物业工程部作业指导书实例.docx
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物业工程部作业指导书实例.docx
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物业工程部作业指导书实例
质量/环境/职业健康安全管理体系文件
作业指导书
(依据ISO9001:
2000/ISO14001:
2004/GB/T28001-2001标准)
文件编号:
受控号:
部门:
工程部
版序:
A/1
批准:
审核:
编写:
(以姓氏笔画为序)
作业指导书目录
序号
文件名称
编号
页码
1
设备管理作业指导书
1-35
2
空调作业指导书
37-90
3
给排水作业指导书
91-150
4
强电作业指导书
151-199
5
弱电作业指导书
200-247
6
综合维修作业指导书
248-310
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
编号
版本/版次
A4/1
文件类别
作业指导书
页码
1/1页
文件名称
人员组织架构
生效日期
说明:
1.供暖班四班三运转,每班3人,主要工作除烧锅炉人员外对住户测温、维修等工作。
淡季时除保养外做日常维修工作。
2.高压配电室,四班三运转,每班1人,主要工作巡视各配电室,抄计量表,监测运行电流、电压及日常保养工作。
3.综合维修班4人,主要工作业主及公共区域设备设施维修、保养工作。
4.水工班分为白班和夜班,白班主要工作以日常维修、巡视及保养为主。
夜班主要以值班为主,及时完成业主和公共区域上下水报修,处理应急突发事件。
5.电工班分为白班和夜班,白班主要工作以电气日常维修、巡视及保养为主。
夜班主要以值班为主,及时完成业主和公共区域供电报修、弱电系统维修、处理应急突发事件。
编制
审核
批准
日期
日期
日期
编号
版本/版次
A4/1
文件类别
作业指导书
页码
1/2页
文件名称
工程部目标及实施措施
生效日期
质量目标
致力于保证设备设施的安全、高效运行,按照预防式维护保养方式对设备设施进行检修、维保,尽最大可能减少设备损坏,延长设备、设施的使用寿命。
1.全年因失职或玩忽职守引发的员工伤亡、公司财产报废、损毁、火灾、水浸等重大安全责任事故为“0”。
2.设备设施完好率大于98.5%。
3.维修处理率100%。
4.维修合格率到达98%,客户投诉率低于1%。
5.设备故障率低于国家标准。
6.设备使用寿命大于设备说明或相关标准。
质量目标统计
1.员工必须严格遵守XXXX物业管理有限公司的各种规程,认真严谨地对待本岗位的工作,杜绝各类因误操作、失职所引发的安全责任事故。
2.每月进行设备设施完好率的统计。
确保北京像素园区内的设备设施98%以上都处于正常投入使用的状态。
3.每月对《维修单》进行统计,保证对客户的报修及时处理,确保每一张《维修单》都得到跟踪处理。
4.每月根据《维修单》等的情况,统计客户对维修的结果是否满意。
实现目标的措施
1.工程部人员在日常工作中,必须积极配合齐心协力,作好北京像素园区设备设施运行管控的各项工作。
2.部门人员做好安全、管理工作,采取预防措施,防止发生重大设备事故和人员伤亡。
组织工程部技术人员熟悉、掌握所管辖设备性能,参与解决北京像素园区突发事故的抢修。
3.负责对北京像素园区的机电设备实施统一管理,积极做好维修运行的日常管理工作。
4.熟练掌握设备的性能和操作,加强对设备的维护和保养,为业主服务提供基本保障。
编制
审核
批准
日期
日期
日期
编号
版本/版次
A4/1
文件类别
作业指导书
页码
1/2页
文件名称
工程部岗位职责
生效日期
1目的
规定工程部各专业岗位职责及权限,明确各岗位责任。
2适用范围
工程部各专业及岗位
3部门工作职责:
3.1北京像素园区设备、设施实施的运行和维修的管理工作,管理范围:
供配电系统、照明系统、给排水系统、垂直运输系统、通风及空调系统、消防设施设备、安全防范系统、消防中控与紧急广播设备、有线电视系统的管理及一般土建项目的维修等工作。
3.2负责管理范围内设备的日常运营。
3.3根据预防式维护保养体系对管理范围内设备、设施进行巡检、维护、保养。
3.4制定预防式维护保养计划,包括巡检、维护、保养等。
3.5根据北京像素的实际情况不断引进技术,使各项设备设施电子化,并且优化人员及设备比例,以达到不断提高效能、效率及节约成本的目的。
3.6做好安全管理工作,采取预防措施,防止发生重大设备事故和人员伤亡事故。
3.7负责对特殊过程、关键过程的识别和确认,确保特殊过程、关键过程的实施。
组织工程部技术人员熟悉、掌握所管辖设备性能,参与解决北京像素突发事故的抢修。
3.8组织审核北京像素工程改造施工方案、施工预算及合同审定,建立健全工程档案。
3.9制订维修材料采购计划及工具设备的保管维护规定。
3.10负责本部门员工培训工作,使员工学习和采用新技术、新方法,不断提高业务、服务水平。
3.11负责组织对维修保养分包商的评价、管理,负责对备品、备件分供商进行评价。
3.12负责北京像素项目节能方案的制定与实施,控制北京像素项目能耗,尽量降低运行成本、提高经济效益。
3.13负责以上工作材料及费用的核定。
3.14制定职责内工作的年度预算,并上报公司。
3.15负责批准范围内费用的实施和监控。
4经理岗位职责
【管理层级关系】
直接上级:
物业总经理
直接下属:
工程主管、调度、库管
岗位职责:
4.1全部负责工程部日常运营工作。
4.2负责北京像素项目工程维修业务的组织、指导和管理工作。
4.3组织并实施经批准制订的设备更新、改造工程计划,重大维修保养计划,备件购进计划。
4.4负责北京像素项目各种机电系统及土木工程建设规划及实施。
4.5控制北京像素项目能源、降低消耗,提高经济效益。
4.6制定北京像素项目工程部年度预算及管理相关支出,对超出预算部分作出分析研究及报告。
4.7负责处理工程部职责范围发生的问题和客人对工程维修工作的投诉。
4.8深入现场掌握人员和设备状况,每周巡视两次北京像素项目机房及相关设备。
对于重要设备故障应及时到场协调处理。
4.9与有关部门协调安全、消防、环保、防疫工作。
4.10合理安排员工,负责员工的业务技术培训及业务考核。
4.11审定下属班组工作计划,统筹安排工作,检查计划执行情况。
4.12制定各项事故及应急处理程序,并定时演练,务必让各员工随时都在最佳处事状况。
4.13完成公司领导布置其他工作。
5工程主管(强电、给排水、供暖、综合维修)岗位职责:
【管理层级关系】
直接上级:
工程经理
直接下属:
工程员工
岗位职责:
7.1协助工程部经理拟定本专业各种维修、保养计划并执行。
7.2协助工程部经理做好本专业与相关政府部门的联系工作。
7.3协助工程部经理制定年度费用预算。
7.4负责部分对外设备分包合同的执行工作。
7.5组织、安排、处理突发性紧急事故及各类设备的维修、保养工作。
7.6监督北京像素项目维修、保养及翻新改造各承包商的工作,确保工作质量。
7.7拟定本专业维修、保养的材料、备件的申购计划。
7.8负责设备能源统计工作,拟定节能措施并指挥落实。
7.9负责本专业员工的技术培训工作。
7.10监督检查本专业员工的纪律、考勤及考核工作。
7.11检查本专业工单处理情况,并及时向工程主任汇报。
7.12负责协调与物业管理处其他部门的日常工作。
7.13完成上级领导安排的其他工作任务。
6、工程文员岗位职责
【管理层级关系】
直接上级:
工程部经理
岗位职责
6.1负责记录、传达公司的各种要求、通知以及业户的报修。
6.2负责有关工程维修部的内部文件、外来文件的保存与送达,执行《档案资料管理规定》。
6.3统计各专业派工单数量及完成情况。
6.4负责质量记录表格的整理、存档工作
6.5建立工具帐,执行《工具管理制度》。
6.6负责对采购物资进行初步检验,交使用岗位领班再次验收。
6.7负责工程维修部接收的各种设备设施的资料、设备图纸的接收建档和保管。
6.8执行人事部的《公司考勤刷卡规定》,及时上报出勤报表。
6.9执行请示汇报制度,严禁私自处理职权以外的事务,做好内勤工作。
6.10完成上级交办的其他任务。
7、工程部空水工岗位职责
【管理层级关系】
直接上级:
空水主管
岗位职责
7.1认真执行各项规章制度和安全操作规程,及时完成本职工作
7.2做好园区空调、供水管线、通风设备的保养工作,发生故障及时处理,保质保量完成任务。
7.3保证空调、供水管线及设备正常运行,严格遵守公司纪律,工作时不脱岗、不串岗。
7.4杜绝各类跑、冒、滴、漏现象发生,法兰螺栓无锈蚀、阀门开关灵活;水表井无积水,管道保温无脱落。
7.5熟悉掌握各阀门控制管辖区域,阀门井盖无杂物堆放。
7.6处理好业主家中有关水方面维修工作。
7.7负责保管好使用工具,工具材料不丢失、不损坏。
7.8负责给排水井清理、管道疏通工作。
7.9本岗位所发现的异常现象和隐患及时处理,自身能力不能解决的及时向
主管汇报。
7.10负责每月水表的记录工作,同时检查水表及管路连接情况是否正常。
7.11负责做好检查记录,维修保养记录。
7.12认真做好能耗记录,认真履行值班检查制度
8、工程部电工岗位职责
【管理层级关系】
直接上级:
电气主管
岗位职责
8.1清楚了解所辖区域内强弱电系统及其设备的性能、检查方法、控制范围及运行情况,
8.2熟悉掌握各配电设备、控制柜、照明柜及应急发电机组的操作、运行、维修规程。
按要求开闭设备,严禁私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式及设定值。
8.3严格执行公司及部门所制定的各项规章制度。
8.4依据作业规程做好巡查工作,做好巡查记录。
发现故障须立即排除,保证各系统正常运行,保证人身及财产安全。
8.5排除故障时如对总体系统运行产生影响,须立即通知电气主管及工程部经理,得到批准后方可进行。
如出现重大故障,自己无能力排除时,须立即通知电气主管。
8.6接到维修通知后,须在规定时间内赶到现场处理。
工作完成后必须认真清理现场,并须将处理结果及时上报。
8.7维修操作时,各接线、接点务必接实;各镙丝、镙母务必拧紧,各设备安装必须牢固可靠;工程部配合中控室执机人员对弱电各系统的维修保养工作。
8.8半月巡查弱电井一次,井道内须保持无杂物、无存水,各类电缆均应放置于电缆桥架内,并盖好盖板,做好检查记录。
9、值班人员岗位职责:
【管理层级关系】
直接上级:
主管
岗位职责
9.1认真进行交接班工作,严格执行配电室的各项制度。
9.2本班工作未完成时,须在接班人员协助下加班完成,接班人员须协助交班人员完成后再进行交接班。
9.3所有记录做到字迹工整、清晰、全面,记录表格保持清洁完整,不得有涂改、损坏。
9.4负责保持所有供电设备功能正常,发现问题及时处理,如需停电,须报告主管后,获得批准后方可进行。
9.5保持所管辖设备的清洁,根据安排定期清洁设备。
9.6白班倒班人员应以配电室值班不出现空缺为原则,兼有值班及维修双重职责,以配电室值班为主维修为辅。
10、工程部锅炉工岗位职责
【管理层级关系】
直接上级:
锅炉主管
岗位职责
10.1严格执行锅炉操作规程,遵守锅炉房各项规章制度,不违章操作,持证上岗,保证锅炉安全经济运行,对因违章操作造成的事故要承担责任。
对任何有害锅炉安全运行的违章指挥,有权拒绝执行,并向有关方面报告。
10.2严格遵守劳动纪律和岗位纪律,不迟到,不早退,不脱岗,不睡觉,班前、班中不喝酒,不做与司炉无关的工作。
不准无关人员进入锅炉间及控制室,离岗时要征得班长的同意,不允许让无证人员顶岗。
10.3认真填写运行记录,做到记录准确、如实,不得假报,保持运行记录完好、整洁。
10.4认真做好环境卫生,做到文明生产。
10.5定期排污,冲洗压力表,做好安全阀、超温超压报警连锁的人工试验,保持灵敏可靠。
10.6严格执行巡检制度,发现问题及时处理,无力处理的事故应立即报告班长,杜绝事故发生。
10.7接受上级主管部门和本单位的安全技术培训和监督。
加强对各岗的联系,服从班长的指挥,并做到礼貌上岗。
10.8努力学习有关锅炉安全技术知识,不断提高锅炉操作技术水平。
11、电梯维修工(供方)岗位职责
【管理层级关系】
直接上级:
工程维修部经理
岗位职责
11.1认真执行电梯维护保养的各项规定,保证电梯正常运行,以满足业户需要。
11.2认真完成保养作业项目和规定的预防性计划。
11.3对业户或有关部门的报修,应及时予以修复,保证电梯始终处于完好的运行状态。
11.4认真钻研维护技术,加强业务知识的学习,不断提高业务技术水平,为业户提供一个良好的工作环境。
11.5爱护设备,仪器,工具,做到精心使用,妥善保管,保持齐全完整和性能良好。
11.6正确和详细地填写电梯维护保养,巡视,测试工作等技术资料的记录,并每月交工程维修部妥善保管。
11.7有应急预案并具备解救电梯困人等紧急情况的处理能力。
11.8保障维保驻场人员通讯设备24小时畅通。
12、工程部综合维修工岗位职责
【管理层级关系】
直接上级:
综合维修主管
岗位职责
12.1严格各项操作规程及各项规章制度,做到文明维修。
12.2确保报修按时完成,不得积压,如有问题及时反馈给上级主管。
12.3自觉遵守园区内各项规章制度,特别是防火安全、门禁管理方面的制度,要牢固树立安全第一的思想。
12.4负责全园区的家具、门窗、墙壁、房屋、地面的日常管理维修工作。
12.5负责对园区内小型更新改造工程,装修工程的施工管理实施工作。
12.6负责道路、雨水、污水、排放设施的维修、检修工作。
12.7负责对工程机械的使用、维护、检修、管理工作及制定安全操作管理规程。
12.8负责对各类易燃、易爆物品的安全使用,保管工作,对油漆、稀料等易燃物品的使用要有安全,防火措施,对木屑、刨花要及时装袋清理工作现场。
12.9木工、油工在工作现场不准吸烟或动用明火,对电动工具应每月定期安全检查两次防止导线打火引起火灾。
12.10木工、油工工作现场要配置相应的灭火器材,并定点存放。
13、工程部库管岗位职责
【管理层级关系】
直接上级:
工程部经理
岗位职责
13.1熟悉各种材料及机具、用具、工具的用途及使用方法。
13.2对入库材料做到三不入:
13.2.1劣质材料不入库;
13.2.2数量不清,质量不足不入库;
13.2.3不能使用的机具、用具不入库。
13.3对市场采购材料,做到依实物入库,不得以票据入库,并对入库材料分类堆放,悬挂标志,做到一目了然、堆放整齐、帐物相符。
13.4每月月底对库房进行盘查,对上月的所有机械、机具、工具用具、办公用品及材料分类汇总,制表一式三份,分别上报工程部经理。
13.5各种消耗材料的发放,必须要有工程部经理批签后的领料单方可发放,部分消耗材料收回原旧物方可发放、收旧领新。
13.6各班组及个人领用的一切财物,若损坏或丢失,按其材料价列表、造册予以扣除,上报工程部经理及财务,财务扣回。
13.7树立安全第一和思想,坚持“预防为主,防消结合”的原则,杜绝火种,火源进入库房。
禁止闲杂人员进入库房,确保公司财产安全完整。
13.8常用消耗材料不足时,要提早以书面形式向经理汇报、及时购进不能影响正常生产。
13.9认真搞好各种材料的收量工作。
13.10经常保持库内、库外的环境卫生。
13.11对未经料库的项目互调材料、机具用具等,必须使用调拔单进行调运,并将当月调拔单随当月报表上报。
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批准
日期
日期
日期
编号
版本/版次
A4/1
文件类别
作业指导书
页码
1/2页
文件名称
工程部目标及实施措施
生效日期
编制
审核
批准
日期
日期
日期
一、工程维修部目标
二、工程部组织构架
三、人员岗位安排
四、日常工作安排
五、培训工作
六、人员的岗位职责
七、工程部工作内容及程序
八、管理制度
九、紧急事件响应程序
工程维修部管理方案
一、工程维修部目标
1、保修处理及时率:
100%
2、返工、返修率不高于1%
3、工程维修部确保房屋本体及设施设备安计划保养,计划完成率100%
4、设备设施完好,无重大责任事故发生。
二、工程部组织构架
三、人员岗位安排:
1.锅炉工上四班三运转,每班3人,主要工作除烧锅炉人员外对住户测温、维修等工作。
淡季时除保养外做日常维修工作。
2.高压配电室,四班三运转,每班1人,主要工作巡视各配电室,抄计量表,监测运行电流、电压及日常保养工作。
3.土木工4人,主要工作业主及公共区域设备设施维修、保养工作。
4.水工分为白班和夜班,白班主要工作以日常维修、巡视及保养为主。
夜班主要以值班为主,及时完成业主和公共区域上下水报修,处理应急突发事件。
5.电工分为白班和夜班,白班主要工作以电气日常维修、巡视及保养为主。
夜班主要以值班为主,及时完成业主和公共区域供电报修、弱电系统维修、处理应急突发事件。
四、日常工作安排
1.所有员工应提前到岗作好班前的准备工作,上班后严禁进食。
2.每天早晨上班后的第一个十分钟,由工程维修部经理及主管安排当班员工当天的工作。
3.如当天安排的工作无法完成时,维修工应在派工单上注明,并向主管说明原因。
4.所有员工的日常工作由主管、经理指派方可执行,并持派工单到所报修
地点进行修理。
5.工作完成后,由报修人在派工单上签字,修理人员签字,并交回办公室
做存档,同时填写当天日报。
6.未经领导批准、指派,不得私自外出从事维修和安装工作。
7.所有工种必须要按照本工种的安全操作规程进行操作。
8.各工种人员在接到报修单时起,就要对此维修项目负责,保证安全,保证质量,完成工作,当日内不能返工。
9.一项工作完成后,不得在其他部门长时间逗留,应立即回办公室等待下
10.员工如有事须休息时,应提前向主管请假,如有计划安排的须经部门经理批准后,方可调休。
11.在任何情况下,经理有权调动任何工种的员工参加抢修和维修。
大型活动打破工种界限,员工应无条件服从。
12.维修人员要严格执行规章制度,并作好交接班记录。
13.办公室的内务工作由文员负责,管理好所有文件、图纸、派工单及各种报表,所有上级转发文件应立即向部门经理汇报。
14.工程维修部应24小时有人值班接听电话,由各专业维修工负责。
五、培训工作
1.培训计划:
主管级以上对各岗位人员的培训,前期要求每周不低于一次,后期要求每两周一次。
主管级需要出培训计划。
2.培训内容:
岗位职责、各种管理制度、操作规程、服务流程、规章制度等。
六、人员的岗位职责
1、工程部经理岗位职责
【管理层级关系】
直接上级:
项目总经理
直接下级:
各专业主管、维修人员
【岗位职责】
负责服务区域公共设备设施的建档管理工作。
负责工程维修工作的管理,对下属的工作结果负责。
【工作内容】
(1)负责物业服务中心所辖服务区域物业的房屋建筑、公共设施、机电设备的管理工作;
(2)负责为所辖物业的公共设备系统建立全面的维修保养计划,并负责组织实施;
(3)负责建立健全部门岗位责任制;
(4)负责安排下属的工作,监督下属遵守规章制度的情况,审查提交下属的奖惩建议;
(5)负责与相关部门对接,跟踪落实遗留问题的解决;
(6)协助物业服务中心项目总经理和有关政府部门进行沟通,加强周边工作联系;
(7)制定本部门的工作计划、物资采购计划;
(8)负责安排制定、审核本部门的年度、月度费用计划;
(9)负责制定本部门的培训计划,保证员工掌握必备的专业技术和技能;
(10)负责解决入户维修所发生的问题,协助客户服务部解决有关的投诉;
(11)与其他部门加强沟通,随时提供工程方面的法规和技术支持;
(12)负责物业服务中心水、电、气总体消耗费用的数据统计记录,上报物业服务中心项目总经理;
(13)负责检查本部门的工作进度,抽查员工工作质量,定期向物业服务中心项目总经理汇报;
(14)负责编制物业接管验收方案并落实。
2、电气主管岗位职责
【管理层级关系】
直接上级:
工程部经理
直接下级:
电力维修人员
【岗位职责】
1)正确传达经理的工作指令,带领下级员工实施具体维修工作。
2)负责本组人员的日常工作分配,并对工作结果负责。
3)熟悉服务区域楼宇、各类设施、设备的分布情况,在工作中及时检查了解员工的工作质量以及安全意识,保证人身安全。
4)执行本专业保养计划,及时处理解决发现的问题,重大问题及时报告部门经理;
5)负责向工程维修部经理汇报每日工作完成情况及需要解决的问题。
6)检查员工各种记录表格,确认工作完成质量及设备的完好情况,将工作记录上报部门经理。
7)根据员工的技术特长和实际工作情况,合理分配工作,使个人技术与能力得到有效的发挥。
8)监督员工的工作程序,严格执行安全操作规程,发现违规,及时指正。
9)对重点设备设施能熟练操作,掌握日常保养与常见故障的维修。
(10)在新接收设备设施时负责对电气部分执行检查验收工作。
(11)掌握服务区域内所有电气设备运行方式的调整,提出节能降耗合理化建议。
(12)负责物业服务中心全区电力总体消耗费用的数据统计记录,上报部门经理。
(13)每周要有工作总结,要对员工进行服务意识、岗位安全的培训。
(14)按计划实施监测计量装置的检测工作。
3、工程部综合维修主管岗位职责
【管理层级关系】
直属上级:
工程部经理
直属下级:
综合维修工
【岗位职责】
(1)对工程部经理负责,并完成部门经理交办的各项任务;
(2)熟悉和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程;
(3)负责协助公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作;
(4)负责协助项目其他部门处理小区工程维修投诉的解释和处理工作。
(5)负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准,监督维修人员及时为住户提供服务,并按维修回访要求对住户进行回访,确保维修质量并采取有效措施改进服务;
(6)负责小区已接管项目公共区域所有设施的管理、维修和维护工作;
(7)负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划,协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。
向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结;
(8)负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作,每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结;
(9)负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。
遇特殊天气
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