收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告.docx

收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告.docx

《收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告.docx（67页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告

RevisedbyJackonDecember14,2020

收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告

收购江西龙虎山仙水岩景区经营权

评估论证报告

成都三维旅游管理咨询有限公司

2001年11月

收购江西龙虎山仙水岩景区经营权

评估论证报告

项目负责人：

张江魁

项目组组长：

高平

项目组成员：

孟友

周静愚

敬敏

李旭

成都三维旅游管理咨询有限公司

2001年11月

内容提要……………………………………………………………………………………１

第一部分项目的特性……………………………………………………………………2

一、项目的由来……………………………………………………………………………2

㈠项目委托单位及其委托要求……………………………………………………………2

㈡受托单位的责任、工作程序……………………………………………………………2

二、本项目的特殊性………………………………………………………………………2

1、旅游景区的特殊性………………………………………………………………………2

2、仙水岩项目的特殊性…………………………………………………………………3

3、旅游景区特殊性、仙水岩项目特殊性决定的评估的特殊性………………………4

三、评估论证的法规和政策依据…………………………………………………………5

四、评估论证依据的数据采集、认定及调整……………………………………………5

第二部分项目现状评价…………………………………………………………………9

一、资源评价………………………………………………………………………………9

㈠道教的历史文化价值……………………………………………………………………9

㈡崖墓的历史文化、科考价值……………………………………………………………9

㈢丹霞地貌的艺术观赏、科考价值………………………………………………………10

㈣休闲度假旅游……………………………………………………………………………10

二、条件评价………………………………………………………………………………10

㈠区位条件…………………………………………………………………………………10

㈡自然条件…………………………………………………………………………………11

㈢地域组合条件……………………………………………………………………………11

㈣经营条件…………………………………………………………………………………11

三、市场与产品评价………………………………………………………………………12

㈠现有客源市场评价………………………………………………………………………12

㈡现有产品评价……………………………………………………………………………12

四、效益评价………………………………………………………………………………13

五、投资环境评价…………………………………………………………………………13

㈠硬环境评价………………………………………………………………………………13

㈡软环境评价………………………………………………………………………………13

第三部分项目发展前景分析……………………………………………………………15

一、分析的前提和几个说明………………………………………………………………15

二、龙虎山景区市场定性分析……………………………………………………………15

㈠资源定位…………………………………………………………………………………15

㈡产品定位…………………………………………………………………………………16

㈢市场定位…………………………………………………………………………………16

㈣市场划分…………………………………………………………………………………16

㈤龙虎山景区未来客源增长中可能的利好因素…………………………………………17

㈥对仙水岩的制约因素和不利因素………………………………………………………19

㈦加入WTO后对龙虎山景区的影响……………………………………………………………20

㈧定性分析的结论…………………………………………………………………………20

三、定量分析………………………………………………………………………………20

㈠对不同市场范围内旅游接待量增长趋势的综合分析…………………………………20

㈡区域旅游系统的生命周期………………………………………………………………23

F

F

㈢龙虎山旅游容量…………………………………………………………………………26

㈣2020年龙虎山景区国内旅游接待量预测…………………………………………………27

㈤仙水岩景区的接待量……………………………………………………………………31

第四部份经济分析………………………………………………………………………35

一、收入、成本及收益分析………………………………………………………………35

㈠收入分析…………………………………………………………………………………35

㈡成本分析…………………………………………………………………………………36

㈢景区经营收益分析………………………………………………………………………41

三、投资方案评估…………………………………………………………………………42

㈠几个问题的说明…………………………………………………………………………42

㈡景区资产价值评估………………………………………………………………………44

㈢内含报酬率测算………………………………………………………………………………45

㈣投资回收期法（TD）……………………………………………………………………46

四、三种评估方法所得结论说明…………………………………………………………………47

五、对四个最有价值方案的会计测算……………………………………………………………48

六、风险分析………………………………………………………………………………………54

第五部分评估结论及投资建议………………………………………………………………55

一、评估结论所依据的若干前提…………………………………………………………55

㈠政治经济和政策稳定性前提……………………………………………………………55

㈡数据真实性前提…………………………………………………………………………55

㈢自然环境保护前提………………………………………………………………………55

㈣正常有序的经营和积极促销前提………………………………………………………55

二、评估结论………………………………………………………………………………55

㈠项目的可行性……………………………………………………………………………55

㈡市场前景及投资回报……………………………………………………………………55

㈢不利因素…………………………………………………………………………………56

三、给委托单位的若干建议………………………………………………………………56

㈠对出让单位主体资格的质疑……………………………………………………………56

㈡对转让经营权范围的界定………………………………………………………………56

㈢投资开发商在上述范围内的经营管理权限的界定……………………………………56

㈣要求景区管理当局对协调仙水岩与其他景区关系作出承诺…………………………57

附件：

龙虎山景区基础数据资料

收购江西龙虎山仙水岩景区经营权

评估论证报告

内容提要

龙虎山景区是江西省主要旅游区之一，具有国家级风景名胜区、国家地质公园、国家森林公园、全国AAAA级景区等品牌，仙水岩崖墓是全国重点文物保护单位。

为筹措后续建设资金，拟以15000万元出让仙水岩经营权30年。

本评估论证的目的是：

评估仙水岩的资源价值、判断其未来发展趋势尤其是客源市场走向，同时对收购方案作财务分析。

对龙虎山景区现状的评估结果：

从资源角度看，龙虎山、仙水岩的资源具有旅游价值，但在全国范围比较，其价值一般；从市场角度看，这样的资源状况在江西这个特定区域具有较好市场价值；从开发状况和经营条件看，景区现有条件已经基本适应国内旅游接待需要并有能力支撑客源成倍增长的需要。

对项目发展前景的评估结果：

龙虎山的景区定位是融道教圣地、崖墓奇观与丹霞山水为一体的独特景观；产品定位是中国东部独有的、具有吸引力的、生态与历史文化相结合的休闲旅游产品；市场定位是以国内旅游为主的生态休闲旅游目的地。

2020年以后的旅游接待量在100万—120万人次之间，仙水岩在其中占70％左右，可达到78－86万人次。

对收购经营权方案的财务分析结果：

仙水岩的收入来源基本上只有门票收入，其成本中需要调整人力成本和促销费用两个因素。

通过资产评估法、内含报酬率测算、投资回收期法三种方法测算了20个方案并选出最有价值的4个方案。

评估论证结论：

仙水岩有较好的客源市场前景；收购经营权的经济效益在良到一般之间；有较高的现金流量；4个最有价值的收购方案内含报酬率在—％之间，静态投资回收期在9—12年之间，动态投资回收期在10－14年之间，所得税税后的回报在7879－34928万元之间，折现后在5692－19409万元之间。

第一部分项目的特性

一、项目的由来

㈠项目委托单位及其委托要求

1、委托单位

江西国力实业发展有限公司（以下简称：

委托单位）是一家在多个领域进行投资、开发、经营的集团性公司，拟投资旅游景区开发经营。

2、委托的项目

龙虎山景区是江西主要旅游景区之一，为实施发展规划，拟通过出让包括仙水岩在内的核心景区经营权以筹集后续建设资金。

根据招商文件，景区提出的要约为：

以15000万元人民币（下同）出让仙水岩经营权30年。

3、委托的要求

为了投资决策的科学性，委托专业旅游咨询公司就本项目进行评估和可行性论证。

㈡受托单位的责任、工作程序

1、受托单位

成都三维旅游管理咨询有限公司（以下简称：

受托单位）是专业旅游咨询机构，受托承担本项目的评估论证。

2、受托单位的责任

受托单位应当按照“市场优先”、“客观中立”、“不拔高不贬低”的原则，对该项目作出独立的判断和有客观依据的结论。

3、工作程序

通过现场踏勘、与相关人士座谈、查阅公开资料和财务数据、发调查表等方式广泛收集资料；进行分析研究，独立得出结论，然后撰写评估报告；委托单位聘请专家对评估报告进行评审。

二、本项目的特殊性

1、旅游景区的特殊性

旅游景区不同于其他行业，甚至与同属旅游行业的旅行社业、旅游酒店业、旅游运输业也有较大差异，其特殊性在于：

⑴门票收入是景区的最主要收入，而客源是带来门票收入的唯一途径。

景区的非门票收入（旅游商品、住宿、餐饮、娱乐等）也是完全依赖客源的。

旅游景区不同于生产企业，一个旅游景区开发完成以后，其产品可以被无限次的重复使用，除了新建、改建接待设施外，不需要继续大量投入，维护的成本也是有限的。

因而客源就成了唯一重要的收入来源。

⑵旅游景区的经营成本相对稳定，除了新增建设项目投资外，固定成本基本不随增量客源增加，变动成本随增量客源增加但主要是其中的人工费用和宣传促销费用增加。

因此，旅游景区有一个关系其生存的客源临界点，客源总量一旦越过了这个临界点，所增加的门票和非门票收入基本上可以都认为是纯收入。

⑶景区的促销力度直接关系客源的增长。

中国公民爆发式的旅游热潮并不是对任何景区一视同仁，而一定是优先选择知名度最高的、资源最珍贵、最稀缺的景区作为旅游目的地。

宣传促销得力可以使资源一般的景区炒得最热、客源最火，反之最珍贵最稀缺的资源也可能默默无闻。

⑷景区的门票定价方式不同于其他产品，考虑的无形因素（资源的等级、景区获得的品牌称号等）多于成本因素。

除了景区为了促销和在淡季给予折扣票价外，核定的门票价格只会上调而不会下调。

⑸越是成熟的景区有越多的“回头客”，他们或者作为陪同或者专门观赏某一个局部或者只是为了休闲而不再游览全程，也就不会再购买全票。

因而随着景区的成熟，门票收入不再是简单的票价与客源的乘积，而表现出边际收益递减的规律。

2、仙水岩项目的特殊性

仙水岩是一个十分特殊的项目，其特殊性在于：

⑴不是整体开发而是局部收购。

虽然仙水岩是龙虎山这个整体的核心部分，但毕竟作为一个局部。

它在外部环境、供应条件、宣传促销、客源流向等方面无一不与整体有着千丝万缕的联系，甚至在很大程度上受制于整体的状况。

我们在评估中必须考虑它的资源构成、产品组合、旅游者游览线路、收购后它与上下游单位的关系、管理中的矛盾与协调方式等，要考虑和调整的因素相当多也相当复杂。

就像在一家工厂中要挑出一个车间单独评估其价值一样，难度是相当大的。

⑵仙水岩的收入来源非常单一。

在旅游六大要素（吃、住、行、游、购、娱）中，仙水岩几乎只有“游”（门票）这一项收入来源。

在成熟景区中占收入较大比重和最具增长潜力的非门票收入，包括旅游商品开发、旅游住宿、旅游餐饮、娱乐项目、景区内交通（观光车、索道）等，仙水岩基本上无法独立开发，收购经营权后几乎全部依靠门票收入实现投资回报。

⑶目前的景区定位不利于仙水岩的宣传促销。

目前景区主要定位于“道教第一山”，宣传促销方面也主要打这张牌，从整个龙虎山景区来看，这样的定位对吸引客源都有相当的局限，在投资商购买仙水岩经营权后，这一定位更是明显对仙水岩不利。

⑷现有的数据不能直接用于对仙水岩的评估。

目前能用于评估的数据主要来自景区管理当局和江西省旅游局，其统计口径都是整个龙虎山景区，缺乏仙水岩的独立数据。

3、旅游景区特殊性、仙水岩项目特殊性决定的评估的特殊性

由于旅游景区的特殊性和仙水岩项目的特殊性，决定了我们的评估具有以下特殊性：

⑴评估的主要任务是判断仙水岩的发展趋势、发展前景、增长的方式、增长的程度、制约其增长的因素等。

⑵评估中更多的需要评估人员运用旅游专业知识，通过对行业状况的熟悉、对旅游客源市场的了解和景区发展规律的经验来作出判断。

⑶旅游业的广泛依托性、高度敏感性和关联性决定了任何一种方法都难以精确地预测未来很长时期的客源流量和流向，只能是把握其发展的总体趋势。

评估中需要研究的景区发展时间一直到2030年，而目前国内的各级各类长期发展规划最多只到2020年，因而得出的2020年以前的发展趋势、发展规模有数据和分析方法的支撑，而2020年以后则带有很大的主观成分。

⑷下列不确定因素也增加了评估论证的复杂性：

只有景区出让经营权的要约而没有双方通过商业谈判得出确定的收购条件作为评估依据；缺乏投资商用于收购的资金构成、筹措方式、筹资成本、期望的投资回报率等资料。

综上，本次评估论证所需的数据大部分需要运用各种方法和经验，从整个龙虎山景区现有资料的基础中推断出仙水岩的数据。

评估论证的重点在于景区的发展前景尤其是客源市场走向。

因此，本报告的第二、第三两个部分是重点部分。

三、评估论证的法规和政策依据

1、中共江西省委、江西省人民政府《关于加快旅游业发展的决定》

2、《江西省国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》（江西省第九届人民代表大会第四次会议通过）

3、《鹰潭市国民经济和社会发展第十个五年计划》

4、《江西旅游业发展总体规划（2001—2020）》（江西省旅游局、中科院旅游规划研究中心编制）

5、《鹰潭市旅游产业总体规划》（鹰潭市政府、南开大学旅游系，2000年9月编制）

6、《龙虎山风景名胜区总体规划》（鹰潭市风景旅游区管理局、江西省城乡规划设计研究院，1993年编制）

四、评估论证依据的数据采集、认定及调整

本评估论证依据的数据来自龙虎山景区管理当局提供的财务报表和统计报表数据、受托单位从江西省旅游局、鹰潭市旅游局收集的资料以及查阅自《中国旅游统计年鉴》的资料。

㈠财务数据

采集的资料包括：

⑴龙虎山（含山庄）《月收入报表》（1999年12月31日、2000年12月31日、2001年8月31日）

⑵龙虎山《资产负债表》（1999年12月31日、2001年8月31日）

⑶龙虎山《利润明细表》（1999年12月31日）

由于上述资料是景区管理当局提供的，我们无法认定其真实性，只能分析其合理性。

我们认为：

以上报表中的成本收入项目基本符合景区经营的一般规律，但人力成本与实际需要相比偏高、促销费比行业惯例偏低，这两项将在第四部分财务分析中进行调整。

㈡统计数据

采集的资料包括：

⑴《龙虎山旅游有限责任公司统计报表》（1999年12月、2000年12月、2001年9月）

⑵江西省旅游局提供的主要景点接待人数、旅游收入统计（1999年、2000年）

对以上数据，我们通过国庆前后3次现场调查，和景区提供的当日人数进行对照，再与江西省旅游局、江西有关旅行社了解的情况核对，认为龙虎山景区提供的游客接待数据基本真实。

㈢门票价格的认定

龙虎山景区现有报表中对游客构成统计一是不完整、二是基数小、三是不符合行业的减免票惯例。

我们认为：

这次评估论证要判断的是今后长时期（20－30年）的状况，其门票收入就应当按照行业惯例和成熟景区的游客结构进行分析。

换言之，龙虎山现有的按职业、年龄和区内外划分的折扣票价比例对分析的意义不大。

所以我们采用龙虎山主要客源市场的不同人群的出游率（这也是国家旅游局的统计口径）和今后长期应当遵循的按年龄结构、客源渠道等享受折扣票价的惯例来进行加权。

1、目前龙虎山景区的门票加船筏联游价格为上行110元／人、下行115元，仙水岩从中都分得70元（见鹰潭市物价局《关于调整龙虎山风景旅游区部分票价的批复》“鹰价经字［2001］第20号”文件、龙虎山景区管理当局招商文件）。

2、对上述收入需要考虑各类折扣票价的因素进行加权，得出加权平均的仙水岩实际门票收入。

按照旅游行业的惯例，应当实行折扣票价的主要为老人折扣票、学生折扣票、团队折扣票三项。

目前实行的鹰潭本地居民折扣票在我国加入WTO后必然随着实行国民待遇而取消。

因此需要考虑的加权因素如下：

⑴老人折扣：

根据现行规定，凡持有《老人优待证》的实行5折门票优惠，持有《老人优待证》且超过70周岁的实行免票。

综合这两个因素，老人折扣票的综合折扣通常为3折；

⑵学生折扣：

综合考虑大中小学生，对学生的优惠折扣通常为5折；

⑶团队折扣：

对旅行社组织的团队客人通常视客人数量给予－折优惠，加上考虑16免1的国际惯例，这里取折；

⑷其他免票和优惠：

属于景区邀请的客人、政府指定接待、新闻单位采访、安排旅行商考察等，通常视情况给予免票或优惠票。

根据景区的一般经验，对这类人群综合按6折考虑。

3、需要考虑的各类折扣票权重取值

龙虎山景区的报表中对享受折扣票价的老人、学生、团体、本地居民的数据不具有统计分析价值，理由是：

第一，统计不全（2000年的统计有老人一项，而2001年均无老人一项）；第二，现行的团队折扣太小，不能作为成熟景区团队促销的依据；第三，现在的各类享受折扣票人群的比例不能反映今后20－30年的状况。

我们采用的权重取值方法为：

⑴根据龙虎山景区主要客源城市出游客人的分类统计，确定老人占总客源数的％（见下表）；

⑵同样根据龙虎山景区主要客源城市出游客人的分类统计，确定学生占总客源数的％（见下表）；

⑶按照一般规律，成熟景区的旅行社团队客人比例为30％左右；

⑷按照成熟景区的惯例，其他免票或优惠为游客总数的5％左右。

龙虎山主要客源城市出游的老人、学生占总出游人数比例

65岁以上老人（％）

学生（％）

上海

南京

杭州

福州

武汉

南昌

平均

（资料来源：

《中国旅游统计年鉴》）

4、据此得出仙水岩实际的单位门票收入

仙水岩单位门票收入调整表

分类

折扣率（％）

占游客

总数（％）

加权平均

折扣率（％）

加权平均

折扣幅度

调整时取值

65岁以上老人

0－50

30

70元×≈55元

学生

50

50

旅游团队

65—85

75

30

其他免票或优惠

0—80

60

5

全票

100

100

第二部分项目现状评价

龙虎山景区在江西省旅游产业中具有重要地位，是江西省主要旅游景区之一。

是全国119个国家级风景名胜区之一、全国首批11个国家地质公园之一、全国344个国家森林公园之一、全国187处国家AAAA级景区之一，仙水岩崖墓为1268全国重点文物保护单位。

江西省的旅行社已经把龙虎山一日游、二日游以及龙虎山与庐山、景德镇等景点组合的江西环线游作为常规线路推出，在华东华中具有一定知名度。

仙水岩是龙虎山景区的子景区，是龙虎山景区最重要的组成部分，二者密不可分。

因此在评价项目现状时，既要把仙水岩放在龙虎山的大环境中考虑，又要分析仙水岩的特殊性。

一、资源评价

㈠道教的历史文化价值

龙虎山是中国道教名山之一、正一派祖庭、第三十二福地、最大的道教道场之一，在道教发展历史上有着重要的地位。

目前每年10月都举行龙虎山国际道教文化旅游节，借宗教活动吸引中外游客。

龙虎山与着名的“五岳”、青岛崂山、湖北武当山、四川青城山、浙江天台山等同为道教名山，但在知名度上龙虎山还略逊一筹。

龙虎山所处的华东华南地区是道教圣迹集中的区域，浙江的天台山、罗浮山、葛岭、烂柯山，福建的武夷山、老君岩，江西本省的三清山等，都在这一区域。

龙虎山在其中虽然不是唯一的，甚至不是最突出的，但其作为正一道祖庭、全国最大的道教道场之一仍然具有非常重要的地位。

㈡崖墓的历史文化、科考价值

龙虎山的崖墓主要反映春秋战国时期古越人的生活习俗和文化。

放在全国范围内比较，龙虎山崖墓安放的险要程度、集中度和观赏性不及四川珙县麻塘坝和长江三峡的悬棺。

但龙虎山又以独特的穴葬方式区别于四川的打桩崖墓，而且在东南地区的数量多、最集中、随葬品最丰富，在东南崖墓中具有重要的地位，在考古界的影响比较大。

较为集中的崖墓葬群是龙虎山区别于类似景区的重要特色，仿古悬棺吊装表演也是全国独有，对海内外游客非常具有吸引力，由科考带动的旅游效益也不可小视。

㈢丹霞地貌的艺术观赏、科考价值

以丹霞地貌为主要特征的福建武夷山、湖南武陵源已被列为世界自然遗产，广东丹霞山和金鸡岭、河北承德罄锤峰、贵州赤水等地都是全国着名的以丹霞地貌闻名的旅游景区。

龙虎山与这些旅游景区相比，丹霞地貌特征的规模、特色和知名度并不十分突出。

但龙虎山的山水与桂林颇有相似之处，有“江西小桂林”之称，在东南区域有较大影响。

泸溪河沿岸的诸多奇峰怪石中，相当一批具有较高的观赏价值，如“十不得”中的仙女岩、文豪峰、仙桃石等。

另外，国家地质公园中以象鼻山为主的丹霞地貌类型典型多样、分布集中并有奇特的火山岩地貌及典型地层剖面，具有较高的科考价值。

㈣休闲度假旅游

泸溪河水上游览方式别具一格。

竹筏漂流并不是龙虎山独有的，与龙虎山毗邻的武夷山九曲溪也以竹筏漂流而闻名，但龙虎山的水上游览、丹霞风景和崖墓观赏互为补充，是龙虎山休闲旅游的特色之一。

泸溪河人工竹筏还区别于桂林漓江的机动游船，更适合游客返朴归真的需要。

资源评价小结：

就单项的旅游资源来讲，无论龙虎山的丹霞地貌、崖墓、道教文化都不算全国最好、最突出的，但龙虎山集丹霞地貌、崖墓奇观、道教文化三者为一体的资源结构，却是独特的、少有的。

与其他道教文化和自然风光二合一的道教名山以及单一的以自然风景为主的景区相比较，龙虎山在综合吸引力上具有一定的优势。

而具有丹霞地貌特征的奇峰怪石、崖墓群、水上旅游都集中在仙水岩景区，使仙水岩的资源含金量很高。

二、条件评价

㈠区位条件

从经济地理方面看，鹰潭市处于我国经济发展战略格局的东部和中部经济区的结合部，南