郴州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法征地拆迁律师燕薪.docx
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郴州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法征地拆迁律师燕薪
郴州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法
第一章总则
第一条为了规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)等相关法律、法规的规定,结合我市实际,特制定本办法。
第二条为了公共利益的需要,在本市行政区域内征收国有土地上单位、个人的房屋,适用本办法。
第三条房屋征收与补偿工作应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
第四条市、县(市)人民政府负责本行政区域内的国有土地上房屋征收与补偿工作。
市房产管理局为市人民政府确定的国有土地上房屋征收部门(以下简称市房屋征收部门),下设市房屋征收管理处,负责全市范围内国有土地上房屋征收与补偿的监督、指导、管理工作。
市房屋征收部门具体负责组织实施由市政府指定的国家、省、市重点项目在市城市规划区范围内国有土地上房屋征收与补偿工作;市房产管理局设立的房屋征收实施单位,接受市房屋征收部门委托承担实施郴州市城市规划区范围内的房屋征收与补偿具体工作。
北湖区、苏仙区明确房屋征收实施单位的,接受市房屋征收部门委托承担实施辖区内的房屋征收与补偿具体工作。
各县(市)人民政府确定的国有土地上房屋征收部门,依法开展本行政区域内的国有土地上房屋征收与补偿工作;各县(市)明确的房屋实施单位,接受房屋征收部门的委托承担实施本行政区域内房屋征收与补偿具体工作。
市经济技术开发区、有色工业园区、出口加工区等园区内的国有土地上房屋征收与补偿工作由市房屋征收部门组织实施,可以委托有关管委会承担实施房屋征收与补偿的具体工作。
第五条房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门也可委托行政事业单位及基层组织承担实施房屋征收与补偿具体工作。
房屋征收部门委托房屋征收实施单位实施房屋征收工作的,应当与房屋征收实施单位签订委托合同。
委托合同应明确委托权限、范围以及双方的权利和义务等事项。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。
第六条市、县级人民政府发展改革、规划、国土资源、财政、维稳及乡镇人民政府、街道办事处等部门,应当根据《条例》及有关征收补偿的规章制度和本办法的规定,履行职责,分工负责,紧密配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
市、县级人民政府公安、建设、城管、环保、人力资源与社会保障、教育、民政、文化、交通、工商、物价、税务、审计、监察等部门,应当根据《条例》及有关规章制度和本办法的规定,依照各自职责,积极配合实施国有土地上房屋征收与补偿工作。
第七条任何组织和个人对违反《条例》和本办法规定的行为,都有权向人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。
接到举报的部门、单位应当及时核实、处理。
监察部门应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门和单位及其工作人员的监察。
第二章征收决定
第八条为了公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县(市)人民政府作出房屋征收决定:
1、国防和外交的需要。
2、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要。
3、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要。
4、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要。
5、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。
6、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
属重、特大公共利益项目,确有需要的,经市、县(市)人民政府常务会议决定,纳入国民经济和社会发展年度计划后,并经市、县(市)人大常委会审核通过后实施征收。
第九条依照本办法第八条的规定,确需征收房屋,应当符合市、县(市)国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。
符合征收条件的应当向房屋征收部门提出申请,并提交以下资料:
(一)发展改革部门出具符合国民经济和社会发展规划的证明材料;保障性安居工程建设、旧城区改建还需出具纳入国民经济和社会发展年度计划的材料。
(二)规划部门出具符合城乡规划和专项规划的证明材料和附图。
(三)国土资源部门出具符合土地利用总体规划的证明材料和附图。
第十条保障性安居工程和旧城区改建项目计划由市、县级住房保障部门申报,发展改革部门会同房屋征收等相关部门编制,报同级人民政府同意后,按相关程序纳入国民经济和社会发展年度计划。
第十一条房屋征收范围确定后,由房屋征收部门或其委托的实施单位对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积、土地权属等情况组织调查、登记、建档。
被征收人应当配合,如实反映情况、提供资料,并对反映的情况及提供资料的真实性、合法性、有效性负责。
调查结果应当及时在房屋征收范围内向被征收人公布,被征收人对登记调查结果有异议的,征收部门应当进行核实。
第十二条房屋征收范围确定并公布后,房屋征收部门应当书面通知规划、国土资源、建设、房产、工商、税务、公安等有关部门暂停办理新建、扩建、改建、改变房屋用途、抵押、过户、析产、租赁、新增地役权、户口迁移等不当增加补偿费用的相关手续。
暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。
暂停期限最长不得超过1年。
房屋征收范围确定并公布后,房屋征收部门应当委托房地产评估机构对征收范围内被征收房屋进行预评估。
市、县(市)人民政府维稳部门应当按照有关规定指导对征收项目进行社会稳定风险评估,市、县(市)人民政府作出房屋征收决定前,出具项目书面社会稳定风险评估报告的审核意见。
第十三条房屋征收部门拟定征收补偿方案报同级人民政府核定。
征收补偿方案应包括以下内容:
①.征收及补偿的依据;②.征收范围及时限;③.征收补偿的标准和方式;④.用于产权调换房屋的地点、面积和结算标准;⑤.临时过渡方式;⑥.奖励和补助标准;⑦.签订房屋征收补偿协议的期限;⑧.被征收房屋类似房地产市场价格预评估基数和征收补偿费用预算;⑨.其他需要说明的事项。
第十四条房屋征收部门报请市、县(市)人民政府对征收补偿方案进行论证需提交以下资料:
1、房屋征收申请书及审核意见。
2、拟定的征收补偿方案。
3、发展改革部门出具的符合国民经济和社会发展年度计划的证明材料;保障性安居工程建设、旧城区改建还需出具的纳入国民经济和社会发展年度计划的材料。
4、规划部门出具的符合城乡规划和专项规划的证明材料和附图。
5、国土资源部门出具的符合土地利用总体规划的证明材料和附图。
6、财政部门出具的对国有资产处置文件、征收补偿资金、安置房源落实情况的证明材料。
7、征收实施单位有关材料。
8、市、县(市)人民政府认为需要的其他资料。
市、县(市)人民政府应当及时组织有关部门进行论证,并予以公布,征求公众意见。
征求意见期限不得少于30日。
第十五条房屋征收部门根据征求意见的情况,对征收补偿方案进行合理调整。
征求意见情况和根据公众意见修改的情况应当报请市、县(市)人民政府及时公布。
因旧城改建需要征收房屋,1/2以上被征收人认为征收补偿方案不符合规定的,市、县(市)人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。
第十六条市、县(市)人民政府作出房屋征收决定前,房屋征收部门根据调查情况、房屋预评估和拟定的征收补偿方案编制项目征收补偿费用预算,报同级财政部门审核,财政部门应积极筹措征收补偿费用,在作出征收决定前足额到位、专户存储、专款专用。
市、县(市)人民政府确定征收范围后,财政部门应当及时将房屋征收工作经费拨付至房屋征收部门,用于开展被征收房屋调查、认定、处理和房屋预评估及具体的征收工作等事项。
人民政府作出征收决定时,财政部门应当将征收补偿费用及时、足额拨付至征收部门。
征收部门按照项目进度和签约情况及时使用、支付征收补偿费用。
第十七条市、县(市)人民政府根据征求意见等相关情况,决定是否作出房屋征收决定。
房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定后,应及时在征收范围内公告。
公告应当载明征收补偿方案、实施单位、达不成协议或被征收房屋所有权人不明确的处理办法以及行政复议、行政诉讼权利等应当公告的事项。
房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。
第三章补偿
第十八条房屋征收补偿包括:
1、被征收房屋价值的补偿;
2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县(市)人民政府根据项目实际情况制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。
第十九条市、县(市)人民政府作出房屋征收决定前,由规划部门负责会同国土资源、建设、房产、公安、工商、城管等有关部门依法对征收范围内未经登记和改变使用性质的建筑进行调查、认定和处理。
未登记建筑和改变使用性质的建筑认定和处理的具体办法由市规划部门组织制定并报市人民政府批准执行。
对认定为合法建筑和未超过批准年限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准年限的临时建筑的,不予补偿。
第二十条对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的价格值,由具有相关资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
房屋征收部门应当每年公布信誉好、实力强、具有相应资质的房地产价格评估机构名单。
第二十一条征收决定公告后7日内,房屋征收部门应当组织被征收人协商选定评估机构。
房屋征收部门应当提供3家以上专业能力强、社会信誉好的房地产价格评估机构供被征收人选择。
第二十二条被征收人不能协商一致选定评估机构,房屋征收部门应组织被征收人代表和公众代表,通过抽签、摇号等方式选定评估机构,并邀请公证部门对选定过程和结果进行现场公证。
选定结果在被征收范围内予以公布。
第二十三条房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。
评估结果在被征收范围内予以公布。
房地产价格评估机构应对其评估结果负责。
评估时点为房屋征收决定公告之日。
第二十四条对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的,可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第二十五条被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的,征收部门应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋评估价值与用于产权调换房屋市场评估价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅的,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县(市)人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十六条征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,在房源和轮候时间上优先给予住房保障。
征收住宅房屋建筑面积在45m2以下(在本市规划区内另有住宅的,合并计算面积),按以下方式给予补偿:
1、选择货币补偿的,按建筑面积45m2的评估价计算。
2、选择产权调换安置的,被征收人按建筑面积45m2计算调换后,再由被征收人按评估价购买产权调换房屋超出45m2以外的房屋面积,双方应当结算差价。
3、被征收人已享受过住房保障待遇的,按征收房屋建筑面积进行补偿。
第二十七条因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。
征收生产、经营用房,按照拆卸、搬运、安装生产设备的实际开支支付搬迁费用,对无法搬迁或无法恢复使用的设备按所废弃生产设备的剩余实际价值给予相应补偿。
第二十八条选择房屋产权调换需要过渡安置的,征收部门应当与被征收人按产权调换房屋(期房)的合理建设工期约定过渡期限。
过渡期限计算自被征收人腾空房屋交付拆除之日起至产权调换房屋交付之日止。
因房屋征收部门的责任延长过渡期限的,从逾期之日起,房屋征收部门应按下列规定向被征收人支付临时安置费:
(一)自行安置过渡的,超过约定过渡期限在1年内,按约定过渡费标准的50%增付临时安置费;超过约定期限在1年以上的,按约定过渡费标准的100%增付临时安置费。
(二)由征收部门提供周转房的,除另有约定以外,超过约定过渡期限在1年以内的按自行安置过渡超过1年的标准支付临时安置费;超过约定过渡期限在1年以上的,按自行安置过渡超过2年的标准支付临时安置费。
第二十九条对因征收经营性房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
第三十条被征收房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋权属证书和房屋登记簿为准;已经改变用途的,以规划部门和其他有关部门的相关文件为准。
对涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护的房屋,依照有关法律、法规的规定办理。
第三十一条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、奖励和补助、装饰装修补偿等事项,订立补偿协议。
补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。
第三十二条因下列情形,房屋征收部门报请市、县(市)人民政府依法作出补偿决定:
(一)在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议。
(二)产权不明晰的房屋及其附属物、构筑物。
(三)无人管理的房屋及其附属物、构筑物。
(四)房屋所有权人死亡,无人继承或继承人不明确。
(五)法律、法规规定的其他情况。
补偿决定应当在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平,并包括本办法第三十一条第一款规定的事项。
被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
第三十三条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁
市、县(市)人民政府作出补偿决定对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
禁止建设单位参与搬迁活动。
第三十四条市、县(市)建设行政主管部门负责本行政区域内被征收房屋拆除中的安全监督管理工作。
房屋拆除必须由具有相应资质等级的建筑施工单位承担,建筑施工单位对承接的房屋拆除工程承担全部责任,并为房屋拆除施工人员办理意外伤害保险。
第三十五条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县(市)人民政府依法申请人民法院强制执行。
强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
第三十六条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
征收项目工作经费按征收补偿费用总额的5%-8%标准列支,先行拨付使用。
审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并依法公布审计结果。
第四章法律责任
第三十七条市、县级人民政府和涉及房屋征收的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由省人民政府或者市人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承当赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十八条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。
第三十九条采取暴力、威胁等方式阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。
第四十条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。
第四十一条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五章附则
第四十二条本办法自公布之日起实施。
2004年4月12日发布的《郴州市城镇房屋拆迁管理办法》同时废止。
本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁。
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