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制度和政策大纲笔记
物业管理基本制度和政策
第四章业主的建筑物区分所有权
需掌握内容
1、建筑物区分所有权的构成
1、业主对专有部分的所有权(占有、使用、收益和处分四项权利)
2、业主对建筑区划内的共有部分的共有权
3、业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权
2、行使专有部分所有权的限制
1、不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权利
2、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让
3、业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房
3、行使共有部分所有权的规定
1、业主对共有部分享有权利、承担义务,不得以放弃权利不履行义务
2、业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下,对专有部分以外的共有部分,享有占有、使用、收益、处分的权利。
要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。
业主对专有部分以外的共有部分的共有权,还包括对共有部分负有义务。
4、业主共同决定事项的表决规则
1、决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意
2、制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会和更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意
5、业主大会和业主委员会的处置权
对个别业主任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费,损害了部分业主甚至是全体业主的合法权益,业主大会和业主委员会,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。
6、建筑物及附属设施的管理形式
1、业主可以自行管理,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理
2、对建筑单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换
3、物业服务企业或其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督
7、业主的诉讼权利
1、业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销
2、业主行使上述权利时,应当在知道权利被侵害之日起一定期限内(一般为一年)向人民法院提出撤销的请求,向有管辖权的人民法院提出,要有明确的诉讼请求和事实、理由等
3、业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
共同受到侵害的业主,可以推选代表人,依据《民事诉讼法》等法律的规定,向人民法院提出讼诉
需熟悉内容
8、住宅改变经营性用房的条件
1、这会造成来往小区人员过多,外来人员杂且乱,干扰业主的正常生活,增加了小区不安全、不安定因素,弊端多,危害性大。
同时,也会造成国家税费的大量流失
2、要改变性质,应办理相应的审批手续,符合国家卫生、环境保护要求,且在遵守法律、法规以及管理规约的前提下,必须征得有利害关系的业主同意,这两个条件必须同时具备,才可将住宅改变为经营性用房
9、建筑区划内道路、绿地、物业用房的归属
1、建筑区划内的道路属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外
2、建筑区划内的绿地属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外
3、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于全体业主共有。
未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途
10、建筑区划内车位、车库的归属
1、建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要
2、建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定
3、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有
11、业主共同决定事项的范围
1、制定和修改业主大会议事规则
2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
3、选举业主委员会和更换业主委员会成员
4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
6、改建、重建建筑物及其附属设施
7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项
12、建筑物及附属设施维修资金的所有权及使用
建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。
经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。
维修资金的筹集、使用情况应当公布。
13、管理费用分摊与收益分配
建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑总面积的比例确定。
需了解内容
14、《物权法》的立法背景与现实意义
1、2007年3月16日,十届全国人大五次会议正式通过了《中华人民共和国物权法》,该法已于2007年10月1日起正式实施。
2、现实意义
(1)《物权法》作为规范我国财产法律关系基本法律,是权利人对动产和不动产实施占有、使用、收益和处分的基本准则
(2)是《物业管理条例》颁布以来,又一部对物业管理行业产生深远影响的法律
(3)其中第六章“建筑物区分所有权”的有关规定,奠定了物业管理的民事法律基础
15、建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权,是指多个业主共同拥有一栋建筑物时,各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。
其他内容
16、建筑区分所有权的作用
建筑物区分所有权是一个集合权,三种权利具有不可分离性。
在这三种权利中,业主对专有部分的所有权占主导地位,是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础和前提。
17、业主大会、业主委员会的设立
1、业主可以设立业主大会,选举业主委员会。
业主大会是业主的自治组织,是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。
业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构,按照业主大会的决定履行管理的职责
2、地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会,给予指导和协助
(1)提供想选的法律、法规iji规章
(2)提供已成立业主大会的成立经验
(3)帮助成立筹备组织
(4)提供政府部门制定的业主大会议事规则、业主管理规约等示范文本
(5)协调业主间的不同意见
(6)为业主大会成立前的相关活动提供必要的场所
(7)积极主动参加业主大会的成立大会等
18、业主大会和业主委员会的决定效力
1、业主大会或者业主委员会作出的决定,对业主具有约束力
2、该决定必须是依法设立的业主大会、业出主委员会作出的
3、必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的
4、必须是符合法律、法规及规章,不违背社会道德、不损害国家、公共和他人利益的决定,上述几条必须同时具备。
否则,决定对业主没有月约束力
5、作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门,应当责令限期整改或者撤销其决定,并通告全体业主
第一章物业管理概述
需掌握内容
1、对《条例》所称物业管理定义的理解
1.物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。
2.物业管理活动的基础是物业管理服务合同。
3.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
Ø对房屋等建筑物的管理,主要有三种方式:
一是业主自己进行管理;二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司;三是业主选聘物业服务企业进行管理。
《条例》调整和规范的范围仅限于第三种方式。
《条例》并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理。
2、《条例》确定的基本法律关系
1.业主相互之间的关系
2.物业服务企业和业主之间的关系
3.开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系
4.供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系
5.社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系
6.物业管理各方主体与政府之间的关系
Ø业主相互之间的关系——业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定,包括管理规约等,视为全体业主的共同决定,对全体业主具有约束力。
Ø业主和物业服务企业之间的关系——双方通过签订物业服务合同,形成了物业服务企业服务,业主支付物业管理费用的等价交换关系。
Ø物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者之间的关系,明确了物业管理活动的基本内容。
Ø开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系——建立在两个合同基础上,一是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同,另一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。
Ø公用事业单位与业主之间也是合同关系,但与物业服务企业之间没有合同关系,物业企业代为向业主收取有关费用,应当与公用事业单位签订委托合同。
3、《条例》的立法指导思想主要表现在以下三个方面:
1.强调保护业主的财产权益,协调单个业主和全体业主的共同利益
2.强调业主和物业服务企业是平等的民事主体,是服务和被服务的关系
3.强调业主和物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项
需熟悉内容
1、物业管理的基本特征——社会化、专业化、市场化。
1.社会化的两个基本含义——一是物业所有人要到社会上去选聘物业服务企业,二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
2.现代化社会大生产的社会专业分工,是实现物业管理社会化的必要条件。
3.物业管理的专业化就要求物业服务企业必须具备一定的资质等级,要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。
4.市场化是物业管理最主要的特点。
双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
Ø物业管理的市场化特征的体现
1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变
2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应
3.物业管理活动应遵循市场原则
4.非市场性的房屋管理不属于物业管理
2、物业管理在社会经济中的地位和作用
1.实施物业管理有利于促进经济增长
2.实施物业管理有利于提高人民群众居住质量
3.实施物业管理有利于增加就业
4.实施物业管理有利于维护社区稳定
5.实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展
3、《条例》确立的基本制度
创设了业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度
需了解内容
4、物业管理的产生和发展
1.物业管理起源于19世纪60年代的英国,奥克维娅.希尔女士为其名下出租的房屋制订了一套行之有效的管理办法。
2.英国成立了非盈利性组织——皇家特许屋宇经理学会
3.20世纪初,美国成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会
4.1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理公司——深圳市物业管理公司挂牌成立
5.1993年,深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——深圳经济特区住宅小区物业管理条例
6.1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》,确立了物业管理新体制,为我国房地产体制改革指明了方向
5、我国物业管理制度建设的历史沿革
在我国短暂的物业管理发展史中,政府之所以起到不可或缺的作用,主要基于以下三个原因:
7.我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期,由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式,需要政府发挥应有的作用
8.物业管理是我国城市管理的重要组成部分,物业管理的水平直接关系到城市管理的水平,而城市管理是政府的主要职能,从城市管理职能角度考虑,政府必须对物业管理进行适度干预
9.普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题,直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定,需要政府从全局的高度进行必要的兼管
从我国物业管理制度建设的历史沿革来看,《条例》为分水岭,《条例》颁布前的物业管理政策法规主要体现以下特点:
一是借鉴性,二是过渡性,三是针对性。
《城市新建住宅小区管理办法》,《全国优秀管理住宅小区标准》,《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》,物业管理从业人员培训合格上岗制度,《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》,《物业管理企业财务管理规定》,《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》,《物业管理企业资质管理试行办法》,《住宅室内装饰装修管理办法》。
《条例》颁布后,物业管理政策法规体现出如下特点——配套性,经验性,操作性。
其他内容
Ø物业服务企业可以接受业主和使用人的特别委托,为其提供物业服务合同约定之外的服务项目,也可接受供水、供电、供气、供热等公用事业单位的委托,有偿为其向业主代收有关费用。
Ø《条例》调整的范围
10.既调整住宅物业的物业管理活动,也调整非住宅物业的物业管理活动。
11.既包括城市,也涵盖乡村。
Ø房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。
Ø任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定,都必须取得多数业主的同意,采取的途径就是召开业主大会,以少数服从多数的原则决定。
Ø将市场原则作为物业管理活动的前提条件,其主要目的在于:
1.强调业主在市场活动中的自主权
2.强调物业管理活动必须纳入市场秩序
Ø凡是房屋管理的方式仍然保留着行政管房的本质特征,从严格意义上说,这不是市场关系,不属于《条例》调整的范畴。
Ø《条例》将业主选聘物业服务企业,并和物业服务企业签订物业服务合同,作为物业管理活动的前提条件。
Ø《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下,突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。
Ø开发建设单位在物业管理活动中的义务是:
制定临时管理规约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业服务企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任等。
Ø社区居委会是基层群众行自治组织,与业主大会之间不存在隶属关系,也不是上下级关系。
业主大会和业主委员会作出决定应当告知居委会,听取居委会建议,相互协作共同做好维护物业管理区域的社会治安等相关工作。
物业服务企业与居委会之间没有法律上的权利义务关系。
Ø物业管理各方主体与政府之间的关系——政府不能随便运用自己拥有的公共权力进行干预,更不能主动介入到这种活动中去。
它与各方主体之间是一种行政法律关系,应充分发挥市场机制的作用,强化合同的地位和效用,主要由当事人通过合同来约束民事行为以及解决产生的纠纷。
Ø目前,我国城镇居民人均住房面积超过26平方米,提高居住质量,既要靠住宅建设的科技进步,也要有良好的物业管理。
第二章物业管理服务
需掌握内容
19、物业管理服务的特点:
公共性和综合性、广泛性和差异性、即时性和无形性、持续性和长期性
20、物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系,双方交易的标的物是物业管理服务。
21、物业管理服务,是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性服务。
物业管理服务包括两方面的内容:
1、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。
2、维护相关区域内的环境卫生和秩序。
3、具体的说,就是以下八大方面
(1)房屋共用部位的维修、养护和管理
(2)房屋共用设施设备的维修、养护和管理
(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护和管理
(4)环境卫生与绿化管理服务
(5)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务
(6)物业装饰装修管理服务
(7)物业档案资料的管理
(8)专项维修资金的代管服务
22、物业服务成本的构成
包干制:
1、管理服务人员的工资、社会保险和福利
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
3、清洁卫生费用
4、绿化养护费用
5、秩序维护费用
6、办公费用
7、固定资产折旧
8、物业共用部位、共用设备设施及公众责任保险费用
9、经业主同意的其他费用
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金列支,不得计入物业服务支出或者成本
23、物业服务定价成本监审的原则——合法性原则、相关性原则、对应性原则、合理性原则
24、包干制和酬金制的收费形式
1、包干制收费形式——业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。
是我国目前住宅物业服务收费普遍采用的形式。
收费形式比较简单,透明度不高。
2、酬金制收费形式——在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。
在非住宅项目和高档住宅物业管理中采用。
酬金制要求业主按照经过审议的预算和合同约定,先行向物业服务企业预付物业服务支出。
物业服务企业对所收的物业服务支出仅属代管性质。
25、(前期)物业服务合同的主要内容
1、物业管理事项
2、物业服务质量
3、物业服务费用
4、双方的权利义务
5、专项维修资金的管理与使用
6、物业管理用房
7、合同期限
8、违约责任
9、除此以外,还包括合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式
26、物业使用和维护的有关规定
1、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变
(1)确需改变的,应依照法律程序进行,向规划部门提出申请,经批准后方可实施。
(2)如物业服务企业确需改变的,物业服务企业向业主大会讨论决定同意后,由业委会依法办理有关审批手续。
(3)确需改变公共文化体育设施用途的,有关地方人民政府在作出决定前,应当组织专家论证,并征得上一级人民政府文化行政主管部门、体育行政主管部门统一,报上一级人民政府批准,涉及大型设施的,应当举行听证会。
2、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘——确需占用的,在征得有关单位同意后才能施工,并在约定期限内恢复原状
3、公用事业应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任
4、业主装饰装修房屋应当依法规范
5、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定——收益应当优先补充住宅专项维修资金,业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用
需熟悉内容
27、普通住宅小区物业管理服务的标准
序号
项目与内容
一级
二级
三级
1
基本要求
签订合同,权利义务明确
承接查验手续齐全
管理和操作人员持证上岗
有完善的物业管理方案,质量、财务、档案等管理制度健全
统一着装、佩戴标识、主动热情
公示24小时服务电话,急修半小时到场,有相关记录
公示16小时服务电话,急修1小时到场,有相关记录
公示8小时服务电话,报修按预定时间时到场,有相关记录
提供特约服务和代办服务,公示
————
按规定公布收支情况
规范使用维修资金
每年至少1次征询业主意见,满意度80%以上
每年至少1次征询业主意见,满意度75%以上
每年至少1次征询业主意见,满意度70%以上
2
房屋管理
对共用部位进行日常管理和维修保养,记录齐全
根据房屋使用年限,定期检查,需维修的,小修的及时修复,中、大修的编制维修计划和维修资金使用计划,向业主大会报告,根据决定组织维修
每日1次巡查单元门、楼梯通道、共用部位门窗、玻璃,做好记录
每3日巡查1次单元门、楼梯通道、共用部位门窗、玻璃,做好记录
每周巡查1次单元门、楼梯通道、共用部位门窗、玻璃,做好记录
按规定进行装修管理,履行应尽义务,每日巡查1次施工现场,发现违规,及时报告
按规定进行装修管理,履行应尽义务,每3日巡查1次施工现场,发现违规,及时报告
按规定进行装修管理,履行应尽义务,至少2次施工现场,发现违规,及时报告
对乱搭建和改变用途的,及时劝阻,并报告
主出入口有平面示意图,主要路口有路标,有明显标识
主出入口有平面示意图,有明显标识
有明显标识
序号
项目与内容
一级
二级
三级
3
共用设施设备维修养护
对共用设施设备进行日常管理和养护(依法应由专业部门负责的除外)
建立设备台账,运行、检查、维修、保养记录齐全
标志齐全规范,责任人明确,严格执行规范规程,设备运行正常
严格执行规范、规程,设备运行正常
定期组织巡查,做好记录,中、大修的编制维修计划和维修资金使用计划,向业主大会报告,根据决定组织维修
载人电梯24小时正常运行
载人电梯早6点晚12点运行
消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通
设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象
--------
小区道路平整,主要道路及停车场交通标志齐全,规范
小区主要道路及停车场交通标志齐全
--------
路灯、楼道灯完好率不低于95%
路灯、楼道灯完好率不低于90%
路灯、楼道灯完好率不低于80%
容易危及人身安全的设备设施有明显警示标志和防范措施;对各类突发设备故障有应急方案
4
协助维护公共秩序
小区主出入口24小时站岗值勤
小区主出入口24小时值勤
小区24小时值勤
对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次,配有安全监控设施的,实施24小时监控
对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次
对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次
对进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放
对进出小区的车辆实施管理,引导车辆有序通行、停放
车辆停放有序
对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理
对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理
--------
对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施
5
保洁服务
高层按层、多层按幢设置垃圾桶,生活垃圾每天清运2次,垃圾袋装化,保持垃圾桶清洁,无异味
按幢设置垃圾桶,生活垃圾每天清运1次
小区内设有垃圾收集点,生活垃圾每天清运1次
小区道路、广场、停车场、绿地等每天清扫2次;电梯厅、楼道每日清扫2次,每周拖洗1次;底层共用大厅每天拖洗1次;楼梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次;及时清除区内道路积水、积雪
小区道路、广场、停车场、绿地等每天清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次,半月拖洗1次;楼梯扶手每周擦洗2次;共用部位玻璃每月清洁1次;路灯、楼道灯每季度清洁1次;及时清除区内主要道路积水、积雪
小区公共场所每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次;共用部位玻璃每季度清洁1次;路灯、楼道灯每半年清洁1次
共用雨污水管道每年疏通1次;雨污水井每月检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次,每半年清掏1次,发现异常及时清掏
区内公共雨污水管道每年疏通1次;雨污水井每季度检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每2个月检查1次,每年清掏1次,发现异常及时清掏
区内公共雨污水管道每年疏通1次;雨污水井每半年检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每季度检查1次,每年清掏1次,发现异常及时清掏
二次供水水箱按规定定期清洗,定时检查,水质符合卫生要求
二次供水水箱按规定定期清洗,水质符合卫生要求
根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害
--------
序号
项目与内容
一级
二级
三级
6
绿化养护
管理
有专人实施绿化养护管理
--------
草坪生长良好,及时修剪和补栽补种,无杂草和杂物
对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪和养护
花卉、绿篱、树木,应根据品种和生长情况,及时修剪整形,保持观赏效果
定期清除绿地杂草和杂物
定期组织浇灌、施肥、松土,做好防涝
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