养老地产的设计.docx
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养老地产的设计
家庭养老、养老院养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。
家庭养老是传统的养老模式;养老院养老是社会化的养老模式;社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。
1.家庭养老
2.机构养老
机构养老的盈亏分析
A、盈亏现状分析
由于真正以经济效益为标准的养老服务产业化试行时间还不久,从大部分的民办养老服务机构的运营情况看,他们在短期内基本为保本微利经营。
B、盈亏原因分析
具体而言,制约养老服务机构赢利的主要因素可以归结为以下几点:
第一,产业化意识不强。
第二,目标市场定位不准确。
第三,规模效益不明显。
第四,服务方式较单一,由于服务人员不专业。
第五,风险评估不全面。
模式点评
机构养老曾被认为是现代化的社会养老模式,有人极力予以鼓吹,养老院有专职养护人员和配套的养老管理,专业水平比较高。
但根据中国国情,从总体发展趋势上看,养老院、老年公寓不可能成为中国社会化养老模式的主要选择。
3.社区居家养老
社区居家养老的基本做法是:
在城市各个社区建立养老护理服务中心,老人仍然居住在自己的家里,享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询,并由服务中心派出经22过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。
所以,有人说,社区居家养老是一个无围墙的养老院。
模式点评
社区居家养老相对于家庭养老和养老院养老而言,可谓兼有两者的长处又避免了两者的短处,是一种扬长避短的理想养老模式
新兴的养老模式
1.以房养老
“以房养老”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”,作为一种新型的养老模式,“以房养老”的概念从西方国家介绍到中国之初,就受到了来自社会各界的热切关注。
2.异地养老
异地养老又可称之为移民养老、移居养老。
是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活费标准的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异,实施老人移民养老。
3.度假养老基地连锁
4.分时度假式养老
5.连锁养老超市
养老模式
代表案例
典型特征
模式点评
“社区+医院+地产”模式
台湾长庚养生文化村
以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾,建成了全球最大的银发地产社区
1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院,它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式;2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合,创立了中医药健康养生新模式;3.山庄的环境及文化氛围,独具中国传统特色。
会籍制的养老俱乐部
北京太申祥和山庄
采用中国传统古典园林建筑,建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构,是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院
1.是全国首家推行会员制新型养老模式的敬老院,它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式;2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合,创立了中医药健康养生新模式;3.山庄的环境及文化氛围,独具中国传统特色。
以房养老
南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓
采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”
这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊,需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。
异地养老
异地购房
海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司
以养老为目的的异地购房
是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。
它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作,以统一的经营模式、全包式的服务,高性价比的度假养老产品赢得客户,与其他度假产品不同,它的特点是针对老年人养老需求的,是高品质的度假养老,前景将十分广阔。
“候鸟式”养老
大连的互动式异地养老服务中心
不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老
“季节性”养老
天津的泰达国际养老院
炎夏和寒冬住到养老院,春秋回到家中
海外华人回国养老
新加坡华人、北美的购屋旅游团
炎夏和寒冬住到养老院,春秋回到家中
度假基地连锁
北京金港家苑、江苏生态养老连锁
将养老与度假旅游结合起来,在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式
是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。
它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作,以统一的经营模式、全包式的服务,高性价比的度假养老产品赢得客户,与其他度假产品不同,它的特点是针对老年人养老需求的,是高品质的度假养老,前景将十分广阔。
分时度假式养老
云南卧云仙居、浙江城仙居
将分时度假旅游与养老结合起来,亦可连锁
是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式,是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。
我们认为,可以有一些作为,但不具有普遍意义。
连锁养老超市
辽宁连锁超市
是一种新型的老年服务型机构
这种连锁超市服务功能强,介入门槛较低,有广阔的客户市场和服务群体。
虽为非营利性机构,但以后可市场化的运作
我国养老地产所处的阶段
中国模式养老社区的发展机会
我国老年社区发展机会:
在世界人口老龄化的大趋势下,中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点
早在2002年,在全世界186个国家和地区中,有68个已进入“老年型”。
目前,世界每10个人口中有1个老年人,预计到2050年,每5个人中有1个老年人,到2150年每3个人中就有1个老年人。
在1950-2050年,全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。
——摘自《2002年世界人口老龄化动态》
世界老龄化发展趋势(单位:
亿)
中国老龄化发展趋势(单位:
亿)
中国老龄化发展迅速。
65岁以上老年人占总人口的比例从7%提升到14%,发达国家大多用了45年以上的时间。
中国只用27年就可以完成这个历程。
目前中国60岁及以上老年人口达1.44亿人,占总人口的11.03%,占到世界老年人口的1/5。
——摘自《2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》
人口倒金字塔结构开始出现,可能面临“先老后富”,开发商推动老年住宅发展
2000年我国有1.3亿60岁以上的老人(占总人口的10.7%)。
其中65岁以上的0.95亿人,约占70%
到2025年,60岁以上的老人为2.78亿,2030年将达到3.5亿,将出现老龄化的高潮。
犹豫我国社会保障体系不完善,我们可能会面临着“先老后富”的情况。
人口比例逐渐上升和社会人口流动性加强,使得80后观念开始变淡。
生在50-60年代的群体很快进入空巢期,有一定的支付能力,是目前老年社区的主要需求群体
20世纪50年代中国出生人口爆发式增长,出声人口约为2亿。
生在新中国,长在红旗下;经历过上山下乡,沐浴过改革春风;其中也有一部分人成为了国家经济体制改革的第一批受影响者,40—50岁人员中的绝大多数主体就是他们;
他们并不渴求财富上的大富大贵,而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。
追求安逸、平稳的生活,养老公寓迫在眉睫
现在,50年代人年龄在50-60岁左右,他们马上步入老龄化阶段
我国老年住宅情况小结
☐人口结构老龄化趋势显现引发老年住宅的发展进程
☐社会保障体系不完善阻碍老年住宅的快速发展
☐服务、设施等不完善致使老年住宅处于初级发展阶段
☐传统养老观念将导致老年住宅需要一定的市场培育期
☐缺少政府的扶持及较高的成本投入限制了老年社区的发展☐未来发展前景看好,但需较长的市场培育期
山东省及东营市现状分析—宏观经济分析
1、宏观经济状况
2010年,全市地方财政收入107729万元,完成预算的109.73%,同比增
长24%。
2011年,全市地方财政收入127766万元,完成预算的101.37%,同比增
长18.60%。
2012年.全市地方财政收入160000亿元,完成预算的102.5%,同比增长27.1%。
2013年,全市地方财政收入201090万元,完成预算的103.19%,同比增
长16.26%。
2、
产业结构
2010年的三次产业结构为10.3∶40.5∶49.2,第一产业占比上升0.9个百分点,第二产业占比下降7.8个百分点,第三产业占比上升6.9个百分点,2015三次产业结构调整为6∶44∶50。
4、人口结构
2013曲阜市人口已达64万,老年人口91000。
曲阜市已经进入人口老龄化城市行列。
60岁以上老龄人口达91000,占全市人口的14%。
2015年至2020年全市人口自然增长率将进入大幅度降低阶段人口老龄化将会急速加速,老龄化现象将会逐步显现,老年抚养系数、抚养难度均迅速增大,诸多问题亟待解决,老龄工作难度大大增加。
年份
0——14岁
15——64岁
65岁及以上
1990
23.99%
71.16%
4.85%
2000
19.81%
73.70%
6.49%
2010
15.57%
75.52%
8.91%
曲阜市人口结构的主要特点:
1、劳动适龄人口增加;
2、出现明显的深度老年型结构;
3、少年人口比重不断下降;
4、老年人口明显增加
5、山东省及曲阜市养老市场分析
根据第六次人口普查显示,山东省现今65岁及以上的人口为942.98万人,占总人口的9.84%。
显而易见,山东省已经进入严重老龄化社会。
然而,山东省的养老机构数量、设施及环境却难以满足多数老年人的养老需求。
据统计,山东省现有养老机构170余家,其中能够提供中高档的养老设施及服务的养老机构非常有限。
大部分养老机构的现有床位少、入住率低,远远不能满足山东省的养老需求。
养老院名称
规模
设施
青岛市老年公寓
占地面积254亩,建筑总面积26000平方米,职工148人。
床位750张,分为家庭式公寓、宾馆式公寓和普通式公寓三种
医疗康复、图书阅览、商场、电教室、多功能厅、健身房、老人活动室等各种设施,室外有网球场、门球场等运动场所
济南幸福家园老年公寓
公寓占地面积5000平方米,独立小院,院内有两层和三层楼房各一栋,共有床位200张
餐厅、医务室、娱乐室、
书报阅览室、棋牌室等
山东临沂福安康老年公寓
占地216亩,总建筑面
积12万平方米,公寓由15幢公寓楼、一幢9层综合服务楼、37套各自独立的别墅楼及12套复式别墅。
综合服务楼集住宿、餐
饮、医疗、洗浴、健身、
保健,康复、娱乐、购物于一体
据调查分析,老年人最喜欢的养老方式依次是:
与子女居住在一起,由子女养老的占51.6%;住养老机构的占17.8%;由社区活社会组织提供生活照料的占15.7%;请保姆照料生活的占1.3%;其他养老方式为12.3%
序号
养老院名称
规模
设施
地址
1
舜和老年公寓
占地6000平方米,两栋三层楼房共200多间房间,可容纳床位300多张
公共餐厅和特色餐厅、康乐室、护理室、健身器材室
2
曲阜市社会福利院
床位50张
活动室、健身称帝、娱乐室等功能
天官第街61号
3
防山乡敬老院
床位50张
活动室、健身称帝、娱乐室等功能
防山乡齐王坡
4
鲁城街道敬老院
床位50张
活动室、健身称帝、娱乐室等功能
延恩西路43号
可见,山东省急需一种大型居家式养老社区照料机构来填补现今巨大的养老缺口
为加快发展养老服务业,山东省政府及曲阜市政府给予大力支持。
1.政府加大资金投入,鼓励社会各界兴办各类养老服务机构;
2.将老年公寓、养老院等纳入规划;
3.养老机构的注册资金均按法定最低注册资本执行;
4.优先保障养老服务项目建设用地;
5.各金融机构加大对养老服务机构贷款支持力度;
6.免征营业税、房产税、土地使用税;
7.除政府投资外的养老服务机构,自行确定收费标准等。
老年住宅研究成果
1、规划要求
1)老年住宅应当配备的基础设施明细表
2)住宅选址与场地设计
•尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。
•场地应有足够面积,以满足开展户外活动的要求。
•居住区内路网设置合理,人车分流,来自主干道的噪音少;
•处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系,既提供公共交往空间,利于
老人开展体育活动,又方便生活。
3)配套设施
小区内专为老年服务的公用建筑的设置。
例如以下:
•护理室:
护理与日常监护活动基地。
•机能回复训练室。
•医务室:
包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。
2、建筑设计
Ø空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。
Ø设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。
Ø体现适用性,兼顾老人与照顾者的使用要求,空间具可改造性。
2.1住宅公共空间的设计要点
2.1.1住宅的坡道无障碍设计要点
在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面,标准见下表。
在坡道的起点及终点,应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。
坡道侧面凌空时,在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。
设置扶手
楼梯和斜坡应设置连续式扶手,扶手应安装牢固,同时还应注意扶手的手感和耐久性。
设置斜坡
引道有台阶时应设置斜坡,斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度,斜面坡度应平缓。
设置房檐
出入口及斜坡上方宜设置房檐。
坡度平缓的台阶
踏步踢面高不宜大于120mm,踏面宽不应小于380mm。
铺设防滑地面材料
地面铺设应平坦,不应出现积水现象,使用浸水也防滑的地面材料。
设置排水沟时,应配水沟盖,水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。
2.1.2楼厅和电梯的设计要点
2.1.3公用走廊设计要点
•走廊宽度设置
考虑轮椅和行人并行通过,因此宽度不应小于1.2m。
窗门不应妨碍通行
门、窗的开启扇不应妨碍走廊的通行。
设置连续扶手
在0.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手,扶手离墙面40~50mm。
•防滑地面
使用浸水后也能防滑的地面材料。
无突出的墙壁
灭火器、留言板等应设置在不妨碍走廊通行的位置上。
•无台阶地面
取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的台阶,地面存在高差的时候,应设置斜坡。
2.1.4公用楼梯设计要点
2.1.5院落设计要点
2.1.6细部空间设计要点
1)墙壁
墙壁转角部分作圆角处理
除扶手外,墙壁上无凸出物。
消火栓埋入墙里。
扶手连续性处理,距地高700~800mm,采用手感好的材料如木材,截面直径40mm,转角也要作圆角处理。
2)地面
Ø选用吸音浸水后也防滑的材料;耐磨损。
2.2住宅室内空间的设计要点
2.2.1门窗的设计要点
Ø门的宽度满足轮椅进出,不设门槛,外门净宽不得小于1.1m,内门通行宽度不得小于0.8mm;
Ø门轻易于开启,宜用推拉门代替平开门,不许使用玻璃门;
Ø门的把手应选用旋臂较长的拉柄,拉柄高度在0.9m~1m之间;
居室窗台的高度在750~800mm左右;
窗台的宽度要适当增加,一般不少于
250~300mm;
矮窗台里侧应当设置高0.9~1m的安
全栏杆
2.2.2室内走廊的设计要点
2.2.3楼梯的设计要点
Ø
楼梯的宽度不应小于1200mm,满足两人搀扶通过;
平台净宽不应小于楼梯净宽,踏步沿口不应突出,作成圆角,楼梯
带有500~600mm的暗示区;
扶手半径以30~40mm为宜,扶手与墙之间应有40~50mm的空隙;
扶手可设置为双重高度(900和750mm两种)
2.2.4卫生间设计要点
无障碍设计,面积比普通住宅的厕所大。
独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。
选用洁具便于乘轮椅者使用,平底防滑式浅浴盆。
地面材料防滑并易清洗。
冷、热水混合式龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。
浴室设计要点
2.2.5厨房设计要点
2.2.6居室设计要点
2.3物理环境
Ø室内采暖、热水及空调降温设备地设置。
Ø家具选配,考虑老人逗留式活动以及家具圆滑、牢固的造型。
Ø房间色彩,以柔和淡雅的颜色过渡配置为主。
Ø室内照明,选用柔和的自然光,房间照度需比一般住宅同类房间提高2倍以上,避免采用眩光。
Ø住宅通风,标准应保持10~12回/小时。
消费者定位
购买类型
定位
文化
收入
作用
年龄
职业
行为和心理特征
置业动机
主导型
社会精英阶层
中
高
市场主流,市场领头羊,核心客户群体。
35-75岁
私企法人
金领
购买力强,成交周期短讲究面子,偏好名牌,对形象、服务要求高
赠与长辈养老
高校、事业单位、大型企业离退休高干等
高
中
市场主流,是最直接的消费群体,对项目的口碑宣传有巨大作用
50-75岁
高干
有较多积蓄,有优厚的退休金,重视生活品质,物质与精神生活并重
养老
提升型
白领技术阶层
中
高
重要客户群之一,对产品档次、品牌形象形成有提升和拉动力
35-55岁
企业中层管理人员
正处于转型期,向高品位的英才阶层靠拢,易受媒体影响,要求高品质低价格
赠与长辈投资
跟进型
生意人阶层
低
高
市场追随者,潜力巨大
年龄较宽泛
生意人、小私营业主
对资金的使用谨慎,考虑投资回报,对生活质量要求不高,缺乏城市归属感。
多半是两口之家,置业首要考虑升值潜力
投资
边缘型
普通市民阶层
低
中
数量较少,其作用是补充性的
40-55岁
考虑投资回报,有从众心理,容易被引导
投资
老年住房“两代居”模式:
同居寄宿型:
同户门、同厨房及起居室,老人居室仅附厕所或简易烹调设备
同居分住型:
同户门,厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。
邻居和住型:
分户门,同起居室,浴厕及厨房分用。
完全邻居型:
分户门,起居室相通,浴厕及厨房分用。
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