善后的城市更新改造项目修详规上报市规委会审议。

（六）市规委会提出修改要求并需再次审议或通报的城市更新改造项目修详规，辖区政府（管委会）组织规划编制单位修改完善后，再次上报。

（七）经市规委审议通过的修建性详细规划方案是控详规修改和后续规划行政许可的依据，市规划局按照市规委会审议通过的城市更新改造项目修详规，办理后续规划手续。

附件：

1、拆除重建类城市更新改造项目规划报批流程图

2、城市更新改造项目修建性详细规划内容及要求

3、规划报批要件及要求

附件1

拆除重建类城市更新改造项目规划报批流程图

附件2

城市更新改造项目修建性详细规划内容及要求

（一）城市更新改造项目修建性详细规划的编制依据和作用

城市更新改造项目修建性详细规划（以下简称修详规）是指各区政府、三个开发（度假）区管委会，组织符合资质的规划设计单位，依据国家相关规范及市规划局下达的城市更新改造项目规划指导意见编制的修详规。

项目修详规的编制应充分考虑城市更新改造区域的具体状况，其内容和深度应当达到《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》及《昆明市城乡规划管理技术规定》等国家及地方相关规范、规定的要求。

（二）拆除重建类城市更新改造项目修详规的编制内容及要求

报拆除重建类城市更新项目技术文件：

《城市更新改造修建性详细规划方案》

辖区政府（管委会）应按照国家《修建性详细规划编制办法》委托有规划、建筑设计资质的单位编制《城市更新改造修建性详细规划方案》，内容包括更新项目的总平面图、建筑单体平、立、剖面图、效果图（平面、正常视点、鸟瞰）、三维空间展示，日照分析报告（涉及日照影响的）、设计单位信用承诺书及PPT汇报文件。

修建性详细规划编制应重点表达以下内容：

上位规划（总规、控规）、规划道路、设计说明、经济技术指标、绿色建筑标准、建筑布局、体量、建筑功能、公共设施、基础设施配套功能、建筑退让、间距、交通组织、交通疏散、消防防火、色彩景观等。

其中以下相关内容应详细表达：

（1）复核上位规划，核对申报项目是否符合控规中的人口指标、公建配套、基础设施配套规模等情况进行对比说明。

（2）用地范围：

明确总用地，净用地，建筑的基底，项目绿地，内部道路，中小学幼儿园、垃圾转运站用地，公共绿地等用地的范围及面积，其中规划道路和内部道路应当有中线长度。

（3）用地性质：

需明确不同用地性质地块的界线、面积。

（4）规划指标：

明确拆除建筑面积、拆建比，容积率、建筑密度、绿地率、规划总建筑面积（含地上和地下面积），社区用房、物管用房、医疗卫生、金融邮电、文化体育、商业服务、中水设施、中小学幼儿园、养老设施、生鲜超市等配套市政设施的建筑面积，垃圾转运、垃圾站、消防站、公厕、警务站、绿化环卫站等配套市政设施的建筑面积，绿色建筑指标，回迁安置房面积、套数，规划道路线密度，内部道路面密度，建筑最大高度，地上建筑层数，地下建筑层数，地下层最大高度，机动车、非机动车停车泊位数。

（三）申报拆除重建类城市更新改造项目修详规须提供的材料及成果要求

1、区政府（管委会）同意修详规方案并上报审查的书面意见，并附经区政府盖章的《城市更新改造修建性详细规划方案》文本及光盘各3份；

2、对规划方案有影响涉及轨道、滇管、国家安全、文物保护等部门的，需提供各相关行政主管部门的书面意见。

3、涉及控制性详细规划修改的，应按《昆明市控制性详细规划修改管理规定》要求对控规修改必要性进行专题论证并提供论证报告。

附件3

规划报批要件及要求

一、规划条件

项目规划方案经市规委会审议通过后，土地储备部门向规划局申请核发规划条件。

市规划局根据经市规委会审议通过方案的指标核发规划条件。

基础要件：

1.申报表及法人身份证明或授权委托材料（原件1份）；

2.提供采用昆明统一坐标并符合数据要求具有道路绒线的1/500或1/2000地形图（原件1份）；

3.国土部门盖章确认的勘测定界图（原件1份）。

特殊要件：

工程范围内有现状地下管线的，需提供现状地下综合管线资料（原件1份）。

二、用地许可手续

建设单位向属地规划分局申请办理用地许可手续，规划分局审核相关要件后核发《建设用地规划许可证》。

基础要件：

1.申报表、法定代表人身份证明及授权委托材料（原件1份）；

2.发改部门批准、核准或备案文件（复印件1份，验原件）；

3.采用昆明统一坐标系并符合数据格式要求的1/500或1/2000地形图（复印件1份，验原件）；

4.以划拨方式供地的建设项目需提交《建设项目选址意见书》及国土部门的预审意见，以出让方式供地的建设项目需提供《国有土地使用权出让合同书》及勘测定界图（复印件1份，验原件）。

特殊要件：

1.涉及环保、滇管、水保、林业、国家安全、消防、文物保护等部门的，需提供各相关行政主管部门的书面意见（复印件1份，验原件）；

2.涉及房地产开发的用地，应提交房地产开发资质证书（复印件1份）。

三、回迁安置和公共设施建设工程规划许可手续办理程序及要求

（一）拆除重建类城市更新改造项目的规划设计方案经市规委会审议通过后，根据辖区政府（管委会）意见，回迁安置房需先行建设但其土地使用权尚未交易的，在地块完成拆迁的前提下，由辖区政府（管委会）向城乡规划主管部门申报回迁安置房地块的《建设工程规划许可证》（副本），并按以下程序办理：

1、辖区政府（管委会）应明确回迁安置房地块的位置、用地面积、建设规模，以及该地块中回迁安置房的建设位置、建设规模、户数等；

2、辖区政府（管委会）应取得市国土局出具的书面意见，明确回迁安置房地块的宗地面积及范围、该地块土地使用权已由政府收回等情况；

3、辖区政府（管委会）作为申报主体申请办理回迁安置房地块的《建设工程规划许可证》。

申报时按要求提供办理《建设工程规划许可证》所需的完整要件（土地使用证及宗地图除外）；

4、经审查同意核发《建设工程规划许可证》的项目，经公示无异议后由城乡规划主管部门向辖区人民政府（管委会）核发回迁安置房地块的《建设工程规划许可证》（副本）及附图；此阶段不进行规费计算及收取工作。

（二）回迁安置房地块土地使用权交易完成后，由土地使用权人持《国有土地使用证》向城乡规划主管部门申请办理回迁安置房地块的《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》（正本）。

并按以下程序办理：

1、土地使用权人持发改部门批准、核准或备案文件和《国有土地使用权出让合同》向城乡规划主管部门申请办理回迁安置房地块的《建设用地规划许可证》。

土地使用权人取得《国有土地使用证》后，申请办理《建设工程规划许可证》主体变更，城乡规划主管部门按程序核发《行政审批变更与延续决定书》。

2、土地使用权人持《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用证》及宗地图、《行政审批变更与延续决定书》申请办理回迁安置房地块的《建设工程规划许可证》（正本）；

3、办理《建设工程规划许可证》（正本）时，原辖区政府（管委会）提供的相关要件原则上可沿用；

4、根据城市基础设施配套费免收政策按程序办理免收手续，其余规费由土地使用权人按要求缴纳；

5、按程序收回原向辖区政府（管委会）核发的《建设工程规划许可证》（副本），向土地使用权人换发回迁安置房地块的《建设工程规划许可证》（正本）。

6、换发回迁安置房地块的《建设工程规划许可证》（正本）后，就回迁安置房地块建设主体变更的情况进行公告，规划方案不再公示。

四、建设工程许可手续

规划条件纳入出让合同、取得国土部门土地权属证明文件后，土地权属人持规划所需的相关要件向属地规划分局申请办理规划工程许可证。

基础要件

（1）申报表、法定代表人身份证明或授权委托材料（原件1份）；

（2）发改部门批准、核准或备案文件（复印件1份，验原件）；

（3）《建设用地规划许可证》及附图（复印件1份，验原件）；

（4）《国有土地使用证》及宗地图、勘测定界图（复印件1份，验原件）；以出让方式供地的建设项目还应提供《国有土地使用权出让合同》（复印件1份，验原件）；

（5）建设工程设计方案（按国家规范深度要求）（原件1份）；

（6）采用昆明统一坐标系并符合数据格式要求的1/500地形图（原件1份）；

（7）设计单位资质证书（复印件1份）；

（8）取得人防办行政审批联系函（原件1份）、水务部门节水批复、防震减灾部门的抗震设防审批意见和环保部门对环境影响情况的审批意见（复印件1份，验原件）。

（9）辖区政府对改造项目的确认文件（复印件1份，验原件）。

（10）涉及指标突破项目应提供市城市更新办公室会审意见（复印件1份，验原件）。

特殊要件

（1）重大项目、重要地段的建设项目需提供专家意见（复印件1份，验原件）；

（2）涉及环保、滇管、水保、林业、国家安全、消防、文物保护、机场净空、微波通道、交通影响评价、地名等须提供相关部门批复意见（复印件1份，验原件）。

相关要件以最终市规划局公布为准。