拿地可行性报告模板.docx
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拿地可行性报告模板
第一部分:
项目概况
—、宗地位置
宗地所处城市的地理位置,项目地段的定性描述。
附图:
项目在该城市的区位图,与标志性建筑物的相对位置和距离等。
二、宗地现状
1、四至范围。
2、地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较。
3、地面现状及完整性,包括宗地内是否有水渠、沟壑及高压线等对开发有较大影响的因素;土地及周边是否有化学污染、放射性、
特殊气味及易燃易爆危险源;是否有市政代征地、绿化带、铁路线、市政道路、江河湖泊等因素分割土地。
4、地面建筑物及现有单位和居民情况(指未拆迁完成的项目),包括具体居住人数、户数,单位数量、规模等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响。
5、地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠等情况。
6、地质情况,包括土质、承载力、地下水位和抗震性要求等。
附图:
地形地貌平面图,标记四至范围及相关数据,反映宗地地形地貌。
三、项目周边的社区配套
(一)周边3公里范围内的社区配套
1、交通:
项目周边的公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;
近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程
2、
教育:
大中小学及教育质量情况。
3、
医疗:
医院等级和医疗水平情况。
4、
大型购物中心、主要商业和菜市场等。
5、
文化、体育、休闲娱乐设施。
6、
银行、邮局及其他配套设施。
(二)周边3公里外但可辐射范围内的主要社区配套
四、大市政配套
1、道路现状及3年内规划:
包括现状的主要道路及路幅,规划道路及路幅,规划实施的时间,与宗地的关系及影响。
2、供水、雨水、污水管线状况:
现有管线走向、管径及未来规划和实施时间。
3、电力及通讯(有线电视、电话、网络)管线状况:
现有线路走向、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。
4、燃气管线状况:
现有管线走向、管径、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。
5、供热及生活热水管线状况:
现有管线走向、管径、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。
五、规划控制要点
1、
总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
等。
2、住宅建筑面积、公建建筑面积,配套设施面积,地上及地下建筑面积,计容积率建筑面积,可售建筑面积等。
3、综合容积率、住宅及公建分地块容积率,车位配比等。
4、建筑密度、绿化率及控高。
5、其他。
附表:
项目用地及主要规划指标(参考表一)
第二部分:
法律及政策性风险分析
一、法律风险
1、土地性质、类别和土地所有权的归属,如果是系统内土地资源,应明确是锦鲤中心土地还是股份公司土地;股份公司土地应明确是出让地还是作价出资土地,以及原土地出让金额或作价出资额。
2、项目取得的方式和步骤,应明确项目通过何种方式获得,包括土地竞拍/土地变性/股权转让/项目转让等,在项目取得过程中的不确定因素,是否涉及拆除铁路专用线等特殊设施及其影响因素。
3、项目取得的主要程序,需要政府有关部门批准的主要环节和审批时间,可能存在的法律风险和应对措施。
4、项目合作方式及风险评估:
包括是否有合作方,合作采用的主要方式,合作方的背景及实力,合作的主要目的,可能存在的法律风险因素等。
二、政策风险1、当地政府对外来投资者的态度,政府有关部门的工作作风和办事效率等。
2、当地政府对本项目的关注程度,与政府的合作关系,可以利用的公共关系资源。
3、近期已出台或可能出台的有关政策对本项目的主要影响和风险因素。
三、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法和规性,以及项目可能存在的政策风险和风险的可控性进行总体评价。
第三部分:
区域房地产市场分析
一、城市宏观经济分析
1、项目所在城市宏观经济状况:
包括产业结构、GDP、财政收入、人口、居民收入及消费结构,与同类城市的比较分析等。
2、当地城市的近期和中期发展规划、功能布局、基础设施等与项目开发密切相关的其他情况。
3、项目所在区域在城市中的地位及发展方向。
二、城市及区域房地产市场发展状况
1、城市房地产市场的主要发展指标:
包括近三年城市房地产市场的
基本情况,年开工量/竣工量,年供应面积/销售面积,销售金额/销售均价,房地产开发投资及土地供应及成交情况等。
2、区域房地产市场在城市中的地位及占比:
项目所在区域房地产市场的主要发展状况与数据,在所在城市的地位及占比情况。
3、已进入区域房地产市场的主要开发商及基本发展状况
三、区域房地产市场供求分析
1、前3年及未来5年内区域土地市场状况:
包括土地供应及成交的整体状况,成交面积及价格的变化,土地供应方式和供应结构等。
2、区域内各档次产品的供应状况:
各档次产品的主要特征,尤其是与本案类似物业的特征,包括产品形式、开发规模、开发周期、平均售价、平均去化率等。
3、区域内竞争楼盘的基本状况及比较分析。
4、结论:
本案在区域内的市场机会与竞争态势,拟开发产品的价位区间及产品形式,本项目在开发中的营销焦点问题。
四、项目目标客户群和市场定位
1、本项目的主要目标客户群:
分析目标客户群的主要特征,包括区域来源、行业特点、产品偏好、购买方式、关注点与主要诉求等,初步确定目标客户群的辐射范围。
2、项目的基本市场定位结论及产品建议。
第四部分:
规划设计初步方案
一、规划设计的可行性分析
1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下,进行基本的建筑排列,主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。
女口:
地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质的状况、河流、道路、其他建筑物等对产品设计的影响及解决的方案。
3、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。
女口:
治安环境、噪音环境、污染环境、空气情况、危险源等因素对产品规划设计的影
响及解决方法。
4、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。
如:
商业设施(大型购物中心)、体育娱乐公园等休闲场所、学校、医院、银行等生活设施对项目规划设计影响。
二、初步规划设计思路
1、规划设计的主要思路:
产品体现的主要概念、主要设计风格、设计特点等。
2、项目的产品类型:
住宅与公建的区域分布及比例,住宅产品的主要类型(多层/高层/洋房/联排/别墅)及比例分配,户型结构和主力户型,对产品差异性的考虑等。
第五部分:
项目开发及销售计划
一、项目开发计划:
对项目分期开发建设的设想,主要分期开发方案和计划,各期开
竣工时间及工期安排,各期开工建设规模,在区域市场中的占有率等。
二、项目销售计划:
项目各期开盘销售的时间、销售价格、销售面积和销售周期,销售各期在区域中的市场占有率,实现销售计划的有关对策和措施
第六部分:
投资及收益分析
一、成本预测与分析
根据规划设计的初步方案对项目成本进行测算,并说明测算的主要依据、运用指标和计算方法。
在指标不确定或多种方案时,可进行多方案的成本测算和分析。
附表:
项目成本测算表(参考表二)
二、收益测算表与分析
根据项目与产品定位的初步方案,结合区域竞争项目的实际销售情况,确定产品的计划销售价格,进行项目的收益测算和分析,编制项目收益测算表和年度利润计划表。
附表:
项目收益测算表(参考表二);项目年度收益计划表(参考表三)
三、资金测算与分析
根据项目开发进度,制定项目资金筹措计划和销售回款计划,编制
项目的现金流量表,测算项目启动资金、最大资金占用金额和项目资金平衡时间。
附表:
项目现金流量表(参考表四);
四、投资评价指标测算与分析
根据成本和收益测算数据,计算项目的主要投资评价指标,主要包
括销售利润率、成本利润率、投资回收期、内部收益率和净现值等指标(参考表五)
1.销售利润(净利润)率:
利润(净利)/总销售收入*100%。
2.成本利润(净利润)率:
利润(净利)/总成本*100%。
3.静态投资回收期:
不考虑资金的时间价值,净收益抵偿总投资的时间。
4.动态投资回收期:
考虑资金的时间价值,项目净收益抵偿总投资的时间。
5.内部收益率:
各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。
6.净现值:
按基准收益率将各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。
7.盈亏平衡点分析:
(1)保本售价:
即销售净收入等于总投资额时的平均售价,计算公式S=C/(1-T1).
(2)保本销售率:
假设项目全部建成,已销售部分所获净利等于未销售部分成本的销售比例,计算公式R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2].
式中:
C:
表示单位成本;
R:
表示保本销售率;
S:
表示单位售价;
T1:
表示营业税率;
T2:
表示所得税率。
五、项目敏感性分析
1、成本敏感性分析,分析总成本或单项成本每上升一定比例对收益的影响程度(参考表六)。
2、售价敏感性分析,分析销售价格每上升一定比例对收益的影响程度(参考表七)。
第七部分综合分析及结论
一、项目综合分析
通过对项目所处区域房地产市场的发展情况及竞争态势,结合公司
发展战略和资源状况,对项目进行综合分析。
二、结论与建议
结合综合分析情况,确定项目的约束条件(如土地价格上限等),
得出项目的可行性结论,并提出下一步的工作建议。
参考表格
表一:
项目用地及主要规划指标
表二:
项目成本与收益测算表
表三:
项目年度收益计划表
表四:
项目现金流量表
表五:
投资评价指标测算表
表六:
成本敏感性分析表
表七:
售价敏感性分析表
表一:
项目用地及主要规划指标
地块名称
位置
区域位置
市区
四至
东
西
北
宗地用地平衡表
用地面积(平方米)
容积率
控告(米)
备注
其
/、中
建设用地面积
住宅用地
公建用地
其他用地
小计
代征用地面积
绿地
—
—
道路
—
—
其他用地
—
—
小计
—
—
合计
项目初步规划
总建筑面积
(平方米)
计容积率建筑面积
(平方米)
可售面积(平方米)
不可销售面积(平方米)
其
/、
中
地上
住宅
办公
商业
小计
地下
车库
其他
小计
合计
其他
综合容积率
建筑密度
绿化率
备注
表二:
项目成本与收益测算表
规划
指标
用地面积
(平方米)
总建筑面积
(平方米)
计容积率建筑面积
(平方米)
地下建筑面积
(平方米)
住宅
公建
合计
成本
预测
项目
建筑面积单价
(元/平米)
计容积率面积单价
(元/平米)
总金额(万元)
计算说明
一、直接成本
(一)、土地成本
1、土地出让金
2、土地契税
(二)、开发前期费
(三)、建安成本
1、地上住宅
2、地上公建
3、地下部分
(四)、红线内市政工程费
(五)、环境及配套设施费
二、间接成本
(六)、管理费用
(七)、财务费用
(八)、销售费用
(九)、营业税及附加
(十)、不可预见费
三、总成本
收益
预测
四、销售收入
1.、住宅销售收入
2、公建销售收入
3、地下车库销售收入
五、销售利润
六、所得税
七、税后利润
表三:
项目年度收益计划表
经济指标
2011年
2012年
2013年
2014年
合计
销售面积(平方米)
销售金额(万元)
结算面积(平方米)
营业收入(万元)
单位利润(元/平方米)
净利润(万元)
表四:
项目现金流量表
基准收益率(年):
时间
合计
★★★★年
★季度
★★★★年
★季度
★★★★年
★季度
★★★★年
★季度
★★★★年
★季度
★★★★年
★季度
★★★★年
★季度
★★★★年
★季度
周期序号
1
2
3
4
5
6
7
8
一、现金流出
1、土地价款
2、建设费用
3、间接费用
4、其他支出
二、现金流入
1、销售金额
2、其他流入
三、当期现金净流量
四、开累现金流量
五、净现值
六、累计净现值
表五:
投资评价指标测算表
投资评价指标
测算值
计算公式
备注
所得税前销售利润率
所得税后销售利润率
所得税前成本利润率
所得税后成本利润率
静态投资回收期
动态投资回收期
内部收益率
项目启动资金(万元)
最大资金占用(万元)
净现值(万元)
表六:
成本敏感性分析表
经济指标
预测成本
X90%
预测成本
X95%
预测成本
预测成本
X105%
预测成本
X110%
单方成本(兀/平方米)
总成本(万兀)
税前利润(万兀)
税后净利(万兀)
销售净利率
内部收益率
保本售价(元/平方米)
表七:
售价敏感性分析表
经济指标
预测售价
X90%
预测售价
X95%
预测售价
预测售价
X105%
预测售价
X110%
销售单价(元/平方米)
销售收入(万兀)
税前利润(万兀)
税后净利(万兀)
销售净利率
内部收益率
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