香河住宅市场调研报告.docx
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香河住宅市场调研报告.docx
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香河住宅市场调研报告
香河住宅市场调研报告
1、宏观环境因素研究:
✓经济发展因素研究
✓人口相关因素研究
✓城市功能定位及发展研究
✓国家宏观政策研究
✓消费与需求因素研究
✓香河规划规划调研
对外交通规划
一、
(1)霸密高速公路选线:
霸密高速公路作为未来连接北三县的快速通道,虽然目前尚未定线,但为避免该路建设对城市未来发展造成的障碍,规划建议其拟建线位在县城西部,规划水厂的西侧穿过,为城市发展尽量预留足够空间;霸密高速公路跨潮白河的线位与现有的夏安公路跨河大桥平行,北侧与夏安公路相邻并行。
同时考虑到未来京沈高速公路与霸密高速公路连接的问题,建议在两条道路交汇处预留设置立交的用地。
二、同时规划建议霸密高速公路在新华大街、新开大街、绣水街、南外环路的位置高架穿过,预留这四条道路下穿通道,方便城市未来继续向西发展,特别是方便城市居民与北运河生态绿地的连接;并在新开大街处预留一出口位置,以便未来霸密高速公路与城市道路系统快速衔接。
三、
(2)通唐公路:
规划将通唐公路改线南移,自西向东经由西外环路、南外环路、郎庄路南端、绣水街邻河段和跨潮白河新桥向东,引导对外交通绕城而过。
四、(3)香安、香五、香宋公路则由规划的通唐公路起分别向四周辐射。
考虑到夏安公路交通量较小,规划继续保留目前走向,即五一路仍然保留部分对外交通功能。
五、(4)交通设施
六、规划保留高速公路管理站。
七、规划新建两处长途汽车客运站,一处设在家具市场区,位于永泰路与绣水街交叉口西南侧,主要考虑家具市场区大批外来人群的需要;另一处设在新华大街与五一路交叉口的东南侧,主要便于与北京、廊坊之间大量客流的需要。
八、对外交通用地共2.77公顷,占规划总用地的0.15%。
总结:
香河县地理位置得天独厚,县境全长155公里,其中122公里与京津接壤,素有“京畿明珠”之美誉。
距北京市区45公里,距首都国际机场60公里;距天津机场70公里;距天津新港110公里;距曹妃甸港180公里。
新《北京城市总体规划》确定了“两轴、两带、多中心”的城市空间发展布局,中心人口和产业将在15年内实现东移,在东部的通州区规划建设70-90万人的新城,并预留百万人口规模的发展空间。
届时香河到北京市新中心距离将缩短到15分钟车程。
境内及周边有4条干线铁路,6条高速公路,4条国家级公路通过,京沈高速公路在县城北侧设有“河北第一出口”,京津轻轨铁路和第二条京津高速公路已经开始建设并在香河西侧通过。
正在筹建中的首都第二机场极有可能选址在天津太子务一带,而新的选址距离香河不足30公里。
以香河为中心,500公里为半径的区域内百万人口以上的城市11座,总人口近2亿人,完全具备了国际上通行的“一小时工业区”的最佳条件。
香河县城城市发展方向分析
城市发展
方向
优势条件
限制条件
南
城市基础设施完善,在现有城市边缘、开发成本低
一级基本农田土地较多,南部有农业高科技生态园区,产业发展严格控制
北
潮白河南侧地区:
环境优美,在现有城市边缘、开发成本低
一级基本农田土地较多
潮白河北侧地区:
京沈高速公路出入口,交通区位优势明显
跨越潮白河,先期开发成本较高
西
土地充裕,紧邻“五一路”,交通条件好
跨越“五一路”,基础设施缺乏,远离现有中心,需安置新的公共服务设施,开发成本高。
北运河的生态保护要求,限制过度开发
东
潮白河西侧地区:
环境优美,在现有城市边缘、开发成本低
一级基本农田土地较多
潮白河东侧地区:
环境优美,土地充裕
地区相对落后,发展没有腹地
西南
区位优势好
取决于区域重大基础设施是否上马的影响
2、香河住宅项目调研:
✓香河住宅分布、特点及发展情况
✓市场竞争性楼盘调研
✓项目基础资料调研:
项目规模、周边环境
✓项目价格调研
✓项目购房者调研:
客户收入情况、客户类型
✓项目产品调研:
户型状况、产品亮点
✓项目销售情况调研:
销售率
✓香河住宅物业最新供求情况
✓香河潜在供应项目和未来供应项目调研
3、香河购房者特征研究:
✓购房特征研究:
地块项目居民购房习惯(位置要求、户型偏好、价格敏感度等)和工作、收入情况;
✓消费者消费心理分析:
对住宅项目的偏好,包括找出购房者偏爱程度高的住宅项目的吸引点及其原因。
4、项目竞争对手调研:
✓竞争对手的界定。
✓竞争者基本状况。
✓竞争项目:
包括价格、户型、客户特征、销售状况等。
5、项目SWOT分析:
✓项目地块解析:
地形、地貌
✓项目四至
✓项目与外界联系
✓项目资源评价与价值挖掘
✓项目优势与劣势
✓项目周边小区的居民消费状况调研
香河住宅项目调研
香河住宅分布、特点及发展情况
(香河楼市图)
盛达金盘
盛达锦园
京汉美地
萨丁岛
育龙香苑
中央帝景
天琴湾
华鑫家园
颐和家园领袖城
市场竞争性楼盘调研
项目名称
盛达金盘
物业类别
普通住宅
装修状况
毛坯
物业地址
香河县迎宾路(县政府对面)
建筑规模
占地面积:
28913平方米
总建筑面积:
123715平方米
价格
起价:
3100元/平方米
均价:
3300元/平方米
最高价:
3600元/平方米
一次性付款优惠1%
物业管理费
1元/平方米·月
开发商
香河盛达房地产开发公司
开盘时间
2008.5.22
入住时间
2010.5.30
容积率
3.62
绿化率
22.50%
楼层状况
7栋19层板楼,共746户
户型状况
两居为主,面积在80-120平方米之间;三室两厅两卫面积在130-150平方米之间
销售情况
目前开盘1、4、5号楼,来访客户很少,签约量约30%
售楼处装修
售楼处地理位置不明显,外部装修一般,但内部装修档次高,空间较大,约150平方米,具有大盘气势。
售楼处布置比较简单,为前台、沙盘和桌椅。
客户来访量低。
营销推广方式
工地围挡、《消费广场》、道旗
客户情况
以香河县城客户为主,收入水平为中高档;有少量北京客户,一般用于投资。
交通状况
京沈高速,938路(北京-香河)
周边配套
华联超市商业中心、文化广场、县政府
项目slogan
金牌地产,领袖香河
项目卖点
1.开发商、建筑商品牌
2.地理位置:
离华联最近的楼盘
3.产品设计:
入户花园,户型设计比较合理
综合点评
项目规模较大,在香河属于大盘,开发商建筑单位在香河有一定的影响力,项目主推品牌、地理位置。
户型设计亮点为入户花园设计,户型设计比较合理,以两居为主,三居室较少。
项目名称
盛达锦园
物业类别
普通住宅
装修状况
毛坯
物业地址
香河县迎宾路口北
建筑规模
占地面积:
15650.73平方米
总建筑面积:
36735平方米
价格
起价:
3100元/平方米
均价:
3300元/平方米
最高价:
3600元/平方米
物业管理费
0.4元/平方米·月
开发商
香河盛达房地产开发公司
入住时间
2008.9
容积率
2.35
绿化率
30%
楼层状况
6栋6层、1栋4层。
352户
户型状况
85、94平方米两居,120平方米三居
销售情况
现房销售,销售率为80%
售楼处装修
没有任何修饰,比较简陋
营销推广方式
道旗
客户情况
主要为香河本地客户,多用于自住
交通状况
京沈高速,938路(北京-香河)
周边配套
华联超市商业中心、文化广场、县政府
项目卖点
1.开发商、建筑商品牌
2.地理位置优越,离华联较近
3.现房销售
综合点评
项目为现房销售,销售状况较好。
项目名称
京汉美地
物业类别
普通住宅
装修状况
毛坯
物业地址
香河绣水大街贵都家居城南侧
建筑规模
占地面积:
113284.33平方米
总建筑面积:
226000平方米
价格
未定,9月开盘,开盘有优惠
物业管理费
未定
开发商
香河金汉房地产开发有限公司
开盘时间
2008.9
入住时间
2009.12
容积率
2.32
绿化率
35%
楼层状况
由11-30层的板楼组成,共2098户
户型状况
以两居、三居为主力户型。
一居68㎡,二居87~89㎡,三居110㎡~130㎡。
售楼处装修
目前售楼处整体装修风格为欧式田园风格,室内布置简洁舒适,沙盘设计精美
营销推广方式
大型户外广告牌、工地围挡
交通状况
938支(北京站-西集-香河)/938(北京站-一城-香河),距京沈高速香河出口不足4公里,香河家具大道贵都家具城南侧,西临金钥匙家具城。
北京正在规划建设的“大七环”、京津轻轨铁路和第二条京津高速公路将在项目西侧通过,项目距即将开通的京唐线3000米
周边配套
项目自身的配套设施齐全,设有知名双语幼儿园,高级会所及商业。
风情商业街
整个社区是以步行街为主轴构成流通的空间,因而把主要的配套公建设置在步行街周遍,进一步突出了步行街的核心地位。
超市、菜市场
由于社区周边现有医疗、银行、商场、菜市场等公共服务设施有限,因而在社区中心设置若干配套公共服务设施。
会所(幼儿园)
前期为售楼处,后期为幼儿园。
售楼处(幼儿园)有三层,总面积达2589㎡。
项目slogan
百花深处,托斯卡纳风情绽放
项目卖点
托斯卡纳风情设计,突出园林景观设计
以宜居为卖点
综合点评
项目主要卖点为托斯卡纳风情
项目名称
萨丁岛
物业类别
普通住宅
装修状况
毛坯
物业地址
香河新华大街三强实业集团东侧
建筑规模
占地面积:
40000平方米
总建筑面积:
110000平方米
价格
起价:
3300元/平方米
均价:
3500元/平方米
最高价:
3800元/平方米
开发商
香河县城镇房地产综合开发有限公司
开盘时间
2008.04
入住时间
2009
容积率
2.50
绿化率
35%
楼层状况
均为6层板楼,1-15#楼,共1000余户
户型状况
主力户型70—130平米
销售情况
30%
客户情况
主要客户为当地居民,少量北京及外地客户
售楼处装修
现代简约风格
营销推广方式
围挡、道旗、DM传单
交通状况
938专线(香河——北京站)、938支线(香河——北京站),1路、2路、3路、4路、5路公交车,业主自驾、乘车出行畅意通达。
京沈高速、京津塘高速、京津公路,938(北京站-香河)等,938专线、938支线始发站
周边配套
休闲:
天下第一城、五一公园、五一劳动渠、潮白河、北运河等
文脉书香:
省重点高中——香河一中、香河一小、香河二小等
购物:
约30000平米的香百华联超市、综合农贸市场、北方最大的家具城——香河家具城等
银行:
中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等
餐饮娱乐:
香河肉饼大王、肯德基等
项目卖点
1.潮白河景观
2.阳光户型设计
综合点评
该项目的主要营销方式为传单派发,且派发人员较多,覆盖范围大
项目名称
育龙香苑
物业类别
普通住宅
装修状况
毛坯
物业地址
香河县淑阳大街与永泰路交汇处
建筑规模
占地面积:
24680.50平方米
总建筑面积:
95472.15平方米
价格
起价:
3300元/平方米
均价:
3600元/平方米
最高价:
3950元/平方米
物业管理费
0.9元/平方米·月
开发商
北京育龙房地产开发有限责任公司
开盘时间
2008.1
入住时间
2008
容积率
3.80
绿化率
36%
楼层状况
八栋17层板式高层共797套
户型状况
一居户型53-59平方米,两居户型均为122平以上
销售情况
40%
客户情况
本地客户居多,少量北京客户
交通状况
938路
售楼处装修
简单装修
营销推广方式
围挡,户外广告
周边配套
中小学:
香河一中、香河二中、城内一小
综合商场:
华联超市、民得利超市
银行:
工行、建行、农行、中行
联络站:
移动、联通、邮局
医院:
香河中医院、人民医院
休闲娱乐设施:
天下第一城、高尔夫、影剧院
餐厅:
肯得基、天下第一城
其他:
香河家俱城
项目卖点
130以上的户型赠送装修(厨房、卧室、卫生间)
现房销售
项目名称
中央·帝景
物业类别
普通住宅
装修状况
毛坯
物业地址
香河淑阳大街与永泰路交叉口
建筑规模
占地面积:
35672平方米
总建筑面积:
99320平方米
价格
起价:
元/平方米
均价:
3600元/平方米
最高价:
元/平方米
物业管理费
0.8元/平方米·月
开发商
香河县城镇房地产综合开发有限公司
开盘时间
2008.06.28
入住时间
2008.09
容积率
2.35
绿化率
40%
楼层状况
小高层和高层为主附带一至二层的临街商业,住宅以一梯3户的十一层板式、点式小高层为主,另有少量一梯3户18层板式高层,共11栋楼,726户
户型状况
80-130左右两居和三居室
销售情况
30%
售楼处装修
一般装修,面积较大
营销推广方式
道旗,围挡,DM单派发,派单员免费打车看房,在售楼处销售员努力使客户留半小时以上
客户情况
本地客户和部分北京购房者
交通状况
938(北京-香河),区内1、2、4路
周边配套
项目自带400米沿街底商
项目卖点
产品
综合点评
营销方式属于强制型营销,从派单员和售楼员的做饭明显看出,派单-带到售楼处-看房时间半小时以上,这些说明销售人员努力想抓住每一个客户,销售情况并不乐观,这种强制的营销方式势必会造成对购房者的不良印象。
项目名称
天琴湾
物业类别
普通住宅
装修状况
毛坯
物业地址
香河县五一路香河汽车站南侧
价格
起价:
3100元/平方米
均价:
3600元/平方米
最高价:
3900元/平方米
物业管理费
0.8元/平方米·月
开发商
香河县城镇房地产综合开发有限公司
开盘时间
2007.09.02
入住时间
2008.05
容积率
2.50
绿化率
30%
楼层状况
一期为1-8号楼,全部为17层的板楼.二期为9-12#楼,为17层带底商的点式高层。
2、总套数1400余户
户型状况
主力户型70—160平米
销售情况
30%
售楼处装修
外立面现代感强,黑色,简洁
营销推广方式
部分顶层户型赠送露台,DM传单派发,道旗
客户情况
本地客户及部分北京客户
交通状况
京沈高速、京津公路,938专线(香河——北京站)、938支线(香河——北京站),1路、2路、3路、4路、5路公交车
周边配套
休闲:
天下第一城、五一公园、五一劳动渠、潮白河、北运河等
文脉书香:
省重点高中——香河一中、香河一小、香河二小等
购物:
约30000平米的香百华联超市、综合农贸市场、北方最大的家具城——香河家具城等
银行:
中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等
餐饮娱乐:
香河肉饼大王、肯德基等
项目亮点
地理位置
项目名称
颐和家园领袖城
物业类别
普通住宅
装修状况
毛坯
物业地址
香河新华大街33号
建筑规模
总建筑面积:
29000平方米
价格
起价:
3190元/平方米
均价:
3580元/平方米
最高价:
3900元/平方米
物业管理费
1元/平方米·月
开发商
香河龙安达房地产开发有限公司
开盘时间
2008.05.17
入住时间
2008.07.15
容积率
2.9
绿化率
40%
楼层状况
分为A、B座。
A座19层306户,B座18层301户,1梯3户或2梯5户
户型状况
67-160平米一至四居,二居户型面积为80-104平米之间
销售情况
40%
售楼处装修
颐和家园底商,简单装修
营销推广方式
围挡、道旗
客户情况
本地购房者为主,北京等外地客户占少部分
交通状况
香河印刷厂938路(北京站——-香河总站)、938路支线(北京大北窑——-香河总站)、1路等,距京沈高速香河出口1500米,距即将开通的京唐线2500米(与京沈高速漷县出口相连)938路途经路线:
北京站——香河印刷厂(本案)——香河总站938路支线途经路线:
大北窑——香河印刷厂(本案)——香河总站1路途经路线:
石虎————安平(招手停车)
周边配套
颐和家园北邻繁华的新华大街占据香河核心地段,周边配套齐全。
超市:
香百华联超市、民得利超市等.
医院:
香河县医院、心脑血管医院、妇产医院、中医院等
学校:
香河二中、三中、三小等
银行:
建设银行、中国工商银行、农业银行、商业银行等,
菜市场:
香河综合市场等。
项目两点
地理位置优越,现房销售
香河在售住宅项目营销推广总结:
✓香河县城面积小,近年住宅项目供应较大,且项目同质化严重,以致目前销售情况并不乐观。
✓各大楼盘的销售团队纷纷采用强制型购买策略极力想争取客户,对香河房地产销售市场造成不良影响。
✓项目卖点多为地理位置、交通优势,特别宣传938路即将推出高速公交车对北京到香河的有利影响,努力吸引香河周边地区购房者。
✓一般售楼处装修布置简单,仅有天琴湾、中央帝景、盛达金盘等少数大盘售楼处进行精装,但宽敞、气派的售楼处已经成为衡量楼盘品质的标准。
✓项目推广方式一半采取派发DM单、报纸广告、户外广告等方式上,宣传形式过于单一,特别在北京宣传力度不足。
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