浅谈住宅小区物业管理现状及发展建议.docx
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浅谈住宅小区物业管理现状及发展建议
浅谈住宅小区物业管理现状及发展建议
摘要:
现代物业管理作为房地产业的一个重要分支和第三产业服务业的一部分,正步入快速发展时期,随着社会和经济的发展,社会化、市场化、专业化将成为未来物业管理发展的趋势所在.住宅小区的管理作为物业管理的一部分,在多年实践中体现出来的重要性和优越性、行业的发展速度之快是有目共睹的,但是在传统房屋管理模式的影响下,专业的物业管理在住宅小区的运作过程中也产生了诸多问题,有待改进优化,以促进物业管理行业的积极健康发展。
本文通过论述物业管理、住宅小区物业管理的基本理论,体现出物业管理在社会和住宅小区中的重要性。
其次通过列举地方为代表的小区物业管理发展状况,论证小区物业管理发展速度快,从而它的重要性和优越性得到肯定。
再次,通过小区的问卷调查,得出了现实中小区物业管理存在的问题,并给出对策。
最后给出发展建议,强调国家“十二五”规划建议中大力发展服务业的政策,整个行业应抓住机遇,克服困难,积极的发展,加快全面小康社会的实现。
关键词:
住宅小区;物业管理;发展; 建议;
Research for residential propertymanagementpresentsituationand developingrecommendations
Abstract:
Themodern propertymanagementasanimportantbranchofthereal estateindustryandserviceswhichis thethirdindustryaremovinginpartofthe fastdevelopment period, withthedevelopmentofeconomic, societysocialization,marketization andspecializationwillbecome thedevelopmenttrendoffuture in propertymanagement.Residentialpropertymanagement of management as partof the manyyears ofpractice,reflected in importanceandsuperiority, thefastdevelopment ofindustry isobvious,butinatraditional house managementmode,professionalunderthe influenceofthe propertymanagement inresidentialareaofoperationinthe process alsoproducedmany problems,which needsto beimprovedoptimization,promotesthe property managementindustrypositive healthdevelopment。
Thispaper discussesthe property management, residentialpropertymanagementtheorytomanifesttheimportanceofproperty managementinsocietyandresidentialareas。
Secondly representedthroughexamplesofwhereresidentialpropertymanagement development condition,argumentationresidentialproperty managementdevelopmentspeed, its importance andsuperioritydeservesaffirmation. Again,throughthequestionnairesurvey,it isconcluded thattheproblemsinreality residentialpropertymanagement,and givescountermeasures.Finally, emphasizesthedevelopmentSuggestionsaregiven1025"planning advicestate"in developingserviceindustrypolicy, thewholeindustryshould seizetheopportunityofpositivedevelopment, acceleratetherealizationofthecomprehensive well-off society。
Keywords:
residential;Property management;development ;suggests;
绪论1
第1章 物业管理概述ﻩ1
1。
1物业管理1
1.1.1物业的含义1
1.1。
2物业管理的含义2
1.1。
3 物业管理的种类2
1。
1。
4物业管理的内容ﻩ2
1.1。
5 物业管理的地位和作用3
1。
1。
6物业管理的现状ﻩ4
1.2 住宅小区物业管理ﻩ7
1。
2。
3住宅小区物业管理的内容8
1.2。
4住宅小区物业管理的特点ﻩ9
1。
2.5住宅小区物业管理的原则10
1。
2.7住宅小区物业管理的模式ﻩ11
1。
3现代小区物业管理与传统房屋管理比较11
第2章城市住宅小区物业管理现状分析12
2。
1 以地方为代表的小区物业管理发展状况12
2.1。
2新疆石河子市住宅小区管理发展状况ﻩ12
2.1.4 银川住宅小区物业管理的发展状况13
2。
1。
5深圳住宅小区物业管理的发展状况ﻩ13
2。
2结论和启示13
3.1万科物业ﻩ14
3.3龙湖物业15
3。
4结论和启示15
第4章 住宅小区物业管理的主要贡献及存在的问题分析15
4。
1住宅小区物业管理的贡献ﻩ15
4。
1.1改善人居环境、提升城市管理水平ﻩ15
4.1。
2支持就业再就业工程,减轻社会就业压力15
4.1.3 环境效益初步显现15
4.2 小区物业管理发展出现的问题15
4.2。
1物业管理费的问题17
4.2.2物业管理服务质量较差ﻩ17
4.2。
3对物业管理的了解程度低ﻩ18
4.2。
4业主的维权意识低ﻩ18
4。
2.5物业管理队伍素质偏低ﻩ18
4.2.6对策与措施19
第5章住宅小区物业管理的发展建议20
5。
1努力做好各项宣传工作20
5.2不断提高从业人员的自身素质ﻩ20
5。
4 加大相关法律法规的制定和实施ﻩ20
5.5物业管理企业集团化ﻩ20
5.6政府要对物业管理行业的发展给予足够的重视20
5。
7共同参与,健康发展21
5.8借鉴经验,不断创新21
第6章 结论21
参考文献ﻩ23
附录124
附 录2ﻩ26
绪论
1、研究背景及目的
文献[1]提到,“十二五”规划期间是全面建设小康社会的关键时期,是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。
[1]“小康不小康,关键看住房”,未来几年将是房地产业发展的关键时期,能否解决好广大中低收入家庭的住房问题,直接关系到全面小康社会目标能否如期实现。
文献[1]同时也指出加快发展服务业,把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点,营造有利于服务业发展的政策和体制环境。
大力发展生产性服务业和生活性服务业。
[1]
物业管理——一种新兴的服务行业,作为服务业的一个重要组成部分和房地产业的一个重要分支,在我国的出现是社会经济发展到一定水平的必然产物是房地产投资开发建设流通的自然延续,也是房地产经济市场化和房屋商品化的必然结果。
它的出现关系到了每个小区、每个社区住户和业主的安定团结和社会的稳定,再过去二十几年的发展实践证明,一个优秀的物业管理能为大家创造良好的生活、居住环境,不仅能起到对物业的设施设备的保养和维修的作用,延长房屋的寿命,亦能保证小区环境的干净整洁及卫生,提供一个良好的居住环境。
因此,物业管理,特别是住宅小区物业管理对于现代城市风貌的建设、综合环境的建设和治理、人们的居住水平的提高和社会的稳定和谐,有着积极的作用,是不可或缺的。
基于上述理念,作者选择以“浅谈住宅小区物业管理现状及发展建议”为主题,希望通过分析物业管理以及住宅小区物业管理的现状,肯定现代住宅小区物业管理的重要性以及价值所在,与此同时指出发展过程中存在的诸多问题以及对策,最后给出自己对于物业管理的发展建议,为进一步推动作为服务业重要组成部分-—--物业管理的大力发展提供一定的理论借鉴。
2、研究内容及结构
全文共7个部分构成.第1部分绪论阐述了研究背景、目的;第2部分是物业管理概述;第3部分是城市住宅小区物业管理现状分析;第4部分是国内优秀物业管理企业经验启示;第5部是住宅小区物业管理的主要贡献及存在的问题分析。
第6部分是住宅小区物业管理的发展建议;第7部分是结论部分。
本文通过论述物业管理及住宅小区物业管理的基本理论及现状,并用对比和例证的方法肯定了小区物业管理存在的重要性和对于社会的价值,同时指出其存在的问题并提出对策,最后提出未来发展的建议,为进一步推动作为服务业重要组成部分—---物业管理的大力发展提供一定的理论借鉴,也为“十二五”规划尽绵薄之力。
第1章 物业管理概述
随着中国计划经济向市场经济的转轨,房地产业作为国民经济基础性的地位已经确立。
由国家确认的统一规划、合理布局、综合开发、配套齐全的住宅小区建设方式也随着房地产业的发展、住房商品化的进程而生机勃勃,同时也为物业管理行业带来发展机遇和提出了更高的要求,是机遇和挑战并存。
从而,物业管理成了中国最赋有朝阳的一个产业,它为社会的稳定、城市的管理、社会主义两个文明的建设以及房地产业的发展作出了巨大的贡献。
物业管理正在逐步为社会为群众所接受,而物业管理作为一个新兴的行业,正在迅速地崛起和发展。
1.1物业管理
随着住房制度改革的深入和住宅商品化的推进,房屋产权逐步私有化,人们对于生活品质的追求,使物业管理的优越性和重要性逐渐突显出来,大家对物业管理也越来越重视,购房时更关心购买后是否有很好的物业服务。
但是由于物业管理行业起步晚,发展不成熟,导致了有相当一部分人还是对物业管理存在误解,认为就是做一些诸如打扫卫生、看看大门等简单的事情,有如鸡肋一般.然而,物业管理的含义是非常丰富的。
1。
1。
1 物业的含义
物业一词来源于对英语Realestate或Property的翻译,在我国最早使用于香港地区,其基本含义是指单元性房地产,在国际上,广义的物业作为通用的词汇,与房地产、不动产表达的是同一个概念.侠义的物业一般包括三个部分:
一是已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物,二是与这些建筑物相配套的设备和设施,三是相关的场地及内部非主干道。
而在我国特定的环境下,物业与房地产所表达的意思不完全相同。
房地产是指形成于生产、流通、消费整个过程中的房地产产品,是土地及其定着于土地上的建筑物,构筑物和其他附属物在自然形态和经济形态下的总称;而物业则是指进入消费领域的房地产产品,确切的说应该是建成后的物业。
[2]
由此可见,单体的建筑物,一座孤零零的不具备任何设施的建筑,不能称之为完整意义上的物业,物业应是房屋与地产的统一。
综上所述,结合我国具体情况,物业的概念可以概括为:
已建成并经竣工验收投入使用的各类具有使用功能的和建筑功能的建筑物及配套设施、附属设备设施和相关的场地。
1.1。
2物业管理的含义
传统意义上的物业管理是指业主,开发商土地所有者所拥有或租赁的土地、房屋、设备及其委托事项所进行的营利性经营与管理,强调的是从投资开发建设到使用过程的全寿命管理。
[2]随着社会的发展,又有了新的解释,如物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和养护,并向物业所有人和使用人提供综合性有偿服务[3]。
《物业管理条例全程精解》指出:
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
[4]具体我们可以从以下两个方面去理解:
1.1。
2.1物业管理及其实施服务与管理的内容
对建筑物、附属设备、设施及相关场地的经营管理是狭窄的,从这个角度讲,传统的房屋管理模式也属于物业管理.但是长远看来,物业管理会是也应该是集管理、经营、服务于一体,不但管理物业,还要向物业所有人和使用人提供各种服务,其外延越来越广,除了清洁卫生、安全保卫、庭院绿化、消防安全等以为,还接受业主和使用人的委托服务、特约服务,并提供电器维修、室内装潢等经营服务。
1。
1.2.2 物业管理的对象
从生活中的物业管理我们不难发现,物业管理是一项把服务融于管理中的经营管理活动,其管理的对象是物业,而服务的对象是各类“人”--业主、住户、租户在内的各类物业所有人和使用人。
从这个角度讲,物业管理可以理解为:
物业管理企业受业主或使用人的委托,按照国家法律、法规和业主、使用人签订的物业管理委托合同,运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经济手段管理物业,从事对物业(包括物业周围的环境)的养护、修缮、经营,并为物业所有人和使用人提供全方位、高效、优质的经济服务,使物业发挥最大的社会效益、环境效益和经济效益。
综合以上,物业管理可以这样描述:
物业管理是由物业服务专门机构,受物业所有人或业主的委托,依照有关法律法规(《物业管理条例》)按照合同或契约(物业合同),运用现代化的管理科学和先进的维修保养技术,以经济的手段管理房屋及其附属设施,并对房屋周围的环境实施有偿管理活动以及对业主或住户提供全方位、综合性服务的总称。
1.1.3 物业管理的种类
物业有很多分类,按照物业的使用功能分,可分为居住物业、商业物业、工业物业和其他物业等。
而不同的类型的物业又各有不同的特点,因此物业管理也就分为不同的类型,如居住性物业管理、商业物业管理、工业厂房物业管理以及其他文体、卫生等特种物业的管理。
其中居住物业主要包含住宅小区物业管理、高级公寓物业管理和别墅物业管理。
[2]
1。
1.4物业管理的内容
物业管理具体可以分为三大类别服务:
1。
1.4。
1 公共服务
它是为全体业主和租户提供的经常性服务,是所有住户都可以享受到的,贯穿于物业管理的始终。
物业管理公共性服务项目有八个方面:
(1)清洁卫生:
楼宇内公共楼道的公共地方的卫生清洁、垃圾清运以及经常性的保洁
(2)绿化物日常维护:
对绿化物进行定期修剪、施肥、更新
(3)治安管理:
设专职保安人员每天24小时巡逻值班
(4)公共蓄水池维护:
楼内公共蓄水池应定期清洗消毒
(5)水电管理:
对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修
(6)排污设备管理:
清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池
(7)高层楼宇增设的服务项目:
配备专职电梯管理人员,搞好电梯维护、保养
(8)根据需要增设的其他服务项目
1.1。
4。
2 专门服务
它是为某些住户群体提供的服务。
比如为高层住户24小时开启电梯,高层供水水泵、消防设备、发电房的维修保养等等,专项服务的收费按各住户的建筑面积合理负担.
1。
1.4。
3特约服务
它是为满足住户特别需要而提供的个别服务.比如代管房屋、预约定期上门清扫室内卫生、收洗衣物、代办购物、购火车、飞机票等、代请保姆,照看病人、代送小孩上下学、入托以及住户委托的其他服务项目。
该类服务的委托范围相当广泛,收费标准以成本加劳务费结算.
此类服务是物业管理公司以管理区域内的条件为基础、以住户为对象所进行的经济活动,它是物业管理适应市场要求而必须具备的功能。
由于具体条件不同,各物业管理公司的经营项目也不尽相同,但一般来讲,物业管理公司有其基本的经营项目如房屋及附属设施维修与改建工程施工、室内装潢设计及工程施工、家电、车辆及各类生活用品的维修服务,还可根据实际需要开展健身、餐饮业、娱乐业等经营活动.
1。
1。
5物业管理的地位和作用
1。
1.5.1物业管理的社会政治地位
人民安居乐业是一个社会稳定的基础,一个国家兴旺的标志.根据马斯洛的需求层次理论,就业和安居是一个人最基本的需求,也是人一生中的两件大事,就业才能生存,安居才能乐业,人的生命周期中,除了工作和学习, 70%—80%的时间生活在住宅区内。
可见,物业管理是人民安居乐业的最基本的,也是最重要的保证,而安居恰恰是物业管理的社会职责。
物业管理上涉及国家的兴旺、社会的和谐,下涉及民心的安宁、老百姓的稳定。
从目前深圳、广州、上海等物业管理普及比较全面的几个大城市来看,物业管理已经行使了社会70%的政府工作职能,它已经涉及到社会治安、户口管理、环境保护、市政设施管理、供水供电、精神文明建设等等本来属于政府的工作职能。
而且有专家预言:
未来物业管理的发展趋势将有可能取代于政府的基层政权的绝大部分组织职能,由此可见物业管理在社会中较为重要的政治地位。
1.1.5。
2物业管理的社会经济地位
根据不完全统计,目前中国房地产业投资在国民经济投资中所占比例已经超过40%,这个投资比例可能超过其它任何行业的投资。
因此,延长物业的使用寿命、提高它的利用率、加强物业的维护保养、降低维修成本,不管是从产权人的利益角度,还是从节约社会资源的角度,其经济意义是非常重大。
根据这些年来物业管理发展的历程和实践结果来看,成功的物业管理为延长物业寿命,充分发挥物业的使用价值,使物业保值增值都起到不可磨灭的功效。
节约了社会劳动力,为业主、为社会创造了巨大的社会财富,占有举足轻重的经济地位。
1。
1。
5.3物业管理对社会精神文明建设的推动作用
人们除了工作8小时以外,70%—80%的时间是生活在住宅区内,当人们离开了紧张而严肃的办公室回到了住宅区,需要放松自己的约束和心情.因此需要住宅区有一个温馨、祥和的居家气氛和融洽的人文居住环境,以及文明的生活秩序,而这个问题需要精神文明建设去完成,这个任务又将是物业管理者去承担。
一个住宅小区是社会的一个缩影,是一个小社会,聚集了各种各样、天南地北、五湖四海的居民,不同的风俗习惯、文化修养、思维方式、性格理念,造就了住宅小区人际关系的复杂性;而且,还有一种人,可能在单位严格要求自己、表现很好、遵守单位规章制度,可回到住宅小区,却换了一个人,为所欲为,甚至破坏小区的公共秩序。
因此,要把这些不同类型的居民团结起来,创造一个良好的社区氛围,需要物业管理者去组织居民开展各种社区文化活动,加强文化宣传,密切邻里关系,发动居民集体荣誉感,强化公共道德观念、相互监督,遵纪守法,产生一种类似于家庭一样社区凝聚力,提高居民的精神文明素质。
只要这样才能创造一个温馨、祥和、安宁的生活环境.
而且,从目前物业管理行业的运行规律来看,各家物业管理公司为了使自己的服务在日益激烈的市场有竞争力,纷纷采取社区文化等各种精神文明建设工作,使自己的物业管理做得更富有特色。
因此,通过千千万万物业管理人的不断努力,物业管理的社区文化建设对社会主义精神文明建设起到了巨大的推动作用。
1.1.5。
4物业管理有利于房地产的发展
房地产业的发展是城市发展最明显、最直接的标志,而物业管理作为房地产业的延伸服务,则对房地产业的发展有着很好的促进作用。
推行专业化、社会化的物业管理,使房地产开发、经营、管理和服务有机地结合起来,具有繁荣和完善房地产市场的作用;通过专业的、优质的、连续的物业管理服务,能充分发挥物业设施及其环境效益的整体功能,促进人居环境的改善,从而有助于人际关系的融洽,免除业主的后顾之忧,增强他们对房地产开发企业的信心,建立房地产开发企业在公众中的良好企业形象,这本身也是企业最形象最实惠的广告,具有提高房地产开发企业声誉的招牌作用。
[5]
1。
1。
6物业管理的现状
在2009年底,国家统计局公布了第二次全国经济普查结果的主要数据,从普查数据看,2008年物业服务企业在管房屋建筑面积达1254632.2万平方米,比2004年增长335%,年均增速为44。
4%.物业管理发展非常迅速,在推动城市的工业化、城市化方面起到了重要的作用。
1.1.6.1物业管理企业数量情况
2008年末,我国物业服务企业58406个,比2004年末增加26724个,增速达84%。
从区域发展看,东部地区共31231家,占全国53.47%;西部地区11110家,占19.02%;中部地区9761家,占16.71%;东北地区6304,占10.79%.从各区域企业的增长速度看,中部,西部和东北发展较快,东部增速较慢,分别是129.44%,91.93%,91.11%和58.75%。
图1—1区域物业管理企业占比 图1—2 区域物业管理企业增长情况
1.1。
6.2物业管理从业人员情况
2008年末,物业服务企业从业人员2501195人,比2004年末增加106.7万人,增长74%.从区域发展看,东部地区1533628人,占全国61%;西部地区441431人,占18%;中部地区310478人,占12%;东北地区215658人,占9%.从各区域从业人员的增长速度来看,西部、中部最快,东部、东北增速较慢,分别是97。
67%,92.44%,61.83%和60。
91%。
图1—3区域物业管理从业人员分布情况 图1-4区域物业管理从业人员增长情况
1。
1.6。
3物业管理主营业务收入情况
2008年末,全国物业管理主营业务收入2076。
7亿元,比2004年末增加1394。
7亿元,增长204.5%。
从区域发展看,东部为1486.6亿元,占全国72%;西部地区235。
11亿元,占11%;东北地区212。
7亿元,占10%;中部地区142.4亿元,占7%.物业管理人均产值东北、东部、西部和中部地区分别为9。
86万元、9.69万元、5.32万元和4.59万元。
图1—5区域物业管理从业人员分布
图1—6 区域物业管理从业人员分布
表1—1各省、市物业管理发展情况部分数据
主营业务/08年GDP(%)
主营业务增长率(%)
企业数量增长率(%)
从业人员增长率(%)
08年人均GDP(万元)
企业平均人数(人)
全国
0.65
204.46
84.35
74。
42
8.30
43
北京
2。
48
55。
76
-6.15
25。
12
11。
08
70
上海
2。
48
223.11
19.66
41。
08
13。
94
74
广东
1。
20
172.84
74.7
48.07
10。
37
49
黑龙江
1.19
290。
42
80。
90
48.61
12.31
53
河北
0.88
1931。
75
247。
33
289。
83
16.12
52
重庆
0。
73
—
—
—
4。
54
48
内蒙古
0。
69
-
—
—
15。
86
31
辽宁
0.69
—
-
—
8.03
28
海南
0.58
91.74
45。
19
53.93
3。
38
32
吉林
0。
56
361.42
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